Klage nr:
079/09

Avgjort:
17.09.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Eie eiendomsmegling avd. Lilleaker
Reklamasjonsnemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagen gjelder innklagedes opptreden i forbindelse med oppgjøret. Klageren mener innklagede rettstridig har tinglyst en servitutt på eiendommen etter kontraktsinngåelse og nektet tilbakebetaling av tilbakeholdt beløp.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren inngikk kjøpekontrakt med selgeren den 18. mars 2009, med avtalt overtakelse 20. mai 2009. Kjøpesummen var 6 225 000 kroner.

På tomten, inntil grensen til naboen, står det en carport som ble oppført i 1997. Den 17. november 2008 inngikk selgerne og naboen en avtale blant annet med vedlikeholdsplikt for selgeren. Avtalen ble ikke tinglyst mellom partene, og det er ikke noen forutsetninger eller bestemmelser om dette i avtalen.

Den 22. april 2009 mottok klageren en e-post fra innklagedes oppgjørsfirma som blant annet lød:

«I forbindelse med kjøp av ovennevnte eiendom (…) ble du forelagt en avtale mellom tidligere eier av (…) og nabo (…). Avtalen omfatter carport mot (…) vei med tilbygg i grenselinjen mellom (…) og (…)

Nabo i (…) ønsker nå å tinglyse avtalen som en servitutt i eiendommen. Vi er nødt til å samtykke til dette da vi har tinglyst en urådighet og ønsker å informere deg som kjøper om dette før vi foretar oss noe.»

Klageren sa han skulle komme tilbake til dette, men glemte henvendelsen da han var på ferie i utlandet.

Klageren kom hjem 4. mai og leste gjennom avtalen. Hans oppfatning var at han og hans ektefelle/samboer godt kunne underskrive en lignende avtale, men at de i likhet med tidligere eier ikke ønsket denne tinglyst. Klageren synes det var rart at innklagede plutselig skulle ta hensyn til en tredjeparts interesser i et salgsoppdrag. Klageren uttrykte dette i mail overfor innklagede den 5. mai.

Innklagede skrev tilbake at det var deres ansvar å gjennomføre avtale inngått gjennom innklagede og at «Dette er en avtale som er inngått mellom eier av (…) og (…), som begge ønsker å tinglyse. Vi så det som relevant å informere deg som kjøper om dette.»

Ifølge klageren er dette usant. Klageren hevder at selgeren ikke hadde blitt informert om at avtalen ble forsøkt tinglyst, og at dette skjedde utelukkende etter oppfordring fra naboen. Selgeren påsto at han var ukjent med tinglysingen inntil han ble informert om at klageren holdt tilbake 25 000 kroner av kjøpesummen på grunn av den nystiftede heftelsen.

Den 12. mai kontaktet klageren Kartverket og fikk utskrift av grunnboka for eiendommen. Avtalen var da tinglyst som servitutt på eiendommen. Klageren synes dette er beklagelig da han skriftlig har gitt uttrykk for at han ikke ønsket avtalen tinglyst.

Innklagede har på telefon i etterkant sagt at papirene ved en glipp lå i «utbunken» sammen med øvrige tinglysingsdokumenter. Klageren mener dette er en lite troverdig forklaring. Da servitutten ikke ble slettet, holdt klageren igjen 25 000 kroner fra kjøpesummen.

Ved overtakelse fikk klageren beskjed om at han ikke fikk overta huset før han innbetalte de siste 25 000 kronene. Klageren viste til avhendingslovens bestemmelser og mente han hadde krav på dette. Innklagede bestred dette og klageren fikk snakke med innklagedes fagansvarlig. Klageren beskriver samtalen som lite hyggelig og det endte med at klagern ikke fikk overta boligen.

