RFE-2025-101

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:   
Sandvika Eiendomsmegling AS (EIE Sandvika)
Kinoveien 9 A
1337 Sandvika

Saken gjelder:
Hundehold – Brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i november 2024, med overtakelse 14. februar 2025. Klageren og hans samboer ønsket å anskaffe seg hund, og stilte derfor spørsmål til megleren om reglene for hundehold på visning. Megleren svarte at dette måtte det søkes styre om, men at søknaden kun var å regne som en formalitet. Da klageren etter overtakelsen sendte inn søknad, fikk han avslag med begrunnelse at det var forbud mot hund og at borettslaget praktiserte dette strengt. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin opplysningsplikt, herunder god meglerskikk i forbindelse med opplysningen om at søknad om hundehold i borettslaget kun var en formalitet. Videre er det spørsmål om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 35 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren og hans samboer var på privat visning i leiligheten. Under visningen tok de opp spørsmålet om muligheten for hundehold, da de ønsket seg hund og dette var en viktig forutsetning for kjøpet. På direkte spørsmål svarte megler at det måtte søkes til borettslaget om hundehold, men at dette “kun var en formalitet”. Basert på denne informasjonen la klager inn bud og inngikk deretter avtale om kjøp, i god tro om at det ikke ville være noe problem å få godkjent hundeholdet.

Den 19. desember 2024 kontaktet klager styret i borettslaget for å starte søknadsprosessen. Søknaden ble imidlertid umiddelbart avslått med begrunnelse i et forbud mot hund i oppgangen og at borettslaget praktiserte dette strengt. Dette kom overraskende på klager og hans samboer, da det stod i direkte motstrid til det inntrykket megler hadde gitt under visningen.

Den 8. januar tok klageren kontakt med megler pr. telefon, og spurte direkte om hun var kjent med hundeforbundet i oppgangen. Hun avviste dette, og oppfordret klageren til å fortsette å søke. Klageren har siden gjort flere forsøk på dette, uten å få innvilget søknaden. Den 6. mars 2025 kom han i kontakt med en nabo i oppgangen, som tidligere hadde gjennomgått en lang og belastende prosess for å få tillatelse til hundehold. Hun opplyste at hun hadde blitt fortalt at søknad om hundehold kun var en formalitet, og at dette kom fra samme megler da hun kjøpte sin bolig. Naboen kunne videre fortelle at hun hadde hatt kontakt med megler om problemene knyttet til hundehold, og at dette skjedde før klagerens visning fant sted. Dette tilsier at megler var kjent med utfordringene og det reelle forbudet, men valgte likevel å gi klageren et misvisende og beroligende inntrykk. Meldinger mellom naboen og megler viser at hun var klar over situasjonen i oppgang, meldingene var datert 4.  juni 2025, altså kun 5 måneder før klageren var på visning

Under privatvisningen av leiligheten ble temaet hund grundig diskutert. Samtalen om dette pågikk i flere minutter og var et gjentakende tema gjennom hele visningen. Ettersom dette var en privatvisning, uten andre til stede, opplever klager det som påfallende at megler ikke kan erindre en så konkret og tydelig samtale.

På tidspunktet for visningen ble det heller ikke informert om at nabo i samme oppgang tidligere hadde opplevd problemer med å få godkjent hundehold. Det ville vært naturlig og nødvendig å informere om dette, spesielt i lys av at temaet hund ble grundig diskutert. Hadde klager vært kjent med at det var utfordringer knyttet til hundehold i oppgangen, ville han ikke gått videre med kjøpet av leiligheten.

I forbindelse med en telefonsamtale med megler den 8. januar 2025, hvor temaet i utgangspunktet var en eventuell tidligere innflytting i boligen, benyttet klageren anledningen til også å ta opp spørsmålet om hundehold, etter at han hadde mottatt avslag på sin søknad. Under denne samtalen ga megler uttrykk for at hun aldri hadde hørt om noen som hadde fått avslag, og oppfordret han til å søke på nytt.

Dette var misvisende, særlig i lys av at megler i ettertid har bekreftet at hun kjente til saken med naboen, som nettopp hadde opplevd lignende problemer. Eneste grunnen til at naboen til slutt fikk innvilget hundehold, var at hun har markterrasse og fikk pålegg om å kun bruke terrassedøren ved lufting av hunden.

Videre registrerer vi at meglerforetaket i sitt tilsvar gir inntrykk av at klageren har fått innvilget hundehold. Dette er ikke korrekt. Pr. dags dato har klager fortsatt ikke mottatt godkjenning for å ha hund i leiligheten.

Viktig og relevant informasjon om praksis og utfordringer knyttet til hundehold i denne oppgangen, ble ikke tilstrekkelig tydelig kommunisert, verken under visningen eller i den påfølgende dialogen.

Megler har brutt sin opplysningsplikt og handlet i strid med god meglerskikk ved å formidle at søknad om hundehold kun var en formalitet, til tross for at det forelå et reelt forbud i oppgangen som ble håndhevet strengt. Dette var megler klar over, men unnlot å informere om til tross for at dette var avgjørende informasjon for klageren. Dette har ført til vesentlige ulemper.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klagen oversendt daglig leder i mars 2025 ble dessverre ikke blitt registrert og meglerforetaket beklager at henvendelsen ble stående besvart. Ansvarlig megler kan ikke huske om hundehold var en forutsetning for kjøpet i den aktuelle saken.  Det ble ikke tatt noe forbehold, og megleren kan ikke huske at dette ble tatt opp eksplisitt.

