Klage nr:
094/09

Avgjort:
26.10.2009

Saken gjelder:
Feil, manglende opplysninger

Foretakets navn:
IHus avd Grønland
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte andel i borettslag gjennom innklagede som eiendomsmegler i november 2007. Kjøpekontrakten er datert 12. november og avtalt overtakelse var 15. desember 2007. Selger er et norskregistrert utenlandsk selskap (NUF). Klagerne hevet kjøpet ved rettsforlik av 20. mai 2009.

Klagerne er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes hovedsakelig benevnelsen «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Leiligheten var i et utbygget loft og loftsleiligheten var organisert i borettslag. Kjøpesummen var 17 10 000 kroner og ble fullt ut lånefinansiert. Etter rettsforliket fikk klagerne ved utflytting tilbakebetalt 1 600 000 kroner av kjøpesummen.

Bakgrunnen for hevingskravet var at boligen tilknyttet andelen i borettslaget ikke var

godkjent som egen bolig. Selger påstår i ettertid at boligen kun er en utleiebolig. I brev fra selgers prosessfullmektig fremgår det at det er

«… blitt etablert en utleiedel med inngang fra utleiers leilighet. Da utleiedelen ikke har egen inngang, kan den ikke karaktertiseres som en egen boenhet etter plan- og bygningsetatens definisjon som er «bolig med ett eller flere rom og med separat inngang, samt eget bad/wc og kjøkkendel».

Innklagede har solgt en borettslagsandel med eksklusiv borett til bolig som karakteriseres som en utleiebolig av selger, og som det verken forelå søknad om eller ferdigattest for.

Klagerne tok kontakt med innklagede i brev datert 11. juni 2008, med oppfølging per e-post den 27. august 2008 og ved brev datert 23. september 2008. Klagerne fikk svarbrev fra innklagede datert 17. oktober 2008. Klagerne anla sak mot selger før klage og erstatningskrav ble sendt innklagede.

Klagerne hadde all grunn til å tro at kjøpet gjaldt en vanlig andelsleilighet med enerett til bruk av bolig. Det foreligger ikke ferdigattest for boligen. I salgsdokumentene er det fremlagt takst av boligen datert 10. september 2007 som viser til ferdigattest av 23. februar 2006. Ferdigattesten gjelder imidlertid utbygging av fire boliger. Seksjon 17 er sannsynligvis delt i to boenheter etter at ferdigattesten ble gitt. Klagerne henviser til opplysningene om registrering av borettslaget 5. oktober 2006 og registrering av fem andeler i borettslagsregisteret 20. august 2007.

Klagerne hadde ingen grunn til å tro at ferdigattesten ikke gjaldt den leiligheten de kjøpte, tvert imot fremgår det av salgsoppgaven at kjøpet gjelder loftsleilighet fra 2006. Klagerne mener innklagede burde forstått dette.

Borettslaget eier fire seksjoner i X gate 2, seksjon 14-17 etter reseksjonering av sameiet ved loftsutbyggingen. Utbygging til fire bolig- eller bruksenheter ble godkjent av bygningsmyndighetene og ferdigattest ble utstedt i 2006.

Borettslaget B ble deretter stiftet den 5. oktober 2006 med fire andeler og registrert i enhetsregisteret 21. november 2006.

På ekstraordinær generalforsamling den 8. desember 2006 ble det vedtatt å dele andel nr. 4 i to deler, andel 4 og andel 5. Det ville dermed bli fem andeler og boliger i borettslaget. Søknaden ble avslått av Plan- og bygningsetaten i vedtak av 12. mars 2007. Vedtaket ble ikke påklaget. Borettslaget ble likevel innmeldt i borettslagsregisteret 20. august 2007 med fem andeler. På et tidspunkt ble seksjon 17 fysisk delt i to boliger i strid med manglende tillatelse. Andel nr 3 var siste salgsobjekt.

