RFE-2025-109

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:      
Mekleriet Frogner AS (EIE Frogner)
v/ advokat Sven Soot
Tryg Forsikring
Postboks 7070
5020 Bergen

Saken gjelder: God meglerskikk. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 23. september 2024 kjøpte klageren og hans mor en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten hadde en prisantydning på 8 500 000 kroner, men ble solgt «off-market» for 8 200 000 kroner. Klageren hevder at megleren presset ham til å inngi bud i denne størrelsesorden, og at megleren ved å unnlate å opplyse ham om et fall i boligmarkedet handlet i selgerens interesse. I tillegg er det i salgsoppgaven gitt uriktige opplysninger om boligens oppvarmingskilde. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder forsømt sin opplysningsplikt. Videre om klageren har krav på erstatning. Klageren krever totalt erstattet 360 629,30 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Meglers involvering i kjøpsprosessen
Klageren og hans mor kom for første gang i kontakt med megleren på en visning i januar 2024. Da boligen ikke var aktuell grunnet lysforholdene, ble det avtalt at megleren skulle følge dem opp ved salg av tilsvarende leiligheter. Samtidig ble megleren informert om at klagerens mor skulle selge sin leilighet ved et eventuelt kjøp.

Den 5. september 2024 tok megleren kontakt ved salg av en 4-roms leilighet med hybeldel. Boligen var ikke annonsert, og klageren ble derfor tilsendt foreløpig informasjon pr. e-post, herunder tilstandsrapporten. Klageren ble også tilsendt gamle bilder av leiligheten, da det ikke hadde blitt avholdt foto. Henvendelsen resulterte i en privatvisning 18. september 2024.

Privatvisningen ble avholdt av selgeren alene, og megleren fulgte i etterkant opp klageren pr. SMS. Klageren uttrykte da at leiligheten var interessant, men at han måtte sjekke status for finansieringsbeviset til hans mor. To dager senere etterspurte megleren status, hvorpå klageren svarte at han fremdeles ikke hadde mottatt den nødvendige informasjonen fra banken.

Da finansieringen gikk i orden 23. september 2024, ble klageren bedt om å legge inn et bud på eiendommen. Megleren presiserte at det var viktig at budet ble inngitt samme dag, da det hastet med å få til et salg. Selgeren hadde allerede vært i kontakt med fotograf og dersom boligen ble annonsert på Finn.no ville muligheten for kjøp «off market» gå tapt. Tidligere i kjøpsprosessen hadde megleren uttrykt at klageren kunne få tilslaget på 8 300 000 kroner, forutsatt av han handlet raskt. I anledning budrunden 23. september 2024 uttalte hun derimot at kjøpet ville gjennomføres dersom klageren innga et bud på 8 200 000 kroner.

Klageren innga først bud på 8 100 000 kroner, som senere ble høynet til 8 150 000 kroner. Selgerne kom da med et motbud på 8 350 000 kroner. Under budrunden hadde megleren og klageren en lengre samtale, hvorpå megleren gjentok at 8 200 000 kroner ville være en god avtale og et godt kjøpt. Da klageren opplevde at det hastet med å få til et salg denne dagen, følte han seg presset til å følge meglerens råd. Megleren var for øvrig informert om at klageren pakket til en ferie da budrunden ble avholdt, noe som indikerte at han var i en stressende situasjon. Meglerens intense overtalelsesevne resulterte i at klageren innga et nytt bud på 8 200 000 kroner med påfølgende budaksept.

Prisantydningen var 8 500 000 kroner, noe som i etterkant fremstår svært høyt ettersom boligen ble kjøpt for 7 850 000 kroner våren 2023. Klageren har i etterkant av kjøpet vært i kontakt med flere uavhengige meglere som hevder at meglerens prisantydning var alt for høy og urealistisk i daværende marked. Ifølge dem var den korrekte markedsverdien på kjøpstidspunktet 8 000 000 kroner. Dette skyldes en nedgang i markedet høsten 2024, blant annet som følge av høye renter. Klageren ga derfor 200 000 kroner for mye for leiligheten, og gjorde således ikke et godt kjøp, slik megleren forespeilet ham. For øvrig ble en tilsvarende leilighet solgt for 8 200 000 kroner i månedsskiftet mai/juni 2024, henholdsvis på et tidspunkt hvor markedet var betydelig bedre enn da klageren og hans mor kjøpte leiligheten.

Klageren hadde fra det første møtet i januar 2024 opparbeidet tillit til megleren, og forventet at hun ivaretok hans interesser ved kjøpet. Megleren skulle også bistå salget av leiligheten til klagerens mor. Megleren fikk derimot klageren til å foreta en forhastet beslutning ved å inngi bud på 8 200 000 kroner, henholdsvis uten at han var tilstrekkelig opplyst om nedgangen i markedet høsten 2024. Megleren informerte verken klageren om markedssituasjonen eller at boligen hadde falt i verdi, og presset han til å kjøpe boligen for en dårlig pris.

