Klage nr:
082/09

Avgjort:
17.09.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger ved kjøp av prosjektert bolig

Foretakets navn:
Din Eiendom AS, avd. VÃ¥gsbygd
Reklamasjonsnemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Boligen ble solgt etter bustadoppføringslova. Kjøpekontrakten er datert 24. januar 2008.

Klagerne er gjort oppmerksomme på at forholdet mellom dem og entreprenør/selger ikke behandles, da dette ligger utenfor Reklamasjonsnemndas virkeområde. Videre er de blitt opplyst om at Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til påstander om svindel, da dette er en strafferettslig anklage. Klagerne er informert om at Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på den skriftlige dokumentasjonen klagerne og innklagede fremlegger.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen gjelder brudd på eiendomsmeglingsloven, markedsføringsloven, bustadoppføringslova, bransjenorm markedsføring av boliger 2007 og NEFs etiske regler. Praktiske konsekvenser av disse bruddene er

1. Arealsvikt på bolig og tomt

2. Bad ikke flislagt slik markedsføringen la opp til

3. Innflytting uten tillatelse

4. Forsinket innflytting

5. Feil på skjøte

6. Manglende omsorg til å bistå klagerne etter at feilene ble oppdaget

7. Tilbakehold av opplysninger

8. Innlagede er part i saken (har økonomiske interesser)

9. Boligen er ikke lovlig utført da tre av soverommene ikke tilfredsstiller krav i byggteknisk forskrift

Klagerne skulle kjøpe seg ny felles bolig. Da de begge hadde barn trengte de en større bopel. I slutten av desember 2007 fant klagerne noe som var interessant; boliger som skulle bygges i kommunen. Boligene skulle ha et boligareal på 100 m2 ifølge annonsen. Klagerne så på tomten flere ganger før de tok kontakt med innklagede. Klagerne sa de var interessert i en av to boliger. Innklagede skal ha fortalt at den ene boligen var solgt og at de måtte være raske om de ville ha den andre. Han fremhevet at det var stor rift om disse boligene. Klagerne tok med seg et prospekt hjem og så over dette. De tok innklagede seriøst og fant at de ønsket denne boligen. De handlet raskt som innklagede hadde anbefalt. Kontrakt ble skrevet 24. januar 2008. Klagerne hadde registrert at det var en differanse mellom internettannonsen og prospektet på 2 m2. Tegninger fikk de bare se kjapt over på kontoret før de skrev under kontrakten. Boligene hadde tre soverom i første etasje, disse skulle være 6,4, 6,4 og 9,6 m2. Andre mål sto ikke. Andre tegninger viste hvor støyskjermen skulle komme. Mens klagerne gikk over tegningene, var innklagede svært ivrig på overtakelsesdato og ønsket å sette denne til midten av april. Klagerne fikk denne utsatt til 15. mai fordi de skulle selge to boliger først.

Klagerne antok at badet skulle være ferdig flislagt. I prospektet ble vist et bilde med flislagt bad, teksten sa «bad med varmekabler og opplegg for vaskemaskin. Innredning til en verdi av 12000 kr». Dette gir inntrykk av å være ferdig flislagt bad. Alle boliger i dag har varmekabler på bad og opplegg for vaskemaskin, dette er derfor unødvendig å ta med i markedsføringen. Baderomsinnreding følger med, brannslukningsutstyr og røykvarslere er også med, men hvor er garderobeskapene. De er ikke med i prisen. Når en bolig leveres «klar til maler» er det maling og legging av gulv som gjenstår før boligen er operativ slik klagerne har forstått det.

Klagerne ønsket fire soverom, dette ble gjort ved å bruke innvendig bod. Utvendig bod i tilknytning til carport ble bestilt. Da klagerne ba om tegninger for å planlegge kjøkken, hadde boligen krympet til 90 m2. På disse tegningene står boligen oppført med fire soverom, tre i første og ett i annen etasje. Disse skulle være henholdsvis 6,1, 6,1, 9,4 og 6 m2. Klagerne var på dette tidspunktet ikke klar over at volumet i et oppholdsrom skal være minimum 15 m3.