Senere på dagen ringte fagansvarlig tilbake og sa at klageren likevel kunne overta boligen. Innklagede opplyste at han var i prosess med naboen og at servitutten ville bli fjernet. Klageren overførte derfor 25 000 kroner til innklagedes klientkonto for tilbakeholdelse på klientkontoen inntil mangelen var rettet.

Den 28. mai fikk klageren en e-post fra innklagedes fagansvarlige hvor det fremgikk av naboen ikke ønsket at servitutten skulle slettes uten at klageren inngikk en tilsvarende avtale. Den nye avtalen måtte i tilfelle også tinglyses.

Klageren oppfattet det slik at innklagede ikke lenger var interessert i å rette feilen. Klageren krevde da de 25 000 kronene tilbakebetalt til sin konto. Innklagede etterkom ikke dette.

Etter diverse korrespondanse sa innklagede at han ville innhente en juridisk betenkning. Denne konkluderte i følge klageren, med at servitutten ikke hadde noen negativ verdi på eiendommen så lenge klageren fulgte avtalen. Klageren påpeker at spørsmålet om tilbakehold av 25 000 kroner på klagerens konto ikke ble behandlet.

Klageren krevde på nytt å få beløpet på 25 000 kroner utbetalt. Klageren mener innklagede plikter å tilbakeføre beløpet dersom klageren krever dette. Klageren har i e-post til innklagede begrunnet dette med henvisning til avhendingsloven § 4-15, eiendomsmeglingsforskriftens § 3-3 og teori ved Trygve Bergsåker.

Denne e-posten ble ikke besvart av innklagede. Klageren oppsummerer klagen til å gjelde følgende punkter:

– urettmessig tinglysing av servitutt

– urettmessig og ulovlig tilbakehold av beløp på klientkonto

– uttalt seg usant i sakens anledning (med hensyn til selgers medvirkning til tinglysingen, hvordan tinglysingen skjedde og at servitutten ville bli slettet fra grunnboka)

– urettmessig nektet overtakelse av bolig

Innklagede anfører:

Innklagede har lagt ved uttalelse fra en advokat vedrørende rett til tilbakehold av kjøpesummen. Denne uttalelsen er samsvarende med uttalelsene en annen advokat ga underveis i saken. Innklagede innestår for det rådet han gav til selgeren, som er den minst ressurssterke part, om at utlevering av nøkler/overtakelse skulle foretas mot full innbetaling av kjøpesummen.

Innklagede innrømmer at naboavtalen ble tinglyst uten klagerens uttrykkelige godkjennelse. Innklagede mener det er en feil, men en feil uten økonomisk betydning og som lett kan rettes opp.

Innklagede viser til forsinkelsen fra klagerens side og svaret per e-post som lød

«Har sett på avtalen i morges. Antar at det ikke er meningen å tinglyse hele avtalen, men skjønner ikke helt hva som er tenkt tinglyst. Antar det ikke er vits i å tinglyse at carporten skal vedlikeholdes. Har ingenting imot å inngå en ny avtale med naboen, men å tinglyse dette som en servitutt synes noe overkill».

Innklagede påpeker at denne uttalelsen ikke var en klar avvisning av forespørselen og innklagede mener det viser hvor lite opptatt klageren var av forholdet.

Innklagede viser til at feilen ikke har noen økonomisk konsekvens. Innklagede påpeker at det er av betydning for denne eiendommen «at godkjennelse av den ikke byggemeldte carport er tinglyst på den eiendommen (nr 13) som har gitt tillatelsen». Innklagede mener dette styrker rettsvernet overfor fremtidig ny eier av naboeiendommen.

Innklagede har tilbudt klagere å medvirke til sletting av servitutten mot at ny avtale med nabo inngås og tinglyses. Innklagede har tilbudt seg å påta seg omkostningene for dette.

Etter innklagedes mening er saken behandlet i henhold til god meglerskikk. Den feilen som er begått ved tinglysingen av servitutten, er tilbudt rettet uten omkostninger for klageren.

