RFE-2025-035

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                     

Aktiv Eiendomsmegling Grefsen og Torshov

Torshovgata 8

0476 Oslo

 

Saken gjelder:              

Veirett – Brudd på meglers undersøkelse- og opplysningsplikt og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klagerne kjøpte fritidsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak sommeren 2023. Planen var å bygge en enebolig på tomten. Det var opplyst om veirett i Finn.no annonsen. I prospektet var det opplyst at veiretten ikke var tinglyst, men at megler hadde henvendt seg til kartverket for å få den tinglyst. Det var antatt at den var glemt overført da tomtene rundt ble slått sammen. Behandling hos kartverket var forventet ferdig i midten av juli. Det var videre oppfordret til at naboene samarbeidet om plassering av veien samt parkering. Etter kjøpet ble klagerne oppmerksomme på at det ikke var stiftelsesgrunnlag for veiretten i det fremlagte skjøtet megler hadde basert opplysningene sine på, og det var høyst uklart hvor og om det forelå noen slik veirett. Klagerne måtte til slutt kjøpe til en tomteparsell fra naboen for å få veirett til eiendommen.

 

 

Spørsmålet er om megler har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) første punktum, herunder om det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 4. Videre om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klagerne har krevd erstattet kostnadene med å få ervervet veirett med 800 000 kroner, i tillegg kreves erstattet prosjekterings- og advokatkostnader, samt renter på byggelånet i perioden prosjektet med bygging av enebolig på tomten ble forsinket.

 

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført:

 

Klagerne leste finnannonsen og prospektet og har derfor oppfylt sin undersøkelsesplikt og vært så aktsom som en kan forvente. Megler har ikke opplyst om at det manglet en avtale om veirett. Megler har heller ikke opplyst om at det er fullstendig uavklart hvor den eventuelt skulle gjelde. Megler har brutt sin plikt til å gi kjøperne de opplysninger de hadde «grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) første punktum.  Mer spesifikt har megler brutt plikten til å gi riktig opplysning om rettigheter som er tilknyttet eiendommen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 4.

 

 

Det fremstår som uaktsomt å opplyse om at det medfølger veirett, når denne ikke er avklart. Veirett er en såpass viktig egenskap ved en eiendom, at det er en selvfølge at kjøperne får riktig opplysning om den.  Videre burde megler ha foretatt nærmere undersøkelser når forholdene var så uklare. Megler kunne med letthet ha søkt i eiendommens hjemmelshistorikk.  Da ville megleren funnet ut at overdragerne i det skjøtet som megler har fremlagt overfor kjøperne, ikke var hjemmelshavere til naboeiendommen på tinglysingstidspunktet.

 

 

Megler har i ettertid fremlagt et skjøte datert 24. juni 1957. Det fremkommer av dette skjøtet at det ikke er det som er stiftelsesgrunnlaget for veiretten. Det er derfor høyst usikkert hva som var grunnlaget for overhode å opplyse at det eksisterte en veirett.

 

 

Megler burde ha opplyst at det ikke fantes dokumentasjon på stiftelsen av veiretten. Enda videre opplyser «skjøtet» at «selgerne» kan kreve forskyvning av veien slik at den blir liggende inntil den del av bnr. 301 som er kjøpt av eieren av bnr. 302. Hvilket i seg selv ikke tilsier at veien skal ligge på bnr. 302.  Det er forståelig at kjøpere ikke forstår teksten i skjøtet, men en megler må ha forstått at en ikke kan slutte seg frem til at veiretten lå over bnr. 302.

 

 

Likevel er det dette megler formidlet i prospektet, og det er det megler ba Kartverket tinglyse, til tross for at det i ettertid viste seg at Kartverket allerede hadde avslått det i brev av 09. juni 2023. Megler har bevisst holdt skjult at det var usikkert om veiretten overhode var stiftet. Det var derfor ikke riktig å fremstille det slik at en bare trengte å rette opp i en forglemmelse.