Klagerne skrev til innklagede og ba om forklaring på hvordan boligen kunne krympe til 90 m2. De fikk aldri svar på dette brevet. Klagerne ønsket å kontakte de andre som hadde kjøpt boligen ved siden av dem. De henvendte seg til innklagede for å få telefonnummeret til disse uten å få det. Innklagede villeifølge klagerne forhandle med disse for få dem til å trekke seg fra kjøpet, noe de gjorde. På denne måten ble innklagede spart for søksmål fra naboen.

Klagerne hadde en samtale med innklagedes saksbehandler. Han skal ha sagt at klagerne måtte utarbeide noen forslag til løsning. Klagerne satte opp fire alternativer. Innklagede var mer interessert i egne problemer. Klagerne gikk noen dager senere innom hos innklagede og spurte etter saksbehandleren. De fikk da beskjed om at han ikke ville komme tilbake. Han hadde ifølge klagerne fått sparken.

Klagerne tok i mars 2008 kontakt med Huseiernes landsforbund som anbefalte dem å bruke advokat i saken, noe de gjorde. Noen dager senere ble klagerne kalt inn på kontoret til entreprenøren for å se på det klagerne hadde komme med til løsningsforslag. Også en representant for innklagede var til stede på møtet. Klagerne ønsket å utsette møtet slik at de kunne ha med advokat. De ble overtalt til å bli med inn og høre på hva de hadde å si. Entreprenørens representant var «aggressiv i toneleie» og åpnet med å si at «er det 2.280.000 kr som er det dere er villig til å betale, er det, det som står her». Klagerne hadde ikke fått noe eksemplar av utkastet og var forvirret. Tilbudet deres var kr 2 200 000, noe innklagede visste. Han satt taus hele møtet og forsøkte ikke å hjelpe klagerne. Etter dette har klagerne ikke hatt kontakt med innklagede. Etter at klagerne hadde overtatt boligen, tok de kontakt med kommunen og fikk ut dokumentasjonen i byggesaken. Denne sier følgende: «Det er søkt om å få føre opp 3 stk 2 mannsboliger på 90 kvm og en enebolig på 109 kvm.»

Midlertidig brukstillatelse ble søkt om 2. juli og er gitt 16. juli 2008. Klagerne flyttet inn 1. juli 2008. Skjøtet ble tinglyst 17. oktober 2008. Dette er også feil. Der står det at klagerne har en frittliggende enebolig, noe som ikke er tilfellet. De har en halvpart av en tomannsbolig. Brukstillatelsen burde vært klar 15. mai 2008. Innklagede sendte melding om at boligen var klar til overtakelse 20. mai 2008. Den var ikke klar til overtakelse på dette tidspunktet. Den 18. juni 2008 var ikke toalett kommet på plass. Dette forsinket klagernes flislegger.

Klagerne eier tomten ned til X-veien ifølge tegninger klagerne så ved gjennomgang av kontrakten. I ettertid har støyskjerm kommet opp midt over klagernes tomt, ikke der hvor den står oppført på tegningene som klagerne hadde å forholde seg til ved kontraktsunderskrift. Dette fører til en mindre hage for klagerne. Hagen er svært liten i utgangspunktet.

Klagerne anfører også at prisen ikke var «fast pris» slik de fikk inntrykk av ved kjøpet. Fire av boligene ble gjort ferdige, dvs sparklet og malt, gulv ferdig lagt med parkett, bad ferdig flislagt, uten at dette har påvirket prisen. To av boligene gikk for under kr 1 700 000 klar til bruk. Innklagede hadde uttalt at det var stor rift om boligene En bolig står fremdeles til salgs for kr 1 990 000 ferdig til bruk. Meget rimelig blir det fremhevet i annonsen, for en halvpart av en tomannsbolig på 84 m2 (P-rom)er dette ikke veldig rimelig.

