RFE-2025-054

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Guttulsrød Eiendomsmegling AS
v/Adv. Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Postboks 7070
5020 Bergen

Saken gjelder:
Manglende godkjenning utleie – Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede foretak i 2021. Eiendommen var markedsført som et «Godt utleieobjekt», og besto av en tomt på 1681 kvm, og en større enebolig som det var opplyst at hadde «3 boenheter + næringsdel». Klagerne valgte å kjøpe eiendommen nettopp med tanke på utleie. En stund etter overtagelse, og i forbindelse med søknadspliktige renoveringsarbeider i boligen, ble det avdekket at boligens underetasje ikke var godkjent til boligformål. Spørsmålet i saken er om megler har gitt uriktige opplysninger om eiendommen ved salget, og opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7. Videre om dette berettiger klagerne til erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever 550 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne fattet interesse for eiendommen da den lå ute til salgs på finn.no i 2021. Som det fremgikk av salgsannonsen, var eiendommen markedsført som

«Enebolig m.3 boenheter + næringsdel – Stor, selveiet tomt på 1.681 kvm – Godt utleieobjekt (leid ut for 23.500 kr. mnd)».

Videre fremgikk det bl.a.:

«Enebolig med behov for oppussing beliggende i [bnr.]. Gode muligheter for leieinntekter da boligen består av 3 boenheter og en næringsdel, som står oppført som fiske-/matkjøkken. Tomt på hele 1.681 kvm med stort potensial. Selger har hatt leieinntekter på tilsammen kr. 23.500 pr. mnd. for huset. P.t. leies kun kjelleretasjen ut for kr. 10.000 pr. mnd.»

Klagerne fikk deretter oversendt salgsoppgave for eiendommen. Her fremgikk det bl.a. at boligen besto av tre boenheter, hvorav den ene boenheten var i underetasjen. Videre fremgikk det at underetasjen i boligen besto av «Vindfang, kontor, kjøkken, bad. Bod 1, bod 2, teknisk rom.».

Under overskriften «ADGANG TIL UTLEIE», på s. 10, fremgikk det at «Utleie er tillatt».  Inntatt i salgsoppgaven var også en verdi- og lånetakst hvor det på s. 42 framgikk i feltet for «Regulering», at:

«Boligen er registrert til boligformål, det foreligger ingen opplysninger på om det var søkt bruksendring til del av underetasjen til næring».

Når det gjaldt boligrommene/boenhetene i underetasjen fremkom det ingen opplysninger om at disse ikke var godkjente. Under «Romfordeling» på s. 43, fremgikk de at «Vindfang, kontor, kjøkken, bad» i underetasjen utgjør primærareal. Videre lengre ned på samme side fremgikk det at:

«I opprinnelig del underetasje er det innredet lokaler som i dag leies ut til kontorer, tilbygg under terrasse mot øst benyttes som verksted/lager og kontorer og verksted/lager er utleid til samme leietaker».

I selgers egenerklæringsskjema pkt. 19, på s. 49 i salgsoppgaven, fremgikk det at:

«Det er en gammel 2 manns bolig, med 2 leiligheter, en hybel og et kontor / forretning / verksted».

På s. 68-88 i salgsoppgaven var det inntatt kopier av eiendommens godkjente byggesaksdokumenter.  På bakgrunn av de opplysningene som var gitt i annonse og prospekt, valgte klagerne å legge inn bud på eiendommen, og de fikk tilslaget til en pris på 4 300 000 kroner med tillegg av omkostninger.

Klagerne overtok eiendommen den 01. mars 2022.  Etter overtagelsen igangsatte de diverse renoveringsarbeider i boligen.  I august 2024 ble det, som en del av renoveringen, søkt kommunen om diverse bygningsmessige tiltak, herunder tiltak i underetasjen.

I brev fra kommunen den 09. september 2024, fremkom det imidlertid at boligens underetasje ikke var godkjent til boligformål. Det er arealet som kommunen omtaler som «Areal B» i brevet, som ved salget til klagerne var opplyst at var boenheten i underetasjen. Om dette arealet skriver kommunen:

«Areal B vi kan ikke se at dette arealet tidligere er godkjent til boligformål. Vi finner ikke tegninger av arealet i vårt arkiv, det bes om at det sendes inn tidligere godkjente tegninger av dette arealet.»

