RFE-2025-044

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13.oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Adv. Paal Bjaarstad
Advokatfirmaet Fløien
Fortunen 7
5804 Bergen

Saken gjelder:
Vederlag/utlegg

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Saken gjelder oppgjør i etterkant av et rettsforlik mellom klageren og hans foreldre på ene siden og broren med ektefelle på den andre. Ut fra rettsforlikets del en, var det to eiendommer som skulle selges. Innklagede advokat påtok seg oppdraget som omfattet depotansvar, kommunikasjon med banken, samt innsending av dokumenter til Kartverket.

Spørsmålet i saken er om det foreligger et megleroppdrag, eller om dette var et rent advokatoppdrag. Videre om det foreligger oppdragsavtale som berettiger innklagede advokat til det honoraret som er krevet. Under forutsetning av at der foreligger en gyldig oppdragsavtale er spørsmålet om innklagede advokat har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som berettiger klageren til vederlagsnedsettelse. Klageren krever at vederlaget settes ned eller faller bort i sin helhet.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført:
Klager inngikk, på vegne av seg selv og sine foreldre, et forlik med broren og hans ektefelle etter en sivil tvistesak. I forliket var det to eiendommer som skulle selges. Broren aksepterte kun advokat som oppgjørsansvarlig. For å sikre fremdrift klargjorde klageren dokumentene før advokaten startet sitt oppdrag.

 

Oppdraget bestod av blant annet utarbeidelse av skjøte, tinglysing av rettigheter, håndtering av pantedokumenter, sletting av obligasjoner og overlevering av nødvendige erklæringer. Alle nødvendige dokumenter ble produsert, ferdigstilt og signert av klageren selv, og var klare for tinglysing. Banken samtykket til sletting av pant mot inneståelse, og bekreftelse fra banken var mottatt.

 

Oppgjørsansvarlig advokats oppdrag bestod kun i depotansvar, inneståelse overfor banken og innsending av dokumentene til Kartverket. Klageren mener det ikke foreligger signert oppdragsavtale, og at det heller ikke har vært mulig å få denne utlevert av megler. Det ble mottatt et utkast til oppdragsavtale med kostnadsoverslag på 152 114 kroner. Forut for kontakten med innklagede advokat var det innhentet et pristilbud fra et meglerforetak på 20-25 000 kroner.

 

Klageren mottok faktura på 135 204,05 kroner for halvparten av oppgjørsansvarlig advokats krav – det totale kravet var 270 408,10 kroner. Klageren bestred kravet og ba om signert oppdragsavtale, meglingsjournal og depotjournal, men møtte motvilje og manglende svar. Klageren stiller spørsmål ved om slike avgjørende dokumenter faktisk foreligger.

 

Klageren ber nemnda vurdere om meglers krav er berettiget og forankret i lov og forskrift, om det faktisk foreligger et megleroppdrag med signert oppdragsavtale, og om det fakturerte oppdraget samsvarer med det avtalte, herunder timebruk. Klageren krever at meglers vederlag bortfaller i sin helhet, subsidiært at det settes ned.

 

Kravet er ikke fremmet rettslig, og klager har søkt dialog for å få dokumentert kravet.

Oppdraget etter rettsforlikets instruks var tydelig beskrevet. Klageren mener at oppdraget fremstår som et megleroppdrag, ikke et advokatoppdrag. Dokumentene omtaler innklagede som «megler», og det foreligger etter klagerens syn ikke noen oppdragsavtale for advokatoppdrag.

Nemnda bes avklare om oppdraget er et megleroppdrag, samt om det er korrekt utført iht. lovgivningen.

For det tilfelle at det mangler notoritet for oppdraget, bes nemnda instruere om full kreditering.
Det foreligger pliktforsømmelse iht. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og vederlaget må bortfalle i sin helhet.

Dersom Nemnda ikke finner noe klanderverdig, ønskes vurdering av rimeligheten i det fakturerte vederlaget.

