Klage nr:
091/09

Avgjort:
17.09.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Privatmegleren Tromsø
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. september 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin boligeiendom. Oppdragsavtalen ble inngått 3. januar 2008, men eiendommen ble ikke solgt i oppdragsperioden. Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klageren hadde forut for salgsoppdraget inngått avtale om kjøp av prosjektert leilighet. Klagen gjelder meglerens rådgivning i forbindelse med kjøp av ny leilighet og heving av inngått avtale om kjøp av prosjektert leilighet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren anfører at hun er født i 1931, er enke og har bodd i 40 år i egen enebolig. Eiendommen er en stor bolig med mer enn to mål tomt. Hun har to voksne sønner som bor på en annen kant av landet. Boligen har blitt for tungvint for henne å både bo og vedlikeholde og hun har siden ca 2006/2007 vært på utkikk etter egnet leilighet.

Klageren inngikk 23. februar 2007 avtale om kjøp av prosjektert leilighet gjennom et eiendomsmeglerfirma. Kjøpet skulle finansieres ved betaling av kr 456 000, i tillegg kom andel fellesgjeld som i henhold til kontrakten utgjorde
kr 4 104 000, totalt kr 4 560 000. Ferdigstillelsen var fastsatt til andre kvartal 2009 og leilighetene ble ferdigstilt i henhold til kontrakt. Ved kontraktens underskrift betalte klageren inn kr 50 000 til meglerens klientkonto.

Med formål å klargjøre eneboligen for salg, tok klageren kontakt med innklagede allerede i juni 2007, som den gangen foretok en prisvurdering av eiendommen. Det ble etablert kontakt med en saksbehandler og klageren fikk en god og fortrolig relasjon til ham. Saksbehandleren var ifølge klageren godt kjent med hennes avtale om kjøp av bolig.

I løpet av høsten 2007 informerte saksbehandlere om at hans firma (innklagede) hadde aktuelle og attraktive leiligheter for salg, og særlig en leilighet i Xgate, som kunne være aktuell for innflytting om kort tid. I et møte hjemme hos klageren i slutten av desember 2007, ble klageren fortalt at dersom kjøp av leiligheten ble aktuell, ville innklagede kunne bistå med å terminere kontrakten for den prosjekterte leiligheten. Dette ville være problemfritt. Alternativt ville innklagede kunne videreselge leiligheten.

Det ble inngått avtale om megleroppdrag for salg av eneboligen. Innklagede foreslo en tid senere at i stedet for at innklagede sto i front for en mulig terminering av avtalen om kjøp av den prosjekterte boligen, burde klageren ta kontakt med en advokat som kunne ta seg av korrespondansen. Det ble tatt kontakt med advokat, men av habilitetshensyn kunne han ikke ta saken. Klageren gikk da ikke videre med saken.

Klageren hadde fremdeles kontakt med innklagedes saksbehandler og valgte etter råd fra ham å likevel bestille leiligheten i Xgate mot slutten av januar 2008. I samme tidsperiode tok en av klagerens sønner kontakt med innklagede da han reagerte på at innklagede fortsatte med salgsfremstøt mot klageren for kjøp av leilighet uten at det forelå en avklaring vedrørende den prosjekterte leiligheten. I tillegg var det på dette tidspunktet ingen avklaring vedrørende salget av eneboligen. Dette var en bolig med høy markedsverdi som kunne bli vanskelig å selge i det markedet som var i byen på det tidspunktet. Klagerens sønn ba innklagedes saksbehandler bistå klageren med råd og hjelp til terminering av det første leilighetskjøpet, og innklagede svarte 31. mars at han skulle sette av tid. Klageren besøkte innklagede 3. april 2008, hvor hun fikk hjelp med å sette opp et brev til selgeren av den prosjekterte leiligheten. Kravet om heving ble avist.

Klageren overtok i oktober 2008 leiligheten i Xgate og flyttet etter hvert inn. Eneboligen var det ikke mulig å selge til prisantydning og den sto usolgt. Dette medførte at klageren måtte ta opp et betydelig lån for å kunne overta leiligheten.

