RFE-2025-053
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom AS Oslo Vålerenga
Rolf Hofmos gate 5
0655 Oslo
Saken gjelder:
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klager kjøpte leilighet i eierseksjonssameie formidlet gjennom innklagede foretak. 07. juni 2023. Kjøpesummen var på 5 000 000 kroner. Etter overtakelsen oppdaget klageren at det ville påløpe et kontantinnskudd på 350 000 kroner, for utgifter til rehabilitering av tak, fasade, varmekabler i takrenner, drenering og brannsikring i sameiet. Videre var det gitt uriktige opplysninger om at leiligheten disponerte en loftsbod på 2,5 kvm, samt at arbeidet på det elektriske anlegget var ufagmessig utført. Tilstandsvurderingen av det elektriske anlegget var heller ikke foretatt i henhold til regelverket. Spørsmålet i saken er om det foreligger brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, og om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Kontantinnskudd
I kjøpekontraktens punkt 1 «Salgssum/kjøpesum» fremgikk det at:
«Kjøper er kjent med at i tillegg til kjøpesummen overtas en andel av sameiets gjeld som ifølge regnskap pr. 01. mai.2023 er kr. 77 000.»
På forsiden av salgsoppgaven, samt på side 4, var prisantydningen oppgitt å være 5 000 000 kroner, samt at andel fellesgjeld var på 77 000 kroner. Det ble opplyst om at felleskostnadene var 4 128 kroner pr. måned. Leiligheten ble markedsført som en: «Sjarmerende 2(3)-roms selveiet hjørneleilighet med opptil 3 m takhøyde, tregulv, stukkatur, rosett og vedovn.»
I salgsoppgavens punkt «Moderniseringer og påkostninger» ble det gitt følgende opplysninger:
«- 2021 des: Vannskade 4/5 etasje. Påbegynt undersøkelse og vurdering av hvorvidt sameiet eventuelt rammes av vannskaden som ble oppdaget under takterrasse i 5 etasje. Arbeid pågår fortsatt rundt utbedring og kostnadsfordeling i mars 2022. … -2020: Utskifting vinduer, fasaderehabilitering. Finansiert via låneopptak. Lånet blir fellesgjeld fordelt etter sameiebrøken.»
Rehabilitering var finansiert gjennom låneopptak og lånet ville bli fordelt som fellesgjeld etter sameiebrøken. Det var ikke gitt noen opplysninger om kontantinnskudd. Under det samme punktet «Moderniseringer og påkostninger i salgsoppgaven» ble det gitt følgende opplysninger:
«Planlagt vedlikehold i sameiet: – – – Sentralt brannvarslingsanlegg fullføres nå i mai Kum under gårdsplass og bygning. Sameiet får en rapport om det må gjøres tiltak. Det er planlagt rehabilitering/vedlikehold av fasaden og tak. OBOS prosjektledelse er engasjert i saken. «Kjøper må påregne at felleskostnader og fellesgjeld kan øke som følge av vedlikeholdsarbeid.»
Det ble ikke gitt noen opplysninger om et kommende kontantinnskudd. I forkant av salget tok megler kontakt med daværende styreleder i sameiet. Han redegjorde for at det historisk hadde vært alt for lave felleskostnader, noe som innebar at det ikke var oppsparte midler til fremtidige rehabiliterings- og vedlikeholdsarbeider i sameiet. Videre ble det opplyste at sameie, for å ivareta økte kostnader, måtte øke felleskostnadene, og at dette ville bli gjort gjennom låneopptak. Styreleder opplyste videre at låneopptaket ikke ville være tilstrekkelig fordi det måtte gjøres betydelige arbeider med pålagt brannsikring, tak, fasade, varmekabler i takrenner og pålagt drenering. Deler av dette måtte dekkes gjennom kontantinnskudd. Ifølge styreleder var megler veldig klar over at deler av kostnadene til rehabiliterings- og vedlikeholdsarbeidene ville måtte påkostes gjennom kontantinnskudd. Denne opplysningen ble imidlertid ikke videreformidlet til klageren.
Overtakelse skjedde 01. august 2023. Den 06. desember 2023 fikk klageren informasjon om at det ville påløpe et betydelig kontantinnskudd knyttet til vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider i sameiet. Dette kom som en stor overraskelse på han. De andre sameierne var også overrasket over at klageren ikke var gjort kjent med dette ved kjøpet av leiligheten.
