Klage nr:
093/09
Avgjort:
04.03.2010
Saken gjelder:
Budgivning krav om erstatning
Foretakets navn:
Eiendomsmegler Vest AS, Bergen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagen ble behandlet i Reklamasjonsnemndas møte 26. oktober 2009. Klageren ble gitt medhold. Reklamasjonsnemnda hadde ikke grunnlag for å ta stilling til omfanget av innklagedes erstatningsansvar som følge av feilen. Innklagede har brakt saken inn for Reklamasjonsnemnda igjen da han anfører at det synes som om konklusjonen i avgjørelsen knytter seg til et annet forhold enn det spørsmålet Nemnda er bedt om å ta stilling til.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Fra behandlingen 26. oktober 2009 fremkommer:
«Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Klagerne er misfornøyde med den rådgivning de fikk fra innklagede ved budgivningen.
Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis «klagerne» og «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne mottok 1. august 2008 bud fra budgiver A på kr 2 500 000. Det fant sted en budrunde mellom A og ny budgiver B. A la inn et bud på kr 2 750 000 den 4. august 2008 kl 1536, med akseptfrist kl 1605 samme dag. Ett minutt senere la B inn et bud på kr 2 775 000. Av budjournalen fremgår det forbehold «om at finansiering går på plass». Av budskjemaet for Bs første bud fremgår følgende:
«Om overtagelse om 3 måneder eller ved salg av egen bolig kan overtagelse gjennomføres før. Forbehold om at finansiering går på plass.»
Innklagede anfører:
Innklagedetilbakeviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller utvist uaktsomhet i forbindelse med sitt oppdrag for klagerne og aviser å ha noen erstatningsplikt overfor klagerne. Om det skulle være slik at det foreligger brudd på god meglerskikk, er dette ikke ensbetydende med at det er opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Innklagede presiserer at det legges til grunn at klagerne gjør gjeldende at den påståtte uaktsomme opptreden fra innklagede knytter seg til perioden før utløpet av bud fra nest høyeste budgiver A.
Med grunnlag i tidligere meddelelser fra klagerne er innklagede overrasket over kravet som rettes mot ham. Klagerne har ved flere anledninger uttrykt sin tilfredshet med den måten innklagede håndterte salgsoppdraget for dem. Det er således påfallende at klagerne først etter at det ble klart for dem at de ikke oppnådde ønsket pris for eiendommen finner grunn til å rette krav mot innklagede.
Den 30. september 2008 mottok innklagede e-post fra den ene av klagerne hvor hun blant annet skrev: «Beklager at det var bom-oppdrag for deg, [ ]! Vi snakkes når markedet har bedret seg, da vil jeg gjerne at du skal selge det (dersom du er interessert) :-)». Videre skrev hun i e-post til innklagede den 7. november 2008: «Er det ok at vi sier slutt for denne gang uten at vi betaler noe? Takk for hjelp selv om det ikke har ført til noe salg.» Samme dag mottok innklagede e-post fra den andre klageren hvor han blant annet skriver: «Takk for innsatsen [ ], du har gjort det du kunne.»
Innklagede anfører at klagerne på disse tidspunktene også var innforstått med betydningen av finansieringsforbeholdet og at partene har hatt en felles forståelse av hva finansieringsforbeholdet innebar, og da slik at det innebar at B kunne trekke seg fra sitt bud. At klagerne senere endret oppfatning synes å være mer et utslag av markedsutviklingen enn manglende forståelse av forbeholdet.
Når det gjelder de faktiske forhold, har klagerne og innklagede ulik oppfatning. Til støtte for at det faktum innklagede anfører skal legges til grunn, vises i hovedsak til framstillingen i brev av 24. april og 2. juni 2009 fra innklagedes advokat.
Innklagede tilbakeviser at han har gitt uttrykk for noen oppfatning eller gitt «tilsikringer» med hensyn til Bs finansieringsmulighet. Opplysninger om finansieringen var nøytral videreformidling av informasjonen innklagede mottok fra B og senere Bs bankforbindelser. Slik ble det også presentert overfor klagerne. Det er derfor uforståelig for innklagede når klagernes forståelse er at det skulle være en ren formalitet for B å få finansiering.