I etterkant av brevet er eiendommens byggesaksdokumenter gjennomgått. Det viste seg imidlertid at det ikke eksisterte andre dokumenter enn de som var vedlagt i salgsoppgaven på s. 68-88. Ingen av disse dokumentene viste noen innredning av kjelleren til boligformål. Kommunens tilbakemelding har således vist seg å være korrekt. Underetasjen ikke er godkjent til bruk som bolig, og da heller ikke er lovlig å leie ut til dette formålet.

Klagerne engasjerte fagkyndig for å vurdere verdireduksjonen som den uriktige opplysningen ville medføre for eiendommen – dvs. verdireduksjonen som følge av at den opplyste boenheten i underetasjen i realiteten ikke var godkjent til bruk som bolig eller til utleie.

Som det fremgår av rapporten, vil bortfalt areal for bruk til bolig ha en verdi på mellom 807 346 og 854 000 kroner. Med fratrekk for opplyst vedlikeholdsetterslep, er verdireduksjonen vurdert til 500 000 kroner. Det nevnes for øvrig i rapporten at tapet av leieinntekter for utleiedelen som bortfaller vil overstige den beregnede verdireduksjonen.

På bakgrunn av dette ble det fremsatt krav mot megler. Det ble krevet erstatning for verdiforringelse, samt for kostnader til fagkyndig vurdering og advokat, på totalt 550 000 kroner. Megler avviste ansvar i e-post den påfølgende dagen. Det opplyses for ordens skyld at selger av eiendommen, er lagt ned og opphørt som foretak den 24. september 2022. Klagerne må derfor fremme sitt krav mot megler.

Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med reglene i eiendomsmeglingsloven. Det foreligger årsakssammenheng og et økonomisk tap ved at kjøperne ikke har fått den boenheten i underetasjen som det var opplyst om ved salget.

Erstatning – ansvarsgrunnlag, brudd på reglene i eiendomsmeglingsloven, culpa
For at det skal foreligge grunnlag for erstatning må tre vilkår være oppfylt: Det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og en adekvat årsakssammenheng. Av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd framgår det at megler skal opptre i samsvar med god meglerskikk. Av § 6-7 første ledd fremgår det at megler «skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen».  I eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd pkt. 7 er det eksplisitt bestemt at eiendomsmegler skal opplyse om «eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål». Det vises i den forbindelse til Gyldendal Rettsdata Norsk lovkommentar til eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd pkt. 7, note 237 ved Tore Bråthen. hvor det fremgår at:

«Både lovens ordlyd («adgang») og Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 160 tilsier at boenheten må være godkjent for utleie eller at forholdene er slik at det vil bli gitt slik godkjennelse uten at det må foretas bygningsmessig tiltak.» og videre: «Megler kan komme i ansvar dersom salgsoppgaven gir et feilaktig inntrykk av mulighetene for utleie, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven, Oslo 2013 s. 317»

Både i annonsen og prospektet ble det klart fremhevet at utleie av de tre boenhetene skulle være lovlige, og at disse således ville generere betydelige leieinntekter.  Dette har vist seg å være uriktig. Når underetasjen ikke er godkjent til bruk som bolig er den heller ikke lovlig for utleie til dette formålet.

Det er videre slik at megler ved salget innhentet dokumenter fra kommunen, herunder byggetegninger. Av disse fremgikk det imidlertid at kjeller ikke var tegnet inn som boareal. Dette skulle i det minste ha medført ytterligere undersøkelser fra megler – hvorav en telefon til kommunen ville vært nok for å avklare om denne delen faktisk var godkjent for bruk og utleie som bolig. Megler har videre vært kjent med at salgsobjektet var en eldre opprinnelig enebolig, hvor det var gjort innredninger i underetasjen, noe som også fremgikk av verditaksten.

