RFE-2025-068

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Nybygg Stavanger
Knud Holms gate 8
4005 Stavanger

Saken gjelder: Prosjektert bolig. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 2. mai 2024 signerte klageren og hennes ektefelle et tilbud om kjøp av prosjektert bolig. Etter signeringen, døde klagerens ektefelle. Klageren forstod det slik at tilbudet om kjøp ikke var bindende, og kjøpte deretter en annen leilighet i et annet prosjekt. Utbyggeren fastholdt imidlertid sitt krav på avbestillingsgebyr, jf. bustadoppføringslova § 53. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi klageren en berettiget forventning om at avtalen med utbyggeren ikke var bindende, samt om dette gir grunnlag for erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Den 2. mai 2024 signerte klageren og hennes ektefelle et tilbud om kjøp av prosjektert bolig. Etter signeringen, døde klagerens ektefelle 12. september 2024.

Da klageren etter hvert mottok e-postvarsler fra meglerforetaket om å signere kjøpekontrakten, tok hun kontakt med sin representant for bistand. Den 1. oktober 2024 ringte klagerens representant til meglerforetaket. Under samtalen ble partene enige om at meglerforetaket skulle utsette varslingen om signatur, da dette opplevdes som stressende for klageren.

Etter dette hadde klageren mye kontakt med representanten sin, og hun lurte på om hun var bundet til kjøpet. Da klagerens representant ringte til meglerforetaket for å spørre om dette, fikk han opplyst om at det ikke var inngått noen bindende avtale før den endelige kjøpekontrakten ble signert. Hensikten med telefonsamtalen var nettopp å avklare hvorvidt klageren var bundet til avtalen eller ei. På bakgrunn av telefonsamtalen, foretok klageren en vurdering av prosjektet med hensyn til kjøpesum og beliggenhet, og hun vurderte om det var andre prosjekter som kunne passe hennes livssituasjon bedre. Megleren ble informert om klagerens vurderinger under en telefonsamtale 7. oktober 2024. Dersom megleren ikke forsikret klageren om at hun ikke var bundet til kjøpet, faller det på sin egen urimelighet at hun startet å undersøke andre aktuelle boliger. Klageren finner det derfor underlig at meglerforetaket sår tvil om hvorvidt telefonsamtalen har funnet sted. Det vises her til anropsloggen til klagerens representant.

Den 14. november 2024 signerte klageren kjøpekontrakt for en annen bolig i et annet prosjekt. Megleren ble orientert om dette i en SMS av 29. november 2024.

Den 20. desember 2024 sendte megleren en e-post til klageren for å etterlyse skifteattest. Samtidig spurte megleren om det var slik at klageren ikke hadde mulighet til å kjøpe leiligheten alene. Klageren tolket spørsmålet dit hen at hun var fristilt fra kjøpet, og at megleren kun lurte på hvorfor hun ikke valgte å gå videre med den. Klageren lurte imidlertid på hvorfor megleren uansett trengte skifteattesten.

Fredag 27. desember 2024 mottok klagerens representant en SMS fra megleren som skrev at klageren fortsatt stod som eier av leiligheten. I samme SMS spurte megleren om hvorfor klageren hadde kjøpt en annen leilighet. Megleren ba deretter om å få oversendt skifteattest. Skifteattesten ble deretter oversendt 29. desember 2024.

I sin e-post av 30. desember 2024, bekreftet megleren at tilbudet om kjøp var bindende for klageren, samt at saken ville oversendes til utbyggeren. Etter dette ble det mye dialog med utbyggeren knyttet til annullasjon av kontrakten. Til slutt fremsatte utbyggeren tilbud om å redusere avbestillingsgebyret fra 254 500 til 200 000 kroner.

