RFE-2025-078

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
OBOS Eiendomsmeglere AS avd. Kalbakken
Trondheimsveien 391
0953 Oslo

Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 14. august 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Klagerens leilighet var en andelsleilighet med en tilhørende klausul om at den bare kunne kjøpes og bebos av personer med hjelpebehov. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:

Bakgrunnen for salg. Inngåelse av oppdragsavtale
Klagerens leilighet var en andelsleilighet med en tilhørende klausul. Klausulen innebar at leiligheten bare kunne kjøpes og bebos av personer med et kvalifisert hjelpebehov. Bofellesskapet ble bemannet av bydelen.

På grunn av en vanskelig og krevende fødsel, hadde klageren en forsinket utvikling og kraftig epilepsi. Noen år før han kjøpte leiligheten, begynte han imidlertid å vise en positiv utvikling ved at anfallene ble sjeldnere og svakere. Klageren reduserte dermed sitt medisininntak, og pr. i dag er han både medisinfri og anfallsfri. Etter at klageren ble medisinfri, fikk han en merkbar bedring i livssituasjon og livskvalitet. Han fikk seg blant annet jobb, og var ikke lenger komfortabel med å bo i leiligheten. Sommeren 2024 bestemte han seg derfor for å selge den.

Da leiligheten var en OBOS-leilighet, fant klageren det tryggest å engasjere OBOS sitt egne meglerforetak til å bistå med salget. Klageren antok at dette meglerforetaket ville ha best kunnskap om salg av OBOS-leiligheter med tilhørende klausuler.

I begynnelsen av august 2024, tok klagerens mor kontakt med meglerforetaket. Hun fikk deretter god kontakt med en megler som virket både hyggelig og engasjert. På det tidspunktet hadde verken klagerens mor eller far noen kjennskap til fremgangsmåten ved salg av leiligheter med klausul. De var imidlertid i god tro om at meglerforetaket ville gi dem den all nødvendig informasjon for at salget skulle skje i ordnede og trygge former.

Mandag 15. august 2024 hadde klagerens foreldre et møte med megleren. Under møtet forklarte megleren at salget ville foregå på vanlig måte med blant annet takst/verdivurdering, fotografering og annonsering. Megleren ga videre inntrykk av at hun ville forsøke å komme i kontakt med flest mulig potensielle kjøpere, herunder handikapforbundet, blindeforbundet og norsk forbund for utviklingshemmede. Klagerens foreldre fikk et godt inntrykk av megleren, og signerte deretter oppdragsavtalen.

Klagerens foreldre var tydelig overfor megleren om at de ønsket et raskt salg. Megleren forsikret dem derfor om at leiligheten mest sannsynlig ville bli solgt innen rimelig tid slik at klageren kunne starte å lete etter en ny leilighet på sensommeren.

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Etter at oppdragsavtalen var signert, ble det rolig fra meglerens side. Som følge av lite kontakt med megleren, ble klagerens foreldre utålmodige. De startet dermed å ringe rundt og undersøke ulike forhold på egenhånd. Det bemerkes her at klagerens mor har et stort kontaktnettverk, og hun fikk blant annet tips om å ringe bydelsadministrasjonen.

Etter å ha kontaktet bydelsadministrasjonen, viste det seg at det forelå en søkerliste over personer med kvalifiserte hjelpebehov som ønsket tilrettelagt leilighet. Bydelsadministrasjonen opplyste videre om at både bydelen, borettslaget og daglig leder i bofellesskapet måtte godkjenne den aktuelle søkeren. Dette var nye opplysninger for klageren og hans foreldre, og megleren burde informerte dem om dette.

Dersom megleren var kjent med forholdet, men unnlot å informere om det, må dette anses som kritikkverdig. Dersom megleren ikke hadde kunnskap om prosessen rundt salg av leiligheter med klausul, burde hun også opplyst om dette. Hun burde deretter utsatt møtet med klagerens foreldre inntil hun hadde undersøkt forholdene nærmere.

