RFE-2025-096

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd. Bøler
Tryg Forsikring
v/ advokat Helene C. Tenfjord
Strandveien 20
1366 Lysaker

Saken gjelder:
Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten herunder god meglerskikk, og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte en fritidseiendom formidlet gjennom innklaget meglerforetak høsten 2024. De ønsket å tegne boligkjøperforsikring, men ble forklart at dette ikke var mulig ettersom boligssalgsrapporten var eldre enn ett år. Dette viste seg senere å ikke stemme.

På overtakelsen var ikke eiendommen ryddet som avtalt, og selger etterlot 1,3 tonn søppel på gårdsplassen. Megler var ikke tilstede på overtakelsen. Det ble enighet om å holde igjen 10 000 kroner av oppgjøret. Etter overtakelsen avdekket klagerne omfattende mangler ved eiendommen, som ikke fremgikk av salgsdokumentasjonen. Noe som førte til en lang og kostbar prosess ovenfor boligselgerforsikringen. Meglerforetaket har erkjent at det ble gitt feil informasjon om boligkjøperforsikring, men bestrider ansvar for øvrige forhold. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom sin håndtering av oppdraget har handlet i strid med sin omsorgs- og rådgivningsplikt herunder, god meglerskikk, samt om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne hadde lenge sett etter ny bolig og hadde vært på mange visninger over en lengre periode. De oppsøkte fritidsboligen flere ganger og likte stedet, men prisen var for høy for deres økonomi. Da den fortsatt ikke var solgt og prisen ble satt ned med 400 000 kroner, meldte de interesse. Da de ikke fikk noen respons kontaktet de megleren i november for en visning. De rådførte seg deretter med megleren om pris, og megleren videreformidlet tilbudet til selger som valgte å akseptere.

Feil rådgivning og tap av rettigheter
Klagerne mottok direkte feil rådgivning fra megler, og ble fratatt muligheten til å tegne boligkjøperforsikring. Megler begrunnet dette med at befaringsrapporten var mer enn ett år gammel, nærmere bestemt 13 måneder. Det er ikke er et absolutt krav om slik rapport, kun en sterk anbefaling. Klagerne tok utgangspunkt i befaringsrapporten, salgsoppgaven og egenerklæringen, og stolte på disse dokumentene, i tillegg meglers rådgivning i sin kjøpsbeslutning. De ønsket boligkjøperforsikring, men lot være å tegne etter meglers anbefaling.

Boligen viste seg å være i vesentlig dårligere stand enn salgsdokumentasjonen tilsa, med betydelige avvik. Meglers råd knyttet til boligkjøperforsikring, førte til at klagerne mistet muligheten til å få den juridiske bistanden/rettshjelpen en slik forsikring kunne gitt dem.

Feilinformasjon i forbindelse med ønsket om å tegne boligkjøper forsikring lastes megleren.  Dette var ikke bare uheldig, men svært alvorlig, med skader estimert til nær en million, på forhold som ikke kom fram i salgsdokumentasjon.

Klagerne forhandlet med boligselgerforsikringen på egenhånd i fem måneder, uten å komme noen vei, under uverdige og helseskadelige forhold. De har måttet utbedre skader for å begrense ytterligere skader, herunder råte og soppangrep som har gitt dem luftveisplager som forverres med astmasykdom og allergier. De økonomiske utfordringene i tillegg til store tap, ble en stor psykisk belastning. Klagerne ønsket å tegne boligkjøperforsikring. Tryggheten ved å få dekket saksomkostninger uansett resultat, ble fratatt dem.

Det foreligger ansvarsgrunnlag ved meglers erkjennelse av at det ble gitt feilopplysninger om at det ikke kunne tegnes boligkjøperforsikring. Fagansvarlig skrev i en e-post til klagerne 25. februar 2025:

“Dersom megler har gitt feil opplysninger om mulighet for å tegne boligkjøperforsikring, er det imidlertid et forhold megler må stå ansvarlig for.”

Megler hadde da avsluttet sitt arbeidsforhold hos meglerforetaket. Fagansvarlig fraskriver seg ansvar ved å indirekte be klagerne forfølge en tidligere ansatt.