Klagerne opplyser at innklagede har vært mellommann ved salget av alle andelene i borettslaget, også de fire øvrige andelene. Klagerne viser til at det fremgår av eiendomsmeglingsloven av 1989 og eiendomsmeglingsloven 2007 at megler skal være både kjøpers og selgers representant. Borettslaget B er et nyopprettet borettslag og man kunne gå ut fra at innklagede undersøker at dokumentene medfører riktighet i forhold til både den rettslige og faktiske situasjonen. Ved dette salget ble det fremlagt en ferdigattest som kun gjelder 4 boliger. Dersom innklagede hadde undersøkt ferdigattesten, ville han ha sett at den gjaldt 4 boliger. Innklagede burde deretter undersøkt om det forelå ferdigattest for den femte boligen. Klagerne viser til undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7.

Sameiet og styreleder i sameiet X gate 2 kontaktet Plan- og bygningsetaten den 8. november 2007 med forespørsel om det var gitt samtykke til utbygging av fem boliger på loftet. Foranledningen var at styret kun hadde gitt samtykke til fire reseksjoneringer. Selger ble tilskrevet av kommunen med forespørsel om redegjørelse for de faktiske forhold.

Klagerne mener selgeren har handlet svikaktig i forhold til klagerne og at dette kunne vært oppdaget hvis innklagede hadde sett på ferdigattesten. Klagerne mener innklagede burde avklart om boenheten tilknyttet andel 3 var en lovlig bolig etter plan- og bygningsloven.

Som erfaren megler og som partner burde innklagedes saksbehandler vært kjent med de nye undersøkelsesreglene som trådte i kraft snaue to måneder etter kontraktsinngåelse og forholdt seg til disse. Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at han har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Klagerne påpeker at selgeren og hjemmelshaveren er to forskjellige personer. Selgeren er et selskap ved navngitt person. Selskapet ble først stiftet etter 1. august 2008 og er et NUF og enhetsregistrert 18. august 2007. Hjemmelshaveren var også daglig leder for selskapet. Innklagede hadde ikke gitt noen form for informasjon om selgeren og gjort det klart at selskapsformen kunne innebære en risiko for manglende økonomisk oppgjør hvis det skulle forekomme mangler. Oppgjøret ved rettsforliket er gjort mulig ved at den navngitte personen og daglig leder (og tidligere hjemmelhaver) ble saksøkt personlig.

Klagerne påpeker at boligen ikke er i samsvar med kjøpekontrakten eller offentligrettslige regler. Klagerne mener at boligen ikke kan omsettes av klagerne på markedet da den ikke er godkjent som selvstendig bolig og at det foreligger vesentlige mangler etter avhendingsloven.

Disse forholdene burde vært oppdaget av innklagede. Dersom innklagede hadde undersøkt ferdigattesten, ville ikke salget funnet sted. Klagerne mener at innklagede ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysingsplikt.

Klagerne krever erstatning for det tap de er påført ved kjøpet og som ikke er dekket av selger, på til sammen
138 052 kroner.

Klagerne mener de generelle vilkår for erstatning foreligger. Klagerne påberoper seg prinsipalt grov uaktsomhet og subsidiært uaktsomhet i tjenesten.

Klagerne påpeker at lånet som ble gitt var et førstegangslån med gode betingelser, som de ikke vil kunne få igjen og at rente ved nytt lån vil bli høyere. Klagerne påpeker at de kanskje kunne vært i en annen økonomisk situasjon om en annen megler hadde blitt brukt.

Klagerne har hatt månedlige husleieutgifter på ca 8 155 kroner etter skattefordel. 5 500 kroner i renter og bankkostnader med tillegg av fellesutgifter på 2 655 kroner. Dette anses som løpende leieutgifter som de for øvrig ville hatt ved leie av bolig og er ikke tatt med i erstatningskravet.

I regnestykket for summen på 138 052 kroner fremkommer det at følgende poster kreves dekket:

– differanse restlån og rettsforlik 75 000 kroner

– kjøpskostnader 5 332 kroner

– lån til X gate 2 for fasadeoppussing 12 000 kroner

– rettsgebyr og rettsforlik 1 720 kroner

– egenandel rettshjelpsdekning 44 000 kroner

Innklagede anfører:

Innklagede bekrefter at han har solgt fem andeler og presiserer at det ikke var snakk om noe prosjekt, men fem enkeltstående oppdrag. De fem oppdragene ble inngått til forskjellig tid med ulike oppdragsgivere. Innklagede har fremlagt en oversikt over andelene, selgere og tidspunkt for oppdraginngåelse og overtakelsesdato.

