RFE-2025-122

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd Jessheim
Postboks 385 Sentrum
0102 Oslo

Saken gjelder:
Oppgjør – Brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I juni 2024 innfridde klageren et pant til sin tidligere ektefelle. Etter innfrielsen fremsatte eksmannen et nytt krav, og truet med tvangssalg dersom dette ikke ble betalt. Etter dialog ble partene enige om å forsøke frivillig salg, og klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetaket 16. august 2024. Eiendommen ble raskt solgt, med overtakelse i mai 2025. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere klageren tilstrekkelig om meglers plikt til å innfri tinglyste heftelser, samt om megleren ga uriktige lovnader om disponeringen av salgsoppgjøret. Videre om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 300 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Megler ga villedende informasjonen i anledning salget av klagerens leilighet. I juni 2024 innfridde klageren et pant, som hennes eksmann hadde i eiendommen. Etter at pantet var innfridd, kom han med et nytt krav som han krevde oppgjør for før han ville fjerne pantet. Klageren nektet å betale det nye kravet, og eksmannen startet prosessen med tvangssalg. Etter litt dialog ble partene enige om at klageren kunne få forsøke et frivillig salg, og deretter betale ham det tingretten kom til var det korrekte beløpet.

Eksmannen kontaktet innklagede meglerforetak og forklarte situasjonen angående tvangssalget, samt det nye kravet. Han bekreftet at han var enig i at det i stedet for tvangssalg kunne iverksettes frivillig salg. Senere samme dag møtte klageren eiendomsmegleren for å diskutere salgsprosessen. Megleren forsikret henne om at etter salget av eiendommen ville alle pengene bli overført til henne, slik at hun deretter kunne betale eksmannen beløpet retten kom til var riktig. Basert på denne bekreftelsen signerte klageren oppdragsavtalen med meglerforetaket.

Eiendommen ble raskt solgt, men kjøperen vil ikke overta før i mai 2025. Klageren kontaktet derfor retten for å spørre om dommerens avgjørelse knyttet til det nye kravet fra eksmannen. Dommeren forklarte da at han ikke kunne avgjøre dette ettersom tvangssalget var blitt utsatt i påvente av forsøk på frivillig salg.

Klageren informerte megleren om dette og forklarte at hun ikke kunne betale det nye kravet til eksmannen før retten hadde tatt en avgjørelse. Megleren bekreftet at han forsto. Seks dager før kjøperen skulle overta eiendommen, informerte megleren klager om at han var juridisk forpliktet til å innfri enhver heftelse på eiendommen, da inkludert eksmannens krav, for å gi kjøperen en heftelsesfri eiendom ved overtakelsen.

Megleren forsøkte bevisst å lure klageren. Denne gjelden heftet i eiendommen på tidspunktet for klagerens første samtale med megler.  Megleren unnlot å informere henne om at han ved salget av eiendommen måtte innfri det nye kravet som eksmannen hadde fremsatt, da han fortsatt hadde pant i eiendommen. I stedet fortalte megleren henne at alle pengene ville bli overført til henne, noe som tydeligvis ikke var sant. Feilinformasjonen var trolig gitt slik for å sikre at klageren ville gå med på det frivillige salget. For det tilfelle at tvangssalget ikke hadde blitt utsatt, kunne dommeren ha tatt en avgjørelse knyttet til det nye kravet.

Advokaten til klagerens eksmann la frem et nytt krav som meglerforetaket ikke undersøkte tilstrekkelig, til tross for at dette kravet aldri var blitt validert av dommeren. Tvangssalget var knyttet til «pantet» beskrevet i «Tilleggsavtalen», og det nye kravet kom først etter at pantet var betalt og prosessen allerede var i gang. En gjennomgang ville vist at kravet gjaldt forsinkelsesrenter fra tidligere betalinger. Standard praksis krever slike renter varslet og betalt samtidig med hovedbeløpet. Forsinkelser knyttet til oppgjøret for dette kravet oppstod fordi eksmannen tok opp lån i klagerens navn uten hennes viten, noe som gjorde det nødvendig for klageren å ta rettslige skritt.

Etter betalingen nektet eksmannen å slette pantet og sendte inn det nye kravet til advokaten som håndterte tvangssalget. Meglerforetaket var ansvarlige for å sikre heftelsesfri overføring, men burde også ha rådført seg med klageren om kravet og gjort grundigere undersøkelser.

Salget ble utsatt flere ganger, hovedsakelig grunnet handlinger fra eksmannen og samarbeid med meglerforetaket, noe som skapte usikkerhet rundt videre prosess. Klageren forsøkte å få en avgjørelse fra dommeren, men dette var ikke mulig så lenge tvangssalget var utsatt. Videre hevder meglerforetaket at klageren samtykket skriftlig til overføringen, men hun gjorde dette basert på meglerens lovnader om at hun hadde kontroll over midlene.

