RFE-2025-079
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Hegdehaugen Eiendomsmegling AS (EIE Majorstuen & St. Hanshaugen)
Hegdehaugsveien 24
0352 Oslo
Saken gjelder: Lovlighetsmangel. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Våren 2024 ble klagerens naboseksjon annonsert for salg gjennom innklagede meglerforetak. På det tidspunktet var klageren i en pågående tvist med naboseksjonen. Tvisten gjaldt håndteringen av en lovlighetsmangel knyttet til seksjonenes glasskranapp med felles trappetårn. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse kjøperne tilstrekkelig om lovlighetsmangelen.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klagerens naboseksjon ble annonsert våren 2024, tok klageren straks kontakt med megleren som formidlet salget. Bakgrunnen for dette, var klagerens pågående tvist med naboseksjonen. Tvisten gjaldt håndteringen av en lovlighetsmangel hvor seksjonenes glasskarnapp med felles trappetårn hadde fått utstedt ferdigattest på feil grunnlag. Glasskarnappet var ikke bare i strid med TEK10, men oppføringen manglet samsvarserklæringer og var ikke kontrollert med tanke på konstruksjons- eller brannsikkerhet. Dette medfører risiko for at konstruksjonen raser ned og forårsaker personskade ved brann. Det vises her til en brannteknisk vurdering av 17. august 2021, og det bemerkes at selgerne var kjent med denne.
Før naboseksjonen ble solgt, tok klageren kontakt med megleren for å informere om tvisten og lovlighetsmangelen. Selv om megleren påstår at han gjorde interessentene oppmerksomme på forholdene, kan ikke klageren se at dette stemmer.
Ifølge kjøperne var de ikke kjent med at konstruksjonen kunne falle ned ved brann. Til tross for at klageren tok opp forholdet med megleren før salget, ble det ikke inntatt informasjon om forholdet i salgsoppgaven. Ved annonseringen, informerte imidlertid megleren om at avvikene var utbedret. Megleren må her anses for å late som han er uvitende.
Videre fremstår det som om megleren ikke har undersøkt forholdene hos plan- og bygningsetaten. Når det kommer til naboseksjonens hybel, er ikke denne byggemeldt. Megleren har kun nevnt noe kort om dette ved formidlingen av boligen. Dersom megleren hadde undersøkt forholdene, hadde han blitt kjent med klagerens bekymringsmelding fra 2022, samt varsel om søksmål mot kommunen i 2023.
I forbindelse med salget, fylte selgerne ut en egenerklæring. Denne viser at megleren burde vært kjent med forholdene knyttet til karnappet. I tilstandsrapporten kan det virke som takstmannen ikke har vurdert egenerklæringen, noe megleren burde reagert på.
Både plan- og bygningsetaten og brann- og redningsetaten har bekreftet skriftlig at det ikke er rettslig grunnlag for å pålegge utbedring av avvikene i karnappet. Uttalelsene er ikke dokumentert i salgsoppgaven. Det bør imidlertid kunne forventes at meglerforetaket i en slik situasjon kontakter sin juridiske veileder. Når brann og redningsetaten nevner rettslig grunnlag, bør megleren få en særlig oppfordring til å undersøke nærmere.
I salgsoppgaven er det vedlagt to ulike rapporter fra firmaer som driver med brannteknisk rådgivning og prosjektering. Den ene rapporten viser at det ene firmaet ikke erklærer ansvar for noe, men kommer med et teoretisk forslag basert på et oppdrag det ikke står noe om. Rapporten viser også til en annen rapport som ikke er vedlagt. Meglerforetaket burde her reagert på uttalelsen om at oppføringen av den brannsikre glassveggen ikke er meldt til plan- og bygningsetaten.
I den andre rapporten tar det andre firmaet fullt forbehold, og det vises til mulige vektproblemer i naboseksjonen. Rapporten baserer seg på at konstruksjonen er utført i henhold til en tegning som ingen vet om er fulgt. Det vises her til punkt 2.1 om grensesnitt i rapporten.
Klageren kan altså ikke se at megleren på noe tidspunkt har oppfordret interessenter til å undersøke forholdene rundt lovlighetsmangelen. Megleren burde imidlertid opplyst om dette, samt informert om at det er seksjonseierne selv som må bære kostnaden for seksjonens fasade mot bakgården. Det vises her til en dom fra Borgarting lagmannsrett kalt karnappdommen, hvor det fremgår at det er seksjonene selv som har ansvaret for glass- og stålkonstruksjoner.