 

 

Videre fremstår det ut fra tidligere korrespondanse som klart at megler både før handel ble inngått og før kontraktsmøtet, var klar over usikkerheten rundt veiretten.  I brevet av 09. juni 2023 fra Kartverket stilles det spørsmålstegn ved om det går an å stifte en veirett til fordel for den aktuelle eiendommen. Dette brevet ble aldri fremlagt for klagerne, men megler orienterte om at han fortsatt ventet på svar, så sent som under kontraktsmøtet i slutten av juli 2023.

 

 

Megler har bevisst holdt skjult at det var usikkert om veiretten kom til å bli tinglyst. En aktsom megler ville ha orientert kjøperne om dette før kontraktsmøtet slik at de kunne hatt mulighet til f.eks. å tilbakeholde deler av kjøpesummen. Det fremkommer av meglers e-post av 19. juni 2023 til Kartverket at megler «mistenker» at Kartverket har glemt å tinglyse rettigheten. Dette er før bindende avtale ble inngått 30. juni 2023. Enda videre fremkommer av Kartverkets brev av 09. juni 2023 til megler at Kartverket mener det er uklart hvilken eiendom veiretten skal hefte på. Det var altså synlig for megler at det var uklart hvorvidt det ville være mulig å tinglyse og/eller gjøre gjeldende en veirett.

 

Megler oppfordret kjøper til å gå i dialog med nabo for å avklare hva veiretten faktisk inneholdt. Dette ble begrunnet med at megler opplyste i prospektet at «ny eier og naboer bør ha en ny kartforretning».  Dette er en annen fremstilling av hva som egentlig står i prospektet (s. 9): «Naboene og ny eier bør ha en ny kartforretning og/eller en av avtale om samarbeid med tanke på en hensiktsmessig plassering av parkering/vei.» Det opplyses om at veiretten medfølger, en må bare bli enig med naboen om plasseringen av denne.

 

 

Der vises også til at fritidseiendommen «kan» ha rett til en 4 meter bred adkomstvei, og at dette fremkommer kun av vedlagt skriv fra 1957. Igjen bemerkes at megler opplyste at veiretten kun var glemt overført/tinglyst og ga inntrykk av at denne vil bli ferdig behandlet i midt i juli. Det var med andre ord ikke den usikkerhet som det nå argumenteres for ved bruk av ordet «kan».

 

 

Forutsetningsvis betyr dette at meglersiden mener at det er gitt motstridende opplysninger om hvorvidt det finnes en veirett.  Videre at ulemper og tap etter motstridende opplysninger gitt av megler må gå ut over kjøper. Det bemerkes at det at det eksisterer en sti ned til eiendommen ikke er motstridende opplysninger til at det også finnes en veirett.  Det at selger har brukt en sti i 50 år er heller ikke i motstrid til at det eksisterer en veirett, noe megler har opplyst at det finnes. I det hele tatt tegner disse opplysningene et virkelighetsbilde hvor det også finnes en veirett, men hvor en så langt har nøyd seg med å benytte en sti. Videre vises til meglersidens anførsel om at det «foreligger flere dokumenter om veirett fra tidligere eiere før sammenslåing av naboeiendommene, og ett av dokumentene viser til en bredere adkomstvei enn det som er der per i dag», forandrer heller ikke virkelighetsbildet. Videre kan det være forskjell på en veirett og en adkomstvei, da en adkomstvei like gjerne kan være en sti, akkurat slik som her.

 

 

Det må ha vært synlig for megler at veiretten ikke var avklart. Det må likeledes ha vært synlig for megler at veiretten muligens ikke ble avklart. Likevel ble eiendommen solgt som med veirett, og megler beskrev at denne ville tinglyses.  Det må ha vært påregnelig for megler at det kunne oppstå store kostnader dersom det måtte betales en tilleggssum for å få den veiretten klagerne egentlig allerede hadde ervervet ved handelen.

