RFE-2025-091

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:    
Legal Eigedomsmekling AS
Vikegata 9
6150 Ørsta

Saken gjelder: Uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 3. oktober 2023 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin fritidsbolig med innklagede meglerforetak. Ved annonsering var det feilaktig oppgitt i takstrapporten og salgsoppgaven at det var installert varmepumpe. Kjøperen tilbakeholdt derfor 30 000 kroner av kjøpesummen ved overtakelse, og kom senere til enighet med klagerne om et prisavslag på 10 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å feilaktig oppgi at det var varmepumpe i hytta, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever at meglerforetaket dekker halvparten av det utbetalte prisavslaget, henholdsvis 5 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Ved annonsering var det både i takstrapporten og salgsoppgaven feilaktig oppgitt at det var installert varmepumpe i hytta. Kjøperen tilbakeholdt derfor 30 000 kroner av kjøpesummen på overtakelsesdagen. I etterkant fikk klagerne forhandlet ned prisavslaget til 10 000 kroner, og utbetalt dette til kjøper.

Det bemerkes at megleren befarte eiendommen før oppdragsinngåelse, og at han således burde ha oppdaget at det ikke var installert varmepumpe i hytta.

I herværende sak har både klagerne og megleren begått en feil. Klagerne mener derfor at meglerforetaket må dekke halvparten av det klagerne har utbetalt til kjøperen i prisavslag, henholdsvis 5 000 kroner.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne 5 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:
I anledning oppdragsinngåelse befarte takstmannen eiendommen 19. oktober 2023. Takstrapporten ble ferdigstilt 25. oktober 2023, henholdsvis etter gjennomlesing og godkjenning fra klagerne. Rapporten ble deretter innarbeidet i salgsoppgaven, herunder opplysningen om at det var «[l]uft til luft varmepumpe» i hytta. Det vises til takstrapporten under avsnitt «[t]ekniske installasjoner».

Den 1. november 2023 ble salgsoppgaven sendt til klagerne for godkjenning. Foruten å besvare meglerens spørsmål om faste kostnader, samt tillegge opplysninger om hyttas beliggenhet, ble det ikke knyttet bemerkninger til salgsoppgavens innhold. Både ved oversendelsen av takstrapporten og salgsoppgaven hadde klagerne foranledning til å oppdage den uriktige opplysningen om varmepumpen.

Etter annonsering ble det avholdt flere felles- og privatvisninger på eiendommen, hvorav siste fellesvisning var 1. februar 2025. Budrunde ble gjennomført 5. februar 2025, og med to budgivere ble hytta solgt for 4 260 000 kroner. Overtakelse ble avtalt til 1. mars 2025.  Budgiveren som fikk tilslaget, kjøpte hytta usett og var ikke i kontakt med megleren forut for budrunden. Kjøperen hadde imidlertid kjennskap til området, da flere i familien hadde hytte der.

Kort tid etter budrunden var kjøperen i hytta for å ta mål. Den 13. februar 2025 sendte kjøperen følgende SMS til megleren:

[…] Det står i salgsoppgave at der skal vere ei luft til luft varmepumpe, men den såg eg ikkje då eg var der eller på bileta. […]

Til tross for at megleren avslo at det var varmepumpe i hytta, fastholdt kjøperen at det skulle medfølge. Det vises til SMS-korrespondanse av 13. og 14. februar 2025.

Den 20. februar 2025 informerte megleren i en e-post til kjøperen at han ikke kunne ta stilling til tvisten om varmepumpen, da det ville bli en juridisk sak. Fire dager senere svarte kjøperen at hun ville tilbakeholde 30 000 kroner av kjøpesummen på overtakelsesdagen.

Den 28. februar 2025 orienterte megleren klagerne om at det ville bli tilbakeholdt ca. 20 000 kroner på overtakelsen grunnet uriktige opplysninger i takstrapporten og salgsoppgaven.  Klagerne besvarte e-posten samme dag:

[…] Veldig rart at vi ikke har sett det og her har takstmann vært kreativ… Ho har jo sett hytta utvendig før ho kjøpte og […]

På overtakelsesdagen 1. mars 2025 skrev klagerne at de hadde kommet med bemerkninger til takstrapportens førsteutkast, men at de hadde oversett den uriktige opplysningen om varmepumpe. Det var likevel ikke aktuelt å dekke et eventuelt tap på 20 000 kroner. Få minutter etter at megleren hadde mottatt e-posten, ble overtakelsesprotokollen signert. Det fremgikk her at kjøperen tilbakeholdt 30 000 kroner av kjøpesummen med følgende kommentarer:

Feil i verditakst. Det står i takst at hytte har varmepumpe, det stemmer ikke. Selger kjøpte hytten usett og forholdt seg til informasjon i takst. 

