RFE-2025-057

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Telemark AS avd Midt-Telemark/Notodden
Bøgata 49
3830 Ulefoss

Saken gjelder:
Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av boligen sin 08. juli 2024. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdig. Spørsmålet i saken megler opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi villedende informasjon om kostnader og oppsigelsesvilkår, samt gjennom sin håndtering av salgsprosessen herunder ved annonseringen. Videre om dette medfører en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetakets vederlag settes ned med 30 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren har dysleksi og ringte megler før signering for å få avklart uklarheter i oppdragsavtalen. Megler, bekreftet muntlig at totalprisen var 94 000 kroner ved salg, uten ytterligere kostnader. Forlengelse av oppdraget ville ikke koste klageren noe. Oppsigelse derimot ville koste ca.15 000 kroner.

Forsinket annonsering og dårlig oppfølging
Til tross for at klageren var klar til å gå i gang med salget umiddelbart, tok det over to måneder før annonsen ble publisert. Klageren måtte etterspørre fremdriften gjentatte ganger. Den 14. august 2024, etterspurte han fotograf og annonsen, den 12. september purret han på annonsen. Annonsen ble først publisert 19. september 2024.  Dette er uakseptabelt, da rask markedsføring var avgjørende for et godt salg.

Urettmessig fjerning av FINN-annonse og tapt annonsetid 09.01.2025
Annonsen ble fjernet fra FINN.no fordi megler mente at oppdragets varighet på 6 måneder var utløpt, til tross for at huset kun hadde vært annonsert i 4 måneder, grunnet meglerens egne forsinkelser. Underveis i dialogen rundt forlengelse av oppdraget, ble annonsen fjernet uten varsel, noe som førte til at klager mistet en til to ukers eksponering. Dette påvirket salgsprosessen negativt. Etter diskusjon godtok megler å forlenge annonsen med to måneder uten kostnad, slik at den totalt lå ute i totalt seks måneder. Megler burde fra starten av sørget for at annonsen faktisk lå ute i seks måneder, ettersom dette er en del av deres arbeid. Det å fjerne annonsen midt i en diskusjon om forlengelse er dårlig meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, som sier at megler skal ivareta oppdragsgivers interesser på en forsvarlig måte.

Urimelig krav om betaling for forlengelse av oppdraget
Før det kom til enighet om forlengelsen, forsøkte megleren å kreve over 30 000 kroner for direkte utlegg, for å forlenge oppdraget i nye 6 måneder. Klageren nektet å diskutere forlengelse utover de opprinnelige 6 månedene før huset faktisk hadde hatt full annonsetid. Først etter langvarige diskusjoner gikk megler med på å forlenge annonsen med to måneder uten ekstra kostnad. Det at megler først forsøkte å kreve betaling for en forlengelse som burde vært en selvfølge, fremstår som uryddig og lite profesjonelt.

Skjulte kostnader for visningshonorar
I samtale med megler før signering ble klageren informert om at totalprisen var 94 000 kroner, og at dette inkluderte alt. Først ved første visning fikk han vite at det ville komme på ekstra kostnader for visningshonorar. Dette var uryddig, og et brudd på god meglerskikk. Megler skal gi klar og fullstendig informasjon om kostnader, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-1. Hadde klageren fått riktig informasjon på forhånd, kunne han vurdert en annen løsning eller valgt en annen megler.

Motstridende informasjon om oppsigelse og kostnader
Da klageren snakket med megler før signering, ble han tydelig informert om at oppsigelse ville koste ca. 15 000 kroner. Når han senere konfronterte foretaket med dette, benektet lederen, at en slik avtale fantes, og hevdet at de aldri opererer med muntlige avtaler. I e-post av 11.01.2025 skriver megler:

«Vi kan forlenge oppdraget frem til annonseringen utløper, uten noen ekstrakostnader utover eventuelle visninger.»

Likevel skapte de en unødvendig konflikt ved å kreve betaling for forlengelse av oppdraget før de gikk med på en løsning.

Meglerforetaket anfører at «den skriftlige oppdragsavtalen er fulgt», men dette er en avsporing fra klagers faktiske poeng. Problemet er at megleren ga klager muntlig informasjon som ikke stemte overens med avtalen, noe som påvirket klagers valg av megler. Megler har et klart ansvar for å gi korrekte opplysninger, både skriftlig og muntlig. Dersom en megler lokker inn kunder med muntlige prisopplysninger som ikke samsvarer med det skriftlige, kan dette anses som villedende.