 

Klageren ønsker å bli fristilt fra solidaransvar utover egen halvpart, om ikke annet kan dokumenteres.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagers fremstilling er ufullstendig og inneholder uriktige påstander. Klageren er selv eiendomsmegler og kjent med at nemndas avgjørelser ikke er rettslig bindende. Klagen er et forsøk på å forsinke rettslig inndrivelse av utestående beløp. Innklagede har varslet rettslige skritt mot klageren for manglende betaling.

 

Innklagede er advokat, og oppdraget var et advokatoppdrag, ikke et eiendomsmeglingsoppdrag. Det rettslige utgangspunktet er at oppgjør kan omfattes av eiendomsmeglingsloven, men at ikke alle slike oppdrag nødvendigvis er megleroppdrag. I denne saken var oppdraget juridisk bistand til gjennomføring av et rettsforlik, noe som tilsier at det var et advokatoppdrag. Oppdraget ble formidlet av partenes advokater, og hele prosessen var preget av kompleksitet og høyt konfliktnivå.

Innklagede har i sitt tilsvar og etterfølgende kommentarer redegjort for korrespondansen, møter, og avklaringer med partene, og banken. Det ble utarbeidet utkast til oppdragsavtale og oppgjørsinstruks, og innklagede advokat forholdt seg til tilbakemeldinger fra partenes advokater på begge sider. Partene var kjent med oppdragets kompleksitet og behov for tilpasninger, og det ble uttrykt forståelse for at kostnadene ville være betydelige.

 

Eiendomsmeglingsloven § 1-2 (2) definerer hva som regnes som eiendomsmegling, men det er uklart hva som utgjør et «oppgjørsoppdrag». Hvorvidt saken skal behandles eller avvises av nemnda, beror på om det er et advokat- eller eiendomsmeglingsoppdrag. Et typisk oppgjørsoppdrag innebærer mottak av kjøpesum, sletting/tinglysing av heftelser og skjøter, og utbetalinger. Den foreliggende oppdragsavtalen omfattet bistand til gjennomføring av rettsforliket, og må derfor regnes som et advokatoppdrag.

 

Etter dialog mellom partene og deres advokater ble innklagede anmodet om å bistå, men det var fremdeles uklarheter rundt oppdragsomfanget. Korrespondansen partene i mellom viste et varierende syn på innklagedes rolle og om oppdraget skulle gjelde kun oppgjørstekniske spørsmål, eller en full gjennomføring av rettsforliket. Partene ble enige om å avholde et felles avklaringsmøte, der også bankens betingelser ble tydeliggjort.

 

Bankens avklaringer ble formidlet i e-post den 24. august 2023 med oppstilling over forutsetninger for å kunne slette panterettene. Som felles forutsetning ble det krevet at oppgjøret skulle foretas av autorisert advokat som kunne foreta eiendomsoppgjør (registrert i virksomhetsregisteret i Finanstilsynet) eller autorisert eiendomsmegler. Fra bankens side ble det videre krevet at oppgjørsansvarlig  besørget oversendt inneståelseserklæring.

Møte mellom innklagede advokat og partenes respektive advokater ble holdt på Teams 31. august 2023. Her ble det avtalt at partenes advokater skulle bekrefte oppdraget på vegne av sine klienter. Dette ble gjort i e-post 7. september 2023. Etter dette ble relevante dokumenter oversendt 3. oktober 2023, inkludert erklæringer, pantedokumenter og utkast til oppgjørsinstruks.

 

Advokaten til klagers bror og ektefelle ga 10. oktober 2023 konkrete tilbakemeldinger vedrørende tinglysing, hjemmelsforhold, prioritet på pant, samt nødvendige fullmakter og rutiner for å sikre korrekt gjennomføring. Det ble også fremhevet behovet for bankens endelige bekreftelser på sletting av eldre pant under visse forutsetninger, samt noen forslag til tydeliggjøring av oppgjørsinstruksen. Avslutningsvis ble det bedt om at alle relevante dokumenter ble kontrollert og tinglyst i riktig rekkefølge, at gebyrene ble besørget dekket av de rette partene, og at informasjonen ble oppdatert i tidslinjen.