Den 15. oktober 2024 uttrykte klageren pr. telefon mistanke om at megleren under kjøpsprosessen hadde arbeidet i selgerens favør. Dette skyldtes blant annet den høye prisantydningen, og at klageren hadde blitt overtalt samt utsatt for tidspress i budrunden. Klageren presiserte derfor at han følte seg lurt og manipulert, noe megleren nektet for. Hun hevdet at klageren hadde samtykket til alle avgjørelser, og at oppdraget var utført i tråd med bransjens etiske retningslinjer. Telefonsamtalen varte i 46 minutter, og det vises til skjermbilde av telefonlogg.

Den 18. oktober 2024 ble klageren kjent med at megleren hadde en relasjon til den ene selgeren. De er begge avbildet vedsiden av hverandre på et Facebook-bilde fra 2017, og følger hverandres kontoer på Instagram. Megleren hadde klar foranledning til å innrømme dette i telefonsamtalen tre dager tidligere. Det fremstår derfor klart at megleren handlet i selgerens favør når hun presset klageren til å gjennomføre et raskt og dårlig kjøp. Dette utgjør et klart brudd på meglerens uavhengighet og integritet. Og dersom relasjonen mellom dem er nær, kan pliktbruddet kvalifiseres som grovt. Klageren hadde aldri inngitt bud dersom han visste at megleren var venninne med selgeren.

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har verken opptrådt uavhengig eller gitt de nødvendige opplysninger for kjøpet. Klageren krever erstattet 200 000 kroner som følge av at megleren presset han til å kjøpe leiligheten til en overpris.

Uriktig opplysning om radiator
Da klageren kjøpte boligen, fremgikk det av salgsoppgaven under avsnitt «[o]ppvarming» at leiligheten hadde radiatorer som oppvarmingskilde. Boligen er derimot utstyrt med elektriske panelovner, og det foreligger således en uriktig opplysning i strid med meglers opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6 -7. Det bemerkes at meglerforetaket har fraskrevet seg alt ansvar for dette, og at klageren har blitt henvist til selgeren. Det er imidlertid meglerforetaket som har utarbeidet salgsoppgaven, og som er ansvarlig. Det vises til e-postkorrespondanse av 14. januar-12. mars 2025.

Leiligheter med radiatorer som oppvarmingskilde er mer attraktive i boligmarkedet, og har ofte en høyere markedsverdi. Den uriktige opplysningen har påvirket boligens markedsverdi negativt, og klageren krever derfor erstattet 100 000 kroner. Videre krever klageren 60 629,30 kroner i erstatning for økte energiutgifter, og det vises til klagerens utregning av kravet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglers involvering i kjøpsprosessen
Boligen hadde opprinnelig en prisantydning 8 500 000 kroner. Prisen ble fastsatt på grunnlag av tre tidligere salg på adressen, henholdsvis i størrelsesorden 8 200 000 og 8 580 000. På tidspunktet for verdifastsettelsen var den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for nabolaget mellom 102 667 og 104 141 kroner. Den aktuelle leiligheten hadde derimot en kvadratmeterpris på 102 410 kroner, og meglerens verdivurdering var således i tråd med tilsvarende leiligheter. Det er likevel selgeren som – basert på meglerens råd og innspill – bestemmer den endelige prisantydningen.

Da megleren visste at klageren var på utkikk etter denne type leilighet, informerte hun klageren om salget før annonsering. Henvendelsen resulterte i en privatvisning 18. september 2024. Megleren var ikke til stede på privatvisningen, men fulgte opp klageren pr. telefon. Klageren uttalte da at leiligheten var interessant, men at finansieringen til hans mor måtte undersøkes nærmere. Klageren uttalte likevel at leiligheten ikke var verdt prisantydning, og henviste til tidligere salg i sameiet. Videre var standarden dårligere enn andre leiligheter han hadde sett på. Etter telefonsamtalen opplyste klageren pr. e-post om at finansieringen ikke var gått i orden, og at han derfor ikke kunne foreta seg noe.

Finansieringsproblemene vedvarte, og 19. september 2024 hadde klageren fremdeles ikke fått tak i sin saksbehandler. Den 20. september 2024 etterspurte megleren status, hvorav klageren 21. september 2024 svarte at søknaden ikke var ferdig behandlet, men at han skulle ringe saksbehandleren påfølgende mandag. Den 23. september 2024 gjenopptar klageren og megleren kontakten, og det blir inngitt bud samme kveld. Klageren var eneste budgiver, og fikk tilslaget på 8 200 000 kroner. Samme kveld ble det inngått dialog om salg av leiligheten til klagerens mor.

Det bestrides at megleren presset klageren til å inngi bud. Det ble avholdt budrunde, og det ble inngått gjensidig avtale om kjøp, henholdsvis til en lavere pris enn det selgerne ønsket og noe høyere enn det klageren mente var riktig. Det er likevel klart at klageren ikke måtte inngi bud, og at han kunne vente til objektet ble annonsert på det åpne markedet.