For kjøper gir imidlertid annonsen og salgsprospektet en helt klar og berettiget forventning om at underetasjen er godkjent til bruk som bolig, og til utleie for dette formålet. Hovedverdien i eiendommen ligger nettopp i utleiemulighetene, som også var grunnen til at klagerne kjøpte eiendommen.  I et slik tilfelle har megleren en åpenbar plikt til å verifisere at utleie faktisk er lovlig, med henvisning til eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd pkt. 7.

Det er slik denne side kan se klar nemndspraksis, på at megler i et slik tilfelle vil komme i ansvar. Det vises videre til Hålogaland lagmannsretts dom av 30.03.2016 (LH-2015-160323), hvor selger ble dømt ansvarlig etter avhendingsloven for at eiendommen var markedsført med to hybler «Som genererer gode inntekter», dette til tross for at salgsoppgaven opplyste at «Utleiedel i boligen er ikke søkt/godkjent av kommunen».

Dette er ikke riktig som meglerforetaket anførere at informasjonen om utleiemulighet stemte med informasjonen megler hadde mottatt fra kommunen. I e-post 21. oktober 2024 viste megleren til utskrift fra matrikkelen, hvor det fremgikk at det er 3 boenheter på adressen. Matrikkelens opplysninger er imidlertid ikke juridisk bindende, og bestemmer ikke rettstilstanden for et bygg. Matrikkelens opplysninger er f.eks. ikke bestemmende for om en bygning faktisk er godkjent for en bestemt bruk etter plan- og bygningslovens regler. Det er ikke uvanlig at opplysningene i matrikkelen ikke stemmer med det som faktisk er godkjent / tillatt. Det må legges til grunn at megler, som er en profesjonell part og spesialist på eiendomsforhold, må være kjent med dette.

Tegningene inntatt i salgsoppgaven viste ingen innredning av underetasjen som bolig. Megler hadde således full mulighet til å se at det ikke forelå noen godkjenning for bruken av underetasjen.  Megler burde under enhver omstendighet ha sjekket forholdet opp med kommunen. Dette gjelder med tyngde når megler velger å markedsføre eiendommen med formuleringer som «Gode muligheter for leieinntekter da boligen består av 3 boenheter».  Med henvisning til det strenge profesjonsansvaret som gjelder, har meglers handlemåte her vært klart uaktsom. Det foreligger ansvarsgrunnlag etter den ulovfestede culpa-regelen i norsk rett.

Erstatning – årsakssammenheng og økonomisk tap
Konsekvensen av meglers feil er at klagerne har betalt «full pris», for en eiendom som i realiteten hadde en klart redusert verdi, som følge av at underetasjen ikke er godkjent til bruk som bolig eller utleie til dette formålet. Fagkyndig beregning av verdireduksjonen er på 500 000 kroner. I tillegg kommer utgifter som klagerne er påført for den fagkyndige vurderingen, samt til advokat, foreløpig satt til 50 000 kroner. Erstatningskravet er etter dette totalt på 550 000 kroner. Det foreligger økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Vilkårene for erstatning er til stede. Klager krever erstatning utmålt etter nemnda skjønn.

Renter
Det kreves forsinkelsesrenter av erstatningssummen fra 22. mars 2025, som er 30 dager etter påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2.

Meglerforetaket skriver i tilsvaret at «Det er vanlig praksis hos oss å undersøke denne typen eiendom nøye». Situasjonen i saken er imidlertid at meglers undersøkelser har vært svært mangelfulle. Megler har funnet et brev fra en byggesak på eiendommen datert 11. juni 1985, hvor det bl.a. står «Det forutsettes at sokkeletasje/underetasje kun benyttes til boligformål», og videre at «Plantegning av denne etasjen må sendes bygningskontrollen før byggearbeidet igangsettes». Dette fremstår som noe megler har funnet nå i forbindelse med reklamasjonssaken, og det presiseres for ordens skyld at dette brevet ikke var vedlagt salgsdokumentene for eiendommen. Kommunen har fått seg forelagt brevet og meglers påstand. Kommunen har svart på henvendelsen 04. april 2025, hvor de opprettholder at rommene i underetasjen ikke er godkjente til boligformål, og viser til at når det gjelder byggesaken fra 1985, så var det en forutsetning at plantegninger for etasjen ble sendt inn, noe som ikke ble gjort. Videre viser kommunen til at det fremgår av den etterfølgende byggemeldingen for dette tiltaket, datert 25. november 1987, at tiltaket «kom ikke til utførelse», noe som bekrefter at tiltaket ikke ble gjennomført som planlagt.

