RFE-2025-059

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Ålesund Eiendomsmegling AS (Notar Ålesund)
v/Advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Postboks 7070
5020 Bergen

Saken gjelder:
Lovlighetsmangler – Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak 4. mars 2020.
I forbindelse med planlagt videresalg i april 2024, tok klagerne kontakt med samme megler/meglerforetak som hadde solgt dem leiligheten. Etter oppdragsinngåelsen ble det oppdaget at leiligheten var ulovlig å bo i, og meglerforetaket sa opp oppdraget. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt god meglerskikk ved salget gjennom å ikke å undersøke og opplyse tilstrekkelig om lovlighetsmanglene. Videre er spørsmålet om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 518 357 kroner i erstatning. I tillegg kreves dekket kostnadene til juridisk bistand med 46 875 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne fattet interesse for leiligheten våren 2020 og satte seg grundig inn i salgsoppgaven. De deltok på visning og mottok der ytterligere informasjon om boligen. I salgsoppgaven ble leiligheten fremstilt som en unik og innbydende 2-roms leilighet over to plan, med entré og stue/kjøkken i 4. etasje, samt loftstue, bad og soverom på loftet. I tillegg fantes det bod i kjeller og utgang til balkong med utsikt. Leiligheten var pusset opp sammen med resten av bygget i 2006–2007 og holdt god standard.

I innholdslisten ble det henvist til «Fakta om hjemmet», og ordet «hjemmet» ble brukt flere steder i salgsoppgaven. Når det gjaldt leilighetens lovlighet, ble det på side 8 i salgsoppgaven opplyst at det forelå ferdigattest for endring av naboleilighet 4.4 fra 2017 og midlertidig brukstillatelse for bl.a. naboleiligheten 4.4, fra 2008. Det ble videre opplyst at det ikke forelå ferdigattest eller brukstillatelse fra byggeåret, men at dette ikke nødvendigvis innebar at bygget var ulovlig. Eiendommen hadde vært i bruk siden 1905.

På side 9 ble det opplyst at dagens planløsning avviker fra godkjente tegninger. Opprinnelig bestod denne leiligheten av to enheter (4.3 og 5.1) som var slått sammen. Det ble ikke fremvist dokumentasjon på at endringen var godkjent av kommunen, og eventuell søknad var kjøpers ansvar. Det ble også presisert at bruk av rom kunne være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse.

I forbindelse med kjøpet fikk klagerne opplyst at to leiligheter, 4.3 og 5.1, ble slått sammen i 2006. Det ble også gjort klart at det ikke ble etablert egne leiligheter i 5. etasje ved denne sammenslåingen, men at arealet ble fordelt mellom klagernes egen leilighet og naboleiligheten 4.4. Disse opplysningene fremkom både i salgsoppgaven og på visning.

Når det gjaldt lovligheten av sammenslåingen, fremgikk det av salgsoppgaven at det forelå ferdigattest for endring av leilighet 4.4 datert 01. juni 2017. Det bkle også opplyst om midlertidig brukstillatelse for bruksendring og fasadeendring for leilighetene 1.5, 4.3 og 4.4, datert 17. juni 2008. Til tross for dette var realiteten at leiligheten var ulovlig å bo i grunnet manglende gyldig brukstillatelse. Klagerne ble ikke gjort oppmerksom på at leiligheten ikke var lovlig å bebo.

Megler innhentet den midlertidige brukstillatelsen og informerte om at dagens planløsning avvek fra godkjente tegninger. Megler hadde positiv kunnskap om at leiligheten ikke hadde lovlig brukstillatelse, men unnlot å gjøre klagerne oppmerksom på dette.

Med utgangspunkt i opplysningene i salgsoppgaven og på visning, valgte klagerne å gi bud på leiligheten. Ved kjøpekontrakt 4. mars 2020 inngikk de bindende avtale med selger. I april 2024 ønsket klagerne å selge leiligheten og kontaktet samme eiendomsmegler og meglerforetak.

Megler gjennomførte befaring og det ble inngått oppdragsavtale. Megler rekvirerte takstmann og fotograf, men etter dette hørte ikke klagerne noe. De kontaktet derfor meglerforetaket for å få informasjon om annonsering og visning. Det ble avtalt annonsering 15. mai 2024, men leiligheten ble ikke annonsert som avtalt. Da klagerne etterspurte dette, fikk de beskjed om at megler ikke kunne forestå salget før det var skaffet ferdigattest.

