RFE-2025-011
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Bodø Moloveien
Moloveien 16
8003 Bodø
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. juni 2023 kjøpte klagerne en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. På visningen opplyste megleren at gasspeisen i stuen var defekt, men at denne skulle repareres før overtakelsen 22. september 2023. Til tross for at selgerne 16. september 2023 opplyste megleren om at gasspeisen ikke lot seg reparere, unnlot megleren å videreformidle dette til klagerne. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstattet 72 099 kroner til dekning av ny gasspeis.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
På visningen opplyste megleren at gasspeisen var defekt, men at den ville bli reparert før overtakelse. Videre fremgikk det av salgsoppgaven at gasspeisen var svært lite brukt, men at tennstiften var dårlig. Det vises til avsnitt «[s]ammendrag selgers egenerklæring». Leiligheten holdt for øvrig en gjennomgående høy standard.
Overtakelsen ble gjennomført 22. september 2023 uten at megleren var til stede. Selgerne opplyste da at gasspeisen ikke hadde latt seg reparere fordi de nødvendige delene var gått ut av produksjon, men at megleren var informert om dette. Klagerne henvendte seg derfor straks til megleren pr. SMS, og det ble i den videre dialogen avklart at gasspeisen måtte skiftes ut.
Den 18. desember 2023 reklamerte klagerne skriftlig til selgerne, som avviste ethvert ansvar. Det var megleren selv som hadde informert interessentene om at gasspeisen ville bli reparert. Dessuten hadde selgerne, etter visningen, orientert megleren om at den ikke lot seg reparere. Selgerne hevdet derfor at det var megleren som hadde begått en forsømmelse ved å ikke videreformidle informasjonen til klagerne.
Den 8. mai 2024 fremmet klagerne krav mot meglerforetaket. I sin e-post av 24. mai 2024 innrømmer meglerforetaket at det på visningen ble opplyst om at gasspeisen ville bli reparert før overtakelse. Videre at megleren 16. august 2023 ble orientert om at gasspeisen ikke kunne repareres, og at han ikke videreformidlet dette til klagerne. Meglerforetaket avviser likevel at det foreligger erstatningsansvar fordi forholdet ikke har virket inn på kjøpsavtalen. Brudd på god meglerskikk forutsetter imidlertid ikke slik årsakssammenheng.
Det bemerkes at leiligheten ble kjøpt for 8 500 000 kroner, henholdsvis 500 000 kroner over prisantydning. Gasspeisen var en sentral del av leiligheten, og er nå skiftet ut. Dette kostet klagerne 72 099 kroner. Videre bemerkes det at de faktiske forholdene i saken synes å være uomstridt mellom partene.
På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det brudd på eiendomsmeglingsloven §§6-3 og 6-7. Oppdraget er utført i strid med profesjonsansvaret, og vilkårene for erstatning er oppfylt. Klagerne krever 72 099 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da selgerne hadde informert megleren om at gasspeisen ville bli reparert om noen dager, ble dette videreformidlet til klagerne på visningen 6. juni 2023. Det vises til SMS fra selgerne 2. juni 2023.
Den 7. juni 2023 ble det inngått avtale om kjøp med klagerne, henholdsvis på bakgrunn av opplysningene som var gitt på vegne av selgerne i salgsoppgaven og liknende. Selgerne forpliktet seg dermed til å reparere gasspeisen før overtakelsen 22. september 2023.
Den 16. august 2023 opplyste selgerne i en e-post til megleren at gasspeisen ikke lot seg reparere. Dette skyldtes at det var vanskelig å få tak i reservedeler. Denne informasjonen ble ved en inkurie ikke videreformidlet til klagerne. Klagerne ble derfor først kjent med dette på overtakelsen når selgerne sa ifra.
Meglerforetaket erkjenner at megleren skulle ha videreformidlet at gasspeisen ikke lot seg reparere, samt at dette er i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket tilstreber alltid å informere og veilede partene gjennom hele salgsprosessen, og det er beklagelig at klagerne ikke ble orientert. Situasjonen har imidlertid ikke hatt noen praktisk betydning, og det foreligger ikke erstatningsbetingende uaktsomhet.
Ved budaksept forpliktet selgerne seg til å overlevere boligen med fungerende gasspeis, uavhengig av om den kunne repareres eller måtte byttes ut. Det faktum at megleren ikke videreformidlet informasjonen endrer derfor ikke selgernes kontraktsforpliktelse. Meglerens forsømmelse er heller ikke årsak til at gasspeisen måtte byttes ut. Det foreligger derfor verken årsakssammenheng eller et økonomisk tap.
På bakgrunn av det ovennevnte, er det ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at det utgjør en forsømmelse på meglers side at megler ikke videreformidlet opplysningen fra selgerne 16. august 2023 om at peisen ikke lot seg reparere. Meglerforetaket har erkjent at det var i strid med god meglerskikk å ikke videreformidle til klagerne at gasspeisen ikke lot seg reparere. Nemnda har kommet til at unnlatelsen av å videreformidle beskjeden innebærer brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglings-loven § 6-3 første ledd, jf. RFE-2024-203 som gjaldt krav mot megler fra selgerne i saken her.
Det er imidlertid klart at det ikke er grunnlag for klagernes erstatningskrav. Uavhengig av meglers forsømmelse, utgjør det et kontraktsbrudd på selgernes side at peisen ikke ble bragt i orden, slik de hadde forpliktet seg til. Dette er utelukkende et forhold mellom selger og kjøper (klagerne).
Det foreligger etter dette brudd på god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved DNB Eiendom AS avd. Bodø Moloveien har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke videreformidle at boligen ville bli levert med en ikke fungerende peis. Erstatningskravet fører ikke frem.