Klage nr:
083/09

Avgjort:
08.10.2009

Saken gjelder:
Krav om nedsettelse av meglers vederlag

Foretakets navn:
Bærumsmeglerne AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 8. oktober 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede. Hun skulle deretter selge den boligen hun eide. Boligen var klausulert for eldre og klagen gjelder dette salget.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Eiendommen er en del av borettslag som er tilknyttet en boligspareklubb for eldre. I borettslagets vedtekter heter det at overdragelsesprisen ved salg av boligene ikke må overstige verditaksten. Videre heter det at takstmannen må være utpekt av styret i boligspareklubben. I et informasjonsbrev som klageren fikk da hun kjøpte denne leiligheten, sto det at ledige leiligheter i borettslaget skulle selges gjennom et meglerforetak, heretter kalt megler A. Innklagede ble kjent med at klageren skulle selge boligen og han tilbød seg å selge boligen for henne. Klagerne gjorde innklagede oppmerksom på at leiligheten var tilknyttet boligspareklubben, at ledige leiligheter skulle selges gjennom megler A, samt at det forelå bestemmelser i vedtektene som satte begrensninger på salget.

Innklagede skal ha uttalt til klageren at megler A ikke hadde enerett til salg av boligen og at det kunne avholdes budrunder uten noen form for makspris. Innklagede skal også ha uttalt at han kunne skaffe en takstmann som var «snillere» og at han skulle gå i nærområdet for å legge salgsbrosjyrer i postkassene for å få flere på visningen. Klageren ble forklart at dette ville medføre at hun ville oppnå en høyere pris på boligen.

Styrelederen i borettslaget fikk høre at klagerneskulle selge boligen og han ringte derfor klagerne og minnet om at megler A måtte kontaktes og at takst var lik salgssum. Da klagerne fortalte dette til innklagede, sa han at han skulle ta kontakt med styrelederen i borettslaget. Klageren anfører at hun i etterkant fikk beskjed om at han hadde ordnet opp i dette og at hun ikke trengte å tenke på dette. Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede 13. mars 2008. Tilbudet på meglervederlaget var basert på at eiendommen ble antatt å ha en verdi på kr 1 500 000 inklusive fellesgjeld. Kort tid etter at salgsoppdraget ble påbegynt måtte innklagede gi etter for bestemmelsene til borettslaget og takstmann ble valgt av styret i boligspareklubben i samråd med styret i borettslaget. Verditaksten ble fastsatt til kr 1 200 000 som også ble maksprisen på eiendommen (kr 1 391 913 inklusive fellesgjelden). Eiendommen ble solgt 16. mai 2008 for kr 1 200 000.

Klageren mottok 10. juni 2008 oppgjørsoppstillingen. Innklagedes vederlag, utenom utlegg, ble på til sammen
kr 49 440. Vederlaget ble ifølge klageren trukket fra klientmidlene uten klagerens samtykke.

Det har vært en omfattende korrespondanse mellom klageren og innklagede i etterkant av salget. Klageren har flere ganger bedt om en forklaring på oppgjørsoppstillingen. Hun har videre krevet tilbakebetalt differansen mellom vederlaget tilinnklagede og vederlaget som megler A ville tatt. Klageren mottok ikke noen nærmere redegjørelse for oppgjørsoppstillingen og kravet om tilbakebetaling ble også avvist av innklagede. Klageren kontaktet advokat i desember 2008 da hun ikke mottok tilfredsstillende svar fra innklagede.

Klagerens advokat skrev 22. desember 2008 til innklagede og ba om en redegjørelse og dokumentasjon for debetpostene på oppgjørsoppstillingen. Det ble anført at klageren ikke ville gitt salgsoppdraget til innklagede dersom hun ikke hadde blitt forespeilet en høyere salgssum og det ble varslet om at hun ville kreve tilbakebetaling. Advokaten fikk tilsendt oppdragsavtalen mellom klageren og innklagede, uten noe nærmere svar på brevet. Klagerens advokat anførte i nytt brev igjen at klagerne ikke hadde valgt å benytte innklagedes tjenester dersom hun ikke hadde blitt forledet til å tro at hun ville oppnå en høyere salgssum. Differansen mellom vederlagene til innklagede og megler A ble krevet tilbakebetalt, jfr. emgll. § 7-7. Det ble videre bedt om en forklaring på debetposten «fakturert utlegg» på oppgjørsoppstillingen, pålydende kr 7 900.

Innklagede avviste kravet i brev av 3. april 2009. Det ble videre anført at utlegget på kr 7 900 gjaldt markedsføring/annonsering.