Dersom klageren og hans foreldre hadde kjent til prosessen ved salg av leiligheter med klausul, ville dem ikke signert oppdragsavtalen slik den var formulert.

Meglerens manglende deltakelse under salgsprosessen
Den 15. august 2024 var megleren på befaring i klagerens leilighet. Befaringen varte i omkring 30 til 40 minutter. Megleren ga blant annet klageren råd om hvordan leiligheten burde se ut ved taksering og visning. På dette tidspunktet hadde klageren og hans foreldre fjernet en god del av inventaret, da de satset på et snarlig salg.

Gjennom felles venner, fikk en bekjent av klageren (søker 1) høre at klageren skulle selge leiligheten sin. Søker 1 hadde hjelpebehov og var veldig interessert i å kjøpe leiligheten. Klagerens mor holdt dermed en privatvisning for ham og familien hans. Søker 1 ble godkjent av både bydelsadministrasjonen og styret i bofellesskapet. Søker 1 klarte imidlertid ikke å skaffe finansiering til kjøpet. Det bemerkes her at det var klagerens mor som stod for kontakten, og hun avholdt visningen alene. Megleren var ikke en del av denne prosessen.

Da søker 1 ikke fikk finansiering, gikk tilbudet om leiligheten til søkeren som stod øverst på bydelsadministrasjonens liste (søker 2). Klagerens foreldre tok dermed kontakt med søker 2 og avholdt visning 1. november 2024. Søker 2 hadde et omfattende hjelpebehov, og det ble uttrykt tvil om hvorvidt han ville passe inn i bofellesskapet. Prosessen tok tid, men etter omkring tre uker ble det fattet et vedtak om at søker 2 ikke ble godkjent. Nok en gang var det klagerens foreldre som stod for både dialogen og visning.

Klagerens foreldre forsøkte så godt de kunne å få fortgang i prosessen. Megleren var imidlertid ikke involvert i dette arbeidet. Det var klagerens mor som måtte orienterte megleren.

Etter at søker 2 ikke ble godkjent, gikk tilbudet om leiligheten til den neste søkeren på bydelsadministrasjonens liste (søker 3). Etter at klagerens foreldre kontaktet søker 3, ble det avholdt visning 9. desember 2024. Søker 3 likte leiligheten godt, og kjøpekontrakt ble deretter signert på meglerforetakets kontor 23. desember 2024. Overtakelsen ble gjennomført 15. januar 2025 hvor alle var til stede.

Da klageren og hans foreldre stod for det meste av arbeidet under salgsprosessen, og megleren var lite involvert, bør dette vurderes opp mot oppdragsavtalen og timelisten. Klageren stiller seg derfor spørrende til om meglerens timeliste kan anses som rimelig.

Fra klageren og hans foreldre var i kontakt med megleren for første gang, har de gitt tydelig uttrykk for at de ønsker et snarlig salg. Bakgrunnen for dette var at klageren ønsket å kjøpe en ny leilighet i god tid før den forventede prisøkningen i 2025. Slik gikk det imidlertid ikke, og klageren kjøpte først ny leilighet 13. januar 2025.

Da klageren og hans foreldre var misfornøyde med den manglende fremdriften og oppfattet flere punkter i oppdragsavtalen som urimelige, ringte klagerens far til megleren for å påpeke at det blant annet var oppført utgifter til annonsering og fotografering i oppdragsavtalen. Klagerens far påpekte også at klageren og hans foreldre opplevde megleren som lite deltakende i salgsprosessen, samt at dette måtte gjenspeiles i oppgjøret. Under samtalen var megleren svært imøtekommende, og hun svarte at hun ville frafalle postene som omhandlet annonsering og fotografering. Megleren foreslo deretter at hun kunne møte klageren og hans foreldre en halv time før overtakelsen for å diskutere dette.