Etter at det ble avklart at avtalen var bindene for klageren, var klageren og hennes representant i dialog med megleren. Det ble i den forbindelse avholdt et møte mellom partene 23. januar, hvor megleren foreslo å videreselge leiligheten for et redusert vederlag. Klageren og hennes representant kom til at et videresalg ville være risikabelt for klageren, og klageren valgte derfor å avbestille kontakten i henhold til utbyggerens tilbud. Det bemerkes at megleren delte klagerens vurdering.

I et forsøk på å redusere avbestillingsgebyret ytterligere, sendte klageren en e-post til utbyggeren og megleren 7. februar 2025. Henvendelsen ble verken besvart av utbyggeren eller megleren. Under en telefonsamtale med meglerforetakets daglige leder, ble det imidlertid klart at det ikke var mulig å få til noen ytterligere reduksjon.

Klageren mener at megleren må ta ansvar for situasjonen som klageren har havnet i som følge av misforståelsen om at avtalen om kjøp ikke var bindende. Megleren burde allerede ved første henvendelse fra klagerens representant opplyst om at kjøpetilbudet var bindende. I tillegg burde megleren henvist klageren til utbyggeren for videre dialog. Det må legges til grunn at megleren forsto eller burde forstått hvilket inntrykk klageren fikk om hvorvidt hun var bundet til avtalen med utbygger.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:
Den 25. juni 2024 inngikk meglerforetaket oppdragsavtale med utbyggeren av prosjektet. Meglerens rolle var i hovedsak å forestå kontrakt/oppgjør på enheter som allerede var solgt av utbyggeren selv.

Avtale om kjøp mellom klageren og utbyggeren ble inngått i et møte mellom dem 2. mai 2024. Det vises her til utbyggerens budaksept 22. mai 2024.

All dialog mellom klageren og utbyggeren foregikk direkte mellom dem frem til september 2024. Meglerforetaket fikk da instruks om å igangsette kontraktsarbeidet. Megleren opprettet dermed dialog med klageren 25. september 2024, hvor klageren fikk oversendt ett standard kundebrev med informasjon om prosessen videre, samt tilgang til kundeportalen.

Etter at klageren mottok e-posten, kontaktet hun megleren for å informere om ektemannens bortgang. Den 27. september 2025 sendte derfor megleren sin kondolanse. Videre informerte hun om at klageren vil bli stående som kjøper alene. Klageren ble også bedt om å oversende skifteattest.

Megleren mottok ikke noe svar på henvendelsen før klagerens representant tok kontakt i starten av oktober 2024. Meglerforetaket bestrider klagerens fremstilling av telefonsamtalen som fant sted 7. oktober 2024. Meglerforetaket har ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at det ikke var inngått noen bindende avtale før endelig kjøpekontrakt var signert. Det er heller ikke fremlagt noe dokumentasjon som tilsier dette, og det har formodningen mot seg at en erfaren megler bommer på noe så grunnleggende. Megleren ga klart uttrykk for at avtalen var bindende, og har ikke gitt klageren noen berettigede forventninger om at hun kunne se bort fra denne. Den etterfølgende adferden til megleren, klageren og hennes representant underbygger også dette.

Klageren har anført at hun etter meglerforetakets påståtte utsagn, skal ha vurdert andre prosjekter som kunne passe hennes livssituasjon bedre. I tillegg anfører klageren at meglerne ble informert om dette under en telefonsamtale 7. oktober 2024. Det er imidlertid ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger denne påstanden, og det bemerkes at det er klageren som har bevisbyrden.

Den 22. oktober 2024 sendte megleren en SMS til klagerens representant om det var noe nytt i forhold til klagerens kjøp. Representanten svarte samme dag at han skulle forhøre seg med klageren.

I påvente av mer informasjon, sendte megleren den 29. november 2024 en ny SMS hvor hun spurte om klageren skulle eie leiligheten alene. Dette underbygger påstanden om at megleren ikke ga klageren informasjon som skulle tilsi at klageren kunne se bort fra avtalen. Megleren hadde ikke fulgt opp klageren på en slik måte, dersom det var klart at avtalen ikke var bindende.

