RFE-2025-082

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:
Frem Eiendomsmegling AS
Nordre Sætrevei 4
3475 Sætre

Saken gjelder:  
Brudd på meglers undersøkelses og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne solgte eiendommen sin gjennom innklagede foretak 22. mars 2022. Etter salget krevde kjøper prisavslag knyttet til manglende brukstillatelse for boenheten som var etablert i garasjen. Klagerne inngikk forlik med kjøper, som innebar utbetaling av prisavslag med til sammen 1 244 600 kroner. Klagerne hevder språkproblemer gjorde de ute av stand til å forstå omfanget av forpliktelsen i kjøpers budforbehold. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk ved ikke å ha informert klagerne tilstrekkelig om ansvaret de påtok seg gjennom å akseptere forbeholdet om godkjenning av boenheten i garasjen. Det er også spørsmål om megleren har brutt sin opplysningsplikt, knyttet til vilkårene og forutsetningene for dekning gjennom boligselgerforsikringen. Videre om noen av disse forholdene berettiger klagerne til erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever 1 680 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Megler har utvist grov uaktsomhet og brutt sine plikter i henhold til eiendomsmeglingsloven, noe som har påført klagerne betydelig økonomisk tap. Under salgsprosessen ignorerte megleren viktige informasjon knyttet til manglende godkjenning av boenheten i garasjen, noe som senere endte med at klagerne kom i tvist med kjøper. Klagerne hadde forklart forholdet for megleren, uten at dette ble tydelig kommunisert videre til kjøper. Megleren unnlot å opplyse om forholdet i salgsdokumentasjonen. I stedet var det kun selve egenerklæringsskjemaet som inneholdt informasjonen og således tilsa at det var gitt motstridende informasjon i svarene fra klagerne. Dette burde gitt megleren en oppfordring til ytterligere undersøkelser. Klageren kunne ikke og kan fortsatt ikke norsk og måtte derfor stole fullt og helt på at megleren sørget for at alle opplysninger ble videreformidlet slik at eventuelle uklarheter og motstridende opplysninger ble oppklart ovenfor begge parter.

Klagerne engasjerte en erfaren og faglig dyktig eiendomsmegler og betalte et betydelig honorar for dette. De måtte da kunne forvente at megleren hadde full kontroll over all dokumentasjon slik at klagernes interesser som selgere ble ivaretatt. Dessverre viste det seg i ettertid at megleren forsømte sine plikter her og det forekom flere opplysninger i salgsdokumentasjonen som kjøper senere valgt å utnytte mot klagerne.

Megleren skulle sikret klagerne og virket som garantist for at alle forhold var avklart slik at klagerne ikke ble skadelidende. Klagerne antok at meglerens rolle var å sikre at de negative opplysningene som ble gitt om eventuelle feil og mangler, ble avklart i forkant av salget. Klageren forstår at det er meglers rolle å sørge for å ivareta både selger og kjøpers interesser, men hadde megleren sett og reagert på feilene i egenerklæringsskjemaet, ville hele problemet vært unngått.

På spørsmål pkt. 19 i egenerklæringsskjemaet: «Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?» svarte klagerne nei Det samme var tilfelle for spørsmålet i punkt 22: «Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?» Til tross for disse svarene inkluderte megleren følgende krav i kjøpskontrakten under punkt §10 Diverse, at brukstillatelse på tilbygg skulle foreligge før boligen ble betalt. Leiligheten i garasjen skulle være godkjent for varig opphold og utleie. Disse kravene gjorde det mulig for kjøperen å kreve et betydelig prisavslag, noe som påførte klageren et stort økonomisk tap.

Klagerne som ikke behersket norsk ble bedt om å undertegne kjøpskontrakten med denne klausulen, uten at de forstod innholdet eller rekkevidden av det de signerte på. Kontrakten ble utformet på teknisk norsk, med komplekse juridiske formuleringer som klagerne ikke forsto. Megleren burde forsikret seg om at klagerne fullt ut forsto innholdet i kontrakten før de signerte den. Klagerne ble ikke forklart hva som sto i kontrakten, hva de spesielle forbeholdene og reservasjoner var, og som betinget deres ansvarsforhold etter kontraktens bestemmelser.

• 10 i kjøpskontrakten var urimelig ettersom den skapte ensidig risiko for klagerne (krav om brukstillatelse før betaling. Klagerne kunne ikke forstå vilkårene på grunn av språkbarrieren. Ifølge Rt-2017-1005 kan slike vilkår gjøres ugyldige når en part ikke har realistisk mulighet til å forstå dem. Megleren hadde en særlig plikt til å sikre at klagerne forstod avtalevilkårene, jf. Høyesteretts dom Rt-2011-1433. Likevel: – All kommunikasjon og dokumentasjon skjedde på norsk/engelsk, selv etter klagernes flerfoldige forespørsel om hjelp. Kjøpskontraktens §10 inneholdt komplekse juridiske vilkår om brukstillatelse for garasjen med betydelig økonomiske konsekvenser for selger, uten oversettelse eller forklaring av megler. Dette er et klart brudd på god meglerskikk.