Klagerne kjøpte en eiendom som var markedsført som 100 m2 bo-areal, i prospektet var dette endret til bruksareal på 98 m2. Boligen har et bruksareal på 90 m2 og skulle ha et p-rom/bo-areal på 84 m2 + bod 6 m2 ifølge rammetillatelse. Klagernes bolig er 72 m2 p-rom. Dette fordi boligen har for små soverom ifølge byggteknisk forskrift. Dette er innklagede informert om. Boligen er således ikke lov å bo i med fire barn.

Ut fra tegninger og annen informasjon gir prospektet inntrykk av at badet er ferdig flislagt. Dette er en mangel etter bustadoppføringslova § 25, § 26 og § 27. Etter bustadoppføringslova § 37 kan krav rettes mot bakre ledd. Klagerne viser også til eiendomsmeglingsloven, bransjenormen og markedsføringsloven.

Klagerne mangler 24 – 26 m2 p-rom. Dersom boligen hadde blitt bygget slik de trodde da de kjøpte denne, mangler de 26 m2 p-rom i forhold til internettannonse slik boligen står nå. Dersom boligen hadde hatt lovlig størrelse på soverommene hadde det manglet 16 m2. Det samme gjelder bruksareal.

Innklagede bruker ifølge klagerne villedende foretningsmetoder ved å fremstile noe som 100 m2 bo-areal, deretter si at boligen er 98 m2 bruksareal i prospektet. Boligen blir bevisst fremstilt som større enn den er. P-rom er det som er viktig ved kjøp av bolig. Dette er utelatt i innklagedes annonser når det gjelder nye boliger.

Klagerne anfører at det er de som har måttet komme med innspill i saken og har måttet utarbeide forslag til løsninger og lignende. Innklagede har ikke gitt noen form for veiledning, heller det motsatte. Opplysningene har vært både mangelfulle og direkte feil i både prospekt og annonser. Innklagede har ifølge klagerne holdt tilbake opplysninger i vinnings hensikt. Innklagede har kommet i en situasjon som gjør at han har svekket tillit til både integritet og uavhengighet. Klagerne anfører at innklagede ikke er uavhengig i denne saken, men har økonomisk interesse og derved er part i saken.

Det står ingen steder at flislegging av bad ikke er med i prisen, utover i rombeskrivelsen. Men på den siden står det ifølge klagerne mye rart for å villede. Der står det også – se vedlegg. Klagerne har ennå ikke sett dette vedlegget. Innklagede har ikke sagt noe om at det ikke var bad med i prisen da klagerne skrev kontrakt. På spørsmål senere visste han ifølge klagerne ikke om bad var med, han skulle undersøke dette.

Størrelsen på tomten skal i henhold til Bransjenormen for markedsføring av boliger oppgis i salgsoppgave/prospekt. I dette prospektet står det at tomten ikke er oppmålt. Dessuten har støyskjermen kommet på feil sted i forhold til tegninger forevist vedkontraktsinngåelse.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne har utformet tilleggsskriv datert 6. august 2009. Dette er en presisering av klagen og vedlagt dokumentasjon. Skrivet og dokumentasjonen er hensyntatt ved behandlingen av saken i Nemnda, men vil ikke bli referert, med unntak av krav om tilbakehold, som ikke er omhandlet ovenfor.

Klagerne ba om at det skulle stå igjen kr 300 000 på klientkonto. Innklagede kan ikke/vil ikke dokumentere dette overfor klagerne. Dersom klagerne tar utgangspunkt i eiendomsskatten som baserer seg på pris betalt for boligen, indikerer dette at innklagede ikke har holdt tilbake pengene på klientkonto slik klagerne har krevet.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at han forsøker å holde seg til de faktiske opplysninger og ikke svare for utbyggeren eller andre kommentarer han mener ikke hører hjemme i tilsvaret.

