RFE- 2025-025

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS Trondheim Valentinslyst
Valentinlyst Senter
Anders Estenstad vei 2-22,
7046 Trondheim

Saken gjelder:
Parkering – Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede foretak i oktober 2023. Da han senere skulle søke om å få rive huset og bygge nytt, ble det i forbindelse med utsending av nabovarsel oppdaget at de to parkeringsplassene i fremkant av boligen, lå delvis inne på naboens eiendom. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og igjen om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Eiendommen ble solgt med to parkeringsplasser langs veien som grenser til eiendommen i nord. Dette ble opplyst under visning, på overtakelsen og i salgsoppgaven – hvor det stod:

«… Det er også 2 egne p‑plasser på den asfalterte veien i fremkant av boligen.»

Boligen på tomten er en horisontaldelt tomannsbolig. Det ble derfor naturlig at klager benyttet en av etasjene til eget bruk og leide ut den andre. Leietakerne ble vist til de to nevnte parkeringsplassene, og de ble flittig brukt.

I forbindelse med søknad til kommunen om å rive den eksisterende boligen og bygge nytt hus, ble det sendt ut nabovarsel. Sameiet som eier veien, som nordsiden av tomten grenser til, påpekte at parkeringen måtte endres ettersom de som parkerer der står delvis inne på sameiets eiendom. Tomten til klager i fremkant av huset dekket altså ikke området der hvor det var opplyst å være to egne parkeringsplasser ved salget.

Klageren kontaktet megler 18. november 2024 og fikk beskjed om å undersøke dokumentene som fulgte med eiendommen. Megleren ble bedt om å følge opp saken, men kom tilbake og sa at han ikke kunne finne noe. Da klageren spurte om hvordan megler kunne inkludere to parkeringsplasser i salget uten dokumentasjon svarte han:

«Det er ikke bestandig at alle opplysninger kan verifiseres i forbindelse med boligsalg.»

Vi sendte derfor følgende epost til eiendomsmegler med kopi til faglig ansvarlig ved kontoret:

«Vi synes ditt siste svar i saken er altfor lettvint. Vi har forhørt oss litt og det å kontrollere og sikre at eiendommen faktisk har rettslig adkomst til de parkeringsplassene som selges med, er helt i kjernen av eiendomsmeglers oppgaver. Om ting ikke lar seg verifisere så er det også meglers jobb å formidle nettopp dette. Slik det ser ut blir vi nå nødt til å anlegge tilsvarende parkeringsplasser på egen tomt. Som du vet så har eiendommen/hagen en fin avslutning med støttemur slik det er i dag. Når vi nå må anlegge nye parkeringsplasser så må vi fjerne en del av støttemuren, gjøre terrenginngrep og lage ny støttemur. Dette er selvsagt forbundet med store uforventede kostnader for vår del. Slik vi ser det er dette kostnader vi har krav på å få erstattet, jfr. meglers strenge profesjonsansvar, fra dere. Vi ber om at dere snarlig tar stilling til hvordan vi kan finne en løsning som begge parter kan være fornøyde med. Vi ønsker en konstruktiv dialog og håper vi kan finne en minnelig løsning og unngå ytterligere tvist.»

Eiendomsmegleren svarte deretter at:

«… Megler har en mellommansrolle og kan ikke ta stilling til ev. mangelskrav på eiendommen…»

og ba klager ta saken videre med selger. Dette har klager gjort, men mener at eiendomsmegleren også har et klart ansvar her. Klager ble lovet to parkeringsplasser som han ikke har fått. Klager må dermed endre på eiendommen ved å flytte på en forstøtningsmur slik at det blir plass til å parkere.

Når det gjelder spørsmål om avvisning bestrider vi dette. At krav mot selger også er fremmet, er ikke blant de situasjoner hvor saken kan avvises etter Reklamasjonsnemndas vedtekter. Det foreligger heller ikke litispendens som kan begrunne en avvisning. Meglers profesjonsansvar og selger mangelansvar er to ulike rettslige forhold, og Reklamasjonsnemnda kan etter klagers klare syn behandle spørsmål om brudd på god meglerskikk og megleransvar uavhengig av reklamasjonssaken mot selger.

Når det gjelder selgersaken er status at det er sendt et nøytralt varsel om reklamasjon til selger og selgers forsikring. For klager er dette primært en sak om brudd på god meglerskikk på en erstatningsmessig uaktsom måte.

Megler skal sørge for «sikker, ordnet og effektiv eiendomsomsetning» jf. lovens paragraf 1-1.  Som ledd i dette har megler omsorgsplikt overfor ovenfor kjøper jfr. kravet til god meglerskikk. Megler skal sikre at kjøper får råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne jfr. lovens paragraf 6-3 og 6-7. I dette ligger også en plikt til å undersøke forhold som er av betydning nærmere.

Utinglyste parkeringsretter er etter hva klager har skjønt usikre, og det er et klart brudd på god meglerskikk å ukritisk legge selgers opplysninger om de to parkeringsplassene til grunn uten nærmere undersøkelser.  Unnlatelsen av å undersøke dette nærmere er ikke innenfor det begrensede spillerommet megler har for å gjøre feil, og etter klagers syn har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klageren krever 300 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Innklagede har i hovedsak anført:
Grunnvilkårene for erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Alle vilkårene må være oppfylt, og det er den som krever erstatning, som har bevisbyrden. Meglerforetaket bestrider erstatningsansvar i denne saken.