 

 

Det er en selvfølge at det minimum er en sti frem til en fritidsbolig. Det er et minimumsvilkår for at en hytte skal være mulig å selge og ønskelig å kjøpe.  Når megler likevel velger å skrive om og dermed fremheve at det er en «veirett» i overskriften på Finn-annonsen, så tilsier det noe mer enn at det er mulig å gå frem til hytta.  For øvrig er en vanlig språklig forståelse i dagens samfunn at «veirett» innebærer mulighet til å komme frem med bil.

 

 

På side 9 i prospektet står det:

 

 

«Biloppstillingsplassen som i dag brukes er en del av den tilhørende veiretten (rett ved [adresse] ifølge skjøtet datert 22.06.1957»

 

 

Det kommer eksplisitt frem at megleren mener skjøtet gir uttrykk for at det medfølger veirett og at skjøtet han viser til beskriver innholdet i denne veiretten.  Når megler samtidig opplyser om skjøtet som beskriver veiretten som en «4 meter» bred vei, så må det for megleren ha fremstått som innlysende at kjøperne ville forstå dette, som at det fulgte med en rettighet til å anlegge en 4 meter bred bilvei frem til hytten. Det er denne ytelsen som er avtalt og betalt for, men ikke mottatt.

 

 

Meglers opplysninger er villedende og både hendelse og skadefølge må ha vært påregnelig for megler. Hadde megler skrevet at det ikke var mulig å komme seg frem til hytta, ville det vært umulig å selge den. Dersom megler hadde skrevet at det kun er mulig å gå frem til hytta, men at det muligens finnes et stiftelsesgrunnlag som sier at en kan anlegge en 4 meter bred vei, så hadde det vært i tråd med virkeligheten.

 

Klagerne er innforstått med at forventede kostnader er deres ansvar, dersom ikke annet er avtalt.  Dette innbefatter egne kostnader til opparbeidelse av vei og økonomisk kompensasjon til naboer for de merutgifter som disse påføres som følge av prosjektet.

 

 

klagerne krever erstatning for påførte merutgifter, herunder kostnader ved å erverve den veirett de egentlig allerede har kjøpt. For å løse saken har de vært nødt til å gå til innkjøp av både en parsell og veirett til en kostnad på 800 000 kroner fra naboen/eier av gnr. 69 bnr. 302.

 

 

Klagerne har gjort sitt beste for å oppfylle tapsbegrensningsplikten ved å velge det rimeligste alternativet mellom det å kreve erstatning for redusert markedsverdi, og det å kjøpe en parsell og veirett.

 

 

Videre er klagerne påført advokatkostnader til tidligere advokatbistand som har beløpet seg til 61 250 kroner. Advokatbistanden dreier seg om opprettelse og avtale med overdragende eiendom. Altså merutgifter som i denne sammenheng er en del av utbedringskostnadene. Enda videre er de påført utgifter til sakkyndige/arkitekt for å vurdere saken. Det er medgått 19 timer à kr. 1 687,50 inkl. mva. Totalt har klagerne blitt fakturert 40 078 kroner.

 

 

Det er også påløpt rentekostnader for et lån på 3,9 millioner kroner for den perioden byggeprosessen ble forsinket. Dvs. perioden fra september 2023 til innsendelse av søknad desember 2024, også disse kostnadene kreves erstattet.

 

 

Meglerforetaket hevder at megler ikke har en selvstendig plikt til å kartlegge hjemmelshistorikken. Det er for så vidt riktig utgangspunkt, men megler burde enten ha opplyst at han ikke fant dokumentasjon for veiretten, eller så burde han gjort nærmere undersøkelser, som bl.a. søk i hjemmelshistorikken for å undersøke om det var hjemmelshaverne som omtalte veiretten. Søk på hjemmelshistorikk gjøres på enkel måte med det samme webverktøy som megleren ellers bruker til å søke opp hjemmelshaver til eiendommen han skal selge.