Klagerne fikk opplyst at det var kommet nye regler, det ville bli lave bud og problemer med lån i banken. Til tross for dette ønsket klagerne å legge ut leiligheten for salg, da de mente ferdigattest ikke var nødvendig, basert på opplysningene de hadde fått ved kjøpet.

Da megler ikke ville annonsere leiligheten, ble oppdragsavtalen sagt opp og klagerne kontaktet andre meglerforetak. Der fikk de beskjed om at den midlertidige brukstillatelsen som forelå ikke var gyldig, da tegningene som lå til grunn ikke samsvarte med leilighetens utforming. Det ble opplyst at leiligheten i realiteten var ulovlig å bo i som følge av manglende brukstillatelse.

På bakgrunn av disse opplysningene sendte klagerne klage til megler 28. mai 2024, som ble avvist 6. juni 2024 med henvisning til informasjonen i salgsoppgaven. Klagerne fremmet deretter krav mot meglerforetaket og varslet rettslig prosess i e-post 2. september 2024. Ansvarsforsikringsselskapet besvarte dette 11. desember 2024, uten å ta stilling til de faktiske eller rettslige forholdene. Klagerne svarte samme dag og viste til at de hadde fått utstedt ferdigattest, men krevde erstatning grunnet kostnadene ved prosessen. Ferdigattest ble utstedt 25. november 2024.

Ferdigattesten ble utstedt etter at klagerne hadde oppfylt kommunens krav, herunder gjennomført luftmåling og innsendt nye tegninger utarbeidet av arkitekt. Advokat hos ansvarsforsikringsselskapet avviste 20. desember 2024 at det forelå ansvarsgrunnlag.

I etterkant av at kommunen utstedte ferdigattest 25. februar 2025 foretok de en gjennomgang av saksgangen, og konkluderte etter det med at det verken forelå søknader eller vedtak om sammenslåing av den aktuelle leiligheten, leilighet 4.3. Som følge av dette måtte arkitekten sende inn endringssøknad og ny søknad om ferdigattest til kommunen på vegne av klagerne 4. april 2025.

I tilbakemeldingen klagerne fikk av kommunen 13. mai 2025 ble det informert om at sammenslåingen av enhetene ikke tidligere hadde vært omsøkt, og eventuelle nye søknader må derfor behandles etter dagens regelverk. Dette innebærer blant annet at det kreves ny søknad om sammenslåing, ny ansvarlig søker og dokumentasjon på at tiltaket oppfyller kravene i TEK17. Det må også sannsynligvis søkes dispensasjon fra tekniske krav, og tidligere gitte samsvarserklæringer kan ikke lenger legges til grunn.

Arkitekten klagerne engasjerte har vurdert saken slik at klagerne bør starte en helt ny søknadsprosess. Hun har estimert at arbeidet vil ta omtrent to uker og koste mellom 250 000 og 300 000 kroner, i tillegg til allerede påløpte utgifter. Dette innebærer at det kreves betydelig arbeid for at leiligheten skal bli lovlig å bo i. Kunnskap om eiendommens kompliserte status, og de betydelige kostnadene og utfordringene dette medfører, er ikke noe en vanlig forbruker kan forventes å vite, og burde derfor vært opplyst av megler før salget ble gjennomført.

Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og dermed handlet i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3, og herunder handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Meglerforetaket er ansvarlig for skade forvoldt forsettlig eller uaktsomt under meglers utføring av arbeid, jf. skadeserstatningsloven § 2-1 nr. 1.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 nr. 8 plikter megler å innhente opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og ta dette inn i salgsoppgaven. I denne saken ble det innhentet en midlertidig brukstillatelse og opplyst om avvikende planløsning, men det var i strid med god meglerskikk å ikke gjøre forbrukerkjøpere oppmerksomme på at leiligheten ikke hadde lovlig brukstillatelse.

Beskrivelsen i salgsoppgaven kunne tolkes som om avviket fra godkjente tegninger ikke var problematisk, og det ble ikke opplyst at leiligheten faktisk ikke var lovlig å bebo. Klagerne ville ikke kjøpt leiligheten dersom de hadde vært klar over dette, og heller ikke at videresalg som lovlig leilighet ikke ville være mulig.