Våren 2009 ble den prosjekterte leiligheten ferdigstilt og klageren ble tvunget til å engasjere egen advokat til å bistå med terminering av kjøpekontrakten. Han konkluderte med at det ikke forelå rettslig grunnlag for å kunne terminere avtalen og han stilte seg kritisk til at innklagede har anbefalt og aktivt markedsført kjøp av leilighet nr 2 mot klageren uten at det forelå en ordentlig avklaring vedrørende den første kjøpsavtalen. Tvert i mot burde innklagede frarådet klageren å kjøpe leilighet nr 2 inntil det eventuelt var klart om hun kunne bli fristilt fra den første kjøpekontrakten. Klagerne ble derfor tvunget til å forhandle frem en løsning med utbyggeren/selgeren hvor hun til slutt betalte et vederlag på kr 230 000 mot å bli fristilt fra denne avtalen.

Klageren føler at innklagede har ført henne bak lyset og oppfordret henne til å gi bud påleilighet nr to og har helt sett bort fra at et var en stor risiko med å kjøpe en leilighet nr to slik markedssituasjonen var i byen allerede høsten 2007. Klageren mener at hun som en følge av innklagedes opptreden har måttet dekke ekstrautgifter på kr 230 000. I tillegg har klageren fortsatt ikke fått solgt sin enebolig, noe som så langt har medført en betydelig ekstrabelastning og tilleggskostnad i form av renteutgifter.

Klageren ønsker å få vurdert innklagedes håndtering av salgsoppdraget mot henne og de råd som er gitt henne i den anledning, og om dette er i samsvar med god meglerskikk.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at han ble kontaktet av klageren da hun ville at han skulle bistå ved salg av eneboligen. Salgsoppdraget ble inngått 3. januar 2008. I møte med klageren ble innklagede informert om at eiendommen skulle selges fordi hun hadde kjøpt leilighet i et prosjekt som ikke var ferdigstilt. Innklagede fikk samtidig vite at klageren angret kjøpet og at hun heller ønsket leilighet i et annet område.

Innklagede gjorde det kjent at han hadde flere leiligheter som kunne være aktuelle, og da innklagede annonserte og avholdt visning i leiligheten i Xgate den 14. januar møtte klageren på visningen. Visningen var annonsert og innklagede hadde ikke kontaktet klageren spesielt på forhånd.

Etter visningen mottok innklagede først kjøpetilbud fra en annen interessent og deretter fra klageren. Budet ble avslått av selgerne, men avtale ble senere inngått etter budforhøyelser. Bindende avtale om kjøp av leiligheten er inngått 21. januar 2008. Det er ikke stilt betingelser i kjøpeavtalen verken om salg av eneboligen eller den andre leiligheten.

Klagerens enebolig ble ikke solgt til tross for aktiv markedsføring og iherdige salgsframstøt i et vanskelig boligmarked. Oppdraget ble avsluttet etter utløpet av avtalen.

Innklagede har ikke tidligere mottatt kjøpekontrakt for den prosjekterte leiligheten og har heller ikke gitt uttrykk for at det er uproblematisk å bli løst fra en slik avtale. Innklagede anbefalte tidlig at klageren søkte annen bistand og foreslo at hun kontaktet advokat for å få vurdert muligheten til å løses fra avtalen om kjøp av leiligheten. Da innklagede ble bedt om å bistå ved utforming av brev til utbyggeren etter at klageren hadde vært i kontakt med advokat, stilte han seg likevel til disposisjon.

Innklagede har avholdt flere møter med klageren både før og etter oppdragsinngåelsen og kjøpet av leiligheten. Klageren har bare unntaksvis stilt alene til disse møtene. Hun har stort sett vært representert meden eller begge sønnene i møtene.

Da innklagede presenterte leiligheten i X-gate, var det som følge av at det ble redegjort for at klageren angret på kjøpet av den første leiligheten og at hun ikke ville gjennomføre avtalen. Redegjørelsen ble gitt i møte der begge klagerens sønner deltok, og innklagede oppfattet at dette var en beslutning som klageren hadde gjort sammen med sine sønner.

Innklagede har forståelse for at det har vært en vanskelig tid og at hun har fått ekstra utgifter både som følge av at boligen ikke ble solgt og kostnader ved å bli fritatt for den første kjøpsavtalen. Innklagede har imidlertid aldri gitt uttrykk for at det ville være uproblematisk eller kostnadsfritt å trekke seg fra avtalen med utbyggeren i det første prosjektet.