Selgerne var et samboerpar som stod midt i et samlivsbrudd, og de ønsket derfor et raskt salg.  Megleren ble engasjert som følge av at hun hadde bistått begge selgerne ved tidligere eiendomstransaksjoner. Det medfører likevel riktighet at den ene selgeren og megleren kjenner hverandre fra studietiden og at de fremdeles er venner. Megleren hadde imidlertid presisert overfor selgeren at salget ville gjennomføres som et profesjonelt oppdragsforhold.  Det er verdt å merke seg at boligen ble solgt til en lavere pris enn det selgerne var forespeilet.

Uriktig opplysning om radiator
Det er uklart for megleren hvordan opplysningen om radiatorer har kommet med i salgsoppgaven. Selgeren har heller ikke oppdaget dette ved gjennomlesing og godkjenning av prospektet før publisering. Heller ikke tilstandsrapporten inneholder opplysninger om radiatorer som oppvarmingskilde.

Energiattesten omtaler imidlertid elektrisk oppvarming. Dessuten var elektriske panelovner synlig for klageren på visningen. Det må etter dette ha vært klart for klageren at det ikke var tale om oppvarming via radiatorer. I alle tilfelle måtte uoverensstemmelsen mellom hva som var opplyst i salgsoppgaven og hva som viste seg på visning ha medført en undersøkelsesplikt for klager, jf. avhendingsloven § 3-10.

Klageren har ikke angitt hvilke pliktbrudd eller ansvarsgrunnlag han gjør gjeldende overfor megleren. Det er imidlertid vist til klagerens krav mot selgeren, hvor det anføres at det foreligger en mangel etter avhendingslovens § 3-8 samt at dette betinger et prisavslag. En slik misligholdsbeføyelse kan ikke gjøres gjeldende overfor megleren.

Meglerforetaket erkjenner at salgsoppgaven inneholder uriktige opplysninger om boligens oppvarmingskilde. Klageren har likevel fått tilstrekkelig informasjon om forventet strømbruk, og det foreligger dermed ikke årsakssammenheng mellom feilen og det anførte økonomiske tap.

Klagerens erstatningskrav er todelt, og skal på den ene side kompensere for økte energiutgifter, henholdsvis 60 629,30 kroner. Klagerens utregning inneholder en del udokumenterte forutsetninger, og det bestrides at det foreligger et tap i denne størrelsesorden. Merkostnadene ved elektrisk oppvarming er verken dokumentert eller sannsynliggjort. Videre har klageren anført et erstatningskrav på 100 000 kroner for redusert markedsverdi. Dette anses som et krav om prisavslag, og kan ikke gjøres gjeldende overfor megleren.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan klagen ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og undersøkelses- og opplysningsplikten, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagers anførsler knyttet til prisantydningen, som menes å ha vært for høy, og at megler skal ha utøvd press mv. for å få klager og hans mor til å kjøpe leiligheten, ikke fører frem. Prisantydningen var etter det opplyste satt ut fra sammenliknbare salg, og det er ikke holdepunkter for at megler ikke har fastsatt prisantydningen etter et forsvarlig meglerfaglig skjønn. Hva en bolig faktisk selges for, beror på hva kjøper er villig til å by, og hva selger er villig til å akseptere. Nemnda oppfatter at selger her kunne gå med på et salg på 8,2 millioner kroner – 300 000 under prisantydning – men ikke lavere. Megler skal dra omsorg for begge parters interesser, men er engasjert av selger og jobber for å oppnå en pris som er akseptabel for selger. Det fremstår å ha vært slik megler har forholdt seg her, og det er ikke holdepunkter for at megler har forårsaket en forhastet beslutning hos klager og hans mor.

At megler hadde et vennskap med den ene selgeren, var ikke til hinder for at megler kunne påta seg oppdraget. Det fremstår i dette tilfellet som om vennskapet heller ikke har påvirket oppdragsutførelsen. Det vises til å selger gikk med på en kjøpesum 300 000 kroner under prisantydning. Nemnda kan dermed ikke se at megler har opptrådt på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til hennes uavhengighet, eller i strid med forbudet mot egenhandel, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 5-3.

Når det gjelder opplysningen i salgsoppgaven om at leiligheten ble varmet opp med radiator, var dette en uriktig opplysning, som er erkjent av meglerforetaket. Dette var i strid med opplysningsplikten etter § 6-7 første ledd, samt i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3. Nemnda kan imidlertid ikke se at det er årsakssammenheng mellom den uriktige opplysningen og et eventuelt tap på klagers hånd. Nemnda bemerker at det var synlige panelovner på visning, som klager kunne se, og at strømutgiftene, slik de er kommet til uttrykk i salgsoppgaven, fremstår å ha vært riktige. Meglers uriktige opplysning har dermed ikke forårsaket noe økonomisk tap hos klager. Det er klager som har bevisbyrden for at samtlige erstatningsvilkår er oppfylt, og det er ikke sannsynliggjort her.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk mv. når det gjelder uriktig opplysning om radiator, men klagen fører for øvrig ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Mekleriet Frogner AS (EIE Frogner) har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder uriktig opplysning om radiator, men klagen fører for øvrig ikke frem.