Som følge av manglende opplysninger har klagerne hatt økonomisk tap, da de måtte skaffe brukstillatelse for å kunne selge og benytte leiligheten. Det er påløpt 7 537,50 kroner i saksbehandlingsgebyr til kommunen, 15 000 kroner i utgifter til arkitekt, samt 2 287,50 kroner til luftmåling, til sammen 24 825 kroner. Arkitekten har opplyst at det har medgått ytterligere 9 timers arbeid i forbindelse med de nevnte oppgavene, og det anslås at det totalt vil kreves ca. 10 timers arbeid. Dette utgjør et beløp på 15 625 kroner inkludert merverdiavgift. Dette beløpet kreves også erstattet. Klagerne har i tillegg brukt mye egen tid på innhenting av dokumentasjon og kommunikasjon, estimert til 74,5 timer (kr 40 957 med timelønn kr 550), samt ca. 25 timer til kommunikasjon med andre meglere og advokat (kr 13 750). Det kreves også 40 000 kroner til flytting, 20 000 kroner pr. måned for tapt verdistigning, 100 000 kroner i ekstra besøkskostnader, samt tapt grunninntekt for reisetid (kr 13 200). Samlet er erstatningskravet 252 732 kroner. Klagerne mener det er klar årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og det økonomiske tapet.

De omfattende utgiftene til ny søknadsprosess gjør at erstatningskravet i saken nå er minimum 518 357 kroner (tidligere krav på 268 357 kroner pluss minimum 250 000 kroner for den nye søknadsprosessen). Klagerne tar forbehold om at kravet kan bli justert ytterligere dersom flere kostnader påløper. Det økonomiske tapet settes til 518 357 kroner. Ettersom skaden ble voldt under meglerens uaktsomme arbeid, er meglerforetaket ansvarlig for tapet. I tillegg kreves dekning av kostnader til juridisk bistand med 46 875 kroner.

Foreldelse
Innklagede anfører i tilsvaret at et eventuelt krav uansett er foreldet. Det anføres at dette skyldes at klagerne fikk informasjon om de ulovlige forholdene allerede i 2020, og at det da er gått mer enn tre år fra boligen ble kjøpt og til tidspunktet klager reklamerte til megler. På vegne av klagerne bestrides det at deres krav er foreldet. Klagerne ble først kjent med at det var ulovlig å bo i leiligheten da de våren 2024 ønsket å få solgt leiligheten og det viste seg at ingen meglere ville selge leiligheten før ferdigattest var fremskaffet.

Klagernes krav om erstatning mot megler er et utenomkontraktuelt krav. Dermed er det foreldelsesloven § 9 nr. 1 som regulerer foreldelsesspørsmålet. I henhold til denne bestemmelsen inntrer foreldelse først tre år etter at skadelidte «fikk eller burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige». Klagerne fikk først slik kunnskap våren 2024. Kravet var ikke foreldet på tidspunktet det ble fremmet. Opplysningene klagerne hadde før våren 2024, var ikke tilstrekkelige til at de hadde nødvendig kunnskap om kravet, og dermed kan ikke foreldelsesfristen ha startet å løpe tidligere.

På vegne av klagerne fremsettes følgende påstand:

1. Megleren til Ålesund Eiendomsmegling AS (Notar Ålesund) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten vedrørende leilighetens lovlighet, og har herunder brutt god meglerskikk.
2. Ålesund Eiendomsmegling AS (Notar Ålesund) plikter å betale et beløp fastsatt etter Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenesters skjønn i erstatning til [klagerne].
3. Ålesund Eiendomsmegling AS (Notar Ålesund) plikter å erstatte [klagernes] kostnader til juridisk bistand i saken.

Innklagede har i hovedsak anført:
Da klagerne kjøpte boligen i 2020 ble det i prospektet opplyst at planløsningen avvek fra godkjente tegninger, at leiligheten var sammenslått med deler av en annen leilighet, og at det manglet ferdigattest for dette. Videre ble det informert om at søknad om godkjenning ville være kjøpers ansvar.