Innklagede fremhever at det ble gitt en grundig redegjørelse for egenskapene ved høyeste bud med forbehold og nest høyeste bud uten forbehold, risiko ved å velge det ene framfor det andre og konsekvensen av at B ikke fikk finansiering. At finansieringsforbeholdet var høyst reelt viste seg også ved innklagedes kontakt til Bs bankforbindelse hvor det ble opplyst at det ikke forelå noen lånesøknad. På grunn av usikkerhet omkring finansiering anbefalte innklagede at bud fra A ble akseptert og frarådet å gå videre med Bs bud.
Innklagede registrerer at klagerne gjør et poeng av at innklagede i brev av 24. april 2009 ikke redegjorde for de anbefalinger og råd som ble gitt med hensyn til de ulike budene. For innklagede er det et faktum at anbefaling og råd ble gitt fra innklagede i oppdraget og det er intet oppsiktsvekkende ved at det kan ta tid å bringe ting fram fra hukommelsen. Innklagede er også klar på at dette ble gjort. Det har i det hele formodningen mot seg at innklagede skal ha anbefalt klagerne å avvente avklaring av Bs finansieringsforbehold da de hadde et «sikkert» bud som kun lå kr 25 000 under.
B forsøkte å få finansiering fra flere kilder. At B for å oppnå finansiering først måtte selge egen bolig var et vilkår for finansiering som ble stilt av långiveren og som ikke var kjent den 4. august 2008. Dette er således en etterfølgende omstendighet. Innklagede vil presisere at klagerne aldri aksepterte Bs bud.Det vises i den forbindelse til budjournalen vedlagt klagen. Da klagerne i strid med innklagedes anbefalinger den 4. august 2008 besluttet å vente på Bs avklaring av finansieringsforbeholdet, rådet innklagede klagerne til å avvente aksept av bud for tilfelle det i avklaringsperioden skulle melde seg andre interessenter til eiendommen. Som det fremgår av budjournalen, ble dette fulgt og B forlenget akseptfristen for sitt bud.
Selv om det tidsrom hvor innklagede skal ha opptrådt utaktsomt knyttes til perioden før B var ute av bildet, finner innklagede grunn til å knytte noen bemerkninger til klagernes anførsler om etterfølgende faktum. Det medfører ikke riktighet at innklagede «gav uttrykk for at [ ] var berettiget til å trekke budet sitt». Innklagedes erindring av saken er at han fortalte at siden B valgte å ikke selge sin egen bolig, kunne de ikke oppfylle långivernes vilkår om dette, og at de derfor ikke fikk lån til å kjøpe klagernes eiendom. Det er heller ikke noe i innklagedes e-post av 8. september 2008 som bærer bud om noe annet.
For innklagede er faktum at han anbefalte klagerne å akseptere budet fra A og frarådet dem helt fra B innga sitt første bud å akseptere bud med finansieringsforbehold. Dette ble på vanlig måte gjort muntlig. Det har formodningen mot seg at innklagede skal ha gitt klagerne noe annet råd både hensett den marginale forskjellen i budstørrelse og at Bs finansiering ikke lot seg bekrefte. Til tross for innklagedes anbefalinger og råd valgte klagerne etter egen beslutning å utsette seg for risiko ved å vente på Bs avklaring. Innklagede har således verken opptråd i strid med god meglerskikk eller utvist uaktsomhet. Bud fra A må også ha framstått som en god pris for klagerne all den tid det ble oppnådd opprinnelig prisantydning for eiendommen som hadde ligget ute for salg over lengre tid (siden juni 2008).
På bakgrunn av de undersøkelser om Bs finansiering som innklagede foretok og de redegjørelser som ble gitt om bud og forbehold, herunder risiko og virkninger, jf brev av 24. april og 2. juni 2009, kan ikke innklagede se at finansieringsforbeholdet var uklart for klagerne. Det forelå ingen lånesøknad, og dette ble meddelt klagerne. I det aktuelle tidsrom kan ikke innklagede se at det forelå noen «synlige uoverensstemmelser og uklarheter» mellom partene som skulle vært avklart. Av klagen fremgår at klagerne la til grunn at B hadde behov for mellomfinansiering. Klagerne avslo således bud fra A vel vitende om at B ikke hadde finansieringen i orden.