Det er ikke riktig slik det anføres fra meglerforetaket at klagerne ikke ga uttrykk for manglende forståelse. Tvert imot uttrykte de dette ved flere anledninger og kom med eksplisitte forespørsel om hjelp med det språklige og viste til manglende forståelse for innholdet i de ulike dokumentene herunder diverse faglige begrep nevnt i disse dokumentene.

Til slutt anbefalte megleren en selgerforsikring som viste seg å være komplett uegnet for denne situasjonen. Forsikringspolisen inneholdt bestemmelser som ekskluderte dekning for avtaler mellom partene (klausul 6.2), samt praktisk talt gjorde forsikringen verdiløs med tanke på de forbeholdene og kravene som var inntatt i kjøpskontrakten, gjennom unntak for garasjeleiligheter (klausul 5.2). Dette strider mot Avtaleloven § 33 (uredelighet), da megleren visste at forsikringen ikke dekket selgerens risiko. Klagerne var ikke i stand til å sette seg inn i forsikringsvilkårene da megler ikke gjorde dem kjent med verken generelle eller detaljerte forbehold knyttet til denne type forsikring.

Klageren har over lang tid forsøkt å komme til enighet med først forsikringsselskapet, som svarte at det var megleren som skulle gjort klagerne kjent med det spesielle kontraktsvilkåret, og at det var hans oppdrag og yrkesplikt og gjøre klagerne innforstått med forsikrings-vilkårene og eventuelle forbehold. Deretter rettet klagerne krav mot megleren og meglerforetaket, som først mente at de skulle ta del i dekning av juridisk bistand i tvisten med kjøper, deretter at de skulle bistå økonomisk i oppgjøret med kjøper, men det ble ingenting av, og til slutt ble det stille fra dem.

Meglerforetaket fikk utbetalt honoraret sitt, mens klagerne ble idømt et betydelig prisavslag ovenfor kjøper, og forlatt uten noe bistand fra verken meglerforetaket eller forsikringen de ble anbefalte å tegne.

Megleren hadde klare oppfordringer til å undersøke garasjen ettersom klageren hadde svart nei på spørsmålene rundt dette i egenerklæringsskjemaet, særlig spørsmålene 20 og 22, dette sett opp mot salgsoppgavens advarsel på side 27 burde ledet megleren til å gjøre grundigere undersøkelser slik plikten til god meglerskikk tilsier.

Postene i egenerklæringen, f.o.m. 19-22 ble utfylt med motstridende data, noe megler ignorerte og med det samme handlet skjødesløst, ugunstig og til skade for klagernes interesser. Klagerne svarte «NEI» på spørsmål 20 («selges eiendom med utleiedel»), men megleren inkluderte likevel krav om dette. Klagerne svarte «NEI» på spørsmål 22 «manglende brukstillatelse», men megleren inkluderte likevel krav om dette i §10.
Ovennevnte burde ført til ytterligere undersøkelser av garasjens bygningsmessige status, og rettelse av egenerklæringen.

Kjøper krevde prisavslag grunnet manglende brukstillatelse for boenhet i garasjen.  Dette har ført til et betydelig økonomisk tap for klagerne.  Egenerklæringsskjemaet, viser at klagerne svarte «NEI» på spørsmål 19, 20, 21 og 22, som omhandler påbud, heftelser, krav, manglende tillatelser, utleiedel og manglende brukstillatelse.  Likevel inkluderte megler krav om brukstillatelse og godkjenning for utleie i kjøpskontraktens §10, noe som skapte et betydelig ansvar og risiko for klagerne.

Det er ikke riktig at prisavslag reflekterer boligens reelle verdi. Prisavslaget skyldes klausulen i kjøpekontrakten (§10), hvor megleren feilaktig inkluderte ugunstige og skadelige vilkår og forbehold. Uten dette kunne boligen vært solgt til høyere pris (bud protokoll viser bud over 1,8 mill.).

Eiendomsmegler har et strengt profesjonsansvar etter eiendomsmeglingsloven, særlig § 6-3 om god meglerskikk og §6-7 om undersøkelses- og opplysningsplikt.  Meglerens oppgave er å sikre at alle relevante opplysninger fremkommer, at dokumentasjonen er korrekt og konsistent, og at selgers interesser ivaretas gjennom hele salgsprosessen.  Dette innebærer også å kontrollere og avklare eventuell motstrid i dokumentasjonen, slik som mellom egenerklæringsskjemaet og kjøpskontraktens vilkår.