I sitt tilsvar, unngår også meglerforetaket å kommentere hva klageren faktisk opplyste om under telefonsamtalen med klageren. Fremfor å kommentere sitt ansvar, peker heller meglerforetaket i andre retninger. I tilsvaret forsøker meglerforetaket å trekke inn påstander fra styret som ikke relevante for saken. Dersom meglerforetaket mener at sameiets møteinnkalling og protokoll har betydning for saken, stiller klageren seg spørrende til hvorfor ikke disse dokumentene ble vedlagt salgsoppgaven.
En megler skal bidra til å unngå konflikter ved bolighandel. I dette tilfellet, stiller imidlertid klageren spørsmål ved om megleren har forsømt sin opplysningsplikt ved å ikke påpeke problemstillingene som selgerne nevnte i sin egenerklæring. Megleren oppfordret heller ikke interessenter til å undersøke forholdene nærmere med plan- og bygningsetaten eller firmaene som utarbeidet rapportene som var vedlagt salgsoppgaven.
Etter å ha fremsatt krav mot tidligere eier av seksjonen, mottok selgerne i 2023 et stort beløp for manglene ved glasskonstruksjonen. Selv om beløpet skulle dekke utbedring av karnappet, gjorde aldri selgerne dette. Det stilles her spørsmål om megleren aldri spurte selgerne hvor mye de fikk fra forsikringsselskapet, samt hva utbetalingen gjaldt. Det selgerne ikke hadde utbedret, burde megleren opplyst om i salgsoppgaven.
Etter kjøperne kjøpte naboseksjonen før fellesvisning, fremsatte også de krav mot selgers boligselgerforsikring for samme forhold. Det bemerkes imidlertid her at boligselgerforsikringsselskapet har trukket forsikringen til selgerne. Dette gjøres kun når selger har utvist svik overfor forsikringsselskapet.
Forholdet angår klageren, da hun og naboseksjonen for lenge siden skulle igangsatt utbedring av mangelen. Salget av naboseksjonen forsinket denne prosessen for klageren.
Ifølge meglerne som klageren har snakket med, burde forholdene knyttet til karnappet vært opplyst om. I dette tilfellet har megleren i stedet formidlet en leilighet hvor kjøperne måtte fremsette krav om heving overfor selgerne. Dette til tross for klagerens varsling før salget. Hvordan saken mellom kjøperne og selgerne ender, er ikke relevant, men saken kunne vært unngått dersom megleren hadde hensyntatt kjøperne og interessentene under salgsprosessen.
Det er absolutt ikke slik at meglere skal forventes å kunne eller vite alt. I dette tilfellet var likevel informasjon om forholdet lett tilgjengelig hos plan- og bygningsetaten.
Saken handler ikke om selgernes påståtte gode tro eller rettsaken mellom seglerne og klagerne. Saken omhandler meglers opplysningsplikt. Klageren ber derfor nemnda om å vurdere hvorvidt meglerens fremgangsmåte er lovlig. Det bemerkes her at meglerne som klageren har vært i kontakt med, ikke vil påta seg å formidle leiligheten hennes før lovlighetsmangelen er i orden. Det vises her til e-poster fra to ulike meglerforetak, som viser utfordringene med å verdsette en seksjon med lovlighetsmangler.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren er nabo til leiligheten som megleren formidlet våren 2024. Leiligheten ble solgt etter en privatvisning 30. april 2024. Leiligheten var da annonsert, og kjøperne kontaktet selgerne direkte for å inngi bud.
Klageren kjøpte sin seksjon 10. april 2018, hvor hjemmelen ble tinglyst 3. august 2018. Meglerens oppdragsgivere (selgerne) kjøpte sin seksjon like etter klageren, og hjemmelen ble tinglyst 12. juli 2018. Det stemmer at seksjonene har karnapp med felles trappetårn.
Etter klageren og selgerne kjøpte seksjonene sine i 2018, ble det avdekket alvorlige mangler ved tilstøtende karnapper i begge seksjonene. Selgerne reklamerte på forholdet tilknyttet sin seksjon, vant frem og fikk utbetalt erstatning. Meglerforetaket er ikke kjent med om klageren har gjort det samme.