Overtakelsen
Under overtakelsen var megler fysisk fraværende, og det ble heller ikke avholdt kontraktsmøte. Møtet skulle egentlig gjennomføres under selve overtakelsen 17. november 2025 kl. 12:00, men to dager før fikk klagerne beskjed om at megleren likevel ikke kunne stille, da hun var i Sverige og var sykmeldt.

Klagerne hadde allerede sagt opp sitt leieforhold og var under tidspress, og hadde flyttelasset klart på overtakelsesdagen. Overtakelsen ble svært kaotisk, da hytta, uthus og garasje ikke var tømt som avtalt. Det var igjen møbler, bilder, blomster, toalettartikler og mange private eiendeler, og uthuset var fortsatt innredet som treningsrom fult av tunge treningsapparater. Klagerne dokumenterte dette med bilder og kontaktet megler underveis for bistand.

Det er ikke riktig at megleren hadde fått på plass det praktiske før overtakelsen. Hun var sykemeldt og oppholdt seg i utlandet. Klagerne fikk en stor utgift med henting av søppelet, som spiste opp beløpet på 10 000 kroner for selgers avtalebrudd knyttet til at eiendommen og garasjen skulle vært tømt. Klagerne hjalp selger med dette, for å få plass til egne eiendeler.

Klagerne er kjent med at megler ikke alltid er til stede under overdragelse. I forrige tilbakemelding ble det påstått at megler kunne stille to dager senere, noe klagerne kunne ha rettet seg etter, men dette var en direkte løgn. Megler kunne først stille to uker senere, da hun var sykemeldt og oppholdt seg utenlands. Ved å ikke være fysisk til stede, fritas ikke megleren fra sin plikt til å utøve god meglerskikk. Å gi feil opplysninger, unnlate å gi opplysninger, eller opptre på en måte som ikke er objektivt, er brudd på god meglerskikk.

Klagerne ønsket megler til stede under overdragelsen og kunne fint ha utsatt den et par dager om det hadde vært en realitet. Det sier seg selv at meglerforetaket ikke er ansvarlig for innholdet i boligsalgsrapporten, men megler er ansvarlig for at egenerklæringen oppdateres ved endringer og at den ikke er eldre enn 6.månder.

Manglende profesjonell håndtering fra megler
Megleren spurte klagerne hva de selv ønsket å gjøre, noe de opplevde som svært uprofesjonelt. Klagerne ba om at det ble holdt tilbake 20 000 kroner av oppgjøret for å sikre tømming og rydding av bygningene, men selger motsatte seg dette. Til slutt godtok klagerne at 10 000 kroner skulle holdes tilbake. De fikk ikke noe hjelp fra megler, og opplevde å ikke bli ivaretatt.

Klagerne måtte selv tømme uthuset for treningsutstyr og signerte overtagelsesprotokollen under forutsetning av at selger tømte boligen og garasjen før han dro. Selger satte igjen avfallet i I sekk-poser og bedyret at han hadde bestilt henting og at de ville bli hentet innen få dager, men dette viste seg ikke å stemme. Til sammen ble det etterlatt 1,3 tonn søppel og møbler i garasjen. Klagerne varslet megler på nytt og sendte bilder som dokumentasjon.

Megler svarte pr. SMS at hun ville underrette oppgjørsavdelingen, og klagerne trodde da at deres interesser var ivaretatt, og at de ville få kompensasjon. Etter få dager ble de imidlertid henvist til oppgjørsavdelingen, som opplyste at det ikke kunne holdes tilbake mer enn det som var avtalt i overtakelsesprotokollen.

Store mangler og avvik etter overtakelse
Klagerne oppdaget flere alvorlige mangler etter å ha bodd der i under to måneder, som mus, høy luftfuktighet, ukjent lukt og kloakk i kjelleren. De fikk luftveisplager av fuktproblemene som i salgsdokumentene kun var omtalt som tegn til, uten at det var avdekket skade. Klagerne kontaktet et skadetakseringsfirma, som fant grove og alvorlige skader i kryperommet, inkludert råte, sopp, våt isolasjon og løse asfaltflater. Selger hadde i egenerklæringen benektet dreneringsproblemer, men kjelleren var full av vann etter vårens snøsmelting. Selger må ha kjent til dette, etter å ha eid hytta i over syv år og pusset opp badet med der tilhørende arbeider i krypkjelleren. Dette anses som grove avvik og alvorlige kjøpsrettslige mangler, som kunne vært avverget med oppdatert dokumentasjon/tilstandsvurdering.