Klagerne må dermed anses å ha fått relevant og korrekt informasjon om disse forholdene på kjøpstidspunktet. Det kan alltid hevdes at opplysningene burde vært enda tydeligere i prospektet, men det er uomtvistelig at kjøper fikk informasjon om søknadsansvaret. De kostnadene klagerne nå oppgir i forbindelse med søknaden må etter meglerforetakets syn også anses å ligge innenfor det klagerne måtte forvente for å få godkjenning. Meglerforetaket kan derfor ikke se at det foreligger grunnlag for å hevde at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Når det gjelder de øvrige tapspostene bemerkes at den vesentligste delen av dette utgjør klagernes egne timer og et beregnet verditap som følge av forsinkelse i salgsprosessen. Vi kan ikke se at det er grunnlag for slike krav, da klagerne fikk opplyst at de måtte søke og det må forventes at de måtte legge inn egeninnsats i dette. Informasjonen ble gitt i 2020, og klagerne hadde da mulighet til å ordne opp i forholdene. At klager valgte å utsette søknadsprosessen til boligen skulle selges, og dermed opplevde forsinkelse, kan ikke megler klandres for.

Klagerne hevder at de ikke fikk tilstrekkelige opplysninger om søknadsbehovet, og at dette er grunnen til at de ikke gjennomførte søknadsprosessen tidligere. Det gjentas at det fremgår klart av prospektet at det ikke foreligger dokumentasjon på godkjenning av leiligheten, og at dette blir kjøpers ansvar.

Det faktum at kommunen nå har iverksatt ytterligere saksbehandling knyttet til ferdigattesten endrer ikke meglerforetakets vurdering av den påståtte uaktsomheten og det økonomiske tapet.

Klagerne har anført at meglers uaktsomhet består i at det ikke ble gjort tilstrekkelig klart at det ble solgt en leilighet som det ikke var lov å bo i. Det er imidlertid slik at hvorvidt manglende offentlig godkjennelse medfører et forbud mot å bo i boligen, må vurderes konkret av kommunen i den enkelte sak. I dette tilfellet ble det opplyst om lovlighetsmangler ved boligen, manglende ferdigattest, samt at kjøper overtok ansvaret for å ordne dette. På denne bakgrunn opprettholdes det at megler har handlet i samsvar med god meglerskikk.

Foreldelse
Boligen ble kjøpt i 2020, og det har gått mer enn tre år fra kjøpstidspunktet til klagerne reklamerte på forholdet til megler. Med bakgrunn i at klagerne fikk informasjon om de ulovlige forholdene allerede i 2020, er et eventuelt krav mot meglerforetaket uansett foreldet.

Kravet var allerede foreldet da det ble meldt til meglers ansvarsforsikringsselskap, og det er derfor ikke inntrådt noen varslingsplikt for selskapet. Det er ikke grunnlag for noen tilleggsfrist, da det ikke kan påberopes uvitenhet om verken fordringen eller skyldneren.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Klagen kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 skal gi opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Etter første ledd skal megler i salgsoppgaven sørge for at kjøperen før handel sluttes, skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Første ledd kan dermed etter omstendighetene kreve at megler gir utfyllende og klargjørende opplysninger om ferdigattest/brukstillatelse.

I salgsoppgaven fremgikk det på side 8 følgende under punktet «Ferdigattest/Midlertidig brukstillatelse»:

Det foreligger en ferdigattset for endring av leilighet 4.4, datert 01.06.2017. Det foreligger en midlertidig brukstillatelse for bruksendring/ombygging og fasadeendring for leilighetene 1.5, 4.3 og 4.4, datert 17.06.2008.

Etter det kommunen opplyser foreligger det ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra byggeår.

Oppføring av boliger før Plan- og Bygningsloven trådte i kraft i 1965 var ikke underlagt søknadsplikt. For slike bygg foreligger det derfor ofte hverken godkjente hustegninger, byggetillatelse eller brukstillatelse/ ferdigattest. Dette medfører ikke at slike bygg er å anse som ulovelige per i dag. Eiendommen har imidlertidig vært i bruk siden 1905. 

Henvisningen til leilighet 1.5 i første avsnitt antas å være feilskrift for leilighet 5.1. På side 9 under punktet «Innhold» fremgikk følgende:

Dagens planløsning avviker fra godkjente tegninger. Iht. byggetegninger er denne leiligheten opprinnelig to leiligheter (4.3 og 5.1) som er sammenslått. Det er ikke blitt laget egne leiligheter i 5. etasje, men er arealet er blitt delt mellom denne leiligheten og naboleiligheten 4.4.

Naboleiligheten 4.4 ble heller ikke bygget som omsøkt, men den har fått godkjent nye tegninger iht. dagens planløsning og utstedt ferdigattest i 2017 for endring. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at endringen av denne leiligheten er søkt godkjent av kommunen. Evt. søknad blir kjøpers ansvar.

Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og /eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.

Nemnda mener at opplysningene samlet sett ikke var tilstrekkelig tydelige med tanke på at det ikke forelå brukstillatelse, etter at leiligheten var ombygd. Snarere var opplysningene om at det ikke forelå ferdigattest mv. fra byggeåret og opplysningene om naboleiligheten, mer egnet til å tilsløre den reelle utfordringen, som var at dagens planløsning ikke samsvarte med det som det var gitt midlertidig brukstillatelse for. Det var også egnet til å forvirre potensielle kjøpere at opplysningen om at dagens planløsning avvek fra godkjente tegninger sto under et annet punkt enn i punktet om ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. For en forbruker er det ikke uten videre gitt at en planløsning som avviker fra godkjente tegninger, innebærer at en midlertidig brukstillatelse ikke gjelder. Særlig gjelder dette der opplysningen om midlertidig brukstillatelse fremgikk i et eget og annet punkt. Nemnda mener denne utydelige kommunikasjonen fra megler er i strid med markedsføringsloven § 8 om villedende uttalelser, samt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Megler har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Det er ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til om meglers uaktsomhet har påført klagerne et økonomisk tap, ettersom et flertall er kommet til at erstatningskravet uansett er foreldet.

Flertallet, nemndas leder Norheim og bransjerepresentant Rollve Røstad, mener at opplysningen i salgsoppgaven om at «Dagens planløsning avviker fra godkjente tegninger», selv om den var utydelig, ga klagerne tilstrekkelig foranledning til å undersøke hva dette nærmere innebar. Særlig gjelder det når det også fremgikk at «Evt. søknad blir kjøpers ansvar». Det vises til at det i kriteriet «burde» i foreldelsesloven § 9 nr. 1 ligger at skadelidte har en undersøkelsesplikt med hensyn til å skaffe seg kunnskap. Det er tilstrekkelig at skadelidte har fått slik kunnskap om slike omstendigheter, at det vil være naturlig for ham å undersøke om skade er lidt, og hvem som er ansvarlig for den, forutsatt at «slik undersøkelse kan føre frem uten urimelig besvær», jf. Innst. 1957 s. 20 og Rt-1994-190, jf. Røed i Karnov, Lovdata, note 3 til § 9 nr. 1. Flertallet mener at det er tilfellet her, og at foreldelsesfristen begynte å løpe fra klagerne var kjent med innholdet i salgsoppgaven i 2020.

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sandvik, har kommet til at kravet ikke er foreldet.

Mindretallet er enig med flertallet i at foreldelsesfristen jf. foreldelsesloven § 9 nr. 1 jf. «burde skaffet seg nødvendig kunnskap» starter å løpe fra det tidspunkt skadelidte har fått kunnskap om slike omstendigheter som gjør det naturlig for ham å undersøke om skade er lidt.

Nemnda har som nevnt kommet til at megler har brutt god meglerskikk ved å ikke kommunisere tilstrekkelig tydelig at boligen ikke hadde brukstillatelse. Det fremgår av salgsoppgaven at boligen var oppført i 1905, samt at boliger oppført før 1965 tilsynelatende ikke var søknadspliktig. Selv om boligsalgsoppgaven nevner at naboen har valgt å få egen leilighet søkt godkjent av kommunen og at «Evt. søknad blir kjøpers ansvar», finner mindretallet at ordene «eventuell» kan leses i retning av tidligere informasjon om at søknad om godkjenning ikke er påkrevd pga. bygningens alder. Mindretallet viser for øvrig til nemndas redegjørelse på dette punkt. På bakgrunn av hvordan boligen ble presentert, finner mindretallet at klagerne uten øvrige holdepunkter ikke med rimelighet hadde grunn til å tro at skade var lidt, og at det dermed ikke forelå en oppfordring til å undersøke forholdet nærmere.

Etter mindretallets syn startet foreldelsesfristen å løpe fra det tidspunkt problematikken viste seg under prosessen med videresalget av boligen. Kravet er da ikke foreldet.

I tråd med flertallets syn er erstatningskravet etter dette foreldet, og fører dermed ikke frem.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

 

Konklusjon

Megleren ved Ålesund Eiendomsmegling AS (Notar Ålesund) har handlet i strid med Eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3, men erstatningskravet fører ikke frem.