Innklagede beklager de problemer som har oppstått – hovedsakelig som følge av at eneboligen ikke er blitt solgt – men mener han ikke kan lastes for dette.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerens sønn anfører i e-post 17. august 2009:

Innklagedes saksbehandler ble forelagt kjøpsavtalen for den prosjekterte leiligheten. Dette skjedde på et møte hjemme hos klageren i desember 2007 hvor også sønnene var til stede. Innklagede sa at det var problemfritt å løse seg fra denne. Om det mot formodning skulle vise seg vanskelig, kunne innklagede påta seg å selge leiligheten. Uansett ville dette være problemfritt for klageren. Kontrakten ble gjennomgått av innklagedes saksbehandler med klageren, mens sønnene var til stede. Innklagede fikk dessuten kontrakten i sin besittelse, denne ble oppbevart hos innklagede.

Da innklagede på et senere tidspunkt kontaktet klageren for å be om at hun burde benytte advokat til arbeidet med å løse seg fra kontrakten, ble (den ene) sønnen overrasket. Han var imidlertid reist tilbake til Østlandet og fant ingen umiddelbar forklaring på dette, men tenkte det kanskje kunne begrunnes i andre forbindelser mellom innlagede og utbyggeren eller andre ting klageren ikke var klar over. Det viktige er at innklagede hadde kontrakten i sin besittelse og kjente til denne. Og det var etter det sønnen forstår innklagede som formidlet disse papirene videre til advokaten. Tilsvaret fra innklagede på dette punket medfører ikke riktighet.

Begge sønnene bor på Østlandet og hadde liten mulighet for å følge opp eller assistere sin mor i saken.

Sønnen anfører at moren (klageren) hevder det var innklagede som kontaktet henne vedrørende leiligheten i X-gate. Det ble etter hvert opplyst frainnklagede at det forelå et annet bud på leiligheten og hun ble oppfordret til å inngi et forhøyet bud i henhold til eventuelle forandringer som klageren, med sin høye alder, måtte ønske utført i leiligheten dersom hun ønsket den.

Da sønnen i telefonsamtale med klageren fikk rede på at hun tenkte å gi bud på leiligheten i X-gate til tross for at hun på dette tidspunktet ikke hadde solgt sin eiendom og samtidig hadde forpliktet seg til en kontrakt på en annen leilighet som var under oppføring, ble han bestyrtet og drøftet dette med en advokatvenn. Sønnen ringte umiddelbart deretter til innklagedes saksbehandler for å uttrykke sin bekymring over det etisk problematiske ved dette. Sønnen forventet at innklagede selv innså det problematiske i denne fremgangsmåten. Dette skjedde før klageren la inn bud på X-gate.

Innklagedes tilsvar gir ikke en riktig beskrivelse av hendelsesforløpet i saken.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har aldri uttalt at det ville være uproblematisk å løses fra avtalen om kjøp av den prosjekterte leiligheten. Innklagede ble kjent med leilighetskjøpet og klagerens ønske om å løses fra denne avtalen i forbindelse med forberedelser til salg av eneboligen. Innklagede var ikke kjent med klagerens misnøye med kjøpet før møtet, og hadde heller ikke innledet dialog om andre aktuelle leiligheter i markedet. Innklagede fortalte om konsekvenser ved et eventuelt avtalebrudd og sa at han kunne påta seg oppdraget med salg av leiligheten dersom det ikke var mulig å finne annen løsning.

Innklagede beklager at han har uttalt seg feil vedrørende kjøpekontrakten for prosjektet, noe som skyldtes en misforståelse. Innlagede har hatt kontrakten på sitt kontor. Kontrakten ble oversendt fra ham til klagerens advokat.

Innklagede tok ikke kontakt med klageren før visningen i x-gate. Han tok kontakt etter visningen som klageren deltok på for å informere om at det var mottatt bud fra annen interessent.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandling, herunder påstand om dårlig rådgivning ved kjøp av bolig og heving av tidligere inngått avtale om kjøp av prosjektert leilighet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov omeiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Partene er enige om at innklagede var kjent med at klageren hadde inngått avtale om kjøp av prosjektert leilighet. Partene forklarer seg imidlertid ulikt om innklagedes opptreden og rådgivning i forbindelse med kjøp av ny leilighet og heving av tidligere inngått avtale. Reklamasjonsnemnda ser at saken reiser bevisspørsmål som ikke lar seg avdekke i en skriftlig behandling slik som Reklamasjonsnemnda har. Saken må derfor avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda.

Konklusjon:

Saken avvises