 

 

Hva gjelder opplysningen om at tidligere eier hadde benyttet en sti i stedet for en veirett i 50 år, anføres at også dette burde bidratt til å foranledige nærmere undersøkelser og opplysninger fra meglers side ettersom rettigheten til å utvide fra sti til 4 meters veirett, da kunne vært falt bort ved frihevd. Meglerforetaket burde ha orientert om den mulige konsekvens det hadde at det verken forelå tinglyst veirett eller en avtale om slik veirett.

 

 

Det anføres fra meglerforetakets side at det er et poeng at en veirett er en rett til å ferdes over annen manns eiendom og ikke en eiendomsrett.  Det er for så vidt riktig at det er forskjell på eiendomsrett og bruksrett til vei, men veirettens verdi blir den samme uavhengig av om den kommer i form av bruksrett eller at det medfølger eiendomsrett. Likeledes blir kostnaden/tapet for naboen at arealet uansett avstås/overdras og verdien/utmålingen blir den samme.

 

 

Klagerne har forsøkt å oppdrette dialog med meglerforetaket for å få tilbakemelding på alternative løsninger og kostnader for å fastsette tapet. Meglerforetaket mener at klagerne ikke har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt, men har ikke fremlagt bevis for dette. For øvrig har det formodningen mot seg at klagerne ville betalt for kjøp av tilleggseiendom/veirett dersom naboene godtok at klagerne allerede hadde veirett.

 

 

Meglerforetaket anfører at klagerne ikke har vært «villig» til å innhente bekreftelse fra nabo for at naboen ikke vedkjenner seg noen veirett.  Klagerne bestrider dette på det sterkeste. Klagerne har gjentatte ganger spurt hvilken dokumentasjon innklagede ønsker, men har kun fått til svar at det ikke er deres jobb å fortelle klagerne dette.

 

 

Videre synes meglerforetaket å mene at det «fremgår av skjøtet at det skal opprettes en adkomstvei». Det siste er direkte usant, da det i det aktuelle dokumentet kun står om forflytning av en vei og ikke opprettelse av vei.  Den samme anførselen er for øvrig forsøkt fra arkitektens side uten at dette overbeviste Kartverket. Det fremgår i svarbrevet fra Kartverket at de mener at det ikke kan opprettes en adkomstvei i og med det aktuelle skjøtet.

 

 

Meglerforetaket har vist til tegning av husets plassering slik løsningen ble i forbindelse med erverv av en del av eiendommen med bnr. 302. Til dette bemerker klagerne at den opprinnelige løsningen ikke var slik.  I utgangspunktet ville de bygge på sin opprinnelig kjøpte eiendom (bnr. 116). Dette fremgår av de første tegningene deres arkitekt utformet. Klagerne har forsøkt å begrense tapet.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Ansvarsgrunnlag:

En forutsetning for at megler kan holdes rettslig erstatningsansvarlig, er at meglers handlinger anses som erstatningsbetingende uaktsomme.

 

 

Eiendomsmegler har ingen selvstendig plikt til å klarlegge rettstilstanden for eiendommen i forkant av salg. Megler skal presentere forhold ved eiendommen, som en kjøper har grunn til å regne med å få. Det følger av emgll. § 6-7 (2) nr. 4 at megler skal gi opplysninger om «tilliggende rettigheter». Informasjon om dokumenter som viser til en veirett ned til eiendommen, må anses å være slike forhold.

 

 

Det er på det rene at det er en sti ned til fritidsboligen, som forrige eier brukte som vei i 50 år. Megler hadde således ingen grunn til å tvile på at veiretten eksisterte. Eier av eiendommen denne stien går over, har også bekreftet dette til klagerne. En adkomstvei slik dokumentene fremlagt i forbindelse med salgsprosessen viser, oppfyller ikke nødvendigvis vilkårene for kjørbar bilvei. En veirett betyr ikke bilvei til enebolig, men en rett til å ferdes over annens eiendom. En sti kan oppfylle kravene til veirett. Fritidsboligen er ikke feil markedsført.