Grunnen til at megleren ba klageren skrive en betalingsbekreftelse til eksmannen var fordi han informerte henne om at hennes eksmann ønsket denne bekreftelsen, da han også trodde at salgsinntektene først ville bli overført til klageren. Dette beviser ytterligere at megleren forsikret klageren om at hele salgssummen opprinnelig ville bli overført til henne, men han unnlot å nevne meglerforetakets ansvar for å betale eventuelle eksisterende gjeld på eiendommen. Hadde han informert klageren om dette, ville hun ikke behøvd å skrive en slik bekreftelse, da eksmannen ville få betalingen uavhengig av om klageren avga slik bekreftelsen eller ikke.

Meglerforetaket har ikke fremlagt bevis for at megler ikke lovet at nettobeløpet fra salget av huset ville bli overført til klageren. De har heller ikke fremlagt bevis for at megler ga klageren informasjon om meglerforetakets ansvar for å betale det nye kravet til eksmannen på hennes vegne. Dette burde kunne forventes, særlig før en potensiell kunde blir bedt om å signere oppdragsavtale om salg av eiendommen.

Feilinformasjon fra megleren førte til at klageren tapte muligheten til å beholde hjemmet sitt. Tapet overstiger hennes økonomiske krav, siden hun måtte selge familiens bolig, noe som særlig gikk ut over sønnen hennes med autisme. Salget har gitt store mentale og fysiske utfordringer for både klageren og sønnen hennes.

Innklagede har i hovedsak anført:
Saken gjelder håndtering av oppgjør dvs. meglers innfrielse av tinglyst utlegg til klagers tidligere ektefelle. I 2020 hadde klager og hennes tidligere ektefelle inngått et forlik på 1 500 000 kroner. Dette beløpet ble, etter det opplyste, betalt nesten ett år for sent, og tidligere ektefelle krevde derfor forsinkelsesrenter. Iht. tilleggsavtale mellom de tidligere ektefellene skulle klager ha innbetalt 334 454 kroner senest den 01. mars 2023. Beløpet ble betalt den 06. juni 2024, og det ble krevd forsinkelsesrenter. 210 250 kroner skulle vært betalt den 25. desember 2023 i henhold til dom fra tingretten. Betaling av dette beløpet ble også forsinket og det ble avkrevd forsinkelsesrenter. Med bakgrunn i ovennevnte krevde tidligere ektefelle kostnadene dekket i forbindelse med begjæringen av tvangssalg.

Oppdragsavtalen med klager ble inngått 16. august 2024. Den 26. august 2024 fikk megler oversikt fra tidligere ektefelles advokat over grunnlaget for kravet på totalt 282 282 kroner. Av grunnboksutskriften fremkom det en tinglyst beslutning om tvangssalg, tinglyst 29. mai 2024. Grunnlaget for tvangssalget var klagers mislighold av avtaler og pantedokumentet til klagers tidligere ektefelle, tinglyst den 21. juni 2021, på 727 250 kroner.

Megler fikk berostilt tvangssalget til den 16. februar 2025, som var fristen for utløpet av oppdragsavtalen. Forut for salg ble tvangssalget berostilt til den 01. mai 2025, som var dato for avtalt overtakelse. Klageren er godt informert om at tvangssalget måtte stilles i bero for at megler kunne påta seg oppdraget. Salgsoppgaven ble godkjent av klager den 28. september 2024. I salgsoppgaven; under punktet Heftelser, side 14, var det inntatt slik godkjent ordlyd:

«Selger bærer risikoen for at kjøper kan overta eiendommen uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med eiendommen i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av at det ikke er heftelser som ikke lar seg innfri.»

Megler fikk tidligere ektefelle til å sette begjæringen av tvangssalget i bero, slik at det kunne gjennomføres et frivillig salg som sannsynligvis ville gi en høyere salgssum. Den tidligere ektefellen var ikke forpliktet til å sette tvangssalget i bero, men valgte å gjøre dette. Dialogen mellom tidligere ektefelle, hans advokat og megler har vært god gjennom hele prosessen.

Den 15.09.2024 avga klageren slik bekreftelse til megler:

«Det bekreftes herved at den utestående kostnaden mottatt av [megler] den 26. august 2024 fra [advokaten til klagers tidligere ektefelle] vil bli betalt til [klagers tidligere ektefelle] ved salg av eiendommen beliggende på [adresse]. Eventuelle tilleggskostnader presentert av [klagers tidligere ektefelle] etter datoen for denne bekreftelsen vil ikke bli betalt fra salgsinntektene av eiendommen. [klagers tidligere ektefelle] er pålagt å gi en spesifisert faktura for advokatkostnadene som kreves i denne utestående kostnaden til [klageren]. Denne fakturaen skal videresendes til tingretten for gjennomgang.»