Klagerne hevder i klagen at forbeholdet skulle vært endret som følge av at lånesøknad ikke kunne bekreftes. Innklagede stiller spørsmål om hva det skulle vært endret til. Snarere viste undersøkelsene heller at forbeholdet var høyst relevant. At långiver senere stilte som vilkår for finansiering at B hadde solgt egen bolig, er en etterfølgende omstendighet som ikke kunne vært hensyntatt av innklagede ved budavklaring i tiden forut for at A var ute av bildet, da vilkåret var ukjent. Klagernes argumentasjon knyttet til et tenkt forbehold om salg av egen bolig fremstår derfor som ikke relevant. At B i ettertid valgte ikke å selge sin bolig er ikke et forhold innklagede kan lastes for.
Innklagede ga uttrykk for usikkerhet knyttet til finansiering og anbefalte aksept av As bud. Det kan ikke ses at innklagede skulle foretatt seg noe annet. Dette er basert på den korte tiden innklagede hadde til avklaring, særlig at det bare var ca en halv time til rådighet for As siste bud, den omstendighet at den ene av budgiverne B var på jobb offshore, og at de hadde tilkjennegitt at finansieringen ikke kunne la seg avklare før han var tilbake fra jobb.
Ettersom klagerne tok sin beslutning i strid med innklagedes anbefaling, anføres det at et eventuelt nærmere innhold av finansieringsforbeholdet ikke kan tillegges betydning ved vurderingen av innklagedes opptreden. Med de avklaringer og redegjørelser innklagede foretok, anføres det at klagerne uansett har hatt tilstrekkelig beslutningsgrunnlag for sin avgjørelse i saken. Klagernes egen subjektive forståelse av rekkevidden av forbeholdet er ikke et forhold innklagede kan lastes for. Det ble ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at klagerne ikke forsto konsekvensen av finansieringsforbeholdet.
Innklagede fastholder at han har opptrådt i samsvar med normen for god meglerskikk. Klagerne har også ved flere anledninger uttrykt sin tilfredshet med hvordan innklagede løste oppdraget. Når det er opptrådt i samsvar med normen, er det heller ikke grunnlag for noe utaktsomhetsansvar for innklagede.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede synes å mene at klagernes e-poster kan tas til inntekt for at innklagedes opptreden har vært uklanderlig. Klagerne har problemer med å følge dette resonnementet. Klagerne er ikke eiendomsmeglere. Det må være adgang til å innhente profesjonell hjelp for å vurdere hvorvidt en eiendomsmegler har gjort en dårlig jobb. Klagerne innså ikke der og da at innklagede hadde brutt god meglerskikk og således påført klagerne et økonomisk tap. Klagerne er uenig i at de vedlagte e-postene viser at klagerne på de aktuelle tidspunktene var innforstått med betydningen av finansieringsforbeholdet.
Klagerne bestrider følgende passus fra innklagedes tilsvar:
«Det kunne selvsagt være ønskelig at det forelå skriftlig samtidsdokumentasjon hos megler selv om det ikke er noe krav. Det vil her måtte legges til grunn meglers forklaringer og utsagn. Disse støttes av klagernes egne utsagn og det vises i den forbindelse igjen til den tilfredshet klagerne har uttrykt overfor megler.»
Slik innklagede fremstiller faktum, hevdes det at han sterkt frarådet klagerne å gå videre med Bs bud. På tidspunktet for fraråding hadde han angivelig snakket med Bs bankforbindelse hvor det fremgikk at det ikke forelå lånesøknad. Denne opplysningen har innklagede angivelig videreformidlet til klagerne. Til tross for at innklagede for det første frarådet klagerne å gå videre med B og for det andre forklarte at det ikke fantes opplysninger om finansiering, skal klagerne angivelig ha valgt å se bort fra innklagedes råd og likevel gå videre med Bs bud. Dette innebar samtidig at As bud, som var kr 25 000 lavere, ble avslått. Ovenstående fremstår som usannsynlig og klagerne bestrider at dette er en korrekt gjengivelse av faktum. Det har formodingen mot seg at klagerne har gått videre med Bs bud såfremt innklagede, den profesjonelle part, har anbefalt det motsatte.