Innklagede mener saken bør avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener at innklagedes påstand om at de var lite opptatt av forholdet er useriøs.

Klageren mener at innklagede prøver å bagatellisere forholdet ved å vise til at avtalen ble tinglyst uten klagerens «fulle aksept». Klageren mener det er høyst urovekkende at innklagede har tolket klagerens e-post som et argument for delvis aksept av tinglysingen. Klageren håper Kredittilsynet blir brakt på banen.

Klageren påpeker at spørsmålet vedrørende tilbakeholdet er om innklagede kan nekte å tilbakeføre klageren de 25000 kronene.

Klageren mener han har dokumentert at innklagede har kommet med usannheter og viser blant annet til e-post fra innklagede hvor det fremgår at selgeren også ønsket å få tinglyst servitutten.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Ifølge innklagede har selger sin fulle rett til å kreve full kjøpesum innbetalt før kjøper kan overta eiendommen. I denne saken krevde selgeren full innbetaling før kjøperne (klageren) fikk utlevert nøklene. Det er gjennomført ytelse mot ytelse og selgeren har disposisjonsrett over kjøpesummen.

Innklagede presiserer at det ikke bestrides at det er gjort en feil vedrørende tinglysingen. Innklagede har også sagt seg villig til å være med på å rette dette uten omkostninger for kjøperne.

Innklagede mener at feil kan bli gjort uten at det dermed strider mot god meglerskikk. Innklagede påpeker at feilen i dette tilfellet ikke medfører noe økonomisk tap for partene.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren presiserer at saken gjelder at han ønsker det tilbakeholdte beløpet tilbakeført. Hva innklagede mener om mangelsansvaret er likegyldig. Det at de eventuelt kan bli gjort regressansvarlig overfor selgeren gir ikke innklagede noen materiell råderett over et tilbakeholdt beløp fra kjøperne.

Klageren forstår innklagedes kommentar slik at innklagede erkjenner at han ikke har holdt tilbake beløpet på 25 000 kroner. Klageren mener det er et grovt brudd på god meglerskikk å utbetale det tilbakeholdte beløpet til selgeren fordi innklaagede mener forholdet ikke utgjør en mangel. Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere dette som et eget klagepunkt.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede har lagt til grunn at klageren valgte å innbetale de 25 000 kronene til innklagedes klientkonto i samsvar med kjøpekontrakten. Selgeren hadde gjennom innklagede gitt klageren et ultimatum og innbetalingen skjedde derfor ikke frivillig. Innklagede minner på tvisten som oppsto mellom klageren og selgeren før overtakelsen. Ifølge innklagede ville ikke klageren fått overtatt huset dersom de innbetalte pengene skulle stå på innklagedes klientkonto.

Innklagede la til grunn at innbetalingen skjedde for at klageren kunne overta, og at det ikke lå noen båndlegging av disse midlene fra klageren. Kravet om tilbakehold er også fremsatt etter overtakelsen, etter at rådigheten over midlene er gått over til selgeren. Innklagede kan dermed ikke etterkomme et slikt krav fra klageren.Innklagede mener det ikke var noen penger å utøve tilbakeholdsrett i.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Klageren mener kravet om tilbakehold ikke ble fremsatt for sent. Klageren gjentar:

– innklagede kontaktet klageren samme dag som den mislykkede overtakelsen og fortalte at servitutten ville bli slettet

– innklagede opplyste om at klageren kunne holde tilbake deler av kjøpesummen inntil servitutten ble slettet

– klageren syntes det var greit at beløpet ble tilbakeholdt på innklagedes klientkonto

Klageren bekreftet avtalen mellom partene i e-post datert 20. mai. Det sto blant annet følgende:

«Banken har fått i oppdrag å overføre oppgjør for kjøp av (…). Kjøpesum pluss omkostninger blir overført. Det er tilbakeholdt kr 25 000 for heftelsen som er tinglyst etter kontraktsinngåelse mot min eksplisitte vilje.»