 

 

Megler hadde samtaler med klager i forkant av budaksept, hvor det ble forklart at rettighetene ikke var tinglyst, og klager da ga inntrykk av at de var godt orientert og allerede da hadde snakket med naboene om økonomisk kompensasjon. Megler gjorde også oppmerksom på at hans brev var sendt inn på nytt da kartverket ikke forstod hva megler mente i det første brevet. Det fremkom også av salgsoppgaven at det burde avholdes ny kartforretning. Klagerne bor selv i området, og kjente naboene fra før. Selv om de ikke var på visning, hadde de vært på egen befaring.

 

 

Meglerforetaket kan ikke se at det var uaktsomt å opplyse om forholdene. Uansett følger det av RT-1995-1350 at det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet. Megler har ingen selvstendig plikt til å kartlegge hjemmelshistorikken til eiendommen før salg. Megler hadde heller ingen indikasjon på at informasjonen som ble fremlagt var feil.

 

 

Meglerforetaket har ikke mottatt dokumentasjon som sier at det ikke foreligger en veirett over noen av eiendommene. Kartverkets tilbakemelding om at de ikke hadde stiftelsesgrunnlaget, betyr ikke at stiftelsesgrunnlaget ikke eksisterer, men at veiretten ikke kunne tinglyses slik saken var opplyst for Kartverket.

 

 

For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Kartverket ikke avslo tinglysning den 9. juni 2023. Kartverket ba om redegjørelser fra megler, dette er ikke det samme som et avslag. Meglerforetaket har forsøkt å få klagerne til å legge frem dokumentasjon på at veiretten ikke eksisterer, for eksempel i form av skriftlig avslag fra naboene om at de ikke godtar en slik veirett. Klagerne hevder å ha hatt muntlige samtaler som ikke lar seg dokumentere. De har heller ikke vært villig til å kontakte nabo på nytt for å få skriftlig bekreftelse.

 

 

Det er to naboeiendommen foran den aktuelle eiendommen og klagerne har vært i dialog med begge. I e-post av 7. oktober 2024 oppga klageren at «nabo 1», hadde benektet at var en veirett utover den stien som går over eiendommen og ned til hytten. Det har med andre ord eksistert en veirett over «nabo 1» sin eiendom som tidligere eier hadde benyttet i 50 år. På bakgrunn av det ovennevnte kan meglerforetaket ikke se at det er bevist at veiretten ikke forelå, eller at megler har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

 

 

Tinglysing er offentlig registrering av eiendomsoverdragelser og rettigheter i fast eiendom. Et avslag på tinglysning kan ikke anses som dokumentasjon på at veiretten ikke eksisterer. Klagerne ble for øvrig også informert om at meglers brev til Kartverket var sendt på nytt da Kartverket ikke hadde forstått hva megler mente.

 

 

Årsakssammenheng og økonomisk tap

Klagerne har lenge krevd erstatning for kostnaden de hadde for å skaffe seg anledning til å kunne bygge en vei til hytten de skal gjøre om til en enebolig.

 

 

Det er ikke på noe tidspunkt, fra meglers side, lagt frem dokumentasjon som sier at det foreligger rettigheter til å etablere en kjørbar vei til enebolig. Dette er en kostnad klagerne selv må ta, og som de også har vært enig i at de må ta.

 

 

Spørsmålet har vært om kostnaden til å erverve eiendomsrett til veien kan føres tilbake til meglers opplysninger om veirett i salgsoppgaven og i tiden før budaksept. En veirett er rett til å ferdes over annen manns eiendom, og ikke en eiendomsrett. Det er opp til kravstiller å sannsynliggjøre at det økonomiske tapet kan årsaksrelateres til meglers opplysninger før salg. Det er ikke lagt frem noe dokumentasjon mellom klager og naboen om kjøp av parsell, eller at det er dokumentert at det er forsøkt å etablere en veirett tilsvarende den som fremkommer av salgsoppgaven. Klagerne har ikke ivaretatt sin tapsbegrensningsplikt.

