RFE-2025-141

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: 
Heimdal Eiendomsmegling AS avd Sentrum
7042 Tiller

Saken gjelder:
Brudd på meglers omsorgs og rådgivningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak ved bud aksept 2. april 2025. Kjøpesummen var på 2 190 000 kroner. Samme dag kontaktet klagers representant megler og opplyser om at budet må anses ugyldig på grunn av manglende samtykke fra verge. Klageren har ikke forstått opplysningene i taksten om tilstanden på leiligheten. Spørsmålet er om megler har brutt god meglerskikk ved å ikke dra tilstrekkelig omsorg for klageren i forbindelse med avtaleslutningen og videre om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i formidlingen av eiendommens tilstand.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren er en sterkt skadet innvandrer på 26 år, som har gått på mange visninger for å forstå fremgangsmåten og systemet. Han bruker tid da han ikke lærer så fort og glemmer lett. Skadene er svært tydelige i førhet, han halter og bruker 5-punkts stokk. Han snakker innvandrernorsk, lesing/skrift er vanskelig, og han forstår ikke sammenhengen mellom 2-3 setninger i et argument. Han kan ikke skrive for hånd. I tillegg er den digitale kompetansen/ferdighetene hans svært svake. Han har først nå etter 4-5 år lært seg å bruke digital bank ID.

Han ønsket å kjøpe seg leilighet og var i mars på visning på andelsleiligheten som ble formidlet for salg gjennom innklagede meglerforetak. På visningen fikk han «hjelp» av megler til å legge inn bud. Dette skjedde ved at megleren overtok telefonen hans, og la inn bud på prisantydning, uten at klageren verken fikk spørsmål om hvilken pris han ville by eller forsto hvilken tilstand eiendommen var i. Dette ga han tydelig uttrykk for. Han svarte på spørsmål han hadde verge, og han svarte på spørsmål at han ikke hadde lest tilstandsrapporten. Men megler tok ikke hensyn til svarene.

Budet på 2 190 000 kroner som ble gitt er bindende overfor selger, og klageren kan ikke frigjøre seg fra kjøpet, all den tid han ikke får dokumentert at megler har bundet klageren mot hans vilje, til å kjøpe en leilighet med fem merknader fra takstmann om ’tilstandsgrad 2′, og siden klageren er samtykkekompetent.

Klagers representant er også hans vergen som han også fortalte megler at han var avhengig av. Etter å ha brukt advokat på saken, er klageren pliktig til å overta eiendommen i henhold til inngått avtale med selger. Det er ikke mulig å komme utenom dette. Kontraktsmøte ble avtalt til 28. mai 2025. Men iht. anslag fra murer og rørlegger vil det trolig koste han rundt 200 000 kroner å rette opp i de feil/mangler som takstmannen har påpekt i tilstandsrapporten, dvs. ny membran og flis på hele badegulvet og montering av sikker ventil for vannregulering i taket på badet.

Klageren ønsker å forfølge kravet mot eiendomsmegler. Det foreligger ansvarsgrunnlag i det megler har handlet i strid med god meglerskikk. Her finnes det bare et muntlig bevisbilde, hvor megler i to møter bestrider å ha mottatt informasjon om at klageren har verge, samt å ha handlet i strid med klagerens ønske og forespørsler. Klageren kan ikke bevise at hans opplevelse av hva som ble gjort er riktig, samt at megler faktisk har utført en ansvarsbetingende handling, herunder at budet ble lagt inn uten hans samtykke/ønske om å kjøpe leiligheten. Et eventuelt ansvar vil bero på om det foreligger et økonomisk tap. Likt som ovenfor, er det også her klageren som har bevisbyrden.

Takstmann fra har påpekt avvik ved baderommet i tilstandsrapporten og de fem avvikspåtegnelser fra takstmann reduserer markedsverdien på eiendommen. Prisantydning er satt kunstig høyt, og at det er tatt for lite hensyn til kostnadene til å reparere manglene/feilene som påpekes i tilstandsrapporten. I april/mai ble det solgt flere tilsvarende leiligheter på 40 m2, dvs 10 m2 større enn klagers leilighet, med samme standard og uten feil/skader til kun 250 000 kroner mer enn den aktuelle leiligheten. Bevisbildet klageren kan fremlegge er vagt, og det er ikke hensiktsmessig å forfølge saken med advokat. Men den etikken som megleren hos innklagede meglerforetak har utøvd under visning, og den påtakelige arrogansen som meglerfirma og megler viste i de to påfølgende møtene, er ikke det som forbindes med god meglerskikk og er ikke i tråd med meglerbransjens regelverk.