I forbindelse med salgsprosessen informerte selgerne om at de, i samråd med sameiets styre, hadde forsøkt å få til et felles rehabiliteringsprosjekt med klageren. Dette hadde imidlertid vist seg å være utfordrende. Det vises her til sameiets innkalling til ordinært årsmøte 2023. Selgerne besluttet derfor å utbedre avvik på sitt karnapp alene. I forbindelse med dette, oppstod det tvist mellom selgerne og klageren. Tvisten omhandlet hvorvidt selgernes utbedringer var tilstrekkelige.
I salgsoppgaven ble det opplyst om selgernes gjennomførte tiltak og utbedringer av karnappet. Det bemerkes her at selgers egenerklæringsskjema og rapportene fra to firmaer som driver med brannteknisk rådgivning og prosjektering ble vurdert som tilstrekkelige. I tillegg ble det utarbeidet en tilstandsrapport for seksjonen.
Kort tid etter annonsering av selgernes seksjon 26. april 2024, ble megleren kontaktet av klageren. Samtalen var uoversiktlig, og megleren ba derfor klageren om å sende en skriftlig henvendelse. Klageren gjorde imidlertid ikke dette. Megleren informerte uansett selgerne om henvendelsen, og var på dette tidspunktet klar over at det forelå en tvist om karnappet. Megleren hadde imidlertid ikke grunnlag for å vurdere hvorvidt selgerne tilbakeholdt opplysninger om forholdet.
Etter overtakelsen 9. august 2024, fremmet kjøperne søksmål mot selgerne knyttet til mangelfulle utbedringer av karnappet. Meglerforetaket er ikke part i saken, og kjenner ikke mer til denne foruten om at selgernes boligselgerforsikringsselskap tok kontakt for å informere om at ville si opp avtalen med selgerne. Dette er naturligvis ikke noe forsikringsselskapet tok lett på, da det må foreligge tungtveiende grunner for å si opp avtalen. Henvendelsen var imidlertid kun ment som en orientering til megleren, og det var helt klart at selgerne hadde misligholdt sin opplysningsplikt. Dersom forsikringsselskapet hadde vurdert saken annerledes, ville de ikke sagt opp selgernes forsikring, men rettet regresskrav mot meglerforetaket. Et eventuelt brudd på meglers opplysningsplikt må derfor anses for å være vurdert allerede.
For meglerforetaket er det for så vidt uklart hva klageren klager på. Dersom klagen gjelder tilbakeholdte opplysninger vedrørende karnappet, så bemerkes det at det allerede er en pågående sak i rettssystemet som omhandler dette. Meglerforetaket antar derfor at klagen gjelder hvorvidt selgers eventuelle manglende opplysninger påvirker klagerens mulighet til å omsette sin seksjon, samt om megleren skal holdes ansvarlig for dette. Meglerforetaket stiller seg uforstående til dette. Klageren har eid seksjonen siden 2018, og har i lang tid vært klar over forholdet. Slik meglerforetaket oppfatter det, har klageren hatt tid til å foreta nødvendige utbedringer av eget karnapp, og eventuelt få til et samarbeid med eierne av naboseksjonen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen skal avvises.
Det vises til at nemnda, etter vedtektene punkt 1.4 skal behandle klager fra forbrukere, både selgere, kjøpere eller øvrige interessenter, som har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav mot eiendomsmeglingsforetak. Klager faller i denne sammenheng eventuelt inn under kategorien «øvrige interessenter».
Nemnda kan ikke se at klager har et reelt behov for å få avgjort klagen. Hvorvidt megler har forsømt sin opplysningsplikt overfor kjøper, er et forhold mellom kjøper og megler, som allerede har vært til behandling i nemndas sak RFE-2023-097, der nemnda kom til at et eventuelt krav fra kjøper var foreldet. Nemnda tok ikke endelig stilling til om opplysningsplikten var misligholdt. Det har heller ikke klager i denne saken et reelt behov for å få avgjort, slik nemnda ser det. I den grad megler skulle ha forsømt sin opplysningsplikt overfor kjøper, kan ikke nemnda se at klagers rettsstilling knyttet til konflikten om karnappet er vesentlig påvirket av hvem som eier naboleiligheten, se en beslektet problemstilling i RFE-2024-168. Det vises til at det ikke var noen utsikter til løsning av konflikten om karnappet med selger av eiendommen, og at konflikten allerede hadde vart i flere år da kjøperne overtok. Nemnda mener dermed at konflikten står i vesentlig samme stilling uavhengig av om eiendommen er blitt solgt og uavhengig av om det fra meglers side skal ha blitt gitt for lite informasjon om dette ved salget.
Avgjørelsen er enstemmig
Konklusjon
Klagen avvises.