RFE-2025-055
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/ advokat Ingrid Larsen Høgby
Advokatene Wold & Co
Innklaget:
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Molde
Saken gjelder: Meglerens verdivurdering. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 8. februar 2023 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin enebolig med innklagede meglerforetak. Oppdraget skulle håndteres av en eiendomsmeglerfullmektig (fullmektigen) og en ansvarlig megler (megleren). I den anledning fastsatte fullmektigen en prisantydning på 4 500 000 kroner. Boligen ble imidlertid solgt for 3 000 000 kroner. Klagerne hevder at prisantydningen ble uriktig fastsatt, samt at det i oppdragsperioden ikke ble ført tilstrekkelig tilsyn med fullmektigens arbeid. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Videre om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som tilsier bortfall av meglers vederlag. Klagerne krever 150 950 kroner erstattet.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Boligen ble først annonsert med en prisantydning på 4 500 000 kroner. Dette var imidlertid for høyt, noe klagerne også påpekte overfor fullmektigen. Prisantydningen ble derfor redusert til 3 590 000 kroner i oktober 2023. Boligen ble til slutt solgt for 3 000 000 kroner i mai 2024, henholdsvis etter at prisantydningen hadde blitt ytterligere redusert.
Den opprinnelige prisantydningen på 4 500 000 kroner ble fastsatt av fullmektigen alene, og var uriktig. Det vises til e-post av 26. oktober 2023, hvor megleren også erkjenner at ble gjort en feil:
Jeg har nå sett gjennom solgte eiendommer i bud det siste året og sammenlignet opp mot deres bolig. Kr.4.500.000,- som var opprinnelig prisantydning er en del for høyt i forhold til min vurdering. Jeg vurderer det slik at det prisnivået boligen ligger på nå er en mer realistisk markedsverdi.
I e-posten erkjenner også megleren at han unnlot å føre tilstrekkelig tilsyn med fullmektigen. Det bemerkes at oppdraget i sin helhet ble håndtert av fullmektigen alene frem til november 2023, og at det ikke foreligger dokumentasjon på at megleren kontrollerte arbeidet. Dette er kritikkverdig og i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd.
Det stemmer ikke at den uriktige prisantydningen skyldtes endringer i markedet, slik meglerforetaket hevder. Prisantydningen var uriktig, og ble fastsatt på bakgrunn av lite sammenlignbare boliger.
Det stemmer heller ikke at boligen hadde vært annonsert i et halvt år da klagerne for første gang tok kontakt med meglerforetaket. Sommeren 2023 hadde klagerne flere telefonsamtaler med fullmektigen angående prisantydningen og andre forhold, men grunnet manglende oppfølgning kontaktet de megleren.
For øvrig måtte klagerne flere ganger i salgsprosessen purre på fullmektigen, herunder ved manglende oppdatering av Finn-annonsen og salgsoppgaven, samt uteblitt fremdriftsplan.
Både det faktum at et tysk par innga bud og at klagerne ikke ønsket å godta budet er nye opplysninger for klagerne. Påstanden er direkte i strid med det som fremgår av korrespondansen mellom klagerne og fullmektigen.
På bakgrunn av det ovennevnte, kreves det erstatning for økonomisk tap i perioden 1. oktober 2023 og 31. august 2024, jf. skadeerstatningsloven § 2-1.
Både megleren og fullmektigen har opptrådt uaktsomt, og det foreligger ansvarsgrunnlag. Prisantydningen var uriktig og ble fastsatt av fullmektigen uten tilstrekkelig faglig grunnlag. Videre unnlot megleren å føre nødvendig tilsyn med fullmektigen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd. Dette er i strid med god meglerskikk og meglers omsorgsplikt overfor oppdragsgiver.
Totalt har klagerne lidt et økonomisk tap på 150 950 kroner, som står i årsakssammenheng med meglers forsømmelse. Dersom prisantydningen hadde vært korrekt fra start og blitt fulgt opp av megleren, ville boligen sannsynligvis ha blitt solgt til en høyere pris på et tidligere tidspunkt – hvert fall innen oktober 2023. Det forsinkede salget medførte derimot ekstra kostnader for klagerne, herunder merkostnader til mellomfinansiering, redusert salgspris og øvrige påregnelige kostnader knyttet til salgsprosessen. Det vises til utarbeidet kostnadsoversikt for perioden 1. oktober 2023 til 31. august 2024. Krav om økonomisk kompensasjon ble fremsatt allerede i november 2023.
I tillegg kreves det at meglerforetakets vederlag bortfaller i sin helhet, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ved oppdragsinngåelse utarbeidet megleren en realistisk prisantydning på grunnlag av sammenlignbare boliger og tidligere salg i området. Det vises i den forbindelse til en oversikt over syv boliger i størrelsesorden 3 500 000 til 6 000 000 kroner. Prisantydningen ble fastsatt til 4 500 000 kroner, og var i tråd med klagernes oppfatning av boligens markedsverdi på befaringstidspunktet. Det vises til befaringsrapporten under avsnitt «[m]eglers dokumentasjon av prisvurdering».