Når eiendomsmegler går utover etablerte etiske retningslinjer og påvirker en sårbar kunde, som åpenbart ikke forstår situasjonen hun setter han i, til å gi bud uten at hun tar hensyn til at vedkommende har lest og forstått bl.a. manglene som påpekes i salgsoppgaven, er dette i klar strid med kravet til god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglere plikter å opptre i samsvar med god meglerskikk, noe som innebærer å opptre redelig og nøytralt, og ikke legge press på kjøpere eller selgere. Videre har megleren plikt til å gi kjøperen all relevant informasjon om eiendommen, herunder salgsoppgaven, samt sørge for at kjøperen forstår hva vedkommende kjøper, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Megler har videre brutt bransjeorganisasjonen NEFs Etiske regler. Dette innebærer blant annet: Profesjonell opptreden, Redelig og saklig kommunikasjon, og aktiv beskyttelse av forbrukerens interesser.

Innklagede har i hovedsak anført:
På visning var ikke klagerens representant til stede, og han kan ikke ha kunnskap om den faktiske dialogen som fant sted.  Megleren har forespurt dokumentasjon på at representanten faktisk var oppnevnt som verge for klageren, men fikk kun kopi av en privat fullmakt mellom dem. Fullmakten var ikke bevitnet og angikk ikke kjøp av eiendom. Megler kan ikke se at vedkommende på noen måte kunne representere klager i kjøpsprosessen.  Klageren hevder prisantydning var satt kunstig høyt. Det medfører ikke riktighet. Boligen ble annonsert og solgt 10 000 kroner lavere enn det selger kjøpte eiendommen for i 2022.

Like etter budaksept, ble megler oppringt av en person som utga seg for å være klagerens verge. Tonen var særdeles krass. Saken startet med at vedkommende mente megler burde tilby klageren gratis kjøkkenbord, stoler, hyller i stue og en kjøperforsikring. Etter dette tok det ikke lang tid før klageren krevde å heve avtalen. Det ble i den forbindelse utført møte med klager, hvor klager ble henvist til boligselgerforsrikring for evt. reklamasjon for feil og mangler i boligen, samt informert om at megler ikke kan heve en avtale mellom partene i handelen.

Meglerforetaket synes det er svært kjedelig om klageren har kjøpt en bolig han ikke lenger ønske å kjøpe. Megler har ikke anledning til å heve en avtale mellom to parter, og dersom det er forhold ved boligens tilstand klageren vil reklamere på, må reklamasjonen gå til selgers boligselgerforsikring. På klagers forespørsel videreformidlet megleren klagerens ønske om å heve avtalen, men selger avslo dette. Deretter ønsket å befare leiligheten på nytt med fagfolk, og nekter å signere kontrakt før både reklamasjon og befaringen var utført.

Klageren deltok på visning på leiligheten 1. april. Ettersom klageren allerede hadde meldt interesse for leiligheten, fikk han melding kl. 10.05 samme dag med «velkommen til visning», og med oppfordring til å ringe megler dersom det var spørsmål i forkant av visning.  Etter å ha sett en runde i leiligheten, var klageren oppe å så på takterrassen, før han deretter kom tilbake til leiligheten. Da spurte klageren på eget initiativ om megler kunne bistå med å legge inn bud på leiligheten. Ved utfylling av budskjema kommer spørsmålet om klageren hadde lest salgsoppgaven opp, og klageren svarte ja på dette spørsmålet. Ikke bare i budskjema, men også til megler.

Det ble videre diskutert om klageren ønsket at noe inventar skulle være med, og dette ble lagt til som forbehold. Det samme gjaldt ønsket overtakelsesdato. Budet ble lagt inn kl. 16.49. Samme kveld sender megler forespørsel til klageren om han har dokumentasjon på at han skulle kjøpe leiligheten med egenkapital, og han svarte umiddelbart med skjermbilde av konto som viste tilstrekkelig egenkapital.