Klagerne er innforstått med at Reklamasjonsnemnda ikke kan legge den ene partens fremstilling til grunn for behandlingen. Klagerne vil således knytte dette opp mot innklagedes mangel på skriftlig dokumentasjon. Det er i alminnelighet ikke noe krav til skriftlig dokumentasjon. Imidlertid må det ha fremstått som åpenbart at et faktum slik innklagede beskriver kunne føre til komplikasjoner og i verste fall til ansvar for innklagede. En megler som nytteløst fraråder sin klient å gå videre med et bud, har en sterk oppfordring til å sikre seg skriftlig dokumentasjon på at hans klienter har handlet mot meglerens råd. Innklagede er ikke i stand til å dokumentere at fraråding har funnet sted. Etter klagernes skjønn er det da innklagede som har bevisbyrden i en sak som denne.
Det er uriktig at innklagede hadde kort tid til rådighet for avklaring av det uklare finansieringsforbeholdet. Ifølge budjournalen ble Bs første bud gitt kl 1400, mens As siste bud hadde akseptfrist kl 1605. To timer skulle være tilstrekkelig tid til å avklare et finansieringsforbehold. Klagerne oppfatter at innklagede er enig i at finansieringsforbeholdet ga B et utall muligheter til å trekke seg fra avtalen.
Klagerne viser til Forbrukerinformasjon om budgiving hvor det i punkt 3 fremgår « Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. ». Klagerne anfører at et bud med forbehold som ikke lar seg avklare, skal avslås. Innklagede kunne og burde ifølge klagerne sørget for at Bs bud ble avslått, og dersom klientene likevel motsatte seg dette, skulle han skaffet seg skriftlig dokumentasjon på at innklagedes råd ikke ble fulgt. Klagerne reiser også spørsmål om hvorfor innklagede ikke ringte til B, da det gikk opp for ham at lånesøknad ikke var gitt til banken. Klagerne legger til grunn at innklagede ved en slik telefonsamtale hadde fått til svar at B måtte skaffe mellomfinansiering eller selge sitt eget hus først.
Klagerne har fremlagt e-post fra B av 3. september 2009 hvor det fremgår at innklagede på tidspunkt for første bud, kjente til at B først måtte selge egen bolig.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede tilbakeviser at Bs bud var knyttet til forbehold om salg av egen bolig. Et slikt forbehold ble ikke diskutert med B og innklagede stiller seg uforstående til e-post hvor B gir uttrykk for at det ble tatt forbehold om egen bolig. I budskjema av 4. august 2008 vedlagt klagen, viser at det ikke ble tatt forbehold om egen bolig. Det står følgende:
«Eventuelle forbehold om overtakelse om 3 måneder eller ved salg av egen bolig kan overtagelse gjennomføres før. Forbehold om at finansiering går på plass».
Innklagede mener at det fremgår uttrykkelig at salg av egen bolig var knyttet til overtakelse og at det ikke var et forbehold.
Innklagede mener at det fremgår av klagen at klagerne forsto at B trengte mellomfinansiering.
Innklagede mener det ikke er tvilsomt at klagerne kjente til forbeholdets karakter og at det ikke forelå noe finansieringstilsagn. Ettersom B ikke hadde anledning til å ta kontakt med banken på daværende tidspunkt, mener innklagede at kontakt mellom ham og B ikke ville bidratt til ytterligere avklaring på dette tidspunktet.
Hvorvidt et generelt finansieringsforbehold gir et utall av muligheter til å gå fra bud, kan nok være diskutabelt. I det konkrete tilfellet fikk B finansiering på vilkår. Da var det ikke mangel på finansiering som var årsak til at de gikk fra budet, men en annen årsak. I e-post fra B til klagernes representant fremgår det «Da budet på vår bolig ikke nådde det vi hadde satt som pris så vi oss dessverre nødt til åtakke av». Innklagede påpeker at dette er et forhold innklagede ikke kan lastes for. Innklagede påpeker at det ikke foreligger årsakssammenheng mellom påstått utvist uaktsomhet og klagernes tap.
Innklagede mener at det er åpenbart at megler ikke har noen plikt til å sørge for at et bud med forbehold blir avslått.