Som avtalt, møtte klageren og hans foreldre opp en halv time før overtakelsen. Dette gjorde imidlertid også kjøperen og hans familie. Megleren forsikret likevel klageren og hans foreldre om at utgiftene til annonsering og fotografering ville frafalles. I tillegg erkjente megleren at klagerens foreldre hadde gjort flere av gjøremålene, samt at hun ikke hadde fulgt opp salget tilstrekkelig. Ifølge megleren ville dette hensyntas ved oppgjøret. Da det var andre til stede under overtakelsen, fant klagerens foreldre det upassende å be om mer detaljert informasjon fra megleren.

Fellesgjeld
Den 11. september 2024 ble leiligheten verdivurdert av en takstmann. Klageren har ingen bemerkninger til selve verdivurderingen, men stiller seg undrende til at andel fellesgjeld ble trukket fra salgssummen. Klageren oppfattet dette som urimelig, og ønsket en forklaring. Klageren kontaktet i den forbindelse bydelsadministrasjonen som svarte at det bare var sånn det var. Megleren hadde heller ingen god forklaring på dette.

Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse
Det er i stor grad klagerens foreldre som har drevet salgsprosessen fremover. Uten deres engasjement, ville salgsprosessen tatt enda lenger tid. Megleren har på sin side vært lite deltagende.

På bakgrunn av dette, bes nemnda om å vurdere hvorvidt oppgjørsoppstillingen står i forhold til det faktiske arbeidet som har blitt utført. Nemnda bes også om å vurdere hvorvidt meglerforetakets vederlag er satt for høyt, og om det kan reduseres.

Etter klagerens oppfatning startet salgsprosessen i feil spor ved at megleren unnlot å gi riktig og viktig informasjon ved oppstart. Som følge av dette, tok det lang tid før den faktiske salgsprosessen kom i gang. Klageren fikk således ikke kjøpt seg ny leilighet før 13. januar 2025, altså etter at den forventede prisøkningen hadde forekommet. Klageren har dermed blitt påført et økonomisk tap som han krever erstattet.

Innklagede har i hovedsak anført:

Inngåelse av oppdragsavtalen. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens fremstilling av oppdragsinngåelsen. Før befaringen, undersøkte megleren borettslagets vedtekter hvor det fremgikk at boligen var prisregulert samt klausulert til mennesker med nedsatt funksjonsevne. Megleren informerte dermed klageren om dette under befaringen, og bemerket at hun ikke hadde solgt lignende boliger i borettslaget tidligere. Hun måtte derfor undersøke forholdene nærmere, særlig hva gjaldt prissetting av objektet.

Salg av klausulerte boliger foregår på ulike måter i ulike borettslag. I enkelte borettslag skal salg annonseres på vanlig måte, men i andre tilfeller foreligger det lister over forhåndsgodkjente kjøpere. Da det verken fremgikk av vedtektene, meglerinformasjonen eller øvrig informasjon at kjøperen måtte godkjennes av kommunen, gjennomgikk megleren hvordan en vanlig salgsprosess foregår. Megleren skisserte også hvilke kostnader som påløper i slike tilfeller. Selv om megleren ikke har anledning til å fakturere for tjenester og utlegg som ikke har påløpt, fant hun det likevel riktig å opplyse klageren om hvilke kostnadene som påløper under en normal salgsprosess.

Etter befaringen, kontaktet megleren en forvaltningskonsulent for å få mer informasjon om salgsprosessen og prissettingen av boligen. Konsulenten henviste megleren videre borettslagets styreleder, som igjen henviste hun til styrelederen for de klausulerte boligene. Megleren ble deretter opplyst om at bydelen hadde en liste over interessenter som ønsket tilrettelagt bolig. Det bemerkes at megleren holdt klagerens mor oppdatert om utviklingen, samt forklarte at det ikke var behov for fotografering og annonsering.

Hva gjaldt prosessen knyttet til prisfastsettelsen, vises det til borettslagets vedtekter hvor det fremgår av § 2-2 (4) at det skal innhentes takst på teknisk verdi hvor slitasje og verdiøkning skal hensyntas. I tillegg fremgår det hvordan prisen skal beregnes.

Etter den nye avhendingsloven trådte i kraft, har det blitt vanskelig å finne takstmenn som foretar taksering som ikke følger den nye normen. Det tok derfor tid før megleren fant en takstmann som var villig til å påta seg oppdraget.

