RFE-2025-088

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Bergen AS
v/Adv. Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Ringstad AS
Sandbrogaten 3
5003 Bergen

Saken gjelder:
Lovlighetsmangel – Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav på erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak høsten 2021 for 1 450 000 kroner. Da hun våren 2024 skulle selge leiligheten igjen ble det oppdaget at leiligheten aldri hadde vært godkjent som noe annet enn tørkeloft og måtte tilbakeføres til det innen 15. mars 2025 for å unngå dagbøter. Spørsmålet i saken er om megler ved salgsoppdraget i 2021 ga misvisende og mangelfull informasjon om eiendommen, hva gjelder dens offentligrettslige status. Videre er det spørsmål om dette medfører erstatningansvar for meglerforetaket. Klageren krever differansen mellom prisen som ble betalt for leiligheten og verdien av tørkeloftet.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte i september 2021 en loftsleilighet gjennom innklagede meglerforetak. Hun betalte 1 450 000 kroner for leiligheten. Da hun i mars 2024 ønsket å selge leiligheten igjen, kontaktet hun samme meglerforetak som hun kjøpt gjennom. Megleren hadde rådet henne til å ta kontakt ved resalg, da han kjente eiendommens historie. I prospektet ble det, som i 2021, pekt på at leiligheten hadde noen ulovligheter. En mulig kjøper tok kontakt med kommunen. Og klageren mottok etter dette brev fra kommunen om meldte ulovligheter og 18.oktober 2024 gjennomførte Plan- og bygningsetaten en befaring.

Konklusjonen etter befaringen var at det hun hadde kjøpt aldri hadde vært en leilighet og eiendommen måtte tilbakeføres til tørkeloft innen 15. mars 2025 for å unngå dagsbøter

Klageren mottok første brev fra kommunen 2. april 2024. Den gangen med beskjed om at det var mulige ulovligheter ved leiligheten. Først 13. november 2024. kom konklusjonen: Alt var ulovlig ved leiligheten og hun ble pålagt å tilbakeføre den til tørkeloft. At megler påstår at han kommuniserte tydelig for klageren, som er en ung førstegangskjøper, at hun ikke kjøpte en leilighet, men et ulovlig innredet loft, er feil. «Sovende vedtak» er uttrykk han brukte. Når klageren skulle selge og første brev fra kommunen var kommet, ble hun bekymret og ringte megleren selv. Han rådet henne til å sitte stille på gjerdet og «så får vi bare håpe på at en som klager dukker opp»

Megler har gitt misvisende informasjon om «leiligheten» gjennom salgsoppgaven. Spesielt alvorlig er det at megler gjentatte ganger har beroliget en ung førstegangskjøper med at avslaget på søknad om å få godkjent loftet som leilighet var et sovende vedtak hun ikke skulle bry seg om. Gjennom hele markedsføringen av boligen og i salgsoppgaven er det brukt ord som BOLIG, LEILIGHET og LOFTSLEILIGHET. Det står også at: Deler av loftet er innredet uten godkjenning av kommunen. Eiendommen skulle aldri vært priset som en             «Loftsleilighet med sentral beliggenhet» når den i realiteten var et ulovlig innredet tørkeloft.

Klageren krever differansen mellom prisen som ble betalt for leiligheten og verdien av tørkeloftet.

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket markedsførte og solgte i 2021 en loftsleilighet på 25 m2 til klager. Leiligheten utgjør seksjon nr 3 i et sameie bestående av tre seksjoner. Reseksjonering av sameiet fant sted i 1989.  Det fremgår av Eiendomsverdi at seksjonen har vært omsatt som boligseksjon 4 ganger før salgsoppdraget i 2021.

Ved innhenting av informasjon om leiligheten ble megler kjent med eiendommens offentligrettslige status, herunder at boligseksjonen var beheftet med lovlighetsmangler. Følgende ble derfor opplyst i salgsoppgaven:

«VIKTIG INFORMASJON OM EIENDOMMENS HISTORIE, SAMT LOVLIGHETSMANGEL
Det gjøres spesielt oppmerksom på at deler av loftet er innredet uten godkjenning fra kommunen. Søknad om innredning av loft ble avslått den 30.05.1989 og krevd tilbakeført slik det opprinnelig er godkjent. Dagens bruk av seksjonen til bolig er dermed ikke lovlig. Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk. Dersom bruken ikke endres slik at den blir i samsvar med den opprinnelige bruken, eller at søknad om endret bruk inngis, kan kommunen kunne pålegge eier bøter, pålegg, eller krav om tilbakeføring i henhold til godkjente byggetegninger. Boligen ble reseksjonert i 1989 og det er avvik mellom dagens innredning og seksjoneringstegningene. Det er ikke tilfredsstillende rømningsvei fra leiligheten. Det er montert stigtrinn og fastmontert stige fra tak til terreng. Høyde mellom terreng og tak er over 5 meter. Krav for rømning fra høyder over 5 meter er f.eks. stige med fastmontert ryggdekning.»

Leiligheten ble priset i markedet ut fra status og risiko som er beskrevet.

Teksten fra salgsoppgaven ble videreført i kjøpekontrakten, jf. § 6 om forbehold ved eiendommens tilstand/selgers mangelsansvar. Meglerforetaket ble i 2024 kontaktet av klager som ville videreselge leiligheten. På bakgrunn av markedsføringen mottok [kommunen] tips om lovlighetsmangelen. kommunen foretok befaring i oktober 2024, og påla deretter seksjonseier retting ved søknad, alternativt tilbakeføring av arealet til opprinnelig bruk og stand.  Klager har reklamert og fremmet krav om heving av kjøpekontrakten overfor selgers boligselgerforsikringsselskap. Både reklamasjon og hevingskrav er avslått fra eierskifteselskapets side.