Bakgrunnen for at det ikke finnes noen skriftlig dokumentasjon på de råd og anbefalinger som ble gitt, var at det ikke fremkom noe som tydet på at klagerne ikke forsto konsekvensen av dette. Innklagede mener klagerne burde reklamert senest da de inngikk ny oppdragsavtale med innklagede den 8. september 2008 og innklagede mener det ikke er rimelig å pålegge ham bevisbyrden i saken.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
B har bekreftet følgende:
«Bekrefter herved at vårt bud på (klagernes) bolig i ( ) kom fra oss etter at Deres megler hadde tilbudt oss å by med forbehold om salg av egen bolig».
Klagerne viser til at Reklamasjonsnemnda har uttalt at eiendomsmegler har «en viss plikt til at synlige uoverensstemmelser og uklarheter avklares». Klagerne mener denne oppfordringen er særlig sterk når det fremkommer at det er innklagede som har oppfordret B til å legge inn bud med finansieringsforbehold.
Klagerne står fast på sin beskrivelse av faktum. Klagerne mener at innklagedes handlemåte, herunder å ringe for å avklare med Bs bankforbindelse, viser at innklagede ikke hadde full oversikt over situasjonen, verken før eller etter 4. august 2008.
Klagerne mener det foreligger en misforståelse mellom B og innklagede vedrørende forbehold om å selge bolig. Klagerne står fast på at en telefon til fru B ville hatt en avklarende effekt. Både herr og fru B står oppført på budskjemaet. Det er også fru B som har lagt inn budene. Klagerne anser det for dokumentert at innklagede hadde anledning til å ringe fru B mellom 14.00 og 16.05 den 4. august 2008. Klagerne mener det mest sannsynlig ville fremgått at B måtte selge egen bolig først.
Klagerne viser til at innklagede ikke har kommentert klagernes forslag til spesifikasjon som lød:
«Prinsipalt forbehold om at låneinstitusjon er villig til å mellomfinansiere kjøpet. Subsidiært forbehold om at egen bolig selges først».
Klagerne mener dette ville avklart finansieringsforbeholdet i så stor grad at klagerne hadde forstått dets omfang og risiko.
Klagerne henviser til innklagedes utsagn om at B trakk seg som følge av en etterfølgende omstendighet, og påpeker at etterfølgende omstendigheter ikke er tema for saken. Det er innklagedes opptreden frem til kl. 16.05 den 4. august som er tema for klagen.
Klagerne repeterer at innklagede ikke kan dokumentere at han anbefalte å akseptere A sitt bud. Klagerne mener det springende punkt er i hvilken grad innklagede har avklart finansieringsforbeholdet slik at klagerne har forstått dets omfang, herunder dets risiko.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede viser til sin fremstilling av faktum. Innklagede kan ikke forstå hvorfor det fokuseres på innklagede avklaring av finansieringen. Både innklagede og klagerne var kjent med at B ikke hadde finansieringen i orden samt årsaken til at B ikke hadde vært i kontakt med sin bankforbindelse. Innklagede bestrider at det foreligger en generell plikt for megler til å avklare budgivers finansieringssituasjon slik som antydet fra klagernes side.
Innklagede noterer at det fra B sin side på forespørsel fra begge sider tilkjennegir en annen oppfanting av forbeholdene enn det som fremgår av budskjema. Innklagede fastholder at det ved kontakt mellom innklagede og B aldri ble diskutert eller uttrykt ønske om forbehold om salg av egen bolig. Innklagede mener at ordlyden i budskjemaet ikke gir grunnlag for en fortolkning som skulle gi den et annet innhold.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med innklagedes rådgivning i budgivningsfasen og krav om erstatning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73 og ulovfestede erstatningsregler.
Ut fra de opplysninger som er dokumentert i denne saken, har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å kritisere innklagede for å ha gitt noe råd om hvilken budgiver som skulle aksepteres.