Etter meglerforetakets syn, la megleren ned en betydelig innsats for å få avklart både prosess og metode for salget, og hun holdt klagerens mor oppdatert gjennom hele prosessen. Meglerforetaket kan derfor ikke se at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse på dette punkt.

Meglerens deltakelse i salgsprosessen. Oppfølging av interessenter
Gjennom kontakten med styrelederen for de klausulerte boligene, fikk megleren informasjon om at bydelen hadde en liste over personer med ulike hjelpebehov som kunne være interesserte i boligen. Bydelen ville imidlertid ikke dele listen med megleren, og måtte derfor kontakte interessentene selv for å informere dem om boligen. Dette medførte at det tok noe tid å finne en kjøper.

Megleren avviser klagerens anførsel om at hun ikke var involvert i prosessen med å finne interessenter. Den første interessenten var en bekjent av klageren som naturligvis henvendte seg direkte til klageren. Klageren avholdt dermed visning selv. Megleren hadde likevel mye kontakt med interessentens mor, og forsøkte å bistå vedkommende med å skaffe finansiering. Hva gjaldt de øvrige interessentene, tok bydelen kontakt med interessentene selv og oppga klagerens kontaktinformasjon. Megleren hadde likevel kontakt med samtlige interessenter.

Det stemmer at klageren, etter eget ønske, gjennomførte visningene. Det var imidlertid megleren som til slutt fikk avklart hvorvidt den første interessenten på bydelens liste ble godkjent eller ikke. Megleren førte også dialogen med kjøperens foreldre. Etter at bindende avtale ble inngått, sørget megleren for å avholde kontraktsmøte. På bakgrunn av dette, stiller megleren seg uforstående til klagerens anførsel om at hun ikke har vært delaktig i prosessen. Megleren opplevde derimot at kommunikasjonen med klagerens mor var god. I tillegg til hyppige telefonkontakt, kom klagerens mor innom meglerens kontor.

Under salgsprosessen ble det snakk om oppdragsavtalen og kostnadene knyttet til salget. Det bemerkes her at megleren ikke har anledning til å fakturere kostnader og utlegg som ikke har påløpt. Tidlig i prosessen forklarte dermed megleren at slike kostander og utlegg ikke ville bli belastet. I tråd med dette, ble oppgjøret utbetalt uten at kostnader for annonsering og fotografering ble medtatt.

Ifølge megleren ble partene enige om å møtes en halvtime før kontraktsmøte, ikke overtakelsen. Under møte ble det oppdragsavtalen og kostnadene ved salget diskutert. Megleren bekreftet at kostnadene rundt annonsering, fotografering og visning ville bli trukket fra oppgjøret. Det bemerkes at megleren ikke fakturerte for overtakelsen. Dette til tross for at hun kjørte klagerens foreldre både til og fra. Meglerforetakets provisjon ble aldri diskutert.

Fellesgjeld
Når det kommer til klagerens anførsel knyttet til andel fellesgjeld, ble denne behandlet på riktig måte. Ved utregningen av prisindeksert kjøpesum, ble det i henhold til borettslagets vedtekter tatt utgangspunkt i total kjøpesum inkludert prisindeksert fellesgjeld. Ved fastsettelse av kjøpesummen, ble derfor fellesgjelden trukket fra.

Det vises her til tilstandsrapporten under avsnitt «verdiberegninger»:

Total kjøpesum for leilighet og fellesarealer var i 2011; kr. 2.639.150,- (inkl. fellesgjeld)
Indeksregulert totalsum kr. 2.639.150,- fra mars 2011 til juli 2024 blir kr. 4.175.945,- (inkludert fellesgjeld).
Andel fellesgjeld er kr. 1.047.000,- og takst på teknisk verdi er utregnet til kr. 3.128.945,- .

Ved utregning er det benyttet Byggjekostnadsindeks for bustader hos www.ssb.no.

