RFE-2025-021

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler 1 Østlandet AS avd. Grorud
Bergensveien 4
0963 Oslo

Saken gjelder: Lovlighetsmangler. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I 2006 kjøpte klageren en del av en tomannsbolig. Meglerforetaket som formidlet boligen, har senere blitt kjøpt opp av innklagede meglerforetak. Da klageren skulle selge boligen høsten 2024, ble han kjent med at det ikke var søkt ferdigattest for to av soverommene i andre etasje. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om lovlighetsmanglene i 2006, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 325 718 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren skulle selge boligen sin, engasjerte han en megler til å bistå salget. I oktober 2024 oppdaget megleren at det ikke var søkt ferdigattest for to av soverommene i andre etasje. Da klageren kjøpte boligen i 2006, ble imidlertid disse rommene gjentatte ganger omtalt som soverom i salgsoppgaven. Det bemerkes her at det ene rommet ble omtalt som hovedsoverom på skissene og bildene som var inntatt i salgsoppgaven.

Lovlighetsmanglene medførte at megleren, som klageren hadde engasjert, stanset annonsering og videre arbeid med salget. Megleren anså det som en vesentlig mangel, og ga uttrykk for at en eventuell annonsering av boligen med lovlighetsmangler kunne «slå tilbake» på henne.

Samme dag som klageren ble kjent med lovlighetsmanglene, kontaktet han megleren som formidlet boligen i 2006. Etter noe dialog pr. SMS, e-post og telefon, avviste megleren ansvar. Klageren ble deretter bedt om å ta opp forholdet med meglerens arbeidsgiver. Det bemerkes her at megleren hadde byttet arbeidsgiver etter 2006, og på det tidspunktet arbeidet han som oppgjørsansvarlig i et annet meglerforetak.

Meglerforetaket anfører at eiendomsmeglingsloven og bransjepraksis har endret seg siden 2006. Å avvise klagen på dette grunnlag, må imidlertid anses som noe tynt. Klageren har blitt et offer for endringene, og har dermed blitt påført kostnader som er større enn hva man kan forsvare med en ordinær inntekt, særlig når utgiftene skriver seg fra manglende opplysninger tilbake i tid. Klageren stiller seg spørrende til hvordan megleren og meglerforetaket kan fraskrive seg ansvar på grunnlag av bransjepraksis og dårlige rutiner. Til tross for at klageren har dokumentert informasjonsgrunnlag han ble forelagt ved kjøpet i 2006, har ikke kommunen hensyntatt dette når de har bedt klageren om å utbedre manglene til dagens standard.

Manglene har videre påført klageren en rekke utfordringer og økonomiske vanskeligheter. Siden klageren allerede hadde kjøpt en ny leilighet og ikke fikk solgt huset, ble han blant annet påført mellomfinansieringskostnader. I tillegg måtte klageren sende søknad om ferdigattest til kommunen. Etter tilbakemelding fra kommunen, forstod klageren at forholdet var over hans kompetansenivå. Han kontaktet derfor en arkitekt som skulle bistå med saksbehandlingen, herunder nye tegninger og nødvendig dokumentasjon. Etter nye regler, satte kommunen også krav om at rømningsveier skulle tilfredsstilte dagens standard. For å oppfylle dette, klageren engasjere både et eksternt firma og en uavhengig brannkonsulent.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstattet utgiftene som har påløpt i forbindelse med søknad til kommunen, herunder 76 696 kroner til arkitekt og eksterne firmaer og 25 005 kroner til kommunen. I tillegg krever klageren erstattet renteutgiftene i forbindelse med mellomfinansieringen, totalt 224 017 kroner. Totalt utgjør erstatningskravet 325 718 kroner. Det bemerkes at fremtidige snekkerutgifter ikke er hensyntatt i beregningen.

