RFE-2025-015

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:  
DNB Eiendom AS avd. Lillestrøm
Kanalveien 18
2004 Lillestrøm

Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 9. oktober 2024 kjøpte klageren en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpesummen var på 3 490 000 kroner, og boligen var i salgsoppgaven annonsert med mulighet for el-bil lader. Etter overtakelse har imidlertid sameiet avslått klagerens forespørsel om montering av el-bil lader. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om muligheten for el-bil lader, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 386 962 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte boligen i den tro at det var mulig å etablere elbillader ved garasjeplassen. Følgende fremgikk av salgsoppgaven under avsnitt «velkommen til [eiendommens adresse]»:

Det er garasjeplass med mulighet for elbillader […]

Videre fremgikk det av salgsoppgaven under avsnitt «[o]m sameiet» at styret siden forrige årsmøte hadde behandlet:

Ny avtale med Laddel AS som tilbyder av software på elbilladerne

[…]

Overgang til ny software på elbilladerne

Klageren har elektrisk tjenestebil, og kan ikke bytte denne i en bensin- eller dieselbil. Klageren er derfor avhengig av elbillader. Sameiet har imidlertid avslått klagerens forespørsel om montering av elbillader. Avslaget er begrunnet med høye kostnader samt praktiske utfordringer knyttet til dette.

Klagerens tap som følge av manglende elbillader er taksert til 664 037 kroner. Klageren har i tillegg hatt utgifter til advokat og takstmann, henholdsvis 38 250 og 34 675 kroner. Det bemerkes at klageren har fått utbetalt 350 000 kroner av boligselgerforsikringsselskapet.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 386 962 kroner i erstatning. Dette tilsvarer differansen mellom klagerens totale tap på 736 962 kroner og utbetalingen fra boligselgerforsikringen.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det er på det rene at klageren i forbindelse med kjøpet fikk opplyst at det kunne etableres elbillader ved garasjeplassen. Etter overtakelsen ble imidlertid klageren kjent med at dette ikke lot seg gjøre, og rettet krav mot selgers boligforsikringsselskap som følge av uriktige opplysninger om lademulighetene. Saken endte med et forlik på 350 000 kroner som fullt og endelig oppgjør.

Det bemerkes at klagen og erstatningskravet gjelder de samme forhold som saken mot boligselgerforsikringsselskapet. Nemnda har fast praksis på at klageren, etter å ha inngått forlik med selgeren, ikke kan kreve dekket en eventuell differanse av meglerforetaket. Dette fremgår blant annet av RFE-2021-094.

Hva gjelder det takserte verditapet, er merkostnadene ved å ikke kunne lade hjemme estimert til 210 337 kroner. Videre er tapet som følge av manglende elbillader vurdert til 453 700 kroner. I likhet med boligselgerforsikringsselskapet tilbakeviser meglerforetaket at det foreligger et verditap i denne størrelsesorden. Ved takseringen er klagerens absolutte behov for å lade hjemme feilaktig lagt til grunn, samt behov for etablering av en helt ny parkeringsplass.

Meglerforetaket har i anledning klagesaken fått lokalkjente meglere til å vurdere klagerens eventuelle verditap. Etter meglernes syn er det leilighetens markedsverdi uten lademuligheter som er avgjørende for fastsettelsen av verditapet. En meglerfaglig vurdering tilsier at manglende elbillader utgjør et svært begrenset verditap, henholdsvis omkring 50 000 kroner. Sett i forhold til de estimerte merkostnadene ved å ikke kunne lade hjemme, er klagerens totale verditap 260 337 kroner. Klageren er derimot ikke berettiget til dobbelterstatning, og har allerede fått full dekning for sitt krav gjennom boligselgerforsikringen.

På bakgrunn av det ovennevnte, avvises klagerens erstatningskrav.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Eiendommen ble markedsført med mulighet for el-bil lader uten noe forbehold. At eiendommen er markedsført på denne måten, gir kjøperen en berettiget forventning om at dette er en reell mulighet.

Megler har etter dette brutt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 og har handlet i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd. Megler har, slik nemnda ser det, opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Betydningen av forliket i saken mot selger og boligselgerforsikringen
Klager har etter det opplyste blitt innrømmet et prisavslag på 350 000 kroner i et forlik med selgersiden. Meglerforetaket har derfor gjort gjeldende at klageren ikke kan kreve dekket en eventuell differanse av meglerforetaket og at klagen av denne grunn ikke kan føre frem.

Nemnda bemerker at det er sikker rett at en klager kan gå på meglerforetaket i ettertid, selv om saken mot selger har endt med forlik. Men klageren skal selvsagt ikke ha dobbelterstatning, og en eventuell erstatningsutmåling hvor megler har forsømt seg, kan derfor i slike situasjoner skape utfordringer.

Erstatningskravet
Meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 for meglers uaktsomhet. Det forutsetter at klageren har lidt et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.

Nemnda har i denne saken ikke grunnlag for å ta stilling til om klageren, som følge av meglers forsømmelse, har lidt et økonomisk tap utover det som ble dekket av selger og boligselgerforsikringen, og eventuelt størrelsen på dette tapet. Det vises til at et eventuelt økonomisk krav mot selger ikke uten videre er sammenfallende med hva som kan kreves av megler. For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig er det avgjørende hvordan klager ville vært stilt økonomisk dersom megler hadde oppfylt opplysningsplikten. Hvor mye klager ville ha tilbudt for eiendommen i en slik situasjon, eller om han ville ha inngått avtale om kjøp, er uklart og noe nemnda vanskelig kan ta forsvarlig stilling til under nemndas skriftlige behandling. Det er uansett ikke sannsynliggjort at meglers forsømmelse er årsak til et større tap enn det klager har oppnådd i nevnte forlik. Nemnda er i den forbindelse ikke uten videre enig med takstingeniørens vurdering av og premisser for verditapet, som fremstår som høyt.

Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren hos DNB Eiendom AS avd. Lillestrøm har brutt sin undersøkelse- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.