Det har vært telefonisk kontakt mellom advokaten og innklagede i etterkant av brevet, men det har ikke lykkes å komme til enighet.

Klageren anfører at innklagede på bakgrunn av ovennevntesaksforhold har opptrådt i strid med kravet til god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3. Hun anfører videre at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side og krevde derfor at vederlaget skulle settes ned, jf eiendomsmeglingslovens § 7-7. Klageren ble forespeilet en høyere salgssum ved å velge innklagede, og at det kunne avholdes budrunder uten noen form for makspris. Leiligheten ble imidlertid solgt etter boligspareklubbens vedtekter og retningslinjer, og klageren endte opp med å betale et vesentlig høyere vederlag enn hun ville betalt til megler A.

Megler A opererte i 2008 med en fast provisjon på kr 20 000 for avtalt utlegg for salg av en slik leilighet. Innklagede tok en provisjon på kr 40 000 + tilretteleggingshonorar kr 9 440. Dette medfører at innklagedes vederlag var
kr 29 940 høyere enn megler As vederlag.

På denne bakgrunn krever klageren at innklagedes vederlag må settes ned med et beløp oppad begrenset til
kr 29 940. Klageren anfører at innklagede urettmessig har dekket sitt krav på vederlag, jf eiendomsmeglingslovens
§ 7-4 (3). Når det gjelder debetposten «fakturerte utlegg» pålydende kr 7 900 som angivelig gjaldt annonsering i lokalavisen, viser det seg at klageren selv dekket dette og hun krever således pengene tilbakebetalt. Videre krever klageren å få dekket sine utgifter til advokat med kr 14 000 med tillegg av merverdiavgift.

Innklagede anfører:

Innklagede legger til grunn at det fra klagerens side er fremmet to rettslige anførsler for at innklagede skal ha opptrådt i strid med god meglerskikk. De to momentene som påberopes er for det første at meglervederlaget er for høyt noe som begrunnes med at innklagedes honorar sammenlignes med det som det ville kostet hos en annen megler, og dernest at det skulle vært fakturert kr 7 900 for mye i utlegg. Begge grunnlagene bestrides. Når det gjelder den øvrige «faktafremstilling» klageren har påberopt, ser innklagede ingen grunn til å gå inn på denne i detalj all den tid det ikke er forsøkt knyttet noen subsumsjon til dette. Generelt anfører innklagede at han tar avstand fra påstander som at vederlaget ble trukket av klientmidlene uten klagerens samtykke. Klageren har sammen med kjøperen i signert kjøpekontrakt gitt innklagede fullmakt til å heve sitt kav på honorar og utleggsdekning av første innbetaling fra kjøper (10 % forskuddet). Innklagede ser ingen grunn til å dokumenter det her i og med at det ikke knyttes noe rettslig argument opp mot denne såkalte faktaanførselen. Imidlertid oppfordres Reklamasjonsnemnda til å se bort fra denne og flere andre påstander som er fullstendig grunnløse og som heller ikke benyttes i noen form for rettslig argumentasjon.

Det er svært vanlig at en megler som har forestått salg av en bolig, også får i oppdrag å selge kjøperens leilighet. Så også her. Oppdragsavtale ble inngått uten at innklagede var gjort oppmerksom på at det i vedtektene forelå begrensninger med hensyn til maksimalpris for leiligheten og bestemmelser om valg av takstmann. Tatt i betraktning at en megler er pålagt ved lov å tegne skriftligoppdragsavtale, må det legges til grunn at dette var det første som ble gjort, altså før innklagede begynte å skaffe seg informasjon om boligen. Avtalen var en helt ordinær oppdragsavtale som innklagede benyttet for salg av leiligheter i dette prissegmentet. Oppdragsavtalen er inntatt som vedlegg 3 til klagen.

Slik innklagede forstår klagen, anføres det at klageren ble forledet til å velge innklagede ved å bli forespeilet at han ville oppnå en høyere pris enn megler A. Innklagede kjenner seg ikke igjen i denne fremstillingen. Tvert i mot var det slik at klageren var svært fornøyd med hvordan saken var håndtert da hun var kjøper av leilighet og at hun derfor uten videre ga salgsoppdraget til innklagede. At det forelå maksimumsprisrestriksjoner ble først kjent for innklagede etter at avtalen var inngått. Innklagede gjorde da også en jobb med å argumentere overfor takstmannen – og å vise til den generelle prisstigning – slik at taksten ble justert opp med kr 50 000. Da oppdraget ble tegnet, opplyste klageren intet om bestemmelsene om maksprisbegrensning, og det kan tyde på at heller ikke hun var kjent med eller husket dette.