Så langt har klageren betalt 275 833 kroner. Tak og fasade skal utføres neste år og da påløper det ytterligere 50 000 – 70 000 kroner i tillegg til betaling for felleslån. Klageren reklamerte til meglerforetaket 07. desember 2023. Meglerforetaket avslo kravet.
Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikten. Et fremtidig stort kontantinnskudd til planlagte vedlikeholdsarbeider i et sameie vil normalt være noe kjøper har «grunn til å regne med å få» opplysninger om, da slike utgifter direkte påvirker den reelle kostnaden ved eiendommen. Styreleder tilkjenne-gjorde at lånebeløpet ikke ville være tilstrekkelig da både pålagt brannsikring av bygget, tak, fasade, varmekabler takrenner og drenering var alle store prosjekter for sameiet, hvor deler måtte dekkes gjennom kontantinnskudd. Til tross for dette opplyste ikke megler om at det ville påløpe et slik betydelig kontantinnskudd kort tid etter overtakelsen. Dette er opplysninger som klageren «hadde grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).
Megler må innhente og kontrollere om det eksisterer vedtatte eller planlagte kapitalinnskudd for vedlikehold, og i tilfelle, formidle dette videre før budgivning eller avtaleinngåelse. Klageren var 23 år på tidspunktet for kjøpet og førstegangskjøper av bolig. Et kontantinnskudd på over 350 000 kroner har stor økonomisk betydning, øker gjeldsbyrden hans i betydelig grad og påvirker totaløkonomien ved kjøpet. Kort tid etter overtakelsen måtte han fremskaffe pengene og betale inn kontantinnskuddet. Det var ikke gitt at banken ville ha innvilget et lån til kjøp av boligen dersom banken var klar over at kjøpesummen for boligen var over 350 000 kroner høyere enn kjøpesummen som var opplyst i salgsoppgaven. Ei heller at han skulle klare å skaffe disse pengene.
I henhold til eiendomsmegling § 6-7 punkt 11 hadde megleren før handelen ble sluttet plikt til å utarbeide salgsoppgave som minst inneholdt opplysninger om «spesifikasjon over faste løpende kostnader». Det fremgår av kommentarutgaven til lov om eiendomsmegling § 6-7 (2) punkt 11 at dette for eksempel innebærer de månedlige fellesutgiftene og at:
«Når loven krever at det skal gis en spesifikasjon over faste løpende kostnader, innebærer det at megleren må sette opp en oversikt over hva de faste løpende kostnadene dekker. Av spesifikasjonen må det fremgå hvilke kostnader som faktureres utenom de ordinære felleskostnadene, jf. NOU 2006:1 side 121.»
I salgsoppgaven var det kun opplyst at felleskostnadene var på 4 128 kroner pr. måned. Det ble ikke opplyst at det vil påløpe et betydelig kontantinnskudd. 350 000 kroner. Megleren utarbeidet heller ikke en oppstilling, der dette kontantinnskuddet fremkom. Salgsoppgaven for eierseksjoner skal inneholde opplysninger om: «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt faste kostnader som knytter seg til dette.» jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) punkt
Da megleren på tidspunktet for salget var klar over at ny eier av leiligheten kort tid etter overtakelsen måtte betale et stort kontantinnskudd, skulle hun som ledd i eiendomsmeglerens opplysnings- og undersøkelsesplikt ha opplyst om dette til ny kjøper før inngåelsen av kjøpekontrakten. Det vises til oppdragstakerens plikt til å innhente, kontrollere og videreformidle relevant informasjon om eiendommen. Det foreligger ingen grunn til at megleren ikke skulle videreformidlet en så sentral opplysning av betydning for kjøpers totalutgifter. Det foreligger brudd på oppdragstakerens opplysnings- og undersøkelsesplikt, jfr. lov om eiendomsmegling § 6-7.
Klager er ikke enig at dette punktet ikke egner seg for skriftlig behandling og at behandlingen av dette punktet må avvises fra behandling i nemnda. Det er ikke nødvendig med umiddelbar bevisførsel. Det vises til e-post fra styreleder som er fremlagt som vedlegg til klagen. Der fremgår det at styreleder gjorde megler oppmerksom på at deler av kostnadene til rehabiliterings- og vedlikeholdsarbeidene måtte påkostes gjennom kapitalinnskudd. Styreleder har ingen interesser i saken og det foreligger derfor ingen grunn til å tvile på at opplysningene fra han i hans e-post av 26.februar 2024 ikke stemmer. Det foreligger derfor ingen uklarheter i saken som eventuelt bør belyses med umiddelbar bevisførsel. Saken reiser heller ingen kompliserte bevisspørsmål og saken egner seg derfor for skriftlig behandling i nemnda.