Meglerforetaket forsøker nå å dytte ansvaret over på klagerne, ved å vri og vrenge skylds- og ansvarsspørsmålet. Megleren har fått alle nødvendige opplysninger, men har ikke tatt ansvar for å kontrollere og avklare motstrid i dokumentasjonen.  Når feil oppstår i salgsprosessen, er det megleren som har ansvaret, å mene det motsatte undergraver meningen med å hyre en megler til å bistå i salgsprosessen.

Megleren har ikke utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk eller utvist omsorg for selgers interesser jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har unnlatt å undersøke og opplyse om manglende godkjenninger for boenheten i garasjen, noe som har hatt betydning for avtalen jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Kontrakten inneholdt urimelige bestemmelser som klagerne ikke fullt ut kunne forstå rekkevidden av grunnet språkbarrierer, jf. avtaleloven § 36. Megleren opptrådte uredelig ved å anbefale en forsikring som ikke ga reell beskyttelse, jf. avtaleloven § 33.

Som følge av meglerens forsømmelser har klageren lidt et betydelig økonomisk tap. Kjøperen krevde prisavslag basert på manglende godkjenning av boenheten, noe som kunne vært unngått dersom megleren hadde håndtert saken korrekt. I tillegg har klagerne blitt overtalt til å betale for en forsikring som viste seg å være verdiløs, noe som har påført de ytterligere økonomiske tap.

Klagerne krever at meglerforetaket erstatter det økonomiske tapene klagerne har lidt som følge av meglers uaktsomhet. Kravet består av det klagerne måtte betale til kjøper, 1 244 600 kroner, med tillegg av relaterte lånekostnader på til sammen 1 380 000 kroner. Klagerne krever også erstattet sine advokatutgifter på til sammen 300 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:

I budet som ble gitt i forbindelse med salget av klagerens leilighet, fremgikk det blant annet

Følgende forbehold:

«Leilighet i garasje er godkjent for varig opphold og utleie».

Det antas at det forhold klagerne mener er ansvarsbetingende, er at megler burde ha undersøkt om forbeholdet var mulig å gjennomføre og forklart klagerne hva forbeholdet betydde. Det er ikke riktig at megler skal ha utnyttet den språkbarrieren klagerne viser til og dermed unnlatt å sikre seg at klagerne forstod innholdet i kontrakten. Det foreligger ikke holdepunkter for å si at megler har utnyttet en slik situasjon. Klager ga ikke på noe tidspunkt uttrykk for at de ikke forstod innholdet.

Megler opplyser om at klager, som for øvrig hadde eid huset i 18 år på salgstidspunktet, ikke på noe tidspunkt ga uttrykk for at de ikke forstod innholdet i verken salgsoppgave, egenerklæring eller kjøpekontrakt. Da klager også jobber innen eiendomsbransjen med oppføring av bygninger, hadde megler grunn til å tro at de ville forstå forbeholdene i kjøpekontrakten. Klager aksepterte også budet hvor forbeholdet fremkom. Det var ikke erstatningsbetingende uaktsomt av megler å innta forbeholdet i kjøpekontrakten.

Når det gjelder anførsler om brudd på avtalelovens§§ 33 og 36 ved å anbefale tegning av eierskifteforsikring, så er anførslene ikke begrunnet og faller videre på sin egen urimelighet. Megler har en profesjonell plikt til å informere om boligselgerforsikringen. Megler styrer derimot ikke om klager velger å tegne slik forsikring, ei heller hvilke vilkår boligselgerforsikringen har.

I klagen fremsettes det krav om erstatning for det prisavslaget på 1 244 600 kroner som klagerne etter et forlik betalte til kjøper. Det følger av blant annet FinKN-2020-844, FinKN- 2018-182 og RFE-2022-282 at selger ikke kan kreve regress for idømt prisavslag. I FinKN-2020-844 ble dette gjengitt slik:

«Et prisavslag er ment å kompensere for en mangel ved boligen. Synspunktet er at boligen er solgt til overpris når kjøpesummen ikke tar hensyn til mangelen. Utgangspunktet er derfor at salgssummen med fradrag for prisavslaget reflekterer boligens reelle verdi med mangelen. I så fall foreligger det ikke noe økonomisk tap med mindre selgeren kan påvise at han kunne solgt boligen med riktige opplysninger til samme pris til en annen kjøper, jf. FinKN-2018-182. Nemnda kan ikke se at dette er dokumentert her.»