I tilstandsrapporten var krypkjeller gitt TG3. Klagerne ble overbevist om at TG3 skyltes fukt, som påvist. Da det videre sto ingen tegn til skade, og at utbedring var anbefalt for å unngå skader, kunne klagerne på ingen måte forutsett store sopp- og råteangrep. Mykoteam tidfester disse skadene til å være minst 8-10 år gamle. Reparasjonskostnadene som var oppgitt avviker kraftig fra faktiske forhold. Selger forsikret i tillegg i egenerklæringen at det ikke var problemer med drenering eller innsig av fukt.

Etter 6 måneder må egenerklæringsskjemaet signeres på nytt og eventuelle endringer påføres. Dette ble ikke gjort. Boligen lå ute for salg fra 2023. Salgsverdi ble nedjustert flere ganger, siste gang i august 2024, kort tid før overdragelse. Videre opplyser megler i salgsoppgaven at boligen ligger i et flomområde, noe som er totalt feil.

En av grunnene til at klagerne ikke når frem ovenfor boligselgerforsikringen er at salgsdokumentasjon feil opplyser om at boligene befinner seg i et flomutsatt område. Dette er en helt annen prosess de belastes parallelt med, grunnet meglerforetakets utførelse av sitt oppdrag. Det foreligger en klar årsakssammenheng mellom meglers uaktsomme handling og vår økonomiske tap, ved feil og mangler i salgsdokumentasjon og manglende støtte ved klagernes varsling av forholdene de møtte under overdragelsen.

Ansvarsfraskrivelse fra megler og fagansvarlig
Klagerne opplevde å ikke motta nødvendige opplysninger fra megler, og fikk ikke bistand da de fikk store belastninger og utgifter for å fjerne selgers etterlatenskaper. Dette er brudd på meglers opplysningsplikt. Klagerne tok kontakt med oppgjørsavdelingen med dokumentasjon, og ble møtt med forståelse, men avdelingen hadde ikke mandat til å hjelpe. De kontaktet fagansvarlig, som bekreftet at det forelå kjøpsrettslige mangler, samt at megler hadde feilinformert om boligkjøperforsikringen. Fagansvarlig påpekte at det ikke var uvanlig at meglere ikke fysisk var til stede ved overdragelsen, og ba klagerne ta saken opp direkte med megler, som da hadde sluttet i firmaet. Han anbefalte også å kontakte advokat, med begrunnelse i at megler kun var formidler, og ikke rådgiver. Klagerne opplevde dette som provoserende og uprofesjonelt, og krevde at meglerforetaket tok ansvar og erstattet det tap og de ekstra belastninger de ble påført som følge av feilinformasjon.

At klagernes misnøye bygger på forhold som ikke vedkommer megleren fremprovoserer stor mistillit til eiendomsmeglerforetakets fagkompetanse og profesjonalitet. I en telefonsamtale med fagansvarlig 15. januar 2025, med varighet på 47 minutter, forklarte fagansvarlig inngående hva som var en kjøpsrettslig mangel. Han sa at salgsdokumentasjon og meglers rådgivning var noe man som kjøper kunne stole på. Videre fortalte han at det som ikke var opplyst om, skulle dekkes ved reklamasjon via boligselgerforsikringen. Fagansvarlig var veldig behjelpelig og fant polisenummer og kontaktinformasjon til boligselgerforsikringsselskapet. Videre rådet han klagerne til å søke juridisk bistand.

Meglerforetaket har under utførelsen av oppdraget kommet med feil rådgivning og innrømmet det, beskyttet selger, tillatt megler å utføre oppdrag under sykemelding fra utlandet og kommet med usannheter i sitt tilsvar.

Økonomisk tap og krav om erstatning
Klagerne har lidt et økonomisk tap på grunn av kjøpsrettslige mangler, som følge av forhold det ikke ble opplyst om i salgsdokumentasjon. Utbedringskostnadene er estimert til 991 976,25 kroner. Det er råtne bærebjelker, vått stubbloft, våt isolasjon og store alvorlige soppangrep. I boligsalgsrapporten var det opplyst det at det var tegn til fukt, men ingen skader. I selgers egenerklæring ble klagerne forsikret om at det ikke var problemer med drenering eller innsig av vann i krypkjeller. Selger har eid eiendommen i over syv år. Det var heller ingen opplysninger om at ytterveggene hadde stått uten ytterpanel i syv år. Den bistanden klagerne ville fått gjennom boligkjøperforsikring, hadde trygget dem i saken mot boligselgerforsikringen, og de hadde sluppet bekymringer vedr saksomkostninger uansett utfall. I motsetning til innboforsikringen som kun dekker juridisk hjelp, opptil 100 000 kroner.