Loftsbod
I forbindelse med videresalg av leiligheten oppdaget klageren at boden på loftet tilhører en annen seksjon. I salgsoppgaven var det opplyst om at leiligheten disponerte en loftsbod på 2,5 kvm, men forbindelse med klagers videresalg av leiligheten ble det avdekket at denne boden ikke tilhørte hans seksjon, men en annen seksjon i sameiet. Det er derfor på det rene at det ble gitt uriktige opplysninger om boden i salgsoppgaven. Megler har en selvstendig plikt til å undersøke, herunder undersøke om selgers opplysninger stemmer og gi de opplysningene «kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen», jfr. lov om eiendomsmegling § 6-7.
Eiendomsmegler skal kontrollere eiendomsopplysningene i nødvendig grad, særlig når det gjelder eierforhold og juridisk dokumentasjon. Når hun har videreformidlet opplysning om at eier av seksjonsnummer 6 disponerer denne loftsboden uten å kontrollere at dette faktisk stemte, har hun brutt lov om eiendomsmegling § 6-7, 1. ledd og opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda har tidligere lagt til grunn at megler som hovedregel skal forvisse seg om at boder eksisterer, jf. RFE-202-255. Bod vil være av vestlig betydning for de fleste kjøpere. Leiligheten til klagere er på 56 kvm og god bodplass er av vesentlig betydning ved kjøp av en liten leilighet. Klager har innhentet en meglervurdering i forhold til hvilken betydning manglende bodplass vil ha for markedsverdien ved resalg. Leiligheten ble solgt 10 000 kroner under hva den ble kjøpt for to år tidligere. Noe som dokumenter at klager har lidt et tap.
El anlegg
I forbindelse med videresalg av leiligheten ble det foretatt tilstandsvurdering av leiligheten. I den forbindelse avdekket takstmannen at tilstandsvurderingen på det elektriske anlegget som var utført før klageren kjøpte leiligheten, ikke var i henhold til reglene for tilstandsvurdering.. Videre var det utførte arbeider på det elektriske anlegget synlig ufagmessig. Blant annet var strømkabler sparklet inn i vegg under sikringsskap, kabel til koketopp sto i spenn under kjøkkeninnredning, det var løse strømuttak m.m.
Ansvarsgrunnlag
Megler har videre brutt god meglerskikk. Unnlatelse av å opplyse om et betydelig kontantinnskudd innebærer at kjøper får mangelfull informasjon om sentrale, økonomiske forhold. Dette kan igjen medføre at kjøper treffer en annen avtale enn om han hadde fått fullstendige opplysninger. Det fremgår av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven at en eiendomsmegler har et selvstendig ansvar for å sørge for at vesentlige forhold av økonomisk eller praktisk betydning for handelen blir avklart før avtale inngås. Dessuten skal oppdragstakeren gi viktige opplysninger om forhold som omfattes av opplysningsplikten i lov om eiendomsmegling § 6-7.
Da megleren på tidspunktet for salget var klar over at Sameiet ikke hadde oppsparte midler til fremtidige tiltak, at det godkjente låneopptaket ikke var tilstrekkelig, og at det for ny eier ville påløpe et stort innskudd for å betale for vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeidene, har hun ikke gitt opplysningene som omfattes av undersøkelses- og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7, og har utsatt klageren for en uakseptabel risiko.
Klageren var førstegangskjøper, og kontantinnskuddet på over kr. 350 000 økte hans gjeldsbelastningen i stor grad og dette har åpenbart påvirket totaløkonomien ved kjøpet. Det var ikke gitt at banken ville ha innvilget et lån til kjøp av boligen dersom banken var klar over at kjøpesummen for boligen var over kr. 350 000 høyere. Når megleren ikke videreformidlet informasjon om vedlikeholdsarbeidene som krevede et betydelig ekstra innskudd fra seksjonseierne, innebærer dette at megler heller ikke har gitt «opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.» Megler har ikke opptrådt i samsvar med god meglerskikk «med omsorg for begge parters interesser».