Slik meglerforetaket forstår klagers anførsler, rettes det kritikk mot megler for misvisende informasjon om leiligheten, og for at seksjonen ble markedsført som leilighet selv om arealet i offentligrettslig forstand delvis var et innredet tørkeloft.  Megler har ved markedsføringen forholdt seg til at eiendommen i henhold til matrikkel og eierseksjonslov er opprette som og utgjør en seksjon i et sameie og ved det er en leilighet/boenhet. Det er ikke i strid med god meglerskikk å selge en eiendom/seksjon som ikke er i henhold til godkjent bruk hos kommunen, så lenge det formidles til kjøper før salget.

Megler har opplyst og kommunisert forholdet rundt manglende offentligrettslig godkjenning ved å beskrive status for eiendommen (omsøkt i 1989 men avslått), at seksjonen er ulovlig brukt som bolig, risikoen som følger av den ulovlige bruken og mulige konsekvenser av forholdet. Dette må i henhold til de krav som forelå for å beskrive lovlighetsmangler i 2021 anses tilstrekkelig. Det er vanskelig å se hvordan megler skulle kunne være mye tydeligere i sin beskrivelse av status, risiko og konsekvens.

Megler bestrider at han overfor klager i 2021 har bagatellisert avslaget fra 1989 ved å berolige klager med at det var et «sovende vedtak». Megler opplevde tvert imot etter samtaler med klager at hun forstod risikoen som forelå. En slik opptreden fra megler som klager hevder, står for øvrig i sterk kontrast til de tydelige risikoopplysningene som er gitt skriftlig i salgsoppgaven, og som klager også uttrykkelig har vedtatt som en del av kjøpsavtalen ved sin signatur på kjøpekontrakten.

Det utløsende forholdet for klagen er at den risikoen som er beskrevet i salgsoppgaven, og som klager har vært kjent med siden 2021, ble utløst.  Ut fra det faktum at klager har vært kjent med status for leiligheten siden sitt kjøp høsten 2021, anføres at et eventuelt krav overfor meglerforetaket må anses foreldet. Det vises for dette til foreldelsesloven § 9. Det forhold at risikoen klager har akseptert ikke materialiserte seg før i 2024, endrer ikke det forhold at klager har hatt nødvendig kunnskap om risikoen i mer enn tre år uten at det er tatt fristavbrytende skritt.

Meglerforetaket vil på bakgrunn av ovennevnte påstå at klagen ikke kan føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Etter andre ledd nr. 8 skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om ferdigattest eller brukstillatelse. Dette innebærer også at det skal opplyses dersom dette ikke foreligger. Opplysningene om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse må være så tydelig at interessenter gis mulighet til å forstå hva som faktisk står der, jf. RFE-2010-63, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 319. Det følger også av Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, punkt 3.3.2 at «[e]r det gjort søknadspliktige tiltak, skal det gis tydelige opplysninger dersom arbeidene mangler nødvendige godkjenninger/ferdigattest, og om kjente konsekvenser av dette». Uttalelsen gjelder direkte markedsføringsloven § 8, men får innvirkning på eiendomsmeglingsloven § 6-7 om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og § 6-3 om god meglerskikk, jf. RFE-2024-134.

Under overskriften «VIKTIG INFORMASJON OM EIENDOMMENS HISTORIE, SAMT LOVLIGHETSMANGEL» fremkom det følgende i salgsoppgaven:

«Det gjøres spesielt oppmerksom på at deler av loftet er innredet uten godkjenning fra kommunen. Søknad om innredning av loft ble avslått den 30.05.1989 og krevd tilbakeført slik det opprinnelig er godkjent. Dagens bruk av seksjonen til bolig er dermed ikke lovlig. Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk. Dersom bruken ikke endres slik at den blir i samsvar med den opprinnelige bruken, eller at søknad om endret bruk inngis, kan kommunen kunne pålegge eier bøter, pålegg, eller krav om tilbakeføring i henhold til godkjente byggetegninger.»

Med bakgrunn i dette mener nemnda at det i salgsoppgaven fremgikk med tilstrekkelig tydelighet at deler av leiligheten manglet godkjenning og hvilke konsekvenser dette kunne ha. Nemnda mener likevel at markedsføringen helhetlig innebærer brudd på markedsføringsloven § 8 om forbud mot villedende markedsføring. Det vises til at betegnelsen «Bolig», «Leilighet» og «Loftsleilighet», var villedende uten at det ble tidligere kommunisert og synliggjort i salgsoppgaven at leiligheten ikke var godkjent til beboelse. Nemnda finner det ikke tilstrekkelig at dette først ble klargjort på side 5 i salgsoppgaven, under det nevnte punktet om viktig informasjon mv.

Når det gjelder spørsmålet om megleren har gitt misvisende informasjon ved kjøpet gjennom å ha beroliget kjøper med at avslaget på søknad om å få godkjent loftet som leilighet var et sovende vedtak hun ikke skulle bry seg om, står det ord mot ord som nemnda ikke kan ta stilling til.

Etter dette fører klagen ikke frem. For ordens skyld bemerker nemnda at et erstatningskrav uansett er foreldet, jf. foreldelsesloven § 9, ettersom klager fikk informasjon om risikoen som nå materialiserte seg ved kjøpet i 2021.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen fører ikke frem.