Innklagede mottok oppdrag på salg av tre hele to-mannsboliger og en enebolig høsten 2009 (2007?). Innklagede fikk opplyst av selgeren at tomannsboligene var ca 100 m2. Det ble etter dette innhentet nødvendige opplysninger fra kommune, arkitekt m.m. Saksbehandleren målte boligen til 98 m2. Han brukte utvendige mål (BTA) på tegningene og trakk ikke fra utvendige vegger for å få BOA. Det var ikke tegnet noen innvendige boder på tegningene. Prosjektet ble lagt ut for salg 5. november 2007. På internett ble boligene annonsert med 100 m2 BTA. Det er opplyst BRA på 98 m2 i salgsoppgaven. BRA og BOA er lik i henhold til de tegningene innklagede mottok. Det er ingen innvendige boder på disse tegningene.

Det var god respons på prosjektet med en gang det ble lagt ut og klagerne var de andre som kjøpte i prosjektet. En av tomannsboligene ble solgt 26. november 2007 med forbehold om salg av egen bolig til minimum kr 1 950 000. De som kjøpte, fikk ikke solgt sin bolig etter flere måneders forsøk, og de ble løst fra kontrakten. Dette ga ingen økonomisk gevinst for innklagede, tvert i mot, da kjøperen hadde akseptert at det var et arealavvik og ikke ville kreve noe for dette, samt at innklagede ikke tok noe i provisjon. Etter dette ble den samme leiligheten solgt på nytt 14. mai 2008 for samme pris (men med korrigert areal). Neste leilighet ble solgt nøkkelferdig inkl. carport for kr 2 200 000 (samme type bolig og størrelse som klagernes bolig med rettet areal). Eneboligen ble solgt 4. august 2008. Etter dette sto salget stille. Det var høsten 2008 veldig vanskelig å selge prosjekterte boliger. Utbyggeren måtte etter hvert ta noen grep og gikk ned i pris. Det ble da solgt to avboligene samlet til to brødre med en god rabatt da utbyggeren hadde behov for å få inn kontanter. Kjøpesummen var kr 1 700 000 per bolig. Innklagede har fortsatt en bolig for salg.

Arealet er opplyst å være 100 m2 BTA på nettet og 98 m2 BRA i salgsoppgaven. Innklagede har målt feil på tegningene. Det er ikke trukket av for innvendige vegger. Arealet på de tegningene klagerne er forelagt, er opplyst kun som utvendige mål. Det er vanskelig å måle kubikkinnholdet på prosjekterte boliger. Det er heller ikke lett å få helt nøyaktige mål da det måles på tegninger satt i målestokk og noe avvik vil forekomme. Dersom tegningene er målsatt av arkitekt, blir det gjerne bedre, men da opplyses dette i BRA og gjerne med fratrekk av innvendige vegger. Innklagede anfører at det er beklagelig at han har salgsprospekt med BRA og ikke P-rom selv om disse er like i denne saken, da det ikke er innvendige boder. Det riktige målet på tegningene med fratrekk av vegger er ca 92 m2 etter at de er målt opp på nytt. Det er ingen innvendige boder i boligen og alle rom er med i BOA. Soverommet klagerne påpeker mangler kubikk er målt til 14,6 kubikk slik innklagede har forstått. Det er ikke mulig for innklagede å se at dette ikke skulle være 15 kubikk da han målte. Så lenge det minste rommet var 6,4 m2, er dette over 15 kubikk. Det at det er mindre i virkeligheten kunne ikke innklagede forutse ved salgstidspunktet. Det står også i prospektet under eiendommens tilstand at tegninger kan avvike fra virkeligheten, dvs. når bygget er ferdig bygget.

Det ligger en skjematisk beskrivelse i salgsoppgaven som sier at det leveres betongdekke på badegulvet. Det kommer også klart frem at boligen leveres «klar til malerarbeid». Klagerne har i denne saken funnet ut i ettertid at han skal prøve å få kompensasjon for dette også. Det var aldri noen tvil fra klagernes side på dette tidligere, noe som klart fremgår av klagernes forslag til løsning som ble fremlagt i møte med utbyggeren. Her står det klart på side 2 at klagerne vil ha flislagt bad som en del av nøkkelferdig hus. Dette skulle være unødvendig å ha med som en del av en kompensasjon dersom han mente å allerede ha krav på dette. Det er ellers ikke vanlig å flislegge badet når en bolig selges «klar til malerarbeid» da dette er en del av overflatebehandlingen.