Krav om erstatning
Megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og meglerforetaket hefter etter arbeidsgiveransvaret, jf. skadeerstatningsloven § 2-1. Megler har ved å bryte med god meglerskikk og tilbakeholde opplysninger om at det ville påløpe et betydelig kontantinnskudd kort tid etter overtakelsen, utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. jfr. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og § 6-3. Forsømmelsen har påført klageren et økonomisk tap på anslagsvis 350 000 kroner i tillegg til utgiftene til felleslånet. Klageren har til nå innbetalt 275 833 kroner til sameiet Tak og fasade skal utføres neste år og da påløper det ytterligere 50 000 – 70 000 kroner. Opplysning om kontantinnskudd på i slik størrelsesorden ville påvirket budrunden og oppnådd pris på eiendommen.
Ved videresalg av eiendommen ble det opplyst at det ville komme krav om kontantinnskudd knyttet til resterende arbeider. Leiligheten ble lagt ut til 5 290 000 kroner i januar 2025, men ble først solgt tre måneder senere for 4 990 000 kroner med opplysninger om gjenstående kontantinnskudd. Til tross for at klageren har betalt et kontantinnskudd på 275 833 kroner og det har vært en prisstigning i området, fikk han 10 000 kroner mindre for den enn han selv ga da han kjøpte leiligheten to år tidligere. Klageren har åpenbart lidt et økonomisk tap.
Den uriktige opplysningen om at leiligheten disponerte en bod på 2,5 kvm innebærer at leiligheten har et vesentlig mindre bodareal enn opplyst og innebærer et økonomisk tap ved videresalg av leiligheten.
Det foreligger også adekvat årsakssammenheng mellom meglers opptreden og det økonomiske tapet klageren er påført. Tapet kreves erstattet av meglerforetaket. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i hovedsak anført:
Kontantinnskudd
I forbindelse med salgsforberedelsene informerte selgeren megler om at det var planlagt vedlikehold i sameie. I den forbindelse kontaktet megler styreleder for nærmere undersøkelser omkring det planlagte vedlikeholdet. Dette for å påse at hun kunne formidle fullstendige og korrekte opplysninger ved salget. Selger tok også selv direkte kontakt med styreleder omkring de samme spørsmålene. I dialog med selger fikk megler bekreftet at selger hadde fått samme informasjon fra styreleder. Styreleder orienterte om hvilke konkrete vedlikeholdstiltak som var planlagt, og at disse ville finansieres ved økt fellesgjeld og økte felleskostnader. Styreleder nevnte imidlertid ingenting om et kontantinnskudd. Verken megler eller selger fikk informasjon om kontantinnskudd i disse samtalene.
Megler videreformidlet informasjonen megler fikk fra styreleder i salgsoppgaven. Fra salgsoppgaven, under punktet «Moderniseringer og påkostninger»:
«Planlagt vedlikehold i sameiet:
– Sentralt brannvarslingsanlegg fullføres nå i mai.
– Kum under gårdsplass og bygning. Sameiet får en rapport om det må gjøres tiltak.
– Det er planlagt rehabilitering/vedlikehold av fasaden og tak.
OBOS prosjektledelse er engasjert i saken. Kjøper må påregne at felleskostnader og fellesgjeld kan øke som følge av vedlikeholdsarbeid.»
Ettersom megler ikke var kjent med kontantinnskuddet, kunne hun heller ikke opplyse om det. Meglerforetaket merker seg styreleders uttalelser om at han skal ha opplyst om kontantinnskuddet til megler, jf. bilag 3 til klagen, men tilbakeviser at dette skal ha blitt sagt. Slik det fremstår er dette en ord mot ord situasjon, som vanskelig kan avgjøres utelukkende basert på skriftlig behandling.
Prinsipalt anføres at denne delen av klagen ikke er egnet til skriftlig behandling, jf nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e. Partene har svært ulik oppfatning av hva som har blitt skjedd i saken. Man står i en ord mot ord situasjon, og det vil være nødvendig med umiddelbar bevisføring i form av muntlige parts- og vitneforklaringer. Denne delen av klagen er ikke egnet til skriftlig behandling, og bes avvist.
