RFE-2025-010

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS
Ruseløkkveien 30
0251 Oslo

Saken gjelder: Bod. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Etter klageren kjøpte en leilighet under oppføring og prosjektet ble ferdigstilt, annonserte innklagede meglerforetak salg av ekstra boder den 21. juni 2024. I samsvar med annonseringen, meldte klageren sin interesse til megleren og innga bud på en av bodene. Ved en feil, ble ikke klageren oppført på interessentlisten og det ble ikke avholdt noen budrunde. Klageren fikk dermed ikke kjøpt noen ekstra bod. Meglerforetaket har erkjent at det foreligger brudd på god meglerskikk. Spørsmålet er om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 156 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I forbindelse med meglerforetakets annonsering av ekstra boder 21. juni 2024, ble interessenter bedt om å melde sin interesse. Meglerforetaket informerte også om at salget ville organiseres gjennom en budrunde. På bakgrunn av dette, meldte klageren sin interesse og innga bud innen fristen.

Den 28. juni 2024 klokka 09:15 mottok klageren en bekreftelse på at budet var mottatt. Til tross for dette, viste det seg at klagerens interesse aldri ble tatt i betraktning og det ble ikke gjennomført noen budrunde. Da klageren påpekte dette overfor megleren, erkjente hun at prosedyren for salget ikke var fulgt. Meglerforetaket tok aldri klagerens interesse i betraktning, og erkjente at det var begått en saksbehandlingsfeil. Meglerforetaket mener likevel at det ikke var mulig å gjøre noe med feilen, samt at klageren bare måtte finne seg i det. Dette må anses som både etisk og juridisk uholdbart. Dersom tilsvarende feil ble begått ved salg av bolig, antas det at feilen ville fått åpenbare konsekvenser for megleren. Selv om det i dette tilfellet er snakk om salg av en bod, er det prinsipielle ved saken det samme.

I et forsøk på å løse saken i minnelighet, fremsatte klageren et forslag om at meglerforetaket ville dekke klagerens antatte tap ved at han ikke fikk kjøpe bod og dermed må leie bodplass. I utgangspunktet anslo klageren at tapet ville utgjøre i overkant av 200 000 kroner, men kravet har senere blitt redusert til 180 000 kroner. Meglerforetaket aksepterte aldri forslaget.

Etter klagerens seneste korrespondanse med megleren, har han blitt kjent med at flere som kjøpte bod har annonsert bodene til utleie. Klageren har også blitt kjent med at flere kjøpere aldri innga bud i tråd med kravene som fremgikk av salgsmateriellet. Det bemerkes her at klageren har bedt megleren om dokumentasjon over budprosessen uten å ha mottatt dette.

Meglerforetaket erkjenner i sitt tilsvar at klageren var utelatt fra interessentlisten. Dette underbygger at megleren har opptrådt uaktsomt. Selv om det var flere interessenter enn boder, ble det heller ikke avholdt noen budrunde slik det fremgikk at det skulle av annonseringen. Det foreligger derfor heller ingen budjournal. Disse forholdene bør betraktes som alvorlige. Det bemerkes her at klageren hadde kontakt med megleren før salget ble avsluttet uten at den manglende oppføringen av klageren på interessentlista ble rettet opp.

Meglerforetaket fremhever også flere forhold i sitt tilsvar som må anses som usaklige. For det første fremhever meglerforetaket at klageren kjøpte leiligheten fra et annet meglerforetak. Dersom dette er et argument for at klageren aldri ble reell part i salgsprosessen, må dette anses som usaklig. For det andre uttrykker meglerforetaket at dersom det var viktig med to boder, burde klageren lagt vekt på dette når han kjøpte leiligheten. Dette må imidlertid anses som et argument mot alle som var interessert i å kjøpe bod. Det er sjeldent at et objekt vil tilfredsstille alle ønsker hos kjøper. Klageren og hans familie er i etableringsfasen, og det er naturlig at behovet for lagringsplass først oppstår etter innflytting. I lys av dette, er det heller ikke påfallende at klageren nå må leie slik lagringsplass. For det tredje anfører meglerforetaket at det ikke forelå noen garanti for å få kjøpe bod. Klageren hadde likevel en forventing om at den med høyest bud i budrunden ville få tilslag. For klageren var lagringsplass såpass viktig, at han var forberedt på å gå over prisminimum på 50.000 kroner i en budrunde. Klageren fikk imidlertid aldri mulighet til dette, da det ikke ble avholdt budrunde.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstatning for utgifter han har blitt påført som følge av meglerens feil. Siden klageren ikke fikk kjøpe en bod, må han leie bodplass. Leiekostnaden for en tilsvarende bod i nærområdet er omkring 1 300 kroner pr. måned. Klageren krever erstattet leiekostnaden i ti år, totalt 156 000 kroner. Beregningen må anses som rimelig, og tar verken høyde for sannsynlig økning av leiekostnaden eller tap av verdistigning på leiligheten uten en ekstra bod. Klageren har også holdt økte felleskostnader utenfor. Avslutningsvis bemerkes det at det foreligger sammenheng mellom meglerens feil og klagerens økonomiske tap.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket erkjenner at det foreligger brudd på god meglerskikk, men er av den oppfatning at det ikke foreligger økonomisk tap eller årsakssammenheng.