Innklagede anfører videre at han var megler da hele eiendommen inklusive det gamle huset ble solgt til utbyggeren, han har da hatt alle de nødvendige opplysningene. Etter at utbyggeren begynte å prosjektere bygningene har innklagede holdt seg oppdatert, enten via kommunen eller via utbyggeren og hans arkitekter. Alle opplysninger innklagede har hatt mulighet for å sjekke og fremlegge er lagt ved kontrakten. Innklagede har brukt NEFs standard kjøpekontrakt. Handelen ble ikke gjennomført før utferdigelse og tinglysing av skjøte. Klagerne overtok og kunne utføre sitt arbeid, men hele salgssummen inkludert innklagedes utlegg sto på klientkonto inntil han mottok ferdig tinglyst skjøte samt brukstillatelse. Eiendommen var klar for malerarbeid 20. mai og da fikk klagerne mulighet for å gjøre sin egeninnsats. At ikke brukstillatelse kom før 16. juli er helt normalt, da kjøperens egeninnsats også skal tas med før brukstillatelse rekvireres. Boligen skulle leveres klar for maling og var ikke nøkkelferdig.

Når det gjelder tilbakeholdelse av kr 300 000, presiserer innklagede at det ikke har vært tvil om at beløpet er holdt tilbake slik som klagerne har krevet. Innklagede har bekreftet dette for klagernes advokat, samt klagerne selv via e-post.

Vedrørende tinglysing av skjøte og den tiden dette tok, skyldes dette selve seksjoneringen. Det var en del frem og tilbake vedrørende eiendomsgrensene. Innklagede ønsket å følge asfaltkanter og steinmurer, men dette godtok ikke kommunen. Han forsøkte så å dele eiendommen med egne gnr og bnr, men grunnet utnyttelsesgraden gikk heller ikke dette. Innklagede fikk så tinglyst seksjoneringen og deretter skjøtene. Utbyggeren/selgeren er ansvarlig for å varsle kjøperne ved endringer, de har hele tiden vært klar over at skjøtene ikke var tinglyst da de ikke hadde mottatt noe oppgjør for de solgte eiendommene.

Når det gjelder tomteareal anfører innklagede at tomten ikke var oppmålt, og dette ble det gitt klar beskjed om i salgsoppgaven. Utbyggeren ville fradele det gamle huset. Det ble fremlagt kart over hele eiendommen, samt brev om støyskjerm. Det står også i salgsoppgaven at det vil bli satt opp støyskjerm. Da prospektet ble laget, hadde innklagede dette brevet hvor det var tegnet inn hvor skjermen skulle stå, dette var den eneste dokumentasjonen som fantes angående plassering av støyskjermen på tidspunktet for klagernes kjøp. Det er ikke innklagede som har satt opp denne, og da klagerne bodde på eiendommen da dette ble gjort, har de sikkert sett at skjermen ble plassert annerledes og spurt utbyggeren.

Når det gjelder fremdriften av prosjektet, er det i kontrakten avtalt at boligen skulle overtas klar til malerarbeid 1. april 2008, men senest 15. mai 2008. Boligen ble levert 20. mai 2008 slik at klagerne kunne starte sitt arbeid. Brukstillatelse ble deretter innhentet etter at klagerne hadde fullført sin jobb.

Klagerne sendte et brev til innklagede med forslag til en løsning på arealavviket m.m., det var dette som dannet grunnlaget for møtet hos utbyggeren 6. mars 2008. Innklagede er mellommann og det er opp til utbyggeren å akseptere de foreslåtte løsningene fra klagerne (kjøperne). Slik klagerne hadde satt opp forslagene, var det vanskelig å få klarhet i tall og hva som skulle inkluderes. Det ble aldri nektet noen å ha advokat i dette møtet. Utbyggeren ville etter innklagedes oppfatning komme til en enighet, men klagerne virket ikke som om de visste hva de ønsket. Som megler prøvde innklagede aldri å fremstå for eller mot den ene parten. Innklagede oppfattet det slik at det var klagerne som ikke bidro til en løsning. For utbyggeren var det viktig å få klarhet i det de krevde for ikke å havne i en ny situasjon. Korrespondansen mellom partene har etter dette foregått via advokat.