Det er ikke lagt frem dokumentasjon som viser at selger kunne solgt boligen med riktige opplysninger til samme pris til en annen kjøper. Krav om prisavslag kan dermed ikke føre frem. Klager har anført at megler har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7 ved å ikke sørge for at selger forstod forbeholdene i budet. Det rettslige utgangspunktet for at megler kan holdes rettslig erstatningsansvarlig er at megler har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Klager oversendte ferdigattest med tegninger og sto selv som tiltakshaver. Det ble ikke på noe tidspunkt gitt inntrykk av at klager ikke forstod forbeholdene som omhandlet boenheten i garasjen. Samme forbehold ble gitt flere ganger i løpet av budrunden, og klagerne hadde dermed flere muligheter for å be om avklaring.

Klagers utfyllelse av egenerklæringen er ikke avgjørende for om klagerne senere aksepterer eller avslår et bud med forbehold om at punktene det er svart nei på i egenerklæringen, gjøres om slik at det foreligger brukstillatelse og godkjenning for utleie.

Megler har ikke skrevet kontrakten for frihånd, men inkludert de forbehold som klagerne tidligere hadde akseptert. Dersom klagerne ikke forstod forbeholdet, eller var uenig i innholdet, måtte klager gitt uttrykk for dette før aksept, eller i senest ved signering av kontrakt.

Klager nevner at megler burde gjort ytterligere undersøkelser av garasjens status, og endret egenerklæringen som følger av klagerens svar i egenerklæringen. Det er klager som har ansvar for å fylle ut egenerklæringen. Etter signering av denne kan, og skal ikke megler gå inn å kontrollere om det klager har skrevet er riktig, og eventuelt endre på dette.

Det ble ikke gitt uttrykk for at klagerne ikke forstod innholdet. Forespørsel om språkhjelp er ikke skriftlig dokumentert. Videre kan innklagde ikke se at FinKN-2020-844 gjør unntak for regress av prisavslag for de tilfeller det foreligger pliktbrudd. Hva gjelder garasjen opprettholdes det at megler, uavhengig av hva salgsoppgaven og egenerklæringen sa, verken hadde plikt eller mulighet til å undersøke om forbeholdet i
budet lot seg gjennomføre. Forbeholdene ble gitt gjentatte ganger i løpet av dagen, og dersom klager var usikker på hva forbeholdet innebar, hadde de flere muligheter til å gi uttrykk for dette.

Klager kan ikke kreve regress for idømt prisavslag. Det var kjøper som innga forbeholdet i § 10, og selger sto fritt til å avslå budet. Dersom klager på noe tidspunkt hadde problemer med å forstå innholdet i salgsoppgaven, bud, eller kontrakt, måtte de ha gitt uttrykk for dette slik at megler fikk anledning til å oppklare. Det kan ikke utledes av Rt-2011-1433 at megler har en plikt til å sikre seg at selger forstår innholdet i en kontrakt. Avgjørelsen gjelder pasientjournal og forvaltningsrett og er ikke anvendelig på vår sak.

Innklagde er enig i at det foreligger et strengt profesjonsansvar, men kan ikke se at megler har handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved utførelse av oppdraget.

Megler hadde, slik innklagde ser det, ingen grunn til å tro at klager ikke forstod forbeholdet. Megler hadde heller ingen grunn til å undersøke forholdet nærmere. Innklagde kan dermed ikke se at megler har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Frem Eiendomsmegling AS avdeling Røyken frifinnes.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder omsorgs- og rådgivningsplikten samt god meglerskikk, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Megler fremstår å ha satt inn femte og sjette strekpunkt i § 10 i kjøpekontrakten om at brukstillatelse på tilbygget skulle foreligge før boligen betales og at leilighet i garasjen skulle være godkjent for varig opphold og utleie, ut fra kjøpers forbehold i budrunden. Det er imidlertid usikkert hva klagerne forsto om dette. Der selger er fremmedspråklig, vil megler kunne ha en særskilt foranledning til å hjelpe selger med å forstå salgsvilkår mv. Meglerforetaket har i liten grad belyst hvordan kommunikasjonen med klagerne har vært, utover å vise til at klagerne ikke ga uttrykk for at de ikke forsto forbeholdet i budet. En slik eventuell passivitet fra en selger er ikke uten videre ensbetydende med at alt er oppfattet og forstått, og meglerforetakets tilnærming her er noe unyansert.

De uklare forholdene lar seg imidlertid vanskelig belyse tilfredsstillende uten muntlige forhandlinger. Nemndas saksbehandling er utelukkende skriftlig.

Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og viser til uklarhetene nevnt ovenfor, som det er vanskelig å få tilfredsstillende belyst med nemndas skriftlige behandlingsform.

Nemnda har dermed kommet til at klagen skal avvises

 

Konklusjon

Klagen avvises.