Opplysningen om biloppstillingsplassene i salgsoppgaven var basert på informasjon fra selger, og det er på det rene at en eiendomsmegler normalt må kunne legge selgers opplysninger til grunn ved salget. I denne saken var det heller ikke spesielle forhold som ga grunn til ytterligere undersøkelser, og i alle tilfeller har ikke megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Det er heller ikke er sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med den påstått kritikkverdige adferden. Det vises blant annet til at klager har iverksatt en svært annerledes plan for eiendommen, herunder på en måte som må anses som en fjerntliggende og lite påregnelig på salgstidspunktet. Som det fremgår av bygge- skissene vil eiendommen, forutsatt at disse tegningene blir lagt til grunn, bli av en helt annen karakter enn den var på salgstidspunktet. Fjerning av eksisterende bygningsmasse, oppføring av ny bolig, og ikke minst fjerning av det som på kjøpstidspunktet utvilsomt utgjorde de primære parkeringsplassene til eiendommen. På salgstidspunktet må det ha vært upåregnelig for megler. Ovennevnte tilsier at det eventuelle økonomiske tapet uansett ikke står i adekvat årsakssammenheng med et eventuelt ansvarsgrunnlag.

Boligen ble solgt med dobbel garasje, og biloppstillingsplassene saken dreier seg om var på ingen måte sentrale på salgstidspunktet. Forholdets art, beliggenhet, kvalitet, antall øvrige parkeringsplasser og det samlede bildet, peker klart i retning av at dette ikke påvirket verdifastsettelsen eller kjøpesummen på salgstidspunktet. Skulle det foreligge et økonomisk tap, vil dette uansett måtte være svært begrenset.

For det tilfellet at saken er pågående med boligselgerforsikringen, må saken avvises. I alle tilfeller bes korrespondanse med boligselgerforsikringen fremlagt, samt status opplyst.  Dersom dette ikke fremlegges, må saken avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Innledningsvis bemerker nemnda at selgers og meglers ansvar beror på to ulike rettslige grunnlag; henholdsvis kontraktsrett og alminnelig deliktserstatning. En kjøper kan i prinsippet tenkes å ha både et krav mot selger og megler, uten at det ene utelukker det andre. Det er som utgangspunkt ikke noe rettslig til hinder for å fremme krav mot megler uten at reklamasjon overfor selger er avklart, og dette utgjør ikke grunnlag for avvisning etter nemndas vedtekter punkt 5.1.

Når det gjelder det omtvistede spørsmålet om meglers opplysningsplikt, bemerker nemnda at det i salgsoppgaven skal angis «grunnarealer», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 5. Eiendommens areal er en vesentlig opplysning som det i alminnelighet må forventes at en kjøper legger stor vekt på. Megler forutsettes i utgangspunktet å sjekke tomtegrensene. I den grad det er uklarheter rundt en tomtegrense er det derfor av stor betydning at dette enten klarlegges av megler eller at det gis tydelig uttrykk for uklarheten. Særlig når det gjelder parkeringsplasser i vei, kan det generelt være grunnlag for megler til å undersøke om disse tilhører den aktuelle eiendommen.

Nemnda legger til grunn at tomtegrensen i denne saken vises ved den grønne streken i tegningen fra reguleringsplanen som er inntatt i salgsoppgaven på side 62. Grensen her gikk på skrå over de aktuelle parkeringsplassene, slik at arealet i alle fall delvis tilhørte den aktuelle eiendommen. Nemnda oppfatter at det er arealet nordøst for boligen som er benyttet som parkeringsplasser, jf. dok. 2.1, der en kan se at grensen mellom klagers tomt og veien går tvers gjennom det nemnda oppfatter at er de to omstridte parkeringsplassene.

I salgsoppgaven fremgår det videre på side 6 at «[d]et er også 2 egne p-plasser på den asfalterte veien i fremkant av boligen». Nemnda oppfatter at dette var opplysninger megler hadde fått fra selger, jf. meglers e-post 20. november 2024, der det fremgår:

Jeg finner ingen ytterligere utdypende informasjon/dokumentasjon rundt det annet enn reguleringsplanen som jeg allerede har sendt [klager]. Utover dette så må jeg forholde meg til infoen som jeg fikk videreformidlet fra [Selger] om at han hadde 2 parkeringsplasser der som tilhørte eiendommen.

Nemnda bemerker at selger er meglers primærkilde til informasjon. Hvorvidt megler kan lene seg på denne informasjon uten å foreta ytterligere undersøkelser beror på en konkret vurdering. En nærmere studering av den omtalte tegningen på side 62 i salgsoppgaven, kunne gi grunn til å reise spørsmål ved om tomtegrensen samsvarte med grensen for parkeringsplassen. Nemnda finner etter omstendighetene at dette ikke var noe megler kunne forventes å fange opp eller undersøke nærmere. Tegningen var ikke tydelig, og det vises til at det aktuelle området fremstår å ha vært brukt som parkeringsplass både under selgers og klagernes eiertid, uten at dette fremsto å være problematisert av noen før det ble oppdaget i forbindelse med klagers utsending av nabovarsel. Arealet fremsto visuelt som å kunne brukes til parkering, og skilte seg fra veien for øvrig ved å fremstå som en «lomme».

Nemnda kan etter dette ikke se at megler har handlet i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 eller god meglerskikk, jf. § 6-3. Det er dermed heller ikke tale om noen erstatningsbetingende uaktsomhet. Nemnda tilføyer for ordens skyld at det er klagerne som har bevisbyrden for at de er påført et økonomisk tap. Det ligger i dette at klager må sannsynliggjøre at de ville ha gitt mindre for eiendommen om det aktuelle forholdet var fullstendig opplyst. Det er, slik saken er opplyst, ikke tilfellet.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.