Klager hevder det ikke foreligger uklarheter omkring hva styreleder har gitt megler av informasjon angående finansiering av vedlikeholdsarbeidet. Dette tilbakevises. Som redegjort for i vårt tilsvar har megler aldri fått informasjon om at vedlikeholdet delvis skulle finansieres gjennom kontantinnskudd. Ettersom meglers og styreleders forklaringer ikke er sammenfallende, og man står i en ord mot ord situasjon, anføres at det absolutt vil være behov for umiddelbar bevisføring i form av muntlige parts – og vitneforklaringer. Saken egner seg dermed ikke til skriftlig behandling. At boligen nå er videresolgt forsterker behovet for umiddelbar bevisføring, i form av vitneavhør av eiendomsmegleren som forestod salget. Dette da omstendighetene og detaljene omkring denne salgsprosessen vil være avgjørende i vurderingen av klagers påstand om at det foreligger et økonomisk tap.
På generelt grunnlag vil en styreleder kunne ha interesse i å hevde at all relevant informasjon er delt, da det er å forvente av en styreleder. Dette, samt uttalelsene fra eiendomsmegler som foresto videresalget, tilsier at saken krever muntlig behandling da det vil være behov for å stille oppfølgingsspørsmål for få frem avgjørende detaljer og nyanser i saken.
Subsidiært anføres at megler verken har brutt sin undersøkelses – og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, eller med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven. § 6-3. Megler har innhentet opplysninger om eiendommen slik megler plikter. Da megler forstod det var planlagt vedlikehold i sameie, foretok megler nærmere undersøkelser. Megler kontaktet styreleder i flere omganger, for å få mest mulig informasjon om de faktiske forhold. Megler videreformidlet så all den informasjon megler fikk på en aktsom god måte.
Hvilke konkrete vedlikeholdstiltak som var planlagt ble redegjort for, samt at tiltakene skulle finansieres gjennom økt fellesgjeld og felleskostnader. Dersom megler hadde fått opplyst av styreleder at deler av felleskostnadene skulle betales i form av kontantinnskudd, ville megler selvsagt også videreformidlet dette. Det har formodningen mot seg at megler skulle foreta nærmere undersøkelser omkring vedlikehold, og gjøre en innsats for å kunne gi all relevant informasjon, for så å utelukke en sentral opplysning. Megler har ingen egeninteresse, eller noe å vinne på å skulle holde tilbake en slik opplysning. Etter dette kan vi ikke se at det foreligger ansvarsgrunnlag for meglerforetaket. Klageren har ikke lidt et økonomisk tap, det foreligger heller ikke årsakssammenheng mellom meglers håndtering og det påståtte tapet. Klagers påstand om at Klager lider et tap tilsvarende kontantinnskuddet på 350 000 kroner tilbakevises.
Klager var kjent med at det skulle foretas vedlikehold, og at dette ville medføre økt fellesgjeld/fellesutgifter. Meglerforetaket forstår at det kan være mer belastende for klager med et kontantinnskudd fremfor økt fellesgjeld/felleskostnader. Det er likevel påregnelig at det ville komme kostnader til dekning av vedlikehold. Meglerforetaket kan derfor ikke se at klager har lidt et tap.
Det bemerkes at det ikke er helt usannsynlig at en opplysning om kontantinnskudd ville kunne påvirke en budrunde og dermed oppnådd pris. Det er likevel ikke grunnlag for å kunne mene noe konkret om hvordan budprosessen ville forløpt om opplysningen om kontantinnskuddet var gitt, og derfor hva som er klagers eventuelle faktiske økonomiske tap.
Det er avgjørende i saken at klager fikk opplysning om vedlikeholdet, samt at dette skulle finansieres gjennom økt fellesgjeld og økte felleskostnader. At deler av finansieringen viste seg å være kontantinnskudd var nytt for klager, men selve utgiftene til vedlikehold måtte klager uansett påregne. Derfor kan ikke meglerforetaket se at klager har lidt et tap.
Loftsbod
Eiendommen ble markedsført med tilhørende kjellerbod på ca. 6,5 m2 og loftsbod på ca. 2,5 m2. De faktiske forhold er imidlertid at det kun er kjellerboden som medfølger. Opplysningen om tilhørende loftsbod ble gitt på bakgrunn av informasjon fra selger. Da selger ervervet eiendommen fikk selger informasjon om at loftsboden tilhørte leiligheten. I hele sin eiertid har også selger benyttet loftsboden som sin egen. Så vidt megler vet har selger aldri blitt møtt med innvendinger mot bruken eller eierskapet. Selgers opplysninger omkring loftsboden ble bekreftet i taksten, og megler hadde ingen grunn til å betvile selgers opplysninger.