Når det gjelder anførselen om at matrikkelen viste tre boenheter, så skriver kommunen at: «Matrikkelen gjenspeiler dessverre ikke nødvendigvis godkjente boenheter, men den faktiske bruken.» Som nevnt klagen, er dette noe det må legges til grunn at megler må være vel kjent med.

Innklagede anfører i skrivet at siden det nå er gitt rammetillatelse fra Moss kommune knyttet til eiendommen, så foreligger det ikke noe tap for klager. Dette er ikke riktig.  Det er korrekt at klager, nå etter en lengre prosess, har fått en rammetillatelse knyttet til en ombygging av bygget. Det er imidlertid ikke gitt noen godkjenning av rommene i underetasjen slik de står.  Rammetillatelsen gjelder en endring av bygget/bebyggelsen på tomta, og forutsetter bl.a. at kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) oppfylles fullt ut, samt at utomhusarealer opparbeides, og at det etableres nye parkeringsplasser. De aktuelle rommene i underetasjen vil ikke være godkjente før de ovennevnte kravene er oppfylt, og det foreligger ferdigattest/brukstillatelse etter dokumentasjon for dette.

Dersom man skulle basert seg på at prosjektet i rammetillatelsen gjennomføres, så vil klagernes tap i saken være betydelig høyere enn det kravet som til nå er fremmet. Det er for det første slik at prosessen med å få rammetillatelsen i seg selg er svært kostbar. Kostnadene summeres til 414 325 kroner (inkl. mva.). I tillegg kommer kostnader for utsending av nabovarsel, søknad via digital plattform, samt kommunale gebyrer for godkjenning.  Videre vil kostnadene for å oppfylle de påkrevde byggetekniske forskriftskrav for kun de aktuelle rommene i underetasjen være svært omfattende. Kostnadene summeres til 1 700 000 kroner (inkl. mva.).  I tillegg til dette kommer tapte leieinntekter ved at rommene ikke har kunnet leies ut, pga. manglende godkjenning, frem til de faktisk blir godkjente.

I den nærværende saken mot megler har klager basert sitt krav på at eiendommens verdi er klart redusert som følge av at rommene i kjelleren ikke var godkjente som oppholdsrom eller til utleie, slik det var opplyst om ved salget. Dette kravet er dokumentert til 500 000 kroner, jf. innsendte vurdering og beregning. Klagerne anser det som naturlig å fastholde dette kravet. Det tas imidlertid forbehold om å øke kravet, dersom saken ikke avsluttes ved klagenemndas vedtak, og prosessen fortsetter.

I tillegg til kravet på 500 000 kroner kreves det, som nevnt i klagen, erstatning for fagkyndig vurdering av saken samt kostnader til advokat, oppad begrenset til 50 000 kroner.

De kostnadene som er beregnet gjelder kun disse aktuelle rommene, hvor megler har gitt uriktige opplysninger om godkjent bruk, ikke de øvrige rommene i underetasjen.

 

Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdraget ble inngått med selger 21. april 2021, fornyet 25. oktober 2021 og solgt til klagerne 25.november 2021. Klagerne rettet et krav mot innklagede meglerforetak først gang 21. oktober 2024. Kravet ble avvist og ble etter dette rettet mot selger. Selger var et aksjeselskap som opphørte i 2022. Klagen mot selger nådde derfor ikke fram og klagerne ble på nytt rettet mot meglerforetaket 19. februar 2025. Meglerforetaket avviser ansvar, kravene i eiendomsmeglingsloven er oppfylt, rett adressat for klagernes krav er selger.