[…]

Selger var ikke kjent med feilen i takstmannen.

Dagen etter overtakelsen etterspurte megleren en avklaring knyttet til den videre håndteringen av tilbakeholdet. Klagerne avviste ethvert ansvar i saken, og informerte pr. e-post at de selv ønsket å tilbakeholde 30 000 kroner overfor meglerforetaket.

Den 6. mars 2025 oversendte klagerne en uttalelse fra sin advokat til meglerforetakets fagansvarlig. Henvendelsen ble besvart pr. e-post og telefon samme dag, hvorav klagerne ble informert om at oppgjøret gikk som avtalt, men at tilbakeholdet ville bli stående på klientkonto inntil det forelå enighet. Videre ble det presisert at tilbakehold er et kjøper/selger-forhold, og at meglerforetaket er en nøytral tredjepart. Fagansvarlig uttrykte likevel at meglerforetaket langt på vei var enig i advokatens uttalelse. Oppgjøret ble etter dette gjennomført, og det tilbakeholdte beløpet utgjorde da 10 000 kroner.

Det er på det rene at kjøperen burde ha oppdaget at det ikke var installert varmepumpe i hytta, jf. avhendingslova § 3-10 annet ledd om kjøpers undersøkelsesplikt. I oppholdsrommet er det store vinduer fra gulv til tak, og kjøperen kunne dermed enkelt ha observert dette ved å se inn i hytta. I tillegg var det ikke montert utedel på ytterveggen, noe som både fremgikk av bildene i salgsannonsen og salgsoppgaven. Kjøperen ville i det minste ha oppdaget at boligen ikke hadde varmepumpe dersom hun hadde deltatt på visning, og bærer risikoen for dette. For øvrig bemerkes det at kjøperen var gitt tydelig informasjon og oppfordring om å undersøke eiendommen grundig. Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[d]iverse» og «[l]ovanvendelse».

Slik meglerforetaket ser det utgjør manglende varmepumpe ikke en mangel, da kjøperen ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt, jf. avhendingslova §3-10. Klagerne har likevel akseptert å gi kjøperen et prisavslag på 10 000 kroner. Denne kostnaden må klagerne bære selv, da både tilbakehold og prisavslag er meglers uvedkommende.

På bakgrunn av det ovennevnte, avvises klagen.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det er på det rene at salgsoppgaven uriktig opplyste at det var luft til luft varmepumpe i hytta. Nemnda bemerker at salgsoppgaven skal gi riktige opplysninger, og at dette var en positivt uriktig opplysning. Det er likevel ingen automatikk i at dette innebærer brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7, og det vises til at meglers opplysningsplikt må vurderes på bakgrunn av hans rolle som mellommann. Etter første ledd i denne bestemmelsen skal megler sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Selger er meglers primærkilde til opplysninger. Tilsvarende må megler normalt kunne legge til grunn at det som fremgår av en tilstandsrapport er riktig. Det vises til at en takstmann forutsettes å gå gjennom eiendommen på en helt annen og grundigere måte enn det som kan forventes av megler. I dette tilfellet har megler basert seg på opplysningene i tilstandsrapporten, som var uriktig på dette punktet, og selger har – ved gjennomlesing av salgsoppgaven – ikke gitt megler beskjed om at det ikke var riktig at hytta hadde varmepumpe. Nemnda kan etter en konkret vurdering ikke se at dette innebærer brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, eller at dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, er det en forutsetning at megleren har opptrådt uaktsomt når det gjelder den feilaktige opplysningen om varmepumpen. Når det ikke er tilfellet, fører heller ikke erstatningskravet frem. Nemnda bemerker likevel at det selger (klager) og kjøper inngikk forlik om, var et krav om prisavslag. Et prisavslag skal i prinsippet gjenopprette balansen i ytelsene, og utgjør ikke noe økonomisk tap for selgeren. Prisavslaget innebærer at selgeren i utgangspunktet fikk «for mye betalt» for eiendommen. Nemnda finner derfor at klageren uansett ikke kan ha krav på noe erstatning fra meglerforetaket for det «tap» prisavslaget innebærer.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.