RFE-2025-115
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Puls Eiendomsmegling AS (Nordvik Grünerløkka)
Sofienberggata 23C
0558 Oslo
Saken gjelder: Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 29. november 2024 kjøpte klageren en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var felleskostnadene oppgitt å være 2 517 kroner. Slik klageren forstod det, var kabel-TV og internett inkludert i felleskostnadene. Etter overtakelsen viste det seg imidlertid at kabel-TV var ekskludert fra felleskostnadene, og at dette kostet 499 kroner pr. måned. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 60 000 kroner utbetalt her og nå, alternativt 499 kroner i måneden så lenge han eier boligen.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte boligen fremgikk det av salgsoppgaven at kabel-TV og internett var inkludert i felleskostnadene mot en kostnad på 499 kroner pr. måned. Klageren fikk derfor inntrykk av at kabel-TV og internett var inkludert i felleskostnadene på 2 517 kroner.
Etter overtakelsen viste det seg imidlertid at kostnaden på 499 kroner kom i tillegg til felleskostnadene. Dette innebærer en merkostnad på 5 988 kroner pr. år, og er av vesentlig betydning for boligens månedlige driftskostnader, samt de økonomiske forutsetningene for kjøpet. Felleskostnadene burde ha vært presisert på en entydig og forståelig måte.
På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det fremsettes derfor krav om erstatning i form av en engangsutbetaling på 60 000 kroner, alternativt månedlige utbetalinger på 499 kroner i klagers eiertid.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[ø]konomi», hvor det fremgår at felleskostnadene utgjør 2 517 kroner, samt at disse inkluderer:
[…] kommunale avgifter, vaktmester og renhold, div reparasjon og vedlikehold og felles byggforsikring.
Videre står det opplyst at kabel-TV koster 499 kroner. Kostnadens pålydende, samt at den kommer i tillegg til felleskostnadene, fremgår også av opplysningene fra forretningsføreren som er vedlagt salgsoppgaven. Det er dermed gitt opplysninger om boligens faste løpende kostnader i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 11.
På bakgrunn av det ovennevnte, bestrides det at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, samt at det foreligger grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører frem, men med et mindre erstatningsbeløp enn det klager krever.
Spørsmålet er om megler har overholdt sin opplysningsplikt ved gjengivelse av felleskostnadene i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
I salgsoppgaven under avsnitt «[f]elleskostnader» har megleren inntatt følgende opplysninger:
Kr 2 517,- pr. mnd.
Inkluderer: Felleskostnader pr. d.d: 2 517,-
Kabel tv 499,-
Inkluderer blant annet kommunale avgifter, vaktmester og renhold, div reparasjon og vedlikehold og felles byggforsikring.
Nemnda mener at omtalen av kabel-TV, når man ser den i sammenheng med resten av opplysningene i dette avsnittet, er egnet til å gi klageren en berettiget forventning om at kabel-TV er inkludert i felleskostnadene. Megleren kunne enkelt ha formulert seg tydeligere når det gjelder at kostnaden til kabel-TV kommer i tillegg. Dessuten har megleren under avsnitt «TV/Internett/Bredbånd» uriktig skrevet at TV er inkludert i felleskostnadene.
Når det gjelder opplysninger om felleskostnader, er dette helt sentrale opplysninger som megler er forpliktet til å gi informasjon om på en sentral plass i salgsoppgaven, jf. eiendomsmegling § 6-7 annet ledd nr. 11. Det er ikke tilstrekkelig at disse opplysningene fremgår av vedlegg til salgsoppgaven.
Megleren har brutt sin opplysningsplikt og har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede er erstatningsansvarlig, og det skal etter fast praksis utmåles erstatning til felleskostnader i fem år neddiskontert til dagens verdi. Dette beløpet utgjør 5 988 kroner pr. år. Med utgangspunkt i 4 prosent diskonteringsrente, fastsettes erstatningssummen til 24 609 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig
Konklusjon
Megleren hos Puls Eiendomsmegling AS har brutt sin opplysningsplikt, og meglerforetaket må betale 24 609 kroner til klageren.