Innklagede anfører at det ene borettslaget opprinnelig var stiftet med fire andeler. På ekstraordinær generalforsamling ble det vedtatt å utvide med en andel. I forbindelse med at borettslaget hadde hjemmel til fire andeler og borettslaget besto av fem, tok innklagede kontakt med advokat for å få en uttalelse om denne konstitusjonen. Innklagede fikk bekreftelse på at et borettslag fint kan bestå av et ulikt antall seksjoner og andeler slik at det ikke er noen hindringerfor at det kan være to boliger i en seksjon.

Innklagede fremhever at utvidelsen gjaldt andel nr 5 og at dette ble den siste andelen i borettslaget. Andel nr 3 var ifølge innklagede en av de opprinnelige andelene. Innklagede bestrider klagernes fremstilling om at andel nr 3 var den siste andelen som borettslaget ble utvidet med.

Innklagede innhentet ferdigattest for loftet og det var ikke noe som indikerte at ikke alt var i orden. Oppdragsavtalen ble inngått 10. september 2007. Innklagede opplyser at det ble innhentet opplysninger for andelen på vanlig måte og at det ikke var noe i opplysningene som ga innklagede grunn til å mistenke at denne borettslagsandelen ikke var lovlig. Innklagede var i kontakt med forretningsføreren, selgeren og styrelederen.

Innklagede viser til at det er vanlig og uproblematisk at selgeren og hjemmelshaveren ikke er samme person. Innklagede bekrefter at han ble forelagt kontrakt mellom partene ved inngåelsen av oppdraget.

Klagerne hevder innklagede burde informert dem om at det kunne innebære en risiko for manglende økonomisk oppgjør i forhold til at selgeren er et NUF. Innklagede bemerker at han ikke har noen mulighet eller plikt til å informere om selgerens økonomiske stilling.

Innklagede mener det ikke er grunnlag for erstatningskrav. Innklagede påpeker at klagerne har inngått et forlik med selgeren og akseptert et tap. Innklagede mener det er urimelig å fremsette krav om å få dekket dette tapet mot innklagede i ettertid.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne påpeker at de salgene av de fem andelene skjedde innenfor et tidsrom på et halvt år med aksept av fem bud i tidsrommet 24. april til 7. november 2007.

Det er et faktum at klagerne kjøpte en borettslagsleilighet som ikke var godkjent av Plan- og bygningsetaten som en egen bolig. Klagerne mener innklagede har solgt en «utleiebolig» som en egen bolig.

Klagerne presiserer at det erstatningsbetingende og klanderverdige forholdet var at innklagede ikke oppdaget at boligen ikke var godkjent.

Innklagede bekrefter å ha sett ferdigattesten av 23. februar 2006 som gjaldt fire boliger på loftet. Klagerne mener innklagedeburde henvendt seg til Plan- og bygningsetaten og bedt om ny ferdigattest. Innklagede ville da avdekket at søknaden var avslått. Klagerne påpeker at ferdigattesten var utstedt 1,5 år før oppdragsavtalen ble signert. Avslaget om å etablere fem egne bruksenheter var datert 17. mars 2007 – ca ett år før oppdragsavtalen ble signert.

Klagerne mener at det er enkelt å se ved befaring at det dreier seg om en «ny» utskilt enhet. Klagerne mener det dreier seg om noe mer enn et vanlig bruktsalg.

Klagerne mener at advokaten som innklagede viser til, hele tiden har argumentert på siden av saken med at det er lovlig med to borettsandeler i seksjonen, noe som ikke er et bestridt tema.

Innklagede gjør et poeng ut av at søknad om antall boliger på loftet gjaldt andel nr 5 og ikke andel nr 3. Klagerne påpeker at utbygger/eier ikke har hatt noe system i betegnelsen av seksjoner og andeler.

Klagerne mener innklagede bagatelliserer informasjonsplikten vedrørende å ha en selger som er søkegod for prisavslag og/eller erstatning i ettertid. Det opplyses alltid om selger er konkursbo, dødbo ell. Klagerne opplyser at NUF’et i dette tilfellet er slettet.