For god ordens skyld nevnes at beløpet i e-post av 26.08.2024 utgjorde 282 282 kroner og at det er dette beløpet som er blitt trukket i oppgjøret. Klager har ikke blitt belastet med ytterligere forsinkelsesrenter eller omkostninger etter oversendelse av oversikten over restbeløpet.

Boligen ble solgt den 26. oktober 2024 og kontrakten mellom klager og kjøper ble signert den 10. oktober 2024. Iht. kontraktens punkt 4, Oppgjør, avtalte partene følgende betingelser for frigivelse av kjøpesummen:

1. Panterettsdokument med urådighetserklæring er tinglyst
2. Kjøper har innbetalt hele kjøpesummen inklusive omkostninger
3. Kjøper har overtatt risikoen av eiendommen
4. Kjøpers skjøte på eiendommen – uten andre heftelser enn det partene har avtalt – er tinglyst
5. Kjøpers eventuelle långivere har fått tinglyst pant i eiendommen med forutsatt prioritet
6. Heftelser som ikke skal følge med ved handelen er slettet

Iht. kontraktens punkt 6 skal pengeheftelser som ikke overtas av kjøper, slettes for selgers regning. En uke før overtakelse tok klager kontakt med megler fordi hun ikke ønsket at vi utbetalte skyldig beløpet til ektefellen. Hun ønsket i stedet å få beløpet utbetalt til seg, slik at hun kunne ta kontakt med Tingretten for at de skulle foreta kontroll av restbeløpet som tidligere ektefelle krevde. Megler forklarte klager at dette ikke var mulig, fordi eiendommen skulle overskjøtes til kjøper uten uvedkommende heftelse, samt at dette ville være et brudd på inngått kontrakt og den erklæringen som klager hadde avgitt den 15. september 2024. Som en følge av dette måtte vi oversende beløpet i tråd med kontraktens bestemmelser.

Megler mottok kjøpesum og omkostninger fra kjøpers bank den 25. april 2025. I tråd med vanlig praksis forutsatte banken at kjøper fikk tinglysing skjøte samt at deres pantedokument fikk første prioritet foran avtalepant, utleggspant og andre heftelser som begrenser omsetningen av eiendommen. Klagers tidligere ektefelle slettet sitt utlegg den 29. april 2025, under forutsetning av at skyldig restbeløp ble utbetalt til han. Beløpet ble utbetalt fra megler den 08. mai 2025.

Det vises til e-post fra advokaten til klagerens tidligere ektefelle hvor følgende fremgikk som forutsetning for berostillelse av tvangssalget:

«Hei, jeg har blitt bedt av [klagers tidligere ektefelle] om å sende en oversikt over kostnader som [klageren] må bekrefte skal betales av henne. eventuelt trekke fra ved oppgjøret før det er aktuelt å sette tvangssalget i bero. Videre viser til klagers mail av 15. september 2024 til tidligere ektefelle, der klager selv bekrefter at den utestående kostnaden mottatt av megleren 26. august 2024 fra tidligere ektefelles advokat, vil bli betalt til eksmannen ved salg av eiendommen.»

På bakgrunn av ovennevnte ble tvangssalget satt i bero, og det nevnes at bare dersom klager hadde innfridd heftelsen, og denne hadde vært slettet før overtakelse, kunne klager fått utbetalt den delen av nettoen som ikke var transportert til klagers bank.

Videre var det i kontrakten mellom klager og kjøper, avtalt at nettoen kunne utbetales til klager etter at kjøper hadde fått hjemmel og uvedkommende heftelser var slettet. I tillegg har klager, i kontrakten, gitt megler ugjenkalleligfullmakt til å innfri pengeheftelser som fremgikk av eiendommens grunnbokutskrift.

Meglerforetaket avviser klagers påstand om at megler har lovet henne at hun skulle få utbetalt nettoen og selv forestå eventuell innfrielse av heftelsen. Det medfører ikke riktighet at megler skulle ha gitt et slikt løfte og det har formodning mot seg at megler skulle gitt et slik løfte i strid med eiendomsmeglingsloven, sikkerhetsvilkårene til ansvarsforsikringen, erklæring som ble gitt tidligere ektefelle, kontraktens bestemmelser og forutsetninger stilt av kjøpers finansieringskilde. Megler har forholdt seg til avtalegrunnlaget for disponering av oppgjøret, og innfridd det beløpet klager var skyldig tidligere ektefelle og som var tinglyst en tinglyst heftelse på eiendommen.