Konsekvensen av at loftsboden ikke medfølger, er at leilighetens totale bodplass er redusert fra ca. 9 m2 til ca 6,5 m2. Ut ifra en meglerfaglig vurdering har det ingen innvirkning på verdifastsettelsen/markedsverdien om denne konkrete leiligheten har bodplass på ca. 6,5 m2 eller ca. 9 m2. Klageren har ikke lider et økonomisk tap som følge av den manglende loftsboden.
Meglerforetaket bestrider at opplysningen om at loftsbod medfulgte medfører brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har innhentet informasjon om eiendommens boder og videreformidlet denne slik megler plikter. Det er på det rene at selger er meglers primærkilde til opplysninger om eiendommen. Megler skal kunne stole på den informasjonen megler mottar fra selger, og skal kunne legge informasjonen til grunn i forbindelse med markedsføring av salgsobjektet. Dette følger både av lovforarbeider, NOU 2006:1 s.119, og høyesterettspraksis, jf. HR-1999-16-B.
Megler har likevel plikt til å foreta selvstendige undersøkelser der det foreligger særlige omstendigheter som tilsier at dette er nødvendig. Spørsmålet blir om det foreligger slik undersøkelsesplikt i dette tilfellet. I dette tilfellet forelå ingen særlige grunner for megler til å betvile selgers opplysninger, og foreta utvidede undersøkelser. Selger hadde benyttet boden som sin egen hele sin eiertid, også på salgstidspunktet. Taksten bekreftet også at selger disponerte boden.
Det vises til RFE 2012098 og RFE 2005004 som begge omhandler manglende loftsbod. Det blir her lagt avgjørende vekt på at det ikke forelå omstendigheter som skulle gi megler grunn til å undersøke nærmere, at opplysningene om tilhørende bod var bekreftet i taksten, samt at boden faktisk ble brukt av selger på salgstidspunktet. Det er akkurat de samme momentene som ligger til grunn ved dette konkrete salget. Meglers opplysning om loftsboden var basert på opplysninger fra selger. Takstmannen bekreftet opplysningene, og selger benyttet boden på salgstidspunktet. Megler har ikke opptrådt uaktsomt i det hun la opplysningen om loftsbod til grunn ved annonsering og markedsføring av leiligheten.
Etter dette kan ikke meglerforetaket se at det foreligger ansvarsgrunnlag. Klager har heller ikke lidt et økonomisk tap som følge av manglende loftsbod. Dette da leiligheten har medfølgende kjellerbod, og at noe reduksjon av bodplass ikke vil ha innvirkning på leilighetens markedsverdi.
Elektrisk anlegg
Ved salget ble det gitt opplysninger om det elektriske anlegget både i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. I salgsoppgaven ble det opplyst at el-anlegget er gitt TG 2, grunnet manglende dokumentasjon og manglende el-kontroll de siste 5 år. Av tilstandsrapporten fremgår følgende:
«ELEKTRISK Totalvurdering: Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetansefelt. Dersom ytterligere gjennomgang av det elektriske anlegget ønskes, anbefales en eltakst. TG-2 gis grunnet manglende dokumentasjon, samt manglende el-kontroll de siste 5 år. Anbefalte tiltak: Det anbefales en utvidet el-kontroll.»
Det ble opplyst at vurdering av el-anlegget lå utenfor takstmannens kompetansefelt.
Vurdering av el-anlegg ligger også klart utenfor meglers kompetansefelt. Det ble også gitt klare opplysninger om at el-anlegget ikke var vurdert eller kontrollert de senere år, samt at det ble oppfordret til slik kontroll.
Klager har fått all tilgjengelig informasjon om de faktiske omstendighetene omkring el-anlegget, og stod fritt til å kontrollere el-anlegget ytterligere forut for kjøp. Basert på opplysningene klageren fikk om el-anlegget, samt at det var gitt TG 2, måtte han påregne utgifter til oppgradering/utbedring.
Meglerforetaket bestrider at megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har videreformidlet den informasjonen som er innhentet omkring el-anlegget. Det er informert om at el-anlegget ikke er vurdert/kontrollert de senere år. Klager er også oppfordret til slik kontroll. Det tilbakevises at det skulle være åpenbart for megler at el-anlegget ikke var fagmessig utført. Megler har ikke el-faglig kompetanse, og det er heller ikke å forvente. Det kan ikke forventes at megler skulle reagere på de forhold takstmannen poengterer, som for eksempel at megler skulle merke seg at kabel til koketopp sto i spenn under kjøkkeninnredning. Det kan ikke ventes at megler befarer under kjøkkeninnredning, og uansett vil forhold som dette ligge utenfor meglers kompetansefelt.