Sakens faktiske side
Før bodene ble annonsert, kjøpte klageren en leilighet formidlet av et annet meglerforetak. Selger var en privatperson. Ved kjøp av leiligheten medfulgte det én bod som klageren fremdeles besitter.

Etter at prosjektet ble ferdigstilt, var det mulighet for å tilegne seg en ekstra bod. Det vises her til klagerens utklipp av prospektet. Gjennom markedsføringen ble det opplyst om at det var til salgs fem boder på 2,5 kvadratmeter og to boder på 5 kvadratmeter. Videre ble det opplyst om at interessenter skulle melde seg til megleren. Dersom flere ønsket samme bod, ville det avholdes budrunde. Det var med andre ord et begrenset antall boder som skulle selges.

Klageren meldte sin interesse for en av bodene på 2,5 kvadratmeter pr. e-post av 23. juni 2024. Ved en feil, ble imidlertid ikke klageren oppført på interessentlisten.

Etter at megleren erkjente feilen, sendte klageren en klage med krav om erstatning pr. e-post 6. juli 2024. Primært fremsatte klageren krav om at en av bodene skulle tildeles klageren. Alternativt krevde klageren erstatning for manglede bod.

På bakgrunn av at det ikke forelå noe økonomiske tap, avslo meglerforetaket kravet 19. juli 2024. Klageren sendte deretter klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Det bemerkes for ordens skyld at det ikke foreligger noen budjournal for salget av bodene.

Sakens rettslige side
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må tre vilkår være oppfylt. For det første må det foreligge et ansvarsgrunnlag. For det andre må det foreligge et dokumentert økonomisk tap, og for det tredje må det foreligge årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og ansvarsgrunnlaget.

Klagerens krav er beregnet ut fra leiekostnaden for en tilsvarende bod i ti år. I tillegg omfatter kravet et potensielt verditap for klageren ved å ikke ha en ekstra bod. Etter meglerforetakets vurdering, er det flere forhold som taler mot at klageren har lidt noe økonomisk tap. Tapet kan uansett ikke anses å være i den størrelsesorden som klageren anfører.

Klageren og de andre beboerne i prosjektet fikk kun et generelt tilbud om å kjøpe en ekstra bod. Et tilbud er ingen garanti for aksept fra selger, og det fremstår kunstig at klageren skal ha lidt et økonomisk tap ved at handel ikke kom i stand.

Selv om klagerens interesse hadde blitt fulgt opp, var det ingen garanti for at han ville ende opp med en ekstra bod. Det vises her til at det var et begrenset antall boder til salgs. Det påpekes også at klageren kjøpte leiligheten sin før muligheten for å kjøp en ekstra bod var kjent. Leiligheten hadde en medfølgende bod, noe som må anses for å være klagerens opprinnelige forutsetning for kjøp.

Når klageren på et senere tidspunkt fikk mulighet til å kjøpe en ekstra bod, kan ikke dette anses for å stå i årsakssammenheng med klagerens påståtte økonomiske tap. Det fremstår som påfallende at klageren er nødt til å leie en bod som følge av hendelsen. Dersom det var nødvendig med to boder og dette var en forutsetning for klagerens kjøp, stiller meglerforetaket spørsmål om hvorfor klageren kjøpte en leilighet hvor det kun medfulgte én bod.

Da det verken foreligger et økonomisk tap eller årsakssammenheng, kan ikke meglerforetaket se at vilkårene for erstatning er oppfylt.

For det tilfellet at det foreligger grunnlag for erstatning, bestrides størrelsen på klagerens krav. Klageren har vist til at leiekostnad for tilsvarende bod utgjør 1 300 kroner i måneden, og krever kostnaden erstattet for ti år.

For det første har ikke klageren tatt høyde for kostnaden som måtte påregnes ved et eventuelt kjøp. Klageren har heller ikke tatt høyde for eventuelle felleskostnader som ville påløpt ved å eie en ekstra bod. Det må derfor gjøres fradrag for dette ved en eventuell erstatningsutmåling.

For det andre er det ikke er riktig å legge til grunn en botid på ti år. Det vises her til nemndas praksis, hvor botiden maksimalt settes til fem år, jf. blant annet RFE-2024-010. Videre må beløpet neddiskonteres til nåverdi.

Påstand

Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1.  Det anføres at klagers krav ikke kan føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at meglers bistand med omsetning av boder, løsrevet fra et vanlig megleroppdrag, er på siden av det megler skal utføre etter eiendomsmeglingsloven § 1-2. Nemnda kan likevel ikke se at det var noe rettslig til hinder for at megler påtok seg dette oppdraget. Når det først var tilfellet, pliktet megler å opptre i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglerforetaket har erkjent at klagers bud ikke ble tatt i betraktning og at det ikke ble gjennomført noen budrunde, og at dette er i strid med god meglerskikk. Nemnda deler denne oppfatningen og mener i tillegg at forholdet er erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda kan imidlertid ikke se at de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt. Det er klager som har bevisbyrden for at meglers forsømmelse har ledet til et økonomisk tap. Det avgjørende er hvordan hendelsesforløpet ville ha vært dersom meglers forsømmelse tenkes borte. Det er ikke sannsynliggjort at klager ville ha fått tilslaget på en bod selv om megler hadde håndtert klagers bud slik hun skulle. Og dersom klager hadde fått tilslag på en bod, ville han ha måttet betale for denne, slik at klager ikke kan ses å ha lidt noe økonomisk tap.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, erstatningskravet fører ikke frem.