Dersom klageren hadde solgt med opplysninger om manglene ville verdien ha vært langt lavere enn da de kjøpte. For å begrense skadeomfang har klagerne måttet drenert langs husvegger i tillegg til uteområdet. De har måttet sørge for at terrenget rundt hytta ble lagt med forskriftsmessig fall. Det har kostet dem ca 200.000 kroner. Mye tid og belastning har kostet i tillegg til sykefravær fra jobb og høye strømutgifter i vinter som følge av nødvendig gjennomlufting spå grunn av farlige avgasser.  Rørbrudd og utbedringer som følge av dette, med 500 000 kroner er ikke medberegnet.

Boligens verdi er redusert fra 1 975 000 kroner til 1 100 000 kroner grunnet omfattende råteskader og sopp. Dette har ført til at boligen er overbelånt, og det er ikke mulig å få finansiering til nødvendige utbedringer. Familien bor under helseskadelige forhold, og ville ikke kjøpt boligen om skadene var kjent og får ikke solgt boligen igjen uten store tap. Dette er klart et økonomisk tap. Verditapet skyldes mangelfull informasjon fra megler, inkludert foreldet befaringsrapport og egenerklæring fra selger.

Klagernes boligforsikring har dekket kostnader som følge av rørbrudd. Øvrige skader kommer i tillegg med et kostnadsestimat pålydende 991 976,25 kroner. Utgifter til drenering langs mur og på eiendommen er ikke tatt med i beregningen. Juridisk bistand mot boligselgerforsikringsselskapet er etter at klagerne har rettet krav og søksmålsvarsel, nådd taket på 100 000 kroner. Boligselgerforsikringen har avslått klagernes krav. Klagerne er dermed ikke økonomisk i stand til å ta videre rettslige skritt for å forfølge kravet.

Boligselgerforsikringsselskapet begrunner avslaget med at selger har gjort ufaglært arbeid på hyttas kledning. Presiseringen er ren løgn! Selger har vært svært uærlig i sin egen erklæring og fremstilling av boligens tilstand, noe boligselgerforsikringselskapets egen takstmann påpeker i sin rapport. Meglerforetaket må ta sin del av ansvaret og innfri rettighetene klagerne har ved valgfri advokat og dekning av kostnadene til juridisk bistand klagerne ville hatt krav på gjennom boligkjøperforsikringen.

Innklagede har i hovedsak anført:
Megleroppdraget gjaldt salg av fritidseiendom, og ble inngått med selger 04. oktober 2023. Klagerne viste interesse for eiendommen våren 2024, men hadde ikke anledning til å delta på fellesvisningen. Det ble imidlertid gjennomført flere annonserte og private visninger etter dette, og klagerne hadde således mange anledninger til å se eiendommen.

Selger og megler ble enige om å trekke eiendommen fra markedet og vente med salget til 2025. Da klagerne tok kontakt i november 2024 og ba om privat visning, ble det opplyst at tilstandsrapporten var utgått og at selger ikke ønsket å fornye denne på dette tidspunktet. Klagerne viste likevel interesse og sa at de kunne overta eiendommen raskt.  Megler fikk inntrykk av at det hastet for klagerne å få kjøpt eiendommen. Klagerne tilbød seg å bistå med renhold og aksepterte at enkelte gjenstander kunne bli stående igjen.

