RFE-2025-085
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Hasle
Valle View Innspurten 11D
0663 Oslo
Saken gjelder: Oppgjør. God meglerskikk. Ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Krav om vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 19. juni 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Etter boligen ble solgt, ble oppgjøret utbetalt til klageren 4. september 2024. Noen måneder senere mottok imidlertid klageren et krav på 28 775 kroner. Kravet gjaldt kostnaden for styling som skulle vært trukket fra oppgjøret. Det viste seg at fakturaen var uteblitt fra oppgjøret, da den hadde blitt tillagt et annet oppdrag hos meglerforetaket. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid meg god meglerskikk, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved å ikke oppdage feilen og trekke kostnaden fra oppgjøret. Klageren krever at meglerforetaket frafaller kravet på 28 775 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter boligen ble solgt sommeren 2024, gikk alt som forventet og oppgjøret ble utbetalt til klageren 4. september 2024. Noen måneder etter utbetalingen, mottok imidlertid klageren et krav fra meglerforetaket på 28 775 kroner. Kravet gjaldt kostnaden for styling, og hadde ikke blitt trukket fra oppgjøret. Siden det var megleren som anbefalte stylingsfirmaet og det ble avtalt at kostnaden for dette skulle inntas i oppgjøret, motsetter klageren seg kravet. Det vises her til eiendomsmeglingsloven § 6-9 punkt 1.3, hvor det fremgår at med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal oppdragstaker sørge for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.
I dette tilfellet har megleren opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Klageren fikk tilsendt første varsel om kravet 7. november 2024. Da kravet kun ble sendt pr. e-post, fanget ikke klageren opp dette. Det andre varselet ble sendt pr. e-post til klageren 17. februar 2025, og klageren fanget da opp dette. På det tidspunktet var kravet pålydende 29 075 kroner. Etter at klageren ga tilbakemelding om at kravet kom som en overraskelse 20. februar 2025, svarte meglerforetaket i sin e-post av 21. februar 2025:
Her kom faktura for styling i etterkant og dessverre krever dette at dere innbetaler beløpet for styling.
På forespørsel fra klageren, oversendte meglerforetaket den opprinnelige fakturaen for styling 25. februar 2025. Dette var første gangen klageren så fakturaen. På fakturaen var det oppført fakturadato 19. juli 2024, noe som viser at meglerforetaket mottok fakturaen over én måned før overtakelse. I tillegg viser fakturaen at kravet kun utgjorde 28 775 kroner. Etter at klageren gjorde meglerforetaket oppmerksomme på dette, bekreftet meglerforetaket at fakturaen skulle vært inntatt i oppgjøret. Da fakturaen hadde blitt inntatt i feil oppdrag, reduserte meglerforetaket kravet til det opprinnelige beløpet på 28 775 kroner. Den 15. mars 2025 sendte klageren en e-post om at han ville bestride kravet.
I dette tilfellet har megleren handlet uaktsomt og i strid med god meglerskikk på flere punkter. For det første skulle kravet vært tilsvarende det opprinnelige fakturabeløpet.
For det andre skulle varsel om kravet blitt sendt innen rimelig tid etter at oppgjøret var utbetalt. Det bemerkes her at selv det første varselet overskred tiden for hva som kan anses som rimelig.
For det tredje ble varsel om kravet kun sendt på e-post, noe som ikke kan anses som tilstrekkelig for at meglerforetaket kunne forsikre seg om at varselet var mottatt og lest. Det vises her til at meglerforetakene sender ut mange e-poster som blant annet inneholder reklame og nyhetsbrev. Et varsel som kan ha økonomiske konsekvenser, burde dermed vært kommunisert tydeligere slik at det ble mottatt og forstått. På bakgrunn av dette, må tidspunktet da klageren ble kjent med varselet legges til grunn som varslingstidspunkt, altså 17. februar 2025.
For det femte argumenterer meglerforetaket for at de mottok fakturaen etter oppgjøret ble utbetalt, samt at kravet dermed er gyldig. Fakturaen viser imidlertid at meglerforetaket mottok denne i god tid før oppgjøret ble utbetalt.
