RFE-2025-086
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet.
Innklaget:
Hamar Eiendomsmegling AS (Eie Hamar)
Seminargata 1
2317 Hamar
Saken gjelder:
Budgivning og forkjøpsrett – Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak 7. januar 2025, etter å ha endt opp med å ta leiligheten på forkjøpsrett. Under budrunden ble klageren informert av megler om at en annen budgiver hadde lagt inn bud på 2 800 000 kroner. Klageren opplyste at hun ikke ønsket å høyne, og spurte samtidig når forkjøpsretten ville bli avklart. Megler svarte at dette sannsynligvis ville skje samme dag, 7. januar 2025. Senere mottok klageren en SMS fra megler om at den andre budgiveren hadde økt sitt bud til 2 830 000 kroner, til tross for at klageren allerede hadde avsluttet sin budgivning. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å påvirke den andre budgiveren til å høyne sitt bud, noe som førte til at klageren måtte betale 30 000 kroner mer for boligen. Klageren krever 30 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I forbindelse med budgivningen ringte megleren og fortalte at den andre budgiveren hadde lagt inn bud på 2 800 000 kroner. Klageren ga beskjed om at hun ikke ønsket å høyne. Samtidig spurte hun om når OBOS ville bli informert om salget med tanke på å kunne melde forkjøpsrett. Megler svarte at det sannsynligvis ville skje i løpet av dagen den 07. januar 2025.
Etter en god stund mottok klageren en SMS fra megler om at den andre budgiveren hadde økt sitt bud til 2 830 000 kroner. På dette tidspunktet visste megleren at budprosessen var avsluttet fra klagerens side.
Klageren ringte derfor megleren og ga uttrykk for at hun opplevde dette som spesielt. Samtidig spurte hun om han hadde informert den andre budgiveren om spørsmålet hennes vedrørende OBOS og melding om forkjøpsrett. Klageren fikk ikke noe ordentlig svar på dette. Senere på dagen ringte megleren tilbake for å spørre klageren om det var noe hun hadde reagert på i den første samtalen. Klageren gjentok at hun opplevde saken som spesiell. Megleren sa at han pleide å informere budgivere om forkjøpsretten. Dette medførte ikke riktighet, da klageren ikke på noe tidspunkt i budrunden hadde fått informasjon om forkjøpsretten. Klagere kjente heldigvis til denne ordningen fra tidligere.
Megleren uttalte videre at han pleide å informere om forkjøpsretten slik at budgiverne hadde mulighet til å høyne for å være sikker på å få leiligheten vedkommende ønsket. Klageren finner det spesielt og merkelig at den andre budgiveren høynet sitt eget bud med 30 000 kroner etter at megler visste at hun hadde stoppet på 2 800 000 kroner. Det er grunn til å stille spørsmål ved om megleren snakket med den andre budgiveren om at det kunne være hensiktsmessig å høyne budet for å sikre seg leiligheten? Dette resulterte i at den ble dyrere for klageren, noe hun opplevde som urettmessig. I ettertid angrer klageren på at hun spurte megler om når han ville informere OBOS med tanke på å kunne melde forkjøpsrett.
Klageren sitter igjen med en opplevelse av at dette ble brukt overfor den andre budgiveren. Megleren har handle i strid med god meglerskikk, klageren krever at meglerforetaket erstatter henne de 30 000 kronene hun måtte betale mer for leiligheten.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ved salg av andelsboliger i borettslag med forkjøpsrett, opplyses det alltid om ordningen i salgsoppgaven. Ut fra det klageren skriver, kan det se ut som hun stilte spørsmål om når forkjøpsretten ble utlyst og megler svarte da at dette gjøres snarlig etter avsluttet budrunde, noe som i dette tilfellet ville vært i løpet av dagen. Dette er i tråd med meglerforetakets rutiner.
Meglerforetaket opplever ofte at det er viktig for budgivere å sikre seg den boligen de har lagt inn bud på. Dersom en budgiver ikke har særlig lang ansiennitet eller det er viktig for vedkommende å kjøpe den aktuelle leiligheten, er det vanlig at en budgiver nettopp bruker budets størrelse som verktøy for å sikre seg den aktuelle boligen. Dette gjøres selv om de selv har høyeste bud og det er sannsynlig at det ikke kommer flere bud i et håp om å sikre seg boligen.
Spørsmål om når forkjøpsretten vil bli utlyst, er et spørsmål megler ofte får i forbindelse med salg av borettslagsenheter og er ikke i seg selv et klart tegn på at vedkommende som spør, har tenkt å ta leiligheten på forkjøp. Trusselen om forkjøpsrett ligger uansett alltid til grunn for en budgiver i denne typen salg, og megler må derfor i en budrunde gi relevant og tilpasset rådgivning til de aktuelle budgiverne.
Det er frivillig å melde forkjøp og deretter takke ja til tilbudet om å ta en bolig på forkjøp. Dette er like bindende som et vanlig boligkjøp og det er også kjent for den som benytter forkjøpsretten at den trer inn i opprinnelig kjøpers avtale med selger – inkludert avtalt pris og overtakelsesdato.
Det er ikke grunnlag for å kreve tilbakebetaling av differansen mellom nest siste og siste bud fra budgiver. Forkjøpsretten er utlyst og opplyst på vanlig måte. En budgiver står fritt til å øke sitt bud for å sikre seg en bolig med forkjøpsrett.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda vil bemerke at innklagede har en plikt til å gi partene råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd.
Etter nemndas syn var det korrekt å gjøre budgiver med høyeste bud oppmerksom på risikoen for at leiligheten kunne blitt tatt på forkjøpsrett. Uansett hvor mange som hadde meldt sin interesse på tidspunktet for budaksept, ville det være en like stor risiko for at noen meldte forkjøpsrett etter at budet ble akseptert. Klageren var på ingen måte garantert å få leiligheten selv om hun på tidspunktet var eneste interessent som hadde meldt om forkjøpsretten. Nemnda kan derfor ikke se at innklagede ved eventuelt å gi råd i forbindelse med budgivningen i et slikt tilfelle, har opptrådt kritikkverdig eller i strid med god meglerskikk.
Det er etter dette ikke grunnlag for klagerens erstatningskrav på 30 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.