Etter hvert svarte klagerens representant at klageren hadde signert kjøpekontrakt i et annet prosjekt, og han beklaget at megleren ikke hadde fått beskjed.

Den 20. desember 2024 sendte megleren en påminnelse til klageren om at hun ikke hadde mottatt skifteattest enda, samt om det var slik at klageren ikke hadde mulighet til å kjøpe leiligheten alene.

I påvente av svar, sendte megleren en SMS til klagerens representant 27. desember 2024:

Hei, [klageren] står fortsatt som eier av leiligheten i [prosjektet]. Jeg har ikke mottatt skifteattest. Jeg får ikke svar fra henne på mail. Hvorfor har hun kjøpt en annen leilighet?

Den 29. desember 2024 mottok megleren en e-post fra klagerens representant hvor skifteattest, samt informasjon om at klageren hadde kjøpt en annen leilighet var vedlagt. Dagen etter svarte megleren at utbyggeren var blitt informert.

Den 1. januar 2025 sendte klagerens representant en e-post til både megleren og utbyggeren hvor han forklarte saken overfor utbyggeren. I tillegg påstod han at megleren fristilte klageren fra avtalen under en telefonsamtale 7. oktober 2024. Avslutningsvis ba han om at utbyggeren skulle annullere avtalen.

Utbyggeren svarte 9. januar 2025 at de ville forholde seg til avtalen. Videre viste utbyggeren til bustadoppføringslova § 53 om at annullering vil medføre et gebyr på fem prosent av kjøpesummen. I dette tilfellet utgjorde gebyret totalt 254 000 kroner.

Samme dag spurte klagerens representant om utbyggeren kunne vurdere saken på nytt. Den 10. januar 2025 svarte utbyggeren at de ville fastholde gebyret. Klagerens representant svarte da at klageren var blitt orientert om status i saken.

Den 13. januar 2025 sendte klagerens representant en ny e-post til utbyggeren. I e-posten var det vedlagt et utklipp fra meglerens e-post av 20. desember 2024. Klagerens representant anførte at klageren forstod e-posten slik at avtale om kjøp var annullert. Meglerforetaket bestrider imidlertid at dette var egnet til å gi klageren en berettiget forventing om at hun kunne se bort fra avtalen.

Tirsdag 14. januar 2025 svarte utbyggeren at de, etter avtaleinngåelse, hadde mottatt flere henvendelser fra klageren og hennes ektefelle som ønsket å forsikre seg om at de hadde fått kjøpt den aktuelle leiligheten. Samme dag svarte klagerens representant at meglerens e-post fra 20. desember 2024 måtte forstås slik at avtalen var annullert. Dette er imidlertid ikke i tråd med den faktiske situasjonen, da megleren aldri ga uttrykk for noe slikt. Megleren kan ikke anses for å ha opptrådt på en slik måte som kan å ha gitt klageren en berettiget forventing om at bindene avtale ikke var inngått. Det bemerkes at klagerens representant også ba om et møte med utbyggeren.

Den 15. januar 2025 sendte utbyggeren en e-post til klagerens representant om at de hadde vurdert saken på nytt med sin juridiske rådgiver, samt at de fortsatt ville forholde seg til den inngåtte avtalen. Utbyggeren forklarte at tilbudet om kjøp var signert og at avtale om kjøp dermed var inngått. Avslutningsvis fremsatte utbyggeren et tilbud om å annullere avtalen til et redusert avbestillingsgebyr på 200 000 kroner.

Etter dette, ble det opprettet dialog mellom klagerens representant og megleren. I den forbindelse ble det avholdt et møte hos meglerforetaket 23. januar 2025, hvor klageren, hennes representant, megleren og avdelingslederen deltok. Under møtet, ble klageren minnet på den faktiske situasjonen hva gjelder avtaleinngåelse. I møte ble også muligheten for salg av kontraktsposisjon diskutert. I tillegg opplyste megleren om eventuelle transportgebyr og kostnader for meglertjenester. Megleren forstod det slik at klageren ville tenke over alternativene.