 

Presiseringer og korrigeringer til oppgjørsinstruksen ble gjennomgått og godkjent av partene i slutten av november og desember 2023. Diskusjonene mellom partenes advokater dreide seg hovedsakelig om betalingsprosedyrene og hvem som var ansvarlig for de ulike oppgavene. Etter en rekke e-poster og endringer ble alle parter enige om instruksen, inkludert nødvendige pantsettelser og justeringer. Alle involverte signerte det endelige dokumentet 16. januar 2024. Det er dokumentert at klager var kjent med og har signert instruksen, noe som tilbakeviser påstanden om manglende kjennskap til innholdet i oppgjørsinnstruksen.

 

Oppdragets innhold var styrt av oppgjørsinstruksen, som gikk foran rettsforliket ved motstrid. Klagen over manglende klarhet med hensyn til oppdragstype er feil, ettersom den signerte oppgjørsinstruksen av 16. januar 2024 viste at dette var et advokatoppdrag med spesielle vilkår, ulikt ordinær eiendomsmegling. Instruksen presiserte at oppgjørsansvarlig kun skulle gjennomføre det som fremgikk av instruksen, uten øvrige undersøkelser. Videre innebar hvitvaskingsloven krav om kundekontroll av både kjøper og selger.

 

Det var uenighet mellom partenes advokater om gjennomføringen av avtalen, særlig knyttet til anklager om trenering og hvem som hadde ansvaret for forsinkelsene som oppstod. Saken var også ressurskrevende og langvarig for banken, med omfattende korrespondanse ofte uten full oversikt over sakens fakta.

Advokaten til klagerne har bekreftet at saken har vært kompleks og ressurskrevende, og at partene underveis har fått innsikt i saksforholdene og kostnader. Klagen indikerer enten mangelfull informasjon fra klagernes advokat eller bevisst feilinformasjon. All kontakt mellom partene har skjedd via deres advokater, grunnet høyt konfliktnivå, og det forutsettes at klagernes advokat har gitt sin klient fortløpende og nødvendig informasjon.

Dersom eiendomsmeglingsloven mot formodning skulle komme til anvendelse, er oppdraget utført etter beste praksis og etter avtale med partenes advokater. Oppdragets innhold har vært i stadig endring spesielt grunnet tolkning av rettsforliket, og timepris og betalingsvilkår har underveis vært tydelig kommunisert og akseptert. Til tross for estimert pris og stor arbeidsmengde er det vesentligste av innklagedes bistand ikke betalt.

 

Dersom saken behandles og klager opprettholder sine anførsler, krever innklagede at all korrespondanse mellom partene samt relevante dokumenter legges frem. Dette gjelder også kommunikasjonen mellom klagerne og klagernes advokat. Hvorvidt saken kan behandles uten slik fremleggelse overlates til nemndas vurdering.

 

Klager har bevisst utelatt sentrale dokumenter som underbygger sakens faktum, noe som forsinker inndrivelsen av utestående krav. Oppdraget var ikke et eiendomsmeglingsoppdrag, men et advokatoppdrag, med varighet fastsatt etter avtale og fremlagte timelister. Alle nødvendige punkter i avtalen ble gjennomført innen fristene som var satt, og dokumentasjon ble sendt til klagerens advokat.

Kostnadsestimatet innhentet fra et meglerforetak anses irrelevant, da det bygger på andre forutsetninger enn avtalen og rettsforliket. Klagerens beskrivelse er mangelfull, tendensiøs og uten nødvendig dokumentasjon. Det understrekes at advokaten til klageren har bekreftet instruksens prioritet og vist forståelse av sakens kostnader.

 

Saken egner seg for domstolene og terskelen for behandling i nemnda er høy, ettersom tvisten krever omfattende bevisførsel. Det foreligger ikke brudd på lov eller god meglerskikk, og kravet om reduksjon i vederlaget er grunnløst. Til tross for utført arbeid i henhold til avtalen er krav utestående ikke betalt. Det nedlegges påstand om at klagen avvises, subsidiært at innklagede frifinnes.