Megler hadde ikke anledning til å delta på overtakelsen, men opplyste om dette på forhånd og tilbød seg å delta dersom tidspunktet ble flyttet. Visning ble gjennomført med selger til stede, og partene ble enige om hva som kunne stå igjen. Bud 75 000 kroner under prisantydning ble akseptert, og avtalen ble inngått direkte mellom klagerne og selger. På overtakelsen var ikke alt som avtalt, og klagerne holdt tilbake 10 000 kroner. Dette ble avtalt direkte mellom partene og dokumentert i overtakelsesprotokollen, hvor følgende tekst var inntatt

«Vi er enige [i] at kjøpere vasker og rydder resterende for kr. 10.000,- NOK»

Megleren erkjenner at det ble gitt feilaktig informasjon om at boligkjøperforsikring ikke kunne tegnes, og beklager dette. Feilinformasjonen skyldes usikkerhet knyttet til gjennomføring av salget, samt den utgåtte tilstandsrapporten. Klagerne har ikke mistet noen rett, men må innhente rettshjelp på egen hånd.

Eventuelle mangler ved eiendommen, herunder skade i krypkjeller som er gitt tilstandsgrad 3, er ikke meglers ansvar. Tilstandsrapporten er utarbeidet av takstmann, og krav etter avhendingsloven behandles av boligselgerforsikringen. Megler er kjent med at saken er under behandling der.

Megler har forsøkt å ivareta både kjøpers og selgers interesser, og hennes manglende deltakelse på overtakelsen har ikke hatt betydning for gjennomføringen av salget. Megleren forsøkte etter beste evne å bistå på telefon. Når det gjelder størrelsen på og håndtering av tilbakeholdet så er dette uansett ikke noe som kan instrueres av megler.

Megler la til grunn at klagerne ønsket en rask handel og at de kunne være behjelpelig med både vask og rydd dersom selger ikke fikk til dette. Når klagerne i ettertid viser misnøye, bygger dette på forhold som ikke kan lastes megler.

Megler har erkjent at det blitt gitt feil opplysning om at det ikke kunne tegnes boligkjøperforsikring. Klagerne anfører at de hadde tegnet boligkjøperforsikring om de hadde mottatt korrekt informasjon. Boligkjøperforsikringen er en rettshjelpsforsikring som dekker kostnader knyttet til juridisk bistand ved boligkjøp. Forsikringen dekker advokatutgifter og eventuelt andre saksomkostninger i forbindelse med å forfølge krav mot selger ved feil eller mangler.  Som følge av at det ikke er tegnet boligkjøperforsikring, må krav mot selger, som ville kunne blitt håndtert av boligkjøperforsikringen, håndteres av klagerne selv.

Klagerne er kjent med rettshjelpsdekningen under innboforsikringen og viser til at denne har et tak på 100 000 kroner. Det presiseres her at rettshjelpsdekningen omfatter utgifter til juridisk bistand og gir ikke rett på erstatning for økonomisk tap.

Klagerne hevder at de har lidt store økonomiske tap som følge av feil rådgivning fra megler, herunder feil informasjon om boligkjøperforsikring.

Når det gjelder manglende deltakelse ved overtakelse, så er det ved kjøp av brukte boliger ikke uvanlig at megleren ikke deltar på selve overtakelsen og nøkkeloverleveringen. Eiendomsmeglingsloven definerer ingen plikter vedrørende overtakelsen spesielt, og pålegger heller ikke megler å være til stede under overtakelsen. Ettersom det ikke var avtalt at megleren skulle delta på overtakelsen, utgjør ikke manglende tilstedeværelse brudd på god meglerskikk.

Videre er det ikke eiendomsmeglers oppgave å foreta en tilstandsvurdering av boligen, og megler er ikke ansvarlig for eventuelle manglende opplysninger fra selger og/eller i tilstandsrapport. Opplysninger om boligens faktiske tilstand er omtalt i tilstandsrapporten. I denne er det gitt både tilstandsgrad 2 og 3 og det er opplyst at boligen har eldre standard og at kostnader i forbindelse med oppgraderingsarbeid må påregnes. Dette var kjent for klagerne ved kjøp av eiendommen.

Megler har handlet i tråd med god meglerskikk, det foreligger ikke erstatningsbetingende uaktsomhet. Det vises til HR-2018-1234-A, hvor Høyesterett slår fast at det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, men at det samtidig er et visst spillerom før kritikkverdig atferd anses som erstatningsbetingende.

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og det er uansett ikke dokumentert noe økonomisk tap som følge av meglers håndtering av salget.

Økonomisk tap
Det økonomiske tapet det vises til dreier seg, som klager skriver, om kjøpsrettslige mangler og utbedring av skader. Det følger av avhendingslovens § 3-1 at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Krav etter avhendingsloven behandles av boligselgerforsikringen.