Derimot mener Reklamasjonsnemnda at innklagede må ha gitt klageren dårlig råd med hensyn til kjøperens rett til å gå fra handelen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ga ikke kjøperens forbehold ham noen rett til å gå fra handelen. Ifølge de to første tilsvarene fra innklagede, har innklagede antatt at kjøperen hadde rett til å gå fra handelen. Innklagede har dermed sviktet i forhold til sine plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Ut fra de fremlagte opplysninger har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å ta stilling til omfanget av innklagedes erstatningsansvar.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å basere sin rådgivning på at kjøperen hadde rett til å gå fra sitt bud. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til omfanget av innklagedes erstatningsansvar som følge av denne forsømmelsen.»
Innklagede anfører:
Det synes som om konklusjonen i avgjørelsen knytter seg til et annet forhold enn det spørsmålet som Reklamasjonsnemnda er bedt om å ta stilling til. Innklagede har i sitt tilsvar bl.a. uttalt
«Innklagede presiserer at det legges til grunn at klagernegjør gjeldende at den påståtte aktsomme opptreden fra innklagede knytter seg til perioden før utløpet av bud fra nest høyeste budgiver A.»
Klagerne har i sine atter ytterligere anførsler uttalt bl.a.
Klagerne henviser til innklagedes utsagn om at B trakk seg som følge av en etterfølgende omstendighet, og påpeker at etterfølgende omstendigheter ikke er tema for saken. Det er innklagedes opptreden frem til kl. 16.05 den 4. august som er tema for klagen.»
B trakk sitt bud den 8. september 2008. Dette forholdet har således ikke vært en del av tvistetemaet mellom partene og det har derfor heller ikke vært noen oppfordring eller foranledning for innklagede til å knytte nærmere anførsler til dette forholdet. Om avgjørelsen innebærer at Reklamasjonsnemnda har tatt stilling til forhold som ikke har vær gjort til del av tvisten mellom partene, stilles spørsmål ved dette, særlig ettersom begge parter har vært representert ved advokat.
Klagerens anførsler:
Klagerne er ikke enig i at «konklusjonen knytter seg til et annet forhold enn det spørsmål som Reklamasjonsnemnda er bedt om å ta stilling til». Det første sitatet under innklagedes anførsler ovenfor er en omskriving av klagernes passus i brev av 17. september 2009;
«Som tidligere presisert i samtlige brev, herunder klagen, dreier denne saken seg om meglers opptreden frem til akseptfrist for [As] bud, klokken 16:05 den 4. august 2008. De etterfølgende omstendigheter er ikke et tema i forhold til meglers ansvar.»
Klagerne har allerede på et tidlig stadium av saken – i likhet med Reklamasjonsnemnda forstått at innklagede har «antatt at kjøperen hadderett til å gå fra handelen».
Innklagede har ved flere anledninger forklart sitt syn på de omstendighetene som ledet til at B til syvende og sist gikk fra handelen., herunder innklagedes brev av 24. april 2009 side 1.
«Forut for budfristens utløp ble det klart at [B] ikke ville få finansiering i [ ] før egen bolig var solgt. Finansiering hos annen forbindelse ble heller ikke oppnådd med samme begrunnelse.»
og innklagedes e-post av 2. juni 2009:
«Har snaket med [B] 2 ganger i dag og de velger å trekke seg fra boligkjøp. Dvs. at de har trukket oppdraget fra [ ]-kontoret vårt og valgt å ikke selge boligen med det første. Dette betyr dessverre at vi står helt på bar bakke vedr. interessenter.»
Klagerne presiserer dessuten at ca halvparten av innklagedes tilsvar overfor Nemnda, datert 21. august 2009, knytter seg til «de etterfølgende omstendigheter». Etter klagernes oppfatning er det eneste faktum som ikke er kommet tydelig frem at budgiver faktisk mottok bud tilsvarende boligens prisantydning. Dette fremgår av e-post fra innklagede av 18. desember 2008 hvor det fremgår «Bud kr. 3.190 (avgitt uten noe form for forehold).»
I klagen av 9. juli 2009 anføres at innklagede har brutt god meglerskikk, jf emgll § 6-3, prinsipalt på grunn av finansieringsforbeholdets upresise utforming, herunder innklagedes unnlatelse av å fremskaffe et forsvarlig beslutningsrunnlag i forhold til den videre budgivning. Klagerne anførte «Det anføres at finansieringsforbeholdet som sådan fremsto som så upresist at oppdragsgiver ikke har forstått dets rekkevidde.» Klagerne har ved å henvise til emgll. § 6-3 synliggjort at det er innklagedes opptreden som sådan de mener er klanderverdig. Denne klanderverdige opptreden er deretterkonkretisert ved klagernes henvisning til den upresise formuleringen av finansieringsforbeholdet, herunder innklagedes rådgivning i forbindelse med finansieringsforbeholdet.