Klageren oppfatter meglerforetakets tilsvar slik at de forsøker å lempe meglerens plikter og ansvar. Oppgjøret er imidlertid en sentral oppgave for megleren. Det vises her til Finanstilsynets artikkel «Eiendomsmegling», hvor det fremgår under avsnitt «Hvilke tjenester tilbys?»:
Oppgjørsprosessen gjennom megler skal sikre at kjøper og selger ikke utsettes for økonomisk risiko i denne fasen.
Når det kommer til klagerens undersøkelse av oppgjøret, erkjenner han at det foreligger noe uaktsomhet fra hans side. Klageren handlet likevel i god tro. Det vises her til at klageren hadde fått bekreftet på forhånd at faktura skulle sendes til megleren, og deretter inntas i oppgjøret. Videre bemerkes det at klageren må ha forvekslet kostnaden for markedsføringspakken på 28 250 kroner med kostanden for styling på 28 775 kroner. Klageren kan uansett ikke lastes for at meglerforetaket inntok fakturaen i feil oppgjør, samt at megleren ikke oppdaget feilen før lenge etter oppgjøret var utbetalt.
Til sammenligning med herværende sak, viser klageren for øvrig til nemndas tidligere avgjørelse i sak 180/10.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 28 775 kroner, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. For klageren er det ikke snakk om en ubetydelig sum. I perioden mellom utbetaling av oppgjøret og mottakelsen av kravet, har klageren overtatt og innredet en ny leilighet. Klageren har dermed ikke tatt høyde for at det forelå uteglemte krav fra meglerforetaket.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
Meglerforetaket er i hovedsak enig i klagerens redegjørelse av sakens faktiske side. Slik det fremgår av e-postkorrespondansen som klageren har fremlagt, var årsaken til situasjonen at fakturaen ble ført på feil oppdrag.
I bestillingen til stylingfirmaet, ble det oppgitt at firmaet skulle kontakte klageren selv for å avtale styling. Videre ble det oppgitt at fakturaen skulle sendes til meglerforetaket merket med oppdragsnummeret. Stylingfirmaet oppga imidlertid feil oppdragsnummer, og fakturaen ble dermed automatisk ført på feil oppdrag og oppgjør.
Overtakelsen av eiendommen ble gjennomført 2. september 2024, og oppgjøret ble deretter utbetalt til klageren 4. september 2024. Meglerforetaket ble først oppmerksom på feilen 7. november 2024 da de gjennomgikk oppdraget som fakturaen ble feilført på. Samme dag som feilen ble oppdaget, ble klageren gjort oppmerksom på dette.
I den første henvendelsen til klageren, ble det krevd 300 kroner mer enn det opprinnelige fakturabeløpet. Årsaken til dette er at det i oppdragsavtalen under punkt 4 er avtalt at meglerforetaket kan kreve 300 kroner i administrasjonsgebyr for utlegg. Meglerforetaket frafalt imidlertid dette gebyret på et senere tidspunkt.
Da meglerforetakets fagansvarlige i sin e-post av 21. februar 2025 skrev at fakturaen kom i etterkant, mente hun ikke at fakturaen ble utstedt etter utbetaling av oppgjør, men det var først da oppgjørsavdelingen ble kjent med den.
Det bemerkes at det omtvistede beløpet ikke er betalt av klageren.
Sakens rettslige side
Det er beklagelig at kostnaden for stylingen ikke ble trukket fra oppgjøret, men meglerforetaket kan ikke lastes for feilen.
Når det kommer til klagerens krav om at meglerforetaket skal frafalle sitt krav om betaling på 28 775 kroner, kan ikke meglerforetaket se at det foreligger noe ansvarsgrunnlag. Feilen berodde på at stylingfirmaet oversendte fakturaen med feil oppgitt oppdragsnummer. Siden faktureringssystemet er automatisert, ble fakturaen tillagt feil oppdrag uten at megleren eller oppgjørsavdelingen fikk beskjed om dette. Etter feilen ble oppdaget, ble klageren uansett orientert uten ugrunnet opphold.