Når bud uteble, ble klagerne forståelig nok utålmodige. Klagerne henvendte seg derfor til megleren i oktober 2023, som i en e-post av 26. oktober 2023 uttalte at den opprinnelige prisantydningen var for høy og at daværende prisnivå var mer realistisk. Meglerens vurdering må imidlertid sees i lys av at markedet hadde falt kraftig denne høsten, samt at boligen da hadde vært annonsert i seks måneder uten å bli solgt.
Det medfører ikke riktighet at megleren innrømmet at fullmektigen hadde gitt en for høy prisantydning. Slik det fremgår av e-posten, mente megleren at prisantydningen var offensivt satt, men ikke at den var urealistisk på oppdragstidspunktet. Det er ikke uvanlig at en prisantydning som på et tidspunkt var realistisk senere viser seg å være for høy. Nedprising av objektet er da nødvendig for å skape interesse.
Boligen ble annonsert i en periode med fallende marked. Styringsrenten økte totalt fem ganger under oppdragsperioden, og forble på sitt høyeste nivå (4,5%) inntil boligen var solgt. Det høye rentenivået påvirket etterspørselen i markedet, og medførte lite kjøpevillige interessenter. Megleren avholdt likevel visning og fulgte opp interessenter.
I henhold til eiendomsmeglingsloven og dens forarbeider skal megleren gi en realistisk og markedsbasert prisantydning. Megleren er likevel gitt et visst slingringsmonn. Sett hen til markedssituasjonen på verdsettelsestidspunktet, har megleren ikke opptrådt uaktsomt ved å gi en urealistisk prisantydning. Det er markedet som avgjør hva en bolig selges for. Megleren er ingen garantist for markedssvikt, lang omsetningstid eller salg under prisantydning. Det er ikke meglerens prisantydning som er årsaken til at boligen ble solgt for 3 000 000 kroner.
Det er verdt å nevne at megleren, i forbindelse med budrunden, var i kontakt med et tysk par som ønsket å by 3 700 000 kroner. Da interessentene ikke bodde i Norge og ønsket minst mulig styr knyttet til en eventuell handel, ble budet luftet muntlig for klagerne. Klagerne ønsket imidlertid ikke å selge under 3 750 000 kroner, og boligen var derfor ikke lenger aktuell for det tyske paret. Det forelå dermed en mulighet for salg, henholdsvis 700 000 kroner over endelig salgssum.
Hva gjelder klagernes påstand om at ansvarlig megler ikke har overholdt sin plikt til å føre nødvendig tilsyn med fullmektigen, fremstår den udokumentert og ubegrunnet. I oppdragsperioden sørget megleren for rutinemessig oppfølgning av fullmektigen i tråd med Finanstilsynets retningslinjer.
Det bemerkes at meglerhonorar og tilretteleggingsgebyr totalt utgjør 80 180 kroner, og ikke 101 787,50 kroner slik klagerne hevder. Merverdiavgift er inkludert i oppgjørsoppstillingen, og kostnader knyttet til Finn.no er ikke vederlag, men utlegg.
På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke brudd på god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. For øvrig foreligger det ikke årsakssammenheng mellom klagernes tap og meglerens håndtering av oppdraget.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Prisantydning
Meglers prisantydning er en faglig og skjønnsmessig vurdering fra megler om hva riktig pris er på et gitt tidspunkt. Men det er ingen salgsgaranti og det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen. Prisantydning beror alltid på en totalvurdering hvor både markedsutviklingen og forventet renteutvikling er momenter som hensyntas. Det vil normalt være vanskelig for nemnda å overprøve de vurderinger megler gjør i en slik situasjon. Selv om det i ettertid viser seg at prisantydningen var «feil», er det bare i de tilfeller hvor megleren har gjort en kvalifisert feil at nemnda kan felle megler. Nemnda har ikke grunnlag for å kritisere meglers vurdering her.
Ut fra det nemnda har kommet til, kan kravene på vederlagsnedsettelse og erstatning ikke føre frem. Klagerne har verken sannsynliggjort brudd på god meglerskikk eller en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 7-7.
Tilsyn med meglerfullmektigens arbeid
En fullmektig kan gjennomføre alle sider ved oppdraget bortsett fra at ansvarlig megler må signere oppdragsbekreftelsen, og føre tilsyn med fullmektigen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd. Det er ikke sannsynliggjort fra klagers side at fullmektigen har gjort noen feil eller opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda oppfatter ikke meglers e-post 26. oktober 2023 som noen erkjennelse av det.
Når det gjelder hvorvidt ansvarlig megler har ført tilstrekkelig tilsyn med fullmektigens arbeid, står saken «ord mot ord», og nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til dette under sin skriftlige behandling.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.