Eiendomsmeglingsloven § 6-3 pålegger megler å gi riktig og fullstendig informasjon til oppdragsgiver. Markedsføringsloven § 7 forbyr villedende handelspraksis, inkludert å gi uriktige prisopplysninger for å lokke kunder. Avtaleloven § 33 slår fast at dersom en part har gitt uriktige opplysninger som påvirker en avtaleinngåelse, kan avtalen settes til side eller justeres.

Manglende oppfølging av kjøper – Brudd på god meglerskikk
Dere skriver at megler har «jobbet aktivt med totalt 8 interessenter» og at disse har fått løpende oppfølging. Men den personen som faktisk kjøpte boligen var ikke en del av disse 8 interessentene og fikk ikke den oppfølgingen hun burde ha fått. Tvert imot opplevde hun megler som lite samarbeidsvillig og vanskelig å forholde seg til, noe som resulterte i at hun måtte ta direkte kontakt med klageren for å få gjennomført handelen.

Videre bekreftet kjøper at megler frarådet henne fra å legge inn et hemmelig bud i stedet for å presentere dette for meg som selger. Det er uakseptabelt at en megler forsøker å påvirke en kjøper til å velge en annen budstrategi uten først å konsultere selger. Dette er i strid med meglers plikter og setter spørsmålstegn ved hvorvidt megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk.

Eiendomsmeglingsloven § 6-3 slår fast at megler skal «utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk og i samsvar med oppdragsgivers interesser». Her har megler åpenbart handlet på en måte som ikke var til selgers fordel. Eiendomsmeglingsloven § 6-4 pålegger megler å gi både selger og kjøper «riktig og nødvendig informasjon». Når kjøper måtte kontakte selger direkte på grunn av dårlig oppfølging fra megler, viser dette at hun ikke fikk den nødvendige informasjonen og oppfølgingen hun burde hatt.

Innsynsrett i fakturering
Eiendomsmeglingsloven § 7-7 gir klager krav på en spesifisert oppstilling av alle kostnader.

Regnskapsloven § 5-5 gir videre klager rett til å få innsyn i hvordan faktureringen er bygget opp, slik at klager kan kontrollere at beløpene er korrekte. Finanstilsynet har tidligere slått fast at meglere må kunne dokumentere alle kostnader på en etterprøvbar måte. Dersom en megler fakturerer for mer enn det oppdraget tilsier, er dette brudd på både avtaleprinsipper og regnskapslovgivning.

På bakgrunn av ovenstående forhold ber klageren nemnda vurdere om megler har brutt god meglerskikk og påført klager unødvendige problemer i salgsprosessen.

 

Innklagede har i hovedsak anført:
Klagers påstand om villedende informasjon om kostnader og oppsigelsesvilkår
Alle kostnader og oppsigelsesvilkår framkommer av oppdragsavtale som er signert av klageren og foretaket den 08. juli 2024. Det fremkommer også i salgsoppgaven under «Meglers vederlag».

Klagers påstand om forsinket annonsering og dårlig oppfølging.
Det tok relativt lang tid fra oppdraget ble signert og til eiendommen ble annonsert i markedet. Etter at oppdraget ble signert startet megler straks opp med forberedelser, herunder bestilling av kommunal informasjon, informasjon fra bortfester, tinglyste dokumenter mv.

Ettersom eiendommen som skulle selges sto på festetomt, tok megler kontakt med grunneier og bestilte opplysninger om festeforholdet. Dette tok tid å få svar på, og megler måtte purre på bortfester flere ganger for å få den nødvendige informasjonen. Informasjon fra bortfester ble mottatt den 03. september 2024, og samme dag fikk klageren beskjed fra megler om dette.

Da megler hadde all nødvendig informasjon tilgjengelig ble salgsoppgaven utarbeidet. Utkast til salgsoppgave ble r sent selger for gjennomgang 11. september 2024. Salgsoppgaven ble godkjent 12. september 2024. Utkast til Finn-annonse ble sendt fra megler 13.september 2024 og godkjenning mottatt dagen etter. Etter at endelig tidspunkt for visninger vsr avklart med klageren, ble annonsen publisert.