Når det gjelder erstatningsansvaret, kunne klageren først gått på innklagede og krevd hele tapet dekket av ham. Innklagede har vært avvisende og lite hjelpsom og klagerne så seg mest tjent med å forfølge selger for deretter å kreve restoppgjør fra innklagede.

Kravet på 138 052 kroner utvides til å gjelde

– reklamasjonsgebyr på 500 kroner

– salærkrav for oppfølging av klagen, oppad begrenset til 10 000 kroner pluss mva

Totalt 151 052 kroner med tillegg av morarenter.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede vedlegger dokumentasjon på at selger/NUF’et fortsatt eksisterer. Innklagede mener selskapet var motpart i rettssaken i tillegg til at klagerne også hadde saksøkt hjemmelshaveren. Klagerne var fullt klar over at selgeren var et selskap, og viser til opplysningene i salgsoppgaven.

For øvrig opprettholdes påstandene. Innklagede presiserer at den nevnte advokaten er av den oppfatning at leiligheten er mangelfri.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Under rettsforhandlingene fremgikk det at selgeren ikke lenger eksisterte. Av den fremlagte firmaattesten fremgår det at næringskoden er utleievirksomhet. Av firmaattest 6. februar 2009 fremgår det av vedtektene at det også driver kjøp og salg.

Klagerne mener at det vesentlige er at selskapet har endret karakter og ikke lenger er søkegod. Klagerne påpeker at den nevnte advokatens argumentasjon er i motsetning til dokumentasjon fra bygningsmyndighetene.

Klagerne fremhever innklagedes tilknytning til selgeren og identifikasjon med selgerens begrunnelse. Klagerne understreker at innklagede også er kjøperens representant og at han bør vurdere saken på selvstendig grunnlag.

Klagerne finner det bemerkelsesverdig at innklagede fastholder at leiligheten er en boenhet i forhold til borettslagsloven når selgeren har innrømmet at det er en utleiebolig og ikke en egen borettslagsleilighet.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede har forhørt seg med selgerens advokat for å høre hva som fremkom av rettsforhandlingene. Det ble blant annet opplyst:

– det har ikke blitt sagt at selger-AS ikke eksisterer. Den ene navngitte personen tilbød seg å kausjonere for selgeren etter forespørsel fra kjøperne

– selgeren har ikke innrømmet at leiligheten ikke er en egen borettslagsleilighet, men opplyserat det var dette tvisten gjaldt

– selgerens advokat mener boliger i borettslag ikke nødvendigvis trenger å være boenheter etter plan- og bygningsloven

– selgerens advokat mener boligen var en utleiedel og at den ikke var en boenhet etter plan- og bygningsloven, men likevel en fullt lovlig bolig etter borettslagsloven

Innklagede opplyser at selgeren ikke har opplyst om at andelen ikke var en normalt godkjent leilighet og det fremkom heller ikke av opplysningene innhentet fra kommunen. Innklagede mener han følgelig ikke kan holdes ansvarlig dersom det skulle vise seg at ovennevnte forhold utgjør en mangel. Dette er et forhold mellom kjøperne og selgeren. Innklagede påpeker at en rettskraftig avgjørelse kunne hatt to utfall. Dersom klagerne hadde vunnet fram med et hevingskrav, hadde de ikke lidt noe økonomisk tap. Dersom klagerne ikke hadde fått medhold, og man kom til at forholdet ikke utgjorde noen mangel, ville det heller ikke vært grunnlag for krav mot innklagede. Innklagede påpeker at der innklagede ikke ville blitt ansvarlig ved fellende dom, kan ikke kjøperne inngå forlik med selgeren, hvor innklagede blir den som bærer tapet. Da måtte innklagede i tilfelle vært involvert i forhandlingsprosessene.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av feil eller manglende opplysning om ferdigstillelse av andelsbolig.

De fremlagte opplysningene gir ikke tilstrekkelig klarhet om de faktiske forholdene ved delingen og ferdigattesten samt premissene for forliket. Reklamasjonsnemnda finner derfor at saken anses uegnet til behandling i nemnda, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for eiendomsmeglingstjenester § 2. Saken avvises.

Konklusjon:

Saken avvises.