Ved helt åpenbare feil skal megler reagere. Meglerforetaket kan imidlertid ikke se at det er snakk om slike åpenbare forhold. Takstmannen som utarbeidet takstrapporten ved salget avdekket ikke konkrete feil ved el-anlegget, og det kan heller ikke forventes at megler skulle avdekke dette. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Klager har heller ikke lidt noe økonomisk tap, og det er ikke årsakssammenheng mellom meglers håndtering og det påståtte tapet.
Etter dette kan ikke meglerforetaket se at megler har forsømt seg, eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt på noe vis under sin utførelse av megleroppdraget. Det foreligger verken ansvarsgrunnlag, økonomisk tap, eller adekvat årsakssammenheng.
At boligen ikke oppnådde en prisøkning ved salget i mars 2025 er ikke oppsiktsvekkende. Det er ingen automatikk i at alle boliger er gjenstand for verdistigning over de siste to årene. Det er flere boliger som selges med tap i området. Det er heller ikke uvanlig å nedjustere prisantydning i en salgsprosess. Det er mange parametere som spiller inn for markedsprisen på en bolig. I dette tilfellet er boligens beliggenhet ikke optimal for området, og interessen ved salget i 2023 var begrenset. Forhold som dette, i tillegg til mye annet, spiller klart inn på eiendommens markedspris. Klager har kjøpt og solgt i to ulike markeder, og det vil alltid være variasjoner og tilfeldigheter som er med å avgjøre markedspris i markedet. Dette gjør at meglerforetaket mener det er for enkelt å hevde at kontantinnskudd og mindre bodplass forklarer prisen ved videresalget. Meglerforetaket kan ikke se at klager i tilstrekkelig grad har dokumentert at det foreligger et økonomisk tap som har årsakssammenheng med meglers håndtering av salget
På denne bakgrunn avvises det fremsatte erstatningskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis avvises, delvis ikke fører frem.
Hvorvidt megler var kjent med at eierseksjonssameiet ville innkreve et større kontantinnskudd
Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Dette punktet i vedtektene svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsadgangen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og viser til at det er uklart om megler ble opplyst av styreleder om kontantinnskuddet. Her står saken «ord mot ord» mellom styreleder og megler. Hva megler har fått opplyst av styreleder er det vanskelig å få tilfredsstillende belyst med nemndas skriftlige behandlingsform.
Nemnda har dermed kommet til at denne delen av klagen skal avvises.
Loftsbod
Nemnda bemerker at selger er meglers primærkilde til informasjon. Her har megler videreformidlet opplysninger fra selger om at leiligheten disponerte den aktuelle loftsboden, noe som var i samsvar med de faktiske forholdene. Det fremgår av salgsoppgaven at bodene var «påvist» av selger. Nemnda kan ikke se at det var forhold som tilsa at megler ikke kunne legge dette til grunn og burde ha undersøkt dette nærmere. Det foreligger dermed ikke brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7.
El. anlegg
Nemnda bemerker at det fremgikk klart av tilstandsrapporten at takstmannen ikke hadde vurdert det elektriske anlegget, da dette lå utenfor hans kompetanseområde. Det fremgikk videre av salgsoppgaven og tilstandsrapporten at el-anlegget var gitt TG2, grunnet manglende dokumentasjon og manglende el-kontroll de siste fem årene. Nemnda bemerker at megler ikke kan forutsettes å måtte vurdere det elektriske anlegget nærmere, noe en megler normalt heller ikke har kompetanse til. De manglene som senere er avdekket, oppfattes også å være skjulte forhold, som megler ikke hadde noen foranledning til å avdekke, se til sammenlikning RFE-2024-177. Dersom dette punktet fremsto risikofylt for klager, hadde han foranledning til å gjøre nærmere undersøkelser selv. Det fremgikk av tilstandsrapporten at «[d]et anbefales en utvidet el-kontroll», noe nemnda oppfatter at klager ikke innhentet. Nemnda mener etter dette at megler heller ikke på dette punktet har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagen avvises for så vidt gjelder punktet om kontantinnbetaling av felleskostnader. For øvrig gis klager ikke medhold.