Årsakssammenheng
For at megler skal kunne komme i ansvar må det foreligge årsakssammenheng mellom den uaktsomme handlingen og det økonomiske tapet. Det økonomiske tapet som omhandler mangler ved boligen, har ikke sin årsak i at klagerne ikke tegnet boligselgerforsikring.

Det økonomiske tapet det vises til dreier seg i all hovedsak om påståtte kjøpsrettslige mangler og utbedring av skader. Dette er ikke et økonomisk tap som vil være dekket av profesjonsansvarsforsikringen til eiendomsmegler.

Som følge av feilen som megler har erkjent ansvar for, er det kostnader til rettshjelp som megler er ansvarlig for.

Utgifter til juridisk bistand er ikke dokumentert.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Innklagede har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger ikke noe økonomisk tap som kan kreves erstattet av innklagede.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at klagerne i stor grad synes å blande sammen hvilket eventuelt ansvar selger/boligselgerforsikringsselskapet har, og hvilket ansvar megler har. Dette er to ulike ansvarsformer, og et eventuelt ansvar for megler er ikke parallelt med selgers ansvar, verken når det gjelder vilkår eller økonomiske konsekvenser. De krav klagerne fremsetter knyttet til mangler ved eiendommen, kan ikke ses å være noe megler hefter for. Megler skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Selger er meglers primærkilde til informasjon, og her forelå også en tilstandsrapport som tilsa at det kunne være behov for betydelige utbedringer. Megler kan ikke, uten særlig foranledning, forutsettes å gjøre egne fysiske undesøkelser av eiendommen, eller å overprøve/supplere en takstmanns vurderinger av eiendommens tilstand. Det tilføyes at klagerne her hadde akseptert at det ikke ble innhentet noen oppdatert tilstandsrapport.

Når det gjelder overtakelsen, hadde klagerne godtatt at denne ble gjennomført uten megler til stede, noe det er full anledning til. Her var det også avtalt et tilbakehold mellom kjøper og selger, som må antas å være ment å reflektere det verdiminuset den manglende ryddingen fremsto å representere for klagerne der og da. I den grad tilbakeholdet ikke var tilstrekkelig, kan ikke nemnda se at dette kan lastes megler.

Klagepunktene som gjelder misnøye med meglers fagkompetanse, profesjonalitet og oppfølgning er ikke underbygget på en slik måte at dette danner grunnlag for brudd på bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven.

Når det gjelder den manglende tegningen av boligkjøperforsikring, står saken i en annen stilling.

Meglerforetaket har erkjent at megler uriktig ga uttrykk for at det ikke var anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Dette var uheldig, og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. En boligkjøperforsikring kan få stor betydning for kjøper i tilfelle tvist – noe denne saken er et eksempel på – og forholdet er klart utenfor den margin megler må innrømmes før ansvar inntrer, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Megler har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt på dette punktet.

Nemnda oppfatter at klagerne foreløpig ikke har pådratt seg utgifter til rettshjelp utover 100 000 kroner. Dette synes å skyldes at klagerne mangler rettshjelpsdekning utover dette beløpet, ettersom boligkjøperforsikring ikke ble tegnet. Det er svært uheldig dersom klagerne, som følge av manglende tegning av boligkjøperforsikring, har vanskeligheter med å forfølge eventuelle rettmessig krav mot selger/boligselgerforsikringsselskapet. En boligkjøperforsikring vil normalt dekke klagernes egne utgifter til å forfølge kravet, i tillegg til eventuelle idømte sakskostnader, samt nødvendige utgifter til sakkyndige. I den grad klagerne velger å forfølge krav overfor selger og pådrar seg utgifter i den forbindelse, kan det være grunnlag for et senere erstatningskrav mot meglerforetaket, som dekker de nevnte erstatningspostene. Per i dag har imidlertid nemnda ikke grunnlag for å konstatere at meglers forsømmelse har påført klagerne et tap som overstiger de 100 000 kronene til rettshjelp som allerede er dekket av innboforsikringen.

Oppsummeringsvis har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda utmåler ikke erstatning. De øvrige klagepunkter, som er knyttet til mangler ved eiendommen, fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd. Bøler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda utmåler ikke erstatning.