Klager har, ifølge dokumentasjon og signatur på «Tidslinje / Oppgjørsinstruks» datert 16. januar 2024, vært kjent med innholdet i oppdraget. Dette dokumentet ble utarbeidet etter langvarig korrespondanse og signert av alle parter.

 

Videre påpekes at klagers foreldre ikke er klagere, men var representert ved advokat da rettsforliket ble inngått og signerte nødvendige dokumenter. Det foreligger ingen dokumentasjon på at de ikke var kompetente til å inngå avtale.

 

Det er avgjørende for nemnda å få all relevant korrespondanse fremlagt, da selektiv utvelgelse av bevis kan gi et uriktig beslutningsgrunnlag. Klager omtaler et tilbud fra et meglerforetak, men dette ble aldri valgt, og parter og deres advokater var enige om at bistand fra oppgjørsansvarlig advokat var nødvendig grunnet sakens kompleksitet. Tilbudet fra meglerforetaket var ikke sammenlignbart med oppdraget som faktisk ble utført.

 

Oppsummert viser gjennomgangen av avtalen at oppdraget gjelder bistand til gjennomføring av rettsforlik, og anses som et advokatoppdrag som bør avvises fra RFE. Subsidiært reiser saken beviskrav som gjør den uegnet for forenklet behandling, i tråd med Nemndas vedtekter punkt 5.1(e). Tidligere avgjørelser, bl.a. RFE-2024-132 og RFE-2024-041, underbygger dette da saken krever umiddelbar bevisførsel. Saken er ikke tilstrekkelig opplyst, og klager må svare på provokasjoner før videre behandling.

 

Innklagede har ikke handlet uaktsomt eller brutt plikter, og alle krav etter emgll. § 6-3 første ledd er oppfylt. Det finnes ingen grunnlag for å redusere vederlaget, jf. § 7-7. Betalingsvilkår og timepris er akseptert, og dokumentasjon viser at kostnadene avhenger av partenes enighet. Klager har ikke betalt for den utførte bistanden og anmodningen om å fristille fra solidaritetsansvar strider mot avtalen og ligger utenfor nemndas kompetanse.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på eiendomsmeglingsloven, herunder god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at innklagedes oppdrag var bistand til å gjennomføre et rettsforlik. Oppdragsinstruksen av 16. januar 2023 angir selv at det er tale om et oppgjørsoppdrag, jf. punkt 10, og avgrenser oppdraget mot pliktene etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, som gjelder ved et ordinært megleroppdrag. Det fremgår avslutningsvis i punkt 10 at partene er innforstått med at det ved gjennomføring av oppgjørsinstruksen foreligger et avvik fra standard eiendomsoppgjør, og at oppgjørsansvarlig ikke kan ivareta partenes interesser på lik linje som ved et standard eiendomsoppgjør.

Nemnda mener at oppdraget som ble gitt innklagede advokat i sin kjerne var et oppgjørsoppdrag etter eiendomsmeglingsloven, men at instruksen innebar gjøremål for advokaten som gikk betydelig utover et alminnelig oppgjørsoppdrag.

Selv om oppdraget i alle fall delvis faller inn under eiendomsmeglingsloven, reiser saken spørsmål som nemnda ikke har grunnlag for å ta forsvarlig stilling til under nemndas skriftlige saksbehandling. Klager har bedt nemnda ta stilling til om oppdraget er korrekt utført iht. lovgivningen og om det fakturerte samsvarer med det avtalte, noe som er vanskelig å ta stilling til når det gjelder et såpass komplekst saksforhold som her. Det fremstår også noe uklart hvor grensen har gått mellom oppgjørsoppdraget, som omfattes av eiendomsmeglingsloven, og de øvrige sider ved oppdraget. Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og har kommet til at klagen skal avvises.

Vedtaket er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen avvises.