Innklagede ser at han har målt arealene feil, og dette har han ikke forsøkt å vri seg fra. De andre forholdene kan han ikke si seg skyldig i.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede er etter klagerens oppfatning part i saken og har ifølge ham selvfølgelig økonomiske interesser i saken. At innklagede mener utbyggeren har kommet med et sjenerøst tilbud handler om at innklagede er part i saken og således ikke burde uttale seg om det. Videre står det i innledningen at innklagede mottok oppdrag på tre tomannsboliger og en enebolig. I prospektet står det 20 leiligheter. Klagerne kan ikke ta innklagede seriøst. Oppdraget ble heller ikke mottatt høsten 2009, men høsten 2007.

Innklagede anfører at han fikk opplyst fra selgeren at tomannsboligene var ca 100 m2. Det ble etter dette innhentet nødvendig opplysninger fra kommunen. Klagerne finner det rart at innklagede ikke har maktet å videreformidle disse opplysningene til kjøperen korrekt. Undersøkelser skal være en del av eiendomsmeglerens virksomhet. Det stilles særlig strenge krav til boliger som er under prosjektering. Klagernes bolig kan ikke sammenlignes med andre i området da den er betydelig påkostet og har høyere standard enn de andre. Boligen er påkostet nær kr 500 000 i ekstraarbeid. Totalprisen er nær kr 2 500 000, mens den andre er kr 2 200 000 ble levert nøkkelferdig med carport + bod, der stopper likheten. Naboene har fått ulik grad av kompensasjon, dette har klagerne ikke fått.

Klagerne fester ikke lit til innklagedes forklaring på hvorfor de ikke fikk telefonnummeret til nabo. Klagerne mener resultatet ville blitt annerledes dersom de hadde fått nummeret til henne. Det ble påstått at kjøperen hadde akseptert arealavvik uten å kreve noe for dette. Klagerne tror ikke på denne påstanden.

Eiendommen var ikke klar til malerarbeid den 20. mai 2008. Veggfast toalett var på plass først 18. juni 2008 og det førte til forsinkelser på klagernes arbeid. Klagerne var dessuten fremdeles i forhandlinger med entreprenøren.

Møtet med innklagedes fagansvarlig og entreprenør fant sted på et tidspunkt etter at saksbehandleren «hadde fått sparken».

Klagerne har kommet frem til en avtale med entreprenøren. Videre har de fått bekreftelse på at kr 300 000 ble holdt tilbake på innklagedes klientkonto som de anmodet om.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har ikke mottatt ett eneste krav fra verken klagerne eller deres advokat siden det første møtet. Innklagede var selvfølgelig en part i dette møtet, da klagerne krevde ham for arealavviket. Innklagede var innstilt på å gjøre opp for dette sammen med utbyggeren. Etter dette møtet har altforegått mellom utbyggeren og klagerne, uten at innklagede er involvert og han anfører derfor at han ikke har fått mulighet for å rette opp i noe overfor klagerne. Innklagede anfører at dersom det skal komme til en løsning, noe han gjerne vil, må man begynne med et konkret krav og en saklig fremstilling.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om feilaktige/mangelfulle opplysninger vedrørende klagernes kjøp av prosjektert bolig.

Klagerne har utformet svært lange og detaljerte bemerkninger til klagen. Disse er forelagt Nemndas medlemmer under saksforberedelse og behandling av saken sammen med alle vedlegg, men er i hovedsak ikke referert i avgjørelsen.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning anses klagen som uegnet for behandling i Nemnda fordi den gir opphav til spørsmål som ikke lar seg avklare på grunnlag av den fremlagte dokumentasjonen.

Klagen må derfor avvises.

Konklusjon:

Klagen avvises.