Saken har for øvrig vært en enorm påkjenning for klageren. Mangelen medførte for det første at klagerens salg ble forsinket. Videre har usikkerhetsmomentene i en slik prosess, samt utgiftene ført til familiære belastninger, dårlig nattesøvn og redusert livskvalitet. Klageren vil fremme oppreisningskrav for dette i ettertid.

Hva gjelder frist for å klage, samt foreldelsesfristen, oppfatter klageren det slik at fristene begynte å løpe da klageren ble kjent med mangelen. Klageren tok kontakt med megleren samme dag som han begynte å innhente opplysninger. Klageren har dermed ikke oversittet noen frister.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket har forståelse og sympati for klagerens situasjon. Det er uheldig at forholdene ble oppdaget såpass sent at ansvaret vanskelig kan gjøres gjeldene overfor rette vedkommende, nemlig tidligere eier.

I 2006 kjøpte klageren en bolig formidlet av et annet meglerforetak. Meglerforetaket ble senere kjøpt opp av innklagede meglerforetak. Siden salget fant sted for 19 år siden, besitter ikke innklagede meglerforetak dokumentasjon fra salget. Det vises her til eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 tredje ledd om meglerforetakets plikt til å oppbevare dokumentasjon i ti år. Meglerforetaket har dermed ikke kjennskap til hva det ble opplyst om i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Da salget fant sted, gjaldt den gamle eiendomsmeglingsloven av 1989. Etter denne loven, var det ikke krav for megler til å innhente ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, jf. lovens § 3-1. På daværende tidspunkt var det heller ikke bransjepraksis for megler å innhente byggetegninger, ferdigattest eller brukstillatelse. Først etter den nye eiendomsmeglingsloven av 2007 trådte i kraft, ble megler pålagt å innhente ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, jf. lovens § 6-7 åttende ledd. Det bemerkes her at den nye loven ikke kan få tilbakevirkende kraft. Herværende sak må dermed vurderes etter kravene som gjaldt i 2006. Klagerens anførsel om at meglerens opptreden var kritikkverdig, samt at meglerforetaket hadde mangelfull praksis, medfører dermed ikke riktighet. Lov- og normkravet var annerledes i 2006 enn hva det er nå.

Megler er uansett kun en formidler av kontrakten, og er ikke part i kontraktsforholdet mellom kjøper og selger. Som kontraktspart, er det dermed selgers ansvar å levere eiendommen uten kjøpsrettslige mangler. Selger har plikt til å opplyse om skjulte feil og mangler som vedkommende kjenner eller måtte kjenne til og som kan ha betydning for kjøpers vurdering av eiendommen. Dersom selgeren var kjent med lovlighetsmangelene, har selgeren åpenbart holdt tilbake en vesentlig opplysning.

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det hverken brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt eller bransjenorm. Megleren har følgelig ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved utførelsen av oppdraget i 2006. Det foreligger således ikke grunnlag for erstatning, og klagen avvises.

Forholdet må uansett anses som foreldet. Det er 19 år siden salget fant sted, og ifølge klageren oppdaget han forholdet i oktober 2024. Meglerforetaket mottok klagerens reklamasjon 30. januar 2025.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda er av den oppfatning at megler ikke har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 og 3-7, og at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag.

Nemnda bemerker at det var vanskeligere å avdekke lovlighetsmangler i 2006 enn det er i dag, ettersom mange dokumenter ikke forelå elektronisk og f.eks. byggetegninger ikke lå vedlagt «meglerpakken» fra kommunene. Dersom megler i denne saken skulle ha avdekket at det ikke forelå ferdigattest for soverommene i 2. etg., måtte megler fysisk ha oppsøkt kommunens kontor for å søke etter flere dokumenter som ikke var oversendt i «meglerpakken» fra kommunen. Nemnda mener at meglers undersøkelsesplikt ikke strakk seg så langt. Det var heller ingenting i taksten eller selgers egenerklæringsskjema som ga megler grunn til å foreta ytterligere undersøkelser.

Det er etter dette ikke grunnlag for erstatning. Det er ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til spørsmålet om foreldelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.