Hva gjelder sak 180/10 som klageren viser til, kan ikke denne avgjørelsen gis noen presedensvirkninger. Nemnda strekker her meglerens ansvar for langt. I tilfeller hvor oppdragsgiver ønsker at meglerforetaket skal føre utlegg, fungerer meglerforetaket kun som en bank. For å kunne trekke kostnaden fra oppgjøret, er meglerforetaket avhengig av å få tilsendt en faktura. Det fremstår dermed som en utvidelse av meglers plikter dersom megler skal lastes for ikke å undersøke hvorfor faktura ikke er oversendt. Avgjørelsen i sak 180/10 gir heller ingen anvisning på hvilken plikt som megleren skal ha forsømt.
Når det kommer til vederlagsnedsettelsen i sak 180/10, er også denne problematisk. Den er kun sjablongmessig fastsatt med utgangspunkt i størrelsen på det avglemte gebyret, og er ikke sett opp mot meglers faktiske forsømmelse. Det vises her til NOU 1987:14 side 89, hvor det fremgår:
Avslaget må fastsettes slik at vederlaget fremstår som rimelig når pliktforsømmelsen tas i betraktning.
For det tilfelle at nemnda kommer til at avgjørelsen i sak 180/10 får anvendelse eller at megleren i dette tilfellet har forsømt sine plikter, må det hensyntas at tiden frem til faktura ble sendt var vesentlig kortere i herværende sak enn i sak 180/10. I tillegg må vederlagsnedsettelsen ses opp mot meglerens pliktforsømmelse. I dette tilfellet må en eventuell pliktforsømmelse anses som minimal hensyntatt stylingfirmaets feilfakturering.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke meglerforetaket se at det er utvist noen pliktforsømmelse som skulle tilsi at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Meglerforetaket fastholder dermed sitt krav på dekning av utlegget. Klagerens anførsler om frafallelse av kostnaden kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda legger til grunn at årsaken til at fakturaen fra stylingfirmaet ikke var tatt med i oppgjørsoppstillingen, var at stylingfirmaet hadde merket fakturaen med feil referansenummer, slik at meglerforetaket ikke allokerte denne til saken som gjaldt salg av klagers bolig. Selv om fakturaen er datert 19. juli 2024, ble det ikke oppdaget før 7. november 2024 at denne gjaldt klagers bolig. Det er ikke noe rettslig grunnlag for at klager ikke skal betale fakturaen. Selv om det var avtalt at både provisjon og utlegg skulle trekkes fra oppgjøret, åpnet punkt 4 i oppdragsavtalen for at «Dersom faktura mottas etter at oppgjøret er foretatt, vil beløpet bli etterfakturert Selger». Situasjonen i saken her må likestilles med at faktura først er mottatt etter at oppgjøret er foretatt.
Nemnda mener – i likhet med det som ble utfallet i RFE-2010-180 – at megler, når oppgjørsoppstilling ble sendt ut, burde ha merket seg at det manglet en vesentlig kostnadspost på 28 775 kroner. Når det ikke ble gjort og klager ikke fikk beskjed om dette, mener nemnda at dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir grunnlag for at vederlaget nedsettes, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klager har en oppfordring til å kontrollere at oppgjørsoppstillingen er korrekt, men megler – som profesjonell part som gjør dette daglig, og i tillegg tar seg betalt 7 500 kroner for å forestå oppgjøret – er nærmest til å sørge for at feil blir avdekket og kommunisert raskt. For en privatøkonomi vil det i alminnelighet være av stor betydning at det er forutberegnelighet rundt hva som skal betales.
Ved avgjørelsen av hvor mye vederlaget bør nedsettes, mener nemnda at det må legges vekt på at det var tale om en betydelig kostnadspost som ble avkrevd en god stund etter at klager hadde lagt til grunn at oppgjøret var avsluttet. Nemnda finner at meglers vederlag skjønnsmessig skal settes ned med 15 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Hasle har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere klager 15 000 kroner av meglers vederlag.