Klageren forstod fullt ut at han har gitt bud på boligen, og hadde ingen utfordring med å forstå hvilken dokumentasjon megler etterspurte.  Dagen etter var det ikke kommet andre bud. Selger ønsket kun at deler av inventaret i forbeholdet skulle medfølge, og megler tok kontakt igjen med klageren for å videreformidle dette. Klageren bekreftet at dette var ok, og la deretter inn nytt bud på kl. 11.40 med endret forbehold. Altså bekreftet klageren på nytt dagen etter at han stod ved budet, og at han ønsker å kjøpe leiligheten. Det var ikke megler som presset på for at klageren skulle legge inn bud på visning, og har heller ikke på noen måte presset klageren til å by en urimelig høy pris for boligen. Det var prisantydning selger hadde sett for seg som salgssum, og det var andre interessenter til stede på visning uten at det var avklart hvilken interesse de hadde.

I klage fremstår det som at det var megler som fylte ut budskjema for klageren. Det medfører ikke riktighet. Megler sto ved siden av å bisto klager. Videre var megler og klageren uenige om det ble formidlet at han hadde verge. Megler mener hun aldri fikk beskjed om at klageren hadde verge. Klageren nevnte at «han som bruker å bli med på visning er ikke med i dag», men det det betyr ikke at hun ikke kunne bistå med utfylling av bud. Videre har vi ikke mottatt noen informasjon som tilsier at klageren faktisk har oppnevnt verge fra Statsforvalteren, kun en fullmakt som ikke er bevitnet som ikke gjelder kjøp av bolig eller det å inngå privatrettslige avtaler på vegne av klageren.

Megler skal generelt være svært forsiktig med å nekte bistand til budgivning selv om budgiver ikke snakker flytende norsk. Ut fra klagers representants beskrivelse av klager, fremstår det som at klager ikke er i stand til ta noen form for beslutninger av betydning selv. Det anføres at klagers bruk av stokk og innvandrerbakgrunn medfører at megler ikke burde bistått klager med å legge inn bud på eiendommen. Klager anfører videre at første bud ble lagt inn ved at megler «overtok telefonen hans, og la inn bud på prisantydning uten at klageren verken fikk spørsmål om hvilken pris han vill by eller forsto hvilken tilstand eiendommen var i, noe han ga tydelig uttrykk for.».  Det er megler svært uenig i.

Eiendomsmegler spurte i forbindelse med innleggelse av første bud om klageren hadde lest salgsoppgaven. Dette svarte klageren ja på Ikke bare i budskjema, men også direkte til megler. Det var ikke megler som fylte ut budskjema på klagers telefon eller signerte med BankID. Det var klageren selv.

Megler og klager hadde dialog om hvilket inventar klager ønsket at skulle følge handelen. Det var ikke meglers ønske hvilket inventar som skulle følge med handelen.  Når eiendomsmegler samme kveld som visningsdagen etterspurte dokumentasjon fra klager på egenkapital i forbindelse med budet, svarte klager på ett minutt med akkurat den dokumentasjon eiendomsmegler trengte. Dagen etter var klager tilgjengelig på telefon, og la inn nytt bud på eiendommen. Hendelsesforløpet tilsier at klager hele veien svært gjerne ønsket å kjøpe eiendommen, og at klager forsto hva dette innebar.

Dersom megler hadde nektet å bistå klager, er det sannsynlig at megler ville blitt beskyldt for å nekte bistand. Normalt ville selger reagert dersom det kom frem at en interessent på visning ønsket å legge inn bud, men megler nekter å gi bistand til dette.

Megler hadde ikke grunnlag for å nekte å bistå klageren med å legge inn bud på visningsdagen. Megler har oppfylt sin opplysningsplikt ved å utarbeide salgsoppgave jf. Eiendomsmeglingsloven §6-7. Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og kan ikke holdes ansvarlig for at klager ikke har lest salgsoppgaven, dersom dette var tilfellet. Megler kan ikke holdes ansvarlig for at klager selv valgte å ikke konferere med sin representant før eller underveis i budgivningen.

Klagen kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda er kommet til saken avvises.

Når det gjelder det faktiske rundt hvordan avtalen kom i stand, har partene svært ulik fremstilling av hva som har skjedd. Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her. Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling. De problemstillinger som denne saken reiser, forutsetter umiddelbar bevisførsel, det vil si forklaringer fra parter og vitner i tillegg til dokumentbevis.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Saken avvises.