 

 

All den tid klagerne skulle bygge vei til enebolig, kan meglerforetaket ikke se at det er rimelig å holde megler ansvarlig for at klagerne endte opp med å kjøpe en del av naboeiendommen. Det kan ikke utelukkes at klagerne uansett ville få en slik kostnad i forbindelse med etablering av enebolig på eiendommen. For å etablere vei til enebolig, er det krav om at nødetater har tilstrekkelig tilkomst til eiendommen. Dette innebærer en tilgjengelig og kjørbar vei under alle værforhold, og som er konstruert slik at tyngre kjøretøy kan komme frem. En slik vei eksisterte ikke, og det er heller ikke gitt opplysninger om det. Da kjøpekontrakten også inneholder punkter om gjennomføring av byggeprosjektet, kan det ikke utelukkes at en slik avtale måtte inngås uavhengig av om veiretten eksisterte eller ikke.

 

 

Det anføres at veirettens verdi blir den samme uavhengig av om den kommer i form av bruksrett eller at det medfølger en eiendomsrett, og at kostnaden/tapet for naboen i og med at arealet avstås blir den samme. Påstanden er ikke nærmere dokumentert. Meglerforetaket avviser dette. Det er ikke redegjort for hvordan klager og naboen kom frem til en slik sum og dermed er det ikke mulig for meglerforetaket å verifisere at kostnaden for kjøp av eiendomsrett og verdien veiretten i seg selv hadde, var lik.

 

 

Det anføres videre at det har formodningen mot seg at klagerne ville betalt for kjøp av tilleggseiendom/veirett dersom naboene godtok at klagerne hadde veirett. Dette er ikke meglerforetaket enig i. Det skulle bygges en enebolig på eiendommen. I vedleggene til kjøpekontrakten var det illustrert hvordan boligen skulle plasseres og hvordan den nye veien ville se ut. Den opprinnelige eiendommen er her ikke benyttet til enebolig. Meglerforetaket kan ikke se at det er begrunnet hvordan kjøp av 659,1 kvadratmeter tomt, hvor eneboligen skal plasseres, kan årsaks relateres til en eventuell manglende 4 meter bred vei ned til en fritidsbolig. Tenkt meglers angivelige feil borte, var det kun rett til en adkomstvei som ble kjøpt med fritidsboligen, og ikke en tomt hvor en helt ny bolig kunne plasseres.

 

 

Meglerforetaket kan ikke se at det er sannsynliggjort at megler kan holdes rettslig erstatningsansvarlig for at klager har kjøpt en parsell hos naboen som de planlegger å bygge eneboligen sin på, uavhengig av om parsellen nå inkluderer veirett frem til eneboligen.

 

 

Det bemerkes fra klagernes side at eneboligens plassering opprinnelig ikke var ment å være på den nyervervede parsellen uten at dette begrunnes nærmere. Opprinnelige tegninger viser til at eneboligen skulle plasseres der fritidsboligen lå, men innklagede kan ikke se hvorfor teningene er endret. Kjøpekontrakten inneholder flere punkter utover veiretten, som blant annet betingelser for kjøp av parsellen som forutsetter at klagernes enebolig må godkjennes av kommunen med tegninger som selger av parsellen har godkjent. Da avtalen omhandler boligens oppbygning, kan det ikke utelukkes at kjøp av parsellen, eller noe tilsvarende, måtte skje for at klagerne kunne bygge eneboligen uavhengig av opplysninger om veirett.

 

 

Utmåling av erstatningskravet

Det er anført at for å løse saken har de vært nødt til å gå til innkjøp av både en parsell og veirett til en sum stor kr. 800 000,-fra naboen. Det er ikke dokumentert at klagerne har forsøkt å oppfylle tapsbegrensningsplikten ved å undersøke andre muligheter. Dialogen med naboen er ikke lagt frem, og det blir dermed vanskelig for meglerforetaket å vurdere om klagerne var nødt til å inngå en slik løsning.