Selv om det skulle vise seg at selgerselskapet ikke lengre eksisterer overtar ikke meglerforetaket ansvaret for feil og mangler selger ellers ville vært ansvarlig for etter avhendingsloven, med mindre megler har brutt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven med tilhørende forskrift. Meglerforetaket har oppfylt sine undersøkelses- og opplysningsplikt og på vanlig måte gjort de undersøkelsene som ble ansett nødvendig med tanke på oppdragets karakter. Eiendommen var en flermannsbolig. Det er vanlig praksis hos meglerforetaket å undersøke denne type eiendom nøye. Det ble også gjort i dette tilfellet. og dokumenteres som følger;

1) Selger har fylt ut en egenerklæring hvor det bekreftes at eiendommen er en eldre 2-mannsbolig med hybel og kontor/forretning/verksted. Dette går fram av egenerklæringen pkt. 19 og 19.1. Selgers egenerklæring var i tråd med faktisk bruk på salgstidspunktet.
2) Den 21. mai 2021 mottok megler eiendomsinformasjon fra kommunen; Det går klart fram av denne informasjonen at eiendommen var registrert med 3 boenheter, hhv’. [Boenhet 1], [Boenhet 2] og [boenhet 3].

Dette stemmer med selgers informasjon i egenerklæringen nevnt under pkt.1. Det er i tillegg oppgitt «BRA Bolig» for alle de 3 bruksenhetene. I tillegg har også kommunen i vedtak av 11. juni 1985 godkjent påbygg og forutsatt at sokkel/underetasje kun benyttes til boligformål. Det var i tråd med faktisk bruk på salgstidspunktet og stemmer i tillegg med selgers opplysninger i egenerklæringen.

Klagerne gjør et poeng av at det ikke finnes tegninger som dokumenterer dette. I ovennevnte godkjenning, går det også fram i vedtakets første setning «Oppføring av påbygg til bolig som vist på tegninger journalført 10.4.85 godkjennes.» Tegningene som ble fremlagt viser ingen plan for underetasjen, men i vedtaket forutsettes det at disse tegningene sendes før byggearbeider igangsettes. Det forutsettes også at denne etasjen blir benyttet til boligformål, noe som er i tråd med faktisk bruk. Hva som kan være årsaken til at kommunen ikke har tegningene av underetg. nå, snart 40 år etter blir spekulasjoner. Det er ingen uvanlig situasjon at kommunens arkiver ikke er fullstendige og inneholder all historikk for en eldre eiendom. Denne eiendommen er over 100 år gammel.

Meglerforetaket fikk 05. mars 2025 bekreftet fra kommunen at eiendomsskattegrunnlaget for eiendommen baserer seg på 3 bruksenheter til bolig. Denne kommune var av de første kommuner i Norge som innførte eiendomsskatt. Det skjedd tidlig på 1990-tallet. Både på dette tidspunktet, hvor taksering av boligmassen foregikk (for å fastsette eiendoms-skattegrunnlag), og når bolignummer for eiendommer i Norge (boenhet 1 osv.) ble innført i 1999 må det ha skjedd aktive handlinger fra kommunen hvor eiendommen besluttes registrert med 3 bruksenheter og altså i tråd med byggetillatelse av 1985. På ett eller annet tidspunkt mellom 1985 og 1990-tallet (innføring av eiendomsskatt) må det ha blitt konstatert at eiendommen hadde en bruksenhet til bolig i underetasjen. Kommunens beslutning om å både beskatte eiendommen med 3 bruksenheter samt tildele 3 bolignummer i 1999 må være basert på kommunens egen, innhentet informasjon eller tegninger som referert til i byggetillatelsen av 10. april 1985, selv om disse ikke lar seg fremskaffe i dag.

Basert på de opplysninger megler mottok på salgstidspunktet og de undersøkelser som ble gjort i den anledning har megler handlet i tråd med lov om eiendomsmegling kap. 6 og ikke i strid med lovens regler. Kravene i eiendomsmeglingsloven § 6-7 er oppfylt og i tillegg har megler handlet i tråd med både vanlig praksis og god meglerskikk. Det var ingen foranledning til å så tvil om den informasjonen megler mottok da alt pekte i samme retning; nemlig at eiendommens faktiske bruk på salgstidspunktet var helt i tråd med både selgers informasjon og de opplysninger som ble mottatt av kommunen.