Påstand om at klager måtte purre på fotograf og annonse
Utfra loggen til meglerforetakets fotoleverandør ble foto bestilt den 14. august 2024, og dagen etter ble tidspunkt for foto avtalt direkte med klager til 28. august 2024. Dette har ikke forsinket salgsprosess på noen måte.

Urettmessig fjerning av annonse på finn.no.
Annonsen ble fjernet fra FINN.no den 09. januar 2025 fordi meglers salgsoppdrag utløp 8. januar 2025.  Oppdragets varighet var 6 måneder iht. oppdragsavtalen, og jf. Lov om eiendomsmegling § 6-5. At eiendommen da hadde vært annonsert i kun 4 måneder skyldtes ikke forsinkelser fra meglers side.  Klageren ble forespurt om han ville forlenge oppdraget, i e-post d 07. januar 2025.  Klageren svarte med å stille spørsmål om hva han måtte betale ved oppsigelse og forlengelse. Deretter bekreftet klageren i e-post av 13.  januar 2025 at oppdraget forlenges: «Jeg forstår det slik at jeg kan forlenge avtalen til 13.mars 2025 uten at det medfører ytterligere kostnader, det takker jeg ja til.»

Det er ikke riktig som klageren anfører at annonsen ble fjernet uten varsel. I forbindelse med forespørsel om forlengelse av oppdraget sendte megleren e-post til klageren og opplyste følgende

«Vårt salgsoppdrag datert 08.07.2024 utløper nå 08.01.2025. For at vi skal kunne fortsette salgsarbeidet må oppdraget forlenges i nye 6 mnd. i henhold til lovverket ved å svare på denne epost. Vi har ikke lov til å markedsføre et oppdrag uten gyldig oppdragsavtale.»

Megler har vært tydelig i kommunikasjonen rundt at oppdraget må forlenges for at markedsføringen skal kunne fortsette. Det var oppdragets varighet, og ikke annonseringstiden på finn.no som var årsak til at eiendommen ble fjernet fra FINN.no i påvente av skriftlig forlengelse. Lov om eiendomsmegling § 6-5 sine bestemmelser om forlengelse må følges av megler, og megler kan ikke klandres for dette.

Klagers påstand om skjulte kostnader for visningshonorar
Salgsomkostningene er tydelig opplyst og oppsummert i oppdragsavtalen klageren har signert. Det er ikke riktig at klageren ikke fikk opplysninger om at det påløp et honorar pr. visning. I oppdragsavtalen står det «Visningshonorar, per visning/ Overtagelseshonorar kr 2.500,-». Dette fremkommer også i salgsoppgavens under meglers vederlag. Uansett kan ikke meglerforetaket se hvorfor klager tar opp dette i sin klage, da det er avtalt at han kun skal betale for en avholdt visning, da klageren valgte å avholde øvrige visninger selv.

Klager skal betaler salgsomkostninger i henhold til det som fremkommer av oppdragsavtalen, det er ikke noen utydelig eller villedende ved informasjonen som ble gitt når det gjelder kostnadene ved salget.

Klagers påstand om motstridende informasjon om oppsigelse og kostnader, samt urimelig krav om betaling for forlengelse av oppdraget
Meglerforetaket tilbakeviser at det er gitt muntlig informasjon før signering som tilsier at oppsigelse ville koste ca. 15 000 kroner. Hva som var avtalt om honorar ved oppsigelse fremkom tydelig av oppdragsavtalen. Meglerforetaket har så godt det lot seg gjøre forsøkt å ikke bidra til å skape unødvendig konflikt. Megler har vært løsningsorientert og forholdt seg til skriftlig dokumentasjon og kommunikasjon. Det ble også inngått avtale om at klager ikke skulle betale noe ekstra for forlengelse, og heller ikke motta regning før eiendommen var solgt eller oppdraget utgått eller trukket.

Meglerforetaket avviser klagerens påstander, og viser til oppdragsavtalen og øvrig skriftlig kommunikasjon som viser at informasjonen var korrekt. Meglerforetaket mener å ha vært tydelig og løsningsorientert i sin kommunikasjon med klageren. Alle klagerens henvendelser er svart opp på en ryddig måte.