Etter møtet, tok megleren kontakt med utbyggeren som informerte om at de ville fastholde sitt tilbud om redusert avbestillingsgebyr på 200 000 kroner. Dersom klageren ville selge sin kontraktsposisjon, ville transportgebyret fastsettes til 75 000 kroner.

Den 30. januar 2025 oversendte megleren en oppsummering av møte til klagerens. I samme e-post bekreftet megleren at utbyggeren ikke ville senke avbestillingsgebyret ytterligere, samt at et eventuelt transportgebyr ville fastholdes i henhold til avtalen. Megleren ba deretter om en tilbakemelding om veien videre.

Den 4. februar 2025 mottok megleren en e-post om at klageren ønsket å annullere avtalen.

Grunnvilkårene for erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Alle vilkårene må være oppfylt, og det er den som krever erstatning som har bevisbyrden.

Meglerforetaket bestrider at det foreligger erstatningsansvar i dette tilfellet.

Kritikken mot megleren, bygger i stor utstrekning på feil faktum. Ved å legge korrekt faktum til grunn, vil det etter en helhetsvurdering ikke foreligge brudd på meglers plikter.

Megleren kan ikke anses for å ha opptrådt på en måte som ga klageren rimelig grunn til å forutsette at avtalen med utbyggeren var bortfalt. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon som peker i denne retningen.

Selv om enkelte aspekter av meglerens adferd kan kritiseres, kan ikke dette anses som erstatningsbetingende. Det vises her til at det foreligger et visst spillerom før kritikkverdig adferd må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

I dette tilfellet er det uansett ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med meglerens påståtte kritikkverdige adferd.

Subsidiært er meglerforetaket av den oppfatning at saken ikke egner seg til skriftlig saksbehandling, da det i stor grad står påstand mot påstand hva gjelder en telefonsamtale.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler først ble engasjert av utbygger flere måneder etter at klager og hennes avdøde ektefelle inngikk bindende avtale om kjøp av prosjektert leilighet. Nemnda viser til at det fremgikk tydelig av tilbudet som var akseptert av klager og hennes avdøde ektefelle, at bindende avtale om kjøp var inngått. Av tilbudet fremgikk også regler om avbestilling og avbestillingsgebyr som klargjorde at bindende avtale var inngått.

Det må i så fall være fra megler kom inn i bildet i september 2024 at megler eventuelt har skapt en forventning hos klager om at det ikke var inngått bindende avtale. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i Eiendomsmeglingsloven.

Nemnda er av den oppfatning at klager ikke har sannsynliggjort at megler, i telefonsamtalen 7. oktober 2024 eller for øvrig, uriktig har skapt en forventning hos klager om at bindende avtale ikke var inngått. I den grad klager har vært av denne oppfatningen, er det i alle fall ikke en oppfatning som er skapt av megler.

Meglers befatning med saken ble innledet ved e-post 25. september 2024, der det ble vist til «inngått avtale» og klager ble gratulert med kjøpet. Videre sendte megler 27. september 2024 en e-post til klager der hun kondolerte og informerte om at klager ble stående alene som kjøper. Nemnda bemerker at det klart har formodningen mot seg at megler etter dette skal ha skapt en forventning hos klager om at bindende avtale ikke var inngått.

Heller ikke den etterfølgende korrespondansen med megler underbygger at det ble gitt uriktig informasjon om at avtalen ikke var bindende. Tvert om mener nemnda at megler gjennomgående har ordlagt seg i tillit til at klager var innforstått med at bindende avtale var inngått. Meglers e-post 20. desember 2024 utgjør ikke noe unntak fra dette, og meglers spørsmål om klager ikke hadde mulighet til å overta leiligheten alene fremstår foranlediget av at hun ikke hadde mottatt skifteattest fra klager, som ble forespurt 27. september 2024.

Megler har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og det er ikke grunnlag for klagers erstatningskrav.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.