Selger (aksjeselskapet) var eid av samme familie som hadde eid eiendommen siden 1985, og de hadde følgelig inngående kjennskap til historikken. Det var derfor heller ingen grunn for megler til å tvile på at selgers opplysninger var korrekte.

Problemstillingen knyttet til hvor mange bruksenheter som er godkjent dukker opp når klager sender søknad om vesentlig omgjøring av eiendommen i august 2024. Kommunens tilbakemelding, etter en gjennomgang av eiendommens sakshistorikk, viste da at det manglet tegninger av bruksenheten i underetasjen. Disse skulle sendes av selger eller selgers arkitekt til kommunen før byggearbeidene tok til i 1985, ref. byggetillatelsen. Om tegningene ble sendt og kommunen ikke arkiverte disse, eller om de aldri ble sendt blir spekulasjoner.

Når kommunen på dette tidspunktet fint at det var et «hull» i historikken for eiendommen og at bruksenheten i underetasjen fra 1985 likevel kanskje ikke er godkjent, blir det feil å anklage megler for brudd på undersøkelsesplikten. Det er i tilfelle kommunen som har gitt megler feilinformasjon. Megler har kun formidlet informasjon mottatt av kommunen og selger.

Kommunen har oversendt informasjon til megler som klart indikerer at det er godkjent 3 bruksenheter og det er ingen grunn til at megler skulle tvile på at dette var korrekt når man ser det i sammenheng med den øvrige informasjonen som var tilgjengelig på salgstidspunktet.

Det faktum at en kommune gir megler feilinformasjon, kan ikke føre til at megler blir erstatningsansvarlig ovenfor kjøper. Da selger har vært eier av eiendommen siden søknaden om byggetillatelse ble sendt i 1985 må det være selger som er ansvarlig for at korrekt informasjon gis til megler og selger som også var ansvarlig for at tegningene ble innlevert til kommunen i tråd med byggetillatelsen.

Selgers ansvar kan ikke skyves over på megler med mindre megler har gjengitt selgers informasjon feil eller unnlatt å gi informasjon. Dette må etter foretakets syn gjelde selv om selger nå ikke lengre eksisterer. Meglers ansvar etter lov om eiendomsmegling kan ikke bli større eller mindre avhengig av selgers stilling. Det objektive ansvaret må være det samme. Her har klagerne forsøkt å rette krav mot selger. Det har de mislykkes med og forsøker nå å skyve ansvaret over på megler. Det er enten selger eller kommunen som er ansvarlig for at kjøper kan ha fått feil informasjon om eiendommens godkjente status.

Det er nå gitt rammetillatelse fra kommunen til å utnytte underetasje som forutsatt fra klagerne. Det er ikke dokumentert at klagerne er påført noe tap i saken slik det er anført.

Klagerne har søkt om og fått aksept for å etablere 3 separate boenheter i underetasje, samt at inndelingen av bolig i første og annen etasje skal endres. Dette er en helt annen inndeling og bruk av underetasjen enn det som ble opplyst om i salgsdokumentasjonen.

Under faktabeskrivelsen av eiendommen på side 7 i salgsoppgaven fremgår at det er en boenhet samt næringslokale i underetasje. Den aktuelle bruken av rommene er nærmere beskrevet av takstmannen i rapporten som var en del av salgsoppgaven. Når det gjelder deler av de øvrige arealene i underetasjen som har vært beskrevet av kommunen som en boligdel er det fakturert eiendomsskatt i henhold til dette. Vi antar derfor at det ikke hefter en ulovlighet ved disse arealene, som gjør at de ikke kan leies ut og at den etablerte bruken på salgstidspunktet kunne videreføres. Hvis kommunen nå har endret oppfatning etter en grundigere gjennomgang av saken, så er det uansett et forhold megler ikke kan være ansvarlig for.