Indeksregulert teknisk verdi for leilighet og fellesarealer pr juli 2024: kr. 4.175.945,- Minus andel fellesgjeld pr. 01.09.2024 kr. 1.047.000,-

——————————————————————————————————–
Teknisk verdi pr. september 2024: kr. 3.128.945,-

Fellesgjelden er den delen av boligens totalpris som følger av borettslagets felles lån. Da klageren kjøpte boligen, betalte han ikke inn andelen, men betjente denne gjennom felleskostnader. Fellesgjelden kom derfor til fratrekk på kjøpesummen, da kjøperen overtok boligens andel fellesgjeld.

Krav om vederlagsnedsettelse
I klagerens oppgjørsoppstilling ble det vedlagt en timeliste som viser antatt tidsbruk under et oppdrag. I dette tilfellet var dessverre ikke timelisten oppdatert med meglerens reelle timebruk. Dette ble imidlertid formidlet til klageren i en e-post. Selv om det er uheldig at timelisten ikke stemte, ble den uansett ikke benyttet som grunnlag for faktureringen. Timelisten hadde heller ikke noen praktisk betydning i oppgjøret, da det var avtalt fastpris for oppdraget.

Når det kommer til meglerforetakets krav på vederlag for handel som kommer i stand under oppdragstiden, selv om avtale er kommet i stand uten meglers innsats, vises det til eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd. Dersom det hadde medført riktighet at megleren ikke var involvert i salgsprosessen, fremgår det likevel av loven at meglerforetaket har krav på vederlag. Tilsvarende vilkår er også inntatt i oppdragsavtalen.

Meglerforetaket er av den oppfatning at megleren har lagt ned en betydelig innsats, samt at samarbeidet mellom partene har vært godt. Feilen i timelisten kan dermed ikke anses for å utgjøre en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag vederlagsnedsettelse.

Når det kommer til klagerens krav om erstatning som følge av forsinket kjøp av ny bolig, har det i dette tilfellet medgått tid til å avklare hvilke regler som gjelder for salg av leiligheter med klausul. I tillegg har det medgått tid til å finne takstmann. Prosessen strakk også ut i tid, da bydelen måtte kontakte interessentene på listen sin selv.

Det bemerkes for øvrig at det var klageren selv som ga den første interessenten utvidet tid til å skaffe finansiering. Megler bidro deretter til å få avklart en tidkrevende prosess med den andre interessenten som ikke ble godkjent.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke megleren klandres for at salgsprosessen tok lenger tid enn antatt. Megleren kan heller ikke klandres for at klageren ikke fikk kjøpt ny bolig på det tidspunktet han ønsket. Megleren har således handlet i tråd meg god meglerskikk, og det foreligger ikke noen ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse eller erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven. Partene har ulike fremstillinger av hendelsesforløpet, herunder om årsaken til at det tok noen måneder å få solgt leiligheten og meglers delaktighet i prosessen. Meglerforetaket har konkret imøtegått klagers anførsler knyttet til dette. Nemnda har ikke bevismessig grunnlag for å legge noe annet enn meglerforetakets saksfremstilling til grunn, slik denne er beskrevet ovenfor.

Når det gjelder meglers honorar, har megler frafalt kravet om kostnader til annonsering, fotografering og visning, slik at disse postene ikke fremstår omtvistet. Megler oversendte en timeliste som ikke viste faktisk timebruk. Dette var misvisende, men fikk ingen praktisk betydning ettersom oppdraget var et fastprisoppdrag, der meglers honorar utgjorde en prosentmessig provisjon av kjøpesummen.

Når det gjelder klagers spørsmål om behandlingen av fellesgjelden, har meglerforetaket svart ut dette, og nemnda kan ikke se at dette er behandlet uriktig av meglerforetaket.

Det foreligger ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og det er dermed ikke grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er heller ikke, slik den skriftlige behandlingen hos nemnda er lagt opp, ført bevis for brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er dermed heller ikke grunnlag for noe erstatningskrav mot megler, som for øvrig heller ikke er underbygget av klager.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.