Innklagede bestrider at han forledet klageren til å velge ham ved å argumentere med at han ville skaffe henne en bedre pris. Tvert i mot ble innklagede valgt fordi han gjorde en god jobb da klageren var kjøper. Et krav om prisreduksjon basert på at andre meglere ville vært billigere er i utgangspunktet helt grunnløst. Det er fri prising av meglertjenester og innklagede har aldri gitt noen «billigst»-garanti. Det som da eventuelt kan være gjenstand for vurdering er om prisen er urimelig høy. Det prisen i så fall må vurderes opp mot er andre normalpriser hos meglere, ikke det svært rabatterte tilbudet som er fremlagt som vedlegg til klagen. Innklagede har i brev av 13. november 2008 påvist at honoraret ligger ca kr 7 000 over megler As normalpriser. Dette er ikke mer enn innenfor det som må kalles normalvariasjon. Dersom klageren hadde vært opptatt av å velge den rimeligste megleren var det fritt opp til henne å innhente flere tilbud.

De «utlegg» som er avregnet med kr 7 900, er ikke annonse i lokalavisen som det påberopes. Det er derimot markedsføringskostnader til Finn annonse (kr 1 500), fotograf (kr 1 820) og trykking av salgsoppgaver. Det vises til oppdragsavtalen der det midt på side 2 sies uttrykkelig at markedsføring ikke er inkludert og avtales særskilt. At kostnadene er relatert til dette har innklagede opplyst klagerens prosessfullmektig om. Innklagede skal da selvsagt ha disse utleggene dekket.

Innklagede forsøkte før sommeren å bli ferdig med saken ved å tilby kr 7 900 som en kompensasjon. Dette ble ikke gjort fordi innklagede mente han hadde plikt til det, men fordi han anså dette prosessøkonomisk fornuftig. Tilbudet ble møtt med et «hårreisende mottilbud». Når dette nå ses i lys av at det i klagen også fremmes et betydelig krav om saksomkostninger, synes innklagede det er grunn til å stille seg spørsmålet om det er andre beveggrunner enn klientens beste som er årsaken til at denne klagen kommer.

Innklagede har lagt ned følgende påstand: Klagen om at innklagede skulle ha opptrådt i strid med god meglerskikk tas ikke til følge.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagedes saksbehandler har opplyst at klageren var i kontakt med megler A før oppdrag ble tegnet hos innklagede. Dette ble meddelt da oppdraget ble signert og klageren skal ifølge innklagede ha sagt at A megler skulle hun ikke bruke da dette foretaket var alt for arrogant.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag, tilbakebetaling av utlegg og dekning av advokatutgifter.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Partene forklarer seg ulikt om når innklagede ble gjort kjent med boligspareklubbens vedtekter når det gjelder salg. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet ikke er skriftlig dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Saken blir således å avvise på dette punktet.

Når det gjelder størrelsen på meglers vederlag, er det avtalefrihet innenfor rammene av eiendomsmeglingsloven § 7-2. I oppdragsavtalen er det avtalt en minsteprovisjon på kr 40000 inkl mva. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det faktum at megler A har en lavere provisjon kan føre til at innklagedes vederlag må settes ned.

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 7-5 kan det kreves dekning for «utlegg spesifisert i oppdragsavtalen». Klageren hevder at utlegg på kr 7 900 betegnet som «Fakturert utlegg», gjelder annonse i lokalavisen, mens innklagede hevder at dette utlegget gjelder annonse på Finn, fotograf, samt trykking av salgsoppgaver. Oppdragsavtalen sier på side 2 «Markedsføring er ikke inkludert og avtales særskilt». Utlegget på kr 7 900 er ikke spesifisert i oppdragsavtalen. Det er ikke dokumentert for Nemnda at det foreligger en tilleggsavtale vedrørende annonsering med videre som klageren skal betale kr 7 900 for. Innklagede kritiseres for å ha trukket for mye i forhold til det som var avtalt og må tilbakebetale
kr 7 900.

Reklamasjonsnemnda ser at innklagede også har trukket gebyr tilforretningsfører, kr 1 700, innhenting av reg.plan/kartutsnitt kr 750 og gebyr til sikringsobligasjon kr 430 uten at disse postene er spesifisert i oppdragsavtalen. Fordi dette ikke er påberopt av klageren eller kommentert at innklagede, går Reklamasjonsnemnda ikke nærmere inn på dette.

Konklusjon:

Innklagede må tilbakebetale kr 7 900.