 

 

Det er i utgangspunktet ikke nødvendig med advokat for å kjøpe en eiendom. Meglerforetaket kan ikke se at det er grunnlag for at nemnda skal ta stilling til fakturaen, men dersom nemnda skulle finne grunn til det, stilles det spørsmål til fakturaens størrelse. Det er ikke dokumentert hvorfor det er brukt 34 timer på å inngå en kjøpsavtale. Det kan uansett ikke være påregnelig for megler at klager skulle engasjere advokat i et slikt omfang.

 

 

Videre er det krevd dekket fakturaer fra arkitekt. Det stilles spørsmål et årsakssammenhengen mellom arbeidet arkitekten har gjort, og spørsmålet om megler har handlet erstatningsbetingende uaktsomt eller ikke. Timelistene viser at det er arbeid med etablering av vei og selve boligen, noe klager hele veien har vært klar på at de måtte ta kostnaden ved selv. Meglerforetaket kan ikke se at det er grunnlag for å kreve utgiftene dekket av megler.

 

 

Det kreves også rentekostnader for lånet på grunn av forsinkelse i byggeprosessen. Det er ikke dokumentert at forsinkelse i byggeprosessen skyldes meglers handlinger.

 

 

Påstand

Meglerforetaket frifinnes.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

 

Det sentrale spørsmålet er om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende om og i hvilken utstrekning det forelå veirett for tilkomst til fritidseiendommen. Konkret er det spørsmål om megleren burde foretatt nærmere undersøkelser knyttet til stiftelsesgrunnlaget, samt innholdet i skjøtet fra 1957 hvor veiens bredde og plassering var omtalt.

 

 

I salgsoppgaven ble det inntatt følgende om veiretten:

 

 

«Biloppstillingsplassen som i dag brukes er en del av den tilhørende veiretten [….]Veien skulle antagelig vært strukket lenger inn på [Gnr. …] Bnr 302 (sydover) Megler har sendt inn henvendelse til kartverket for å få veiretten tinglyst da denne er glemt overført da tomtene rundt har blitt slått sammen. Ifølge kartverket er saken ferdig behandlet midt i Juli. Naboene og ny eier bør ha en ny kartforretning og/eller en avtale om samarbeid med tanke på en hensiktsmessig plassering av parkering/vei.»

 

 

Det fremgår av brevet megler mottok fra Kartverket 9. juni 2023, at veiretten ifølge grunnboken var heftende på selgers eiendom bnr.: 116, som var sammenslått med bnr. 303. Det var derfor uklart for kartverket hvilken eiendom veiretten skulle tinglyses på og hvilken eiendom som var rettighetshaver etter dokumentet. Megler ble bedt om å redegjøre nærmere for feilen. Dette var ikke et avslag, men burde likevel, slik nemnda ser det, foranlediget nærmere undersøkelser alternativt at det ble gitt nærmere opplysninger til interessentene knyttet til status samt usikkerheten knyttet til hvilken eiendom veiretten skulle hefte på.

 

 

I en slik situasjon hvor det dreier seg om en rettighet på annen manns eiendom – skulle megler foretatt nærmere undersøkelser. Megler burde i slike tilfeller innhente skylddelingsforretningen og eventuelt undersøke hva som var tinglyst på den eiendom tomten var utskilt fra. Alternativt burde megler ha tatt forbehold om at det kunne være en usikkerhet knyttet til stiftelsesgrunnlaget for veiretten og hvor den eventuelt gikk og hva den omfattet.

 

 

Megler opptrådte etter nemndas oppfatning uaktsomt ved å unnlate å gjøre dette og handlet i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten, samt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og § 6-3.

 

 

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må klagerne ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Nemnda har her verken grunnlag for å ta stilling til spørsmålet om årsakssammenheng eller økonomisk tap, og tilkjenner dermed ikke erstatning.

 

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megler ved Aktiv Eiendomsmegling Grefsen og Torshov har opptrådt i strid med god meglerskikk, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.