For det tilfelle at nemnda skulle komme til at megler har handlet kritikkverdig så mener vi uansett at beskrivelsen og dokumentasjonen av det økonomiske tapet knyttet til utleie ikke kan danne grunnlag for en erstatningsmåling i denne saken. Når det gjelder kostnader til søknadsgebyr, arkitekt, advokat mv. så er det innklagedes vurdering at disse kostnadene uansett ville ha påløpt siden klagerne ønsker å endre store deler av godkjent planløsning og innredning av bolig. Vi kan derfor ikke se at det har oppstått noe økonomisk tap på klagers hånd.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Etter annet ledd nr. 7 skal det i salgsoppgaven opplyses om eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål. Bestemmelsen tar sikte på offentligrettslige krav som må være oppfylt for at at utleie skal være lovlig. Dersom salgsoppgaven, som her, gir opplysninger om utleiemulighet for en selvstendig boenhet, skal adgangen enten være i tråd med kommunens regler, og dermed enten være godkjent eller at forholdene er slik at det vil bli gitt slik godkjennelse uten at at det må foretas bygningsmessig tiltak, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 317.

I saken her krysset selger av for at utleiedelen var godkjent av bygningsmyndighetene. Dette var ikke riktig. Selger er normalt meglers primærkilde til informasjon, men når det gjelder en eiendoms offentligrettslige status kan ikke megler uten videre lene seg på opplysninger fra selger. Dette er grunnen til at megler henter inn «meglerpakke» fra kommunen, samt annen dokumentasjon for å oppfylle de spesifikke opplysningspliktene som følger av § 6-7 andre ledd.

Nemnda har kommet til at megler her kan klandres for ikke å ha undersøkt forholdet til offentligrettslige godkjenninger nærmere. Megler kunne se av tegningene som var tilsendt fra kommunen, at kjelleren ikke var tegnet inn som boareal. Det var dessuten tale om et gammelt bygg fra 1949, der det var gjort endringer i underetasjen etter byggeåret. Som meglerforetaket selv gir uttrykk for, er det ingen uvanlig situasjon at kommunens arkiver ikke er fullstendige og inneholder all historikk for en eldre eiendom. Nemnda bemerker at dette kan gi meglerforetaket desto større grunn til å foreta undersøkelser. Nemnda mener samlet sett at megler har hadde en særlig foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser. Her kunne forholdet dessuten enkelt ha vært avdekket ved en henvendelse til kommunen, slik det ble gjort i 2024. Meglerforetaket har til støtte for sitt syn, vist til at matrikkelen omtaler tre boenheter. Som megler forutsettes å ha vært kjent med, innebar ikke dette nødvendigvis at offentligrettslige godkjenninger var i orden. Brevet fra byggesaken i 1985 og eiendomsskattegrunnlaget, som innklagede viser til, er dokumenter som det oppfattes at meglerforetaket har innhentet etter at tvisten oppsto, og er ikke egnet til å belyse hvilken foranledning megler hadde til å foreta ytterligere undersøkelser før budaksept i 2021. Det er dessuten helt på det rene at den aktuelle delen av kjelleren ikke var godkjent til boligformål, og det vises her til kommunens brev 9. september 2024.

Etter dette har megler opptrådt i strid med opplysnings- undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Forholdet er i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd, og innebærer en erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side.

Verdiminuset er i rapport fra Follo boligtakst beregnet til 500 000 kroner. Nemnda bemerker at et erstatningsansvar for megler ikke uten videre samsvarer med det ansvaret en selger ville ha hatt. Det avgjørende for om meglers forsømmelse har påført klager et økonomisk tap, er hvordan klager ville ha vært stilt økonomisk dersom forsømmelsen tenkes borte, i praksis om klager ville ha gitt tilsvarende for eiendommen i en slik situasjon. Dette har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til. Det vises særlig til at klagerne kjøpte boligen for langt under prisantydning. Nemnda tilføyer at forholdet nå er rettet, ved at offentlige godkjenninger er gitt, slik at det som eventuelt kan kreves erstattet må gjelde utgifter klager har hatt knyttet til å bringe forholdet i orden.

Etter dette har megler opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Guttulsrød Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.