Forlengelsen og de omtalte 30 000 kronene
Det er ikke krevet forskuddsbetaling, slik klager skriver. Det er tilbudt kostnadsfri forlengelse ved første utsendelse av e-post til klager om forlengelse av oppdraget.

Hemmelige bud
Hemmelige bud er ikke helt uvanlig i dagens marked. Det er mange utfordringer med hemmelige bud, og megler har et ansvar for å gi god informasjon til både budgiver og selger om hva dette innebærer. At en budgiver velger å inngi hemmelig bud vil ofte være begrunnet med at budgiver vil forsøke å sikre seg eiendommen til en lavere pris, uten budrunde, eller andre årsaker som kan påvirke budrunden negativt bl.a. ved at andre registrerte interessenter ikke får budinformasjonen de forventer, med dertil mulighet for å delta i budrunden. At megleren har rådet budgiver til å inngi et åpent bud, og informerte selger og kjøper om mulige årsaker og konsekvenser, er å anse som riktig fremgangsmåte iht. bransjepraksis.

Klageren mener det er han selv som har sørget for at ting har skjedd og at han har funnet kjøper selv mv. Megler har jobbet aktivt med totalt åtte interessenter, disse har fått løpende oppfølging av megler. Meglerforetaket er uenige i at megleren har vist liten interesse til å følge opp interessenter, budgivere og kjøpere.

Meglerforetaket er ikke enige i klagerens påstander og tilbakeviser at han på noen måte er utsatt for noe som kan anses som uetisk, brudd på god meglerskikk, eller brudd på inngåtte skriftlige eller muntlige avtaler, eller at megler har motarbeidet budprosess mv. Det er heller ikke noe i denne saken som tilsier at kjøper har krav på vederlagsnedsettelse.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Når det gjelder de enkelte klagepunkter bemerker nemnda:

Fremdriften i megleroppdraget
Klager trekker frem at det tok lang tid fra oppdragsinngåelse til annonsering av boligen. Nemnda bemerker at grunnen til at dette tok omkring to måneder i hovedsak fremstår å skyldes at det tok tid å hente inn informasjon som er påkrevd at inntas i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd. Det vil være i strid med nevnte bestemmelse og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, å annonsere boligen med ufullstendige opplysninger. Megler kan derfor ikke kritiseres for å ha avventet annonsering.

Fjerning av Finn-annonse
Nemnda bemerker at det var riktig av meglerforetaket å ikke annonsere boligen når det ikke var noe formelt oppdrag mellom klager og megler. Klager ble orientert om dette da den første oppdragsperioden var i ferd med å løpe ut. Oppholdet i annonsering skyldes at det ikke var avklart om oppdraget skulle fortsette, og nemnda kan ikke se at megler kan klandres for at annonsen ikke lå ute på finn.no noen dager. Megler skal ikke jobbe med salg av boligen, og heller ikke annonsere den, når det ikke foreligger et aktivt megleroppdrag.

Informasjon om hvilke kostnader som ville påløpe
Nemnda har ikke holdepunkter for at klager ikke har fått tilstrekkelige prisopplysninger, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-1. Hva megler kunne kreve her fremgår både av oppdragsavtalen og av salgsoppgaven. Det er videre klager som har bevisbyrden for at megler skal ha gitt informasjon om kostnader som avviker fra dette. Det er ikke sannsynliggjort i dette tilfellet.

Klagers påstand om at megler har fremsatt krav om 30 000 kroner for å forlenge oppdraget står i samme bevismessige stilling. Her er det «ord mot ord» og klagen fører heller ikke frem på dette punktet.

Hemmelig bud/hvordan interessenter er fulgt opp
Nemnda kan heller ikke se at klagen gir grunnlag for å kritisere megler på dette punktet. Det vises også her til at partene har ulik fremstilling av faktum, og at det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt kritikkverdig. Nemnda tilføyer at inngivelse av hemmelige bud, som etter en lovendring i 2025 ikke er tillatt, reiser særlige problemstillinger som det ligger innenfor meglers omsorgsforpliktelse å orientere interessenter om. Det er ikke holdepunkter for at megler har nektet å ta imot et hemmelig bud.

Avslutning
Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det foreligger heller ingen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 7-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.