Av salgsoppgaven fremgikk det følgende om dyrehold på side 12:

«Dyrehold
Man trenger ikke søke om anskaffelse av husdyr av type skilpadde, hamster, gullfisk, undulat og helårs innekatt. Anskaffelse av katt som skal være alene utendørs, er ikke lov. Dette fordi de finner veien inn dører og opp på verandaer. Hundehold kan godkjennes etter søknad til styret. Forutsetningen er at naboer i samme oppgang har gitt sitt samtykke, etter forespørsel om dette fra styret. Søknaden kan bli avslått dersom det er levert inn legeerklæring som dokumenterer at styret må gi avslag på søknad om hundehold. Styret har taushetsplikt om framlagt legeerklæring. Det er flere i borettslaget som har hund i dag. Hundeholdet skal ikke være til vesentlig sjenanse for andre beboere. Viser det seg at hunden/hundene er til reell plage for naboene, og at situasjonen ikke har bedret seg tross flere advarsler og tid for eier til å rette på situasjonen, kan styret, med to måneders varsel, pålegge beboer å avslutte hundeholdet. Det anses som mislighold av husordensreglene å ikke etterkomme et slikt vedtak, med mulige konsekvenser hjemlet i vedtektenes §12 Mislighold.»

Megler har solgt mange leiligheter i borettslaget og sier alltid det samme; Dyrehold er etter søknad, men meglers erfaring er at hun ikke har hørt om at noen ikke har fått det godkjent, med ett unntak. Det ble først gitt avslag, men deretter ble det godkjent. Dette er samme sak som klager henviser til i sin klage (naboen i samme oppgang).

Megler har aldri lovet at man kan ha med hund, men det har vært en helt tydelig og normal praksis å godkjenne hundehold, basert på alle andre søknader megleren kjenner til.  Tidligere, noen år tilbake, var det ikke tillatt med dyrehold. Mange hadde dyr selv når det var forbud, men etter at praksisen ble endret har det ikke vært noe tema.

Mange av meglers tidligere kjøpere har hatt hund. At det nå har skjedd en innskjerping, eller kommet et forbud, er nytt for megler.  Den andre saken klageren nevner, som omhandler naboen i samme oppgangen, kjøpte leilighet gjennom meglerforetaket våren 2024. Naboen hadde privatvisning med selger og ikke med megler. Det var derfor selger som den gang informerte om at dyrehold ikke var noe problem. I salgsoppgaven sto det at dyrehold måtte søkes styre. Naboen, ga beskjed i forkant av overtagelse at hun hadde fått avslag, men så før overtagelsen ble gjennomført informerte hun megler om at saken hadde løst seg og at både hun og hunden flyttet inn. Megleren var ikke involvert i prosessen, og ble heller ikke orientert om dette. At hundeholdet ble godkjent er i tråd med praksisen de har ført i borettslaget de siste årene, og som også megler har forholdt seg til. Megleren var dermed klar over at det var en annen hund i oppgangen, noe som var enda en grunn til at hun antok at dyrehold ikke ville være noe utfordring.

Megleren var ikke var klar over at denne naboen hadde hatt en lang kamp om dette, og var ikke involvert under avklaringen. Denne saken stammer fra august 2024. Hadde megleren visst at det var en forutsetning for klageren å få ha hund, og at det var problemer med å få innvilget søknad for dette i denne oppgangen, hadde hun selvfølgelig ikke anbefalt klager å kjøpe leiligheten.  Megleren, som selger mange leiligheter i borettslaget, er ekstra opptatt av å ikke gi uriktige opplysninger, men forholder seg til at det er dyrehold etter søknad.

Megler var kjent med at hundehold hos naboen ble godkjent, noe som underbygget den praksisen som tidligere har vært. Megleren har gitt konkete opplysninger om søknadsplikt, med tillegg av opplysning om hva som har vært praksis. Hun har ikke forsøkt å villede, eller gi uriktige opplysninger i saken. Meglerforetaket avviser ansvar

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda har lagt til grunn at megleren gjennom SMS fra naboen 5 måneder tidligere, fikk informasjon om at det i oppgangen var innlevert legeerklæring som tilsa at hundehold ikke kunne godkjennes, og at styre hadde gitt avslag på søknad om hundehold. Selv om megleren ikke var klar over at naboen hadde hatt en lang kamp for til slutt å få godkjent hundehold, under forutsetning om lufting via utgang til markterrasse for sin leilighet, hadde hun gjennom korrespondansen fått opplysninger om at det var levert inn legeerklæring fra en i oppgangen.

Som opplyst i salgsoppgaven var dette et forhold som tilsa at styre måtte gi avslag på søknad om hundehold. Megler burde derfor i det minste ha gjort nærmere undersøkelser, alternativt informert om at det kunne by på problemer å få innvilget søknad om hundehold i denne oppgangen. I et slikt tilfelle kunne klagerne selv vurdert risikoen, samt gjort nødvendige undersøkelser knyttet til muligheten for hundehold i den aktuelle leiligheten. Når det tvert imot informeres om at søknad kun var en formalitet, har ikke megleren overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Megler har etter dette brutt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 og har handlet i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd. Megler har, slik nemnda ser det, opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klageren har fremsatt et erstatningskrav på 35 000 kroner. Da erstatningskravet ikke er nærmere dokumentert eller sannsynliggjort, kan ikke nemnda ta stilling til kravets størrelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren hos Sandvika Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.