Klageren mener det ikke er noen tvil om at han holdt tilbake deler av kjøpesummen inntil problemet med servitutten ble løst.

Klageren viser også til e-post datert 18. mai hvor det fremgår at klageren holder tilbake 25000 kroner. Kravet om tilbakehold ble dermed fremsatt før overtakelse.

Sekretariatets bemerkninger:

Sekretariatet har fått ettersendt blant annet overtakelsesprotokoll.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om tilbakebetaling av 25 000 kroner fra meglers klientkonto.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av

29. juni 2007 nr. 73.

Innklagede har innrømmet feil ved tinglysingen av den aktuelle servitutten. Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagedes uttalelse «Nabo i (…) ønsker nå å tinglyse avtalen som en servitutt i eiendommen. Vi er nødt til å samtykke til dette da vi har tinglyst en urådighet og ønsker å informere deg som kjøper om dette før vi foretar oss noe» ikke gir uttrykk for gjeldende rett. For øvrig går Reklamasjonsnemnda ikke inn på påstandene om usannheter.

Ut fra det opplyste finner Reklamasjonsnemnda det kritikkverdig å tinglyse naboens rettighet på klagerens eiendom. Partene forklarer seg noe ulikt om selgeren ønsket tinglysingen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har det ikke avgjørende betydning om selgeren ønsket dette, så lenge det er tinglyst urådighetserklæring på eiendommen og bud er akseptert.

Utgangspunktet er at instruksjonsretten over innbetalt kjøpesum går over til selger ved overtakelse.

Etter det mislykkede forsøket på overtakelse overførte klageren de 25000 kronene til innklagedes klientkonto. I mail av 20. mai kl. 14.12 fra klager til innklagede fremgår det

«Han har gitt uttrykk for at jeg kan tilbakeholde et beløp på kr. 25 000 til spørsmålet rundt servitutten er løst. Jeg har likevel valgt å overføre kr. 25 000 (som nå er gjort) til meglers klientkonto. Jeg antar at (innklagede) viser såpass ansvar overfor selger at dere forskutterer beløpet overfor dem, da feilen utelukkende etter hva jeg forstår kan tilbakeføres til (innklagede) og ikke selger. Dette får imidlertid bli et forhold mellom dere og selger.

Jeg kan ikke signerte protokoll kl. 16.00 i dag likevel, men senet kl. 15.00. Håper detpasser for dere. Jeg kan godt gjøre det på X dersom det er enklest. Ber om tilbakemelding på dette.» (sitert med skrivefeil)

Ut fra dette legger Reklamasjonsnemnda til grunn at faktisk overtakelse skjedde 20. mai (på et senere tidspunkt enn opprinnelig avtalt). Reklamasjonsnemnda legger til grunn at klageren overførte de 25000 kronene til innklagedes klientkonto.

Reklamasjonsnemnda har vanskelig for å se at klageren i mail av 20. mai 2009 har gitt innklagede tilstrekkelig klar instruks om å tilbakeholde penger. Innklagede kan dermed ikke kritiseres for å ha overført pengene til selgeren.

Kravet om å få tilbakebetalt de 25 000 kronene til klagerens konto ble fremmet i e-post datert 28. mai 2009 kl. 12.51. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klageren fremsatt kravet om å få tilbakebetalt de 25 000 kronene for sent. Innklagede kan dermed ikke kritiseres for å nekte tilbakeføring av denne summen.

Klageren fremholder at innklagede rådet selgeren til å ikke gi fra seg nøkkel før klageren innbetalte full kjøpesum til innklagedes klientkonto, noe klageren mener var en urettmessig nektet overtakelse. Reklamasjonsnemnda bemerker at forholdet mellom kjøperne og selgeren ikke behandles, men på bakgrunn av kontrakten finner Nemnda at det uansett ikke er grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å tinglyse den aktuelle avtalen.