RFE-2025-063
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
PrivatMegleren Vikebø & Jørgensen Nybygg AS
Olav Kyrres gate 22
5014 Bergen
Saken gjelder: Uriktig opplysning i salgsoppgaven. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 1. mars 2024 kjøpte klageren en prosjektert bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpesummen var 7 200 000 kroner. Ifølge salgsannonsen og prospektet ville det bli montert peisovn i boligen. Dette viste seg imidlertid å være uriktig. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å feilaktig oppgi at det ville bli montert peisovn, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever prinsipalt erstatning for manglende peis. Subsidiært kreves dekket kostnadene for montering av en tilsvarende peis som den han forventet ble levert.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ved annonsering fremgikk det både av salgsannonsen og prospektet at det var peis i boligen. Klageren ble derfor gitt en berettiget forventning om at dette medfulgte boligen. Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[o]ppvarming»:
[…] I tillegg vil det bli montert peisovn. […]
På overtakelsen var det imidlertid verken peisovn eller pipe i boligen. Salgsmateriellet inneholdt dermed uriktig informasjon. Det bemerkes at peis var et viktig moment for klageren, både i vurderingen av eiendommen og ved beslutning om kjøp.
Da klageren henvendte seg til megleren, ble han tilbudt en muntlig kompensasjon. Tilbudet ble imidlertid trukket tilbake, og både megleren og utbyggeren har senere fraskrevet seg ansvar. Meglerforetaket har ikke sørget for tilstrekkelig oppfølging av saken.
På bakgrunn av det ovennevnte, kreves det erstatning for manglende peis. Subsidiært erstatning for kostnadene ved montering av en tilsvarende peis som den klageren forventet ble levert.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen ble for første gang annonsert i mai 2023 med en prisantydning på 7 990 000 kroner. Boligen var da under oppføring, men ferdigstilt når klageren registrerte seg som interessent i februar 2024. Ved registrering ble klageren tilsendt link til digital salgsoppgave. Det fremgikk her under avsnitt «[o]ppvarming» at:
Boligen vil få balansert ventilasjon med varmegjenvinning. I tillegg vil det bli montert peisovn. Det er ikke varmekilder i alle rom.
I påfølgende dialog ble imidlertid klageren informert pr. telefon om at boligen verken ville bli levert med peis eller opplegg til pipeløp. Dette påpekte også megleren da klageren deltok på visning. Det bemerkes at klageren ikke har bestridt at megleren rettet denne opplysningen.
På visningstidspunktet var boligen ferdigstilt, og det var verken montert peis, pipeløp eller skorstein. Det var derfor tydelig at boligen ikke ville bli levert med ildsted. Dersom klageren hadde en forventning om peis, burde dette ha vært anmerket i overtakelsesprotokollen. Klageren burde i det minste ha reagert før det var gått mer enn åtte måneder.
Hva gjelder klagerens påstand om manglende oppfølging, foretok meglerforetaket en saklig avvisning av klagerens krav i februar 2024, og det ble informert om klagemuligheten for nemnda. I ettertid ble det ikke fremlagt nye opplysninger som nødvendiggjorde en annen vurdering av saken. Meglerforetaket kan ikke klandres for å ikke ha fulgt opp saken ytterligere ved å gjenta standpunktet.
Det bemerkes at meglerforetaket har forsøkt å løse saken i minnelighet. Tilbudet var ikke ment som noen erkjennelse av ansvar.
På bakgrunn av det ovennevnte, har meglerforetaket nedlagt følgende påstand:
Klager gis ikke medhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning som følge av uriktige opplysninger i salgsoppgaven
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren har anført at det ble gitt en berettiget forventning om at boligen ville bli levert med peis, basert på formuleringer i salgsoppgaven. Ved overtakelse manglet både peisovn og pipeløp.
Nemnda legger til grunn at salgsoppgaven inneholdt formuleringen «I tillegg vil det bli montert peisovn», og at dette ikke ble korrigert skriftlig i salgsdokumentasjonen.
Megler har et selvstendig ansvar for å kontrollere og formidle riktige opplysninger, og manglende korrigering av feil i salgsoppgaven kan utgjøre et brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det er ikke tilstrekkelig at megler gir muntlig informasjon om endringer, dersom dette ikke fremgår tydelig og skriftlig i salgsdokumentene.
Det var kritikkverdig av megler å ikke sørge for at salgsoppgaven ble oppdatert i tråd med faktisk leveranse, og at det ikke ble gitt tilstrekkelig skriftlig informasjon om endringen. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Forsømmelsen gir imidlertid ikke grunnlag for noe erstatningsansvar. Det fremstår ikke bestridt at klager ble opplyst muntlig, før avtaleinngåelsen, om at leiligheten likevel ikke ville bli levert med peis. Under enhver omstendighet kunne klager selv se under visningen at det ikke var eller kom til å bli etablert noe pipeløp for peis. Meglers forsømmelse har dermed ikke forårsaket noe økonomisk tap hos klager.
Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, men det er ikke grunnlag for noe erstatningsansvar.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved PrivatMegleren Vikebø & Jørgensen Nybygg AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, men det er ikke grunnlag for noe erstatningsansvar.