Nemndas avgjørelse er i all hovedsak begrunnet i dårlig/mangelfull rådgivning. Nemnda har knyttet avgjørelsen opp mot emgll. § 5-3 annet ledd om at oppdragstakeren skal gi «kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne». Innklagede kritiseres i konklusjonen for å basere sin rådgivning på at kjøperen hadde rett til å gå fra sitt bud.
Det er dokumentert ved innklagedes brev av 2. juni 2009 side 2 at « [B] da var uforpliktet av sitt bud og at fallhøyden således var stor for Deres klienter ved å basere seg på bud med forbehold».
Etter klagernes oppfatning ligger Reklamasjonsnemndas merknader klart innenfor rammes som trekkes opp av klagen og sakens øvrige dokumenter. Nemnda er blant annet bedt om å vurdere finansieringsforbeholdet og når Nemnda konkluderer med at dette har et annet innhold enn det innklagede har forespeilet klagerne, er det åpenbart at Nemnda er i posisjon til å treffe en avgjørelse som foreligger, herunder kritisere innlagede for å ha gitt budgiver B rett til å gå fra handelen.
Subsidiært anfører klagerne at det er opplagt at Reklamasjonsnemnda kan bygge sin avgjørelse på ethvert forhold som fremgår av sakens dokumenter, og særlig forhold som innklagede har kommentert i flere av sakens dokumenter. Store deler av tilsvaret er knyttet til disse «etterfølgende omstendigheter». Det er uriktig at det «ikke har vært noen oppfordring eller foranledning for innklagede til å knytte nærmere anførsler til dette forhold».
Atter subsidiært kan klagerne ikke se at et er noe i veien for at dette «annet forhold» innklagede henviser til gjøres til tvistetema under den nye behandlingsrunden.
Klagernes konklusjon er at Reklamasjonsnemndasavgjørelse av 26. oktober 2009 er korrekt og det anføres at den nye behandlingen bør avsluttes med samme resultat.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Partene har så langt vært enige om at saken i tid har vært avgrenset til fram til A var ute av budgivningen. Det noteres at klagerne nå ved brev av 7. januar i sine anførsler utvider rammene for saken ved å trekke inn de etterfølgende omstendigheter som klagerne så langt har avvist som irrelevant for saken. Klagerne ble ved e-post av 8. september 2008 kjent med grunnlaget for at B trakk sitt bud og fikk videre ved e-post 18. desember 2008 nærmere informasjon om budgivning som gjaldt Bs eiendom. Innklagede gjør gjeldende at klagerne etter ulovfestede passivitetsregler ikke har reklamert innen rimelig tid når det nå overfor innklagede gjøres gjeldende forhold som skjedde høsten 2008.
Innklagede har ved sin henvendelse av 30. november 2009 til Reklamasjonsnemnda ikke hatt til hensikt å utvide rammene for saken, men å få klargjort Reklamasjonsnemndas begrunnelse for sin konklusjon i forhold til den opptrukne rammen for saken. Det er innklagedes standpunkt at det i forhold til sakens tidsavgrensning ble gitt en adekvat redegjørelse for Bs finansieringsforbehold da det i det aktuelle tidsrom ikke var søkt om finansiering, hvilket klagerne var kjent med.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Spørsmålet som Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er hvorvidt Nemnda har tatt stilling til forhold som ikke har vært gjort til del av tvisten mellompartene. Dersom dette ikke er tilfellet, må Nemnda ta stilling til hvorvidt klagerne har reklamert «innen rimelig tid» eller om spørsmålet skulle vært avvist.
Reklamasjonsnemnda har gjennomgått partenes anførsler, samt sakens tidligere dokumenter. På denne bakgrunn opprettholdes de bemerkninger som ble gitt i avgjørelsen av 26. oktober 2009.
Konklusjon:
Reklamasjonsnemndas avgjørelse av 26. oktober 2009 opprettholdes.