Klagers fremstilling av hva megler har lovet i forhold til oppgjøret er uriktig. Vårt inntrykk er at klager blander sammen reglene for tvangssalg og et frivillig salg, videre misforstått informasjonen fra Tingrettens om gjelder sletting av heftelser ved tvangssalg. Videre at hun ønsket en omkamp på grunnlaget for begjæringen for tvangssalg, som vi for ordens skyld nevner at tingretten allerede hatt tatt stilling til når de tok begjæring om tvangssalg til følge.

Megler skal sørge for en trygg og sikker eiendomshandel og kontrakten mellom klager og kjøper regulerer oppgjørsgjennomføringen. Da kan megler naturligvis ikke overlate til klager å forstå innfrielse av heftelser selv. I forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret har megler forholdt seg til avtalegrunnlaget for handelen og utført oppgjøret i tråd med det som partene har avtalt. I og med at tingretten hadde tatt begjæringen om tvangssalg til følge, måtte megler, etter vårt syn, kunne gå ut ifra at kreditor har hatt et reelt krav og at grunnlag for begjæringen har vært til stede. Ut ifra klagen kan vi ikke forstå annet enn at klager er uenig i kreditors beregning av kravet, men dette må være et forhold mellom debitor og kreditor. Klager har i tillegg hatt god tid på å få avklart dette.

Megler har aldri inngått noen avtale med klager om innfrielse av heftelsen kunne avventes og at klager skulle få utbetalt hele oppgjøret. Vi forstår ikke hva klager mener med at megler har bevisst lurt henne. Heftelsen ble tinglyst på eiendommen i 2021. Hun har selv inngått egne avtaler om betaling, hhv. forliksavtale og tilleggsavtale, og misligholdt disse. Megler har ikke på noe tidspunkt fått informasjon om hva klager egentlig mener er feil i kreditor sitt oppsett og krav. Megler har derfor ikke hatt noen anledning til å stille spørsmål ved dette.

Boligen ble solgt i oktober 2024 og overtakelsen ble gjennomført den 29. april 2025. Rett før overtakelse tok klager kontakt med megler og fortalte at hun hadde vært i dialog med tingretten og hun mente derfor at hun kunne få utbetalt oppgjøret og håndtere sletting av heftelsen til tidligere ektefelle selv. Megler forklarte klager at det var avtalt mellom klager og kjøper at kjøper skulle få en eiendom uten heftelser, at en eventuell utbetaling av oppgjøret til henne, ville være i strid med kontraktens bestemmelser. Videre at kjøpers bank ville betinge seg 1. prioritet i eiendommen, at hun i kjøpekontrakt hadde gitt megler fullmakt til å innfri tinglyste heftelser samt at det var avtalt sletting av utlegget med tidligere ektefelle, under forutsetning av at denne senere fikk skyldig beløp utbetalt. Megler oppfattet at klager forstod at utbetaling av hele oppgjøret til henne ikke var mulig.

Overtakelsen ble gjennomført og heftelsen til klagers tidligere ektefelle ble innfridd, før klagers nye långiver og klager fikk utbetalt resterende. Forut for inngivelse av oppdraget og helt frem til oppgjøret ble utbetalt, hadde klager god tid til å gå igjennom beregninger av restbeløpet og forsinkelsesrenter. Hun har også avgitt skriftlig bekreftelse overfor tidligere ektefelle at skyldig beløp ville bli trukket i oppgjøret og utbetalt til han. Som en følge av bekreftelsen, slettet den tidligere ektefellen utlegget sitt, før hjemmelen ble overført til kjøper.

For at namsmannen tar en begjæring om tvangssalg til følge, vurderer retten om det foreligger et gyldig krav, f.eks. misligholdt gjeld. Avgjørelsen om tvangssalg kan ankes, men vi er ikke kjent med om klager har benyttet seg av denne adgangen. Ved et tvangssalg er det namsmannen som aksepterer bud. Selve fordelingen av oppgjøret godkjennes av namsmannen og alle pengeheftelser som er tinglyst vil slettes ved tinglysing av

Meglerforetaket registrer ellers at klager krever 300 000 kroner i erstatning, og at ektefellens tinglyst pant ble innfridd med 282 282 kroner. Klager ikke har redegjort hva differansen utgjør og begrunnet hvorfor hun skulle gå med «overskudd» på 17 718 kroner.

Klageren har gitt innklagede ugjenkallelig fullmakt til å innfri alle heftelser på eiendommen. Denne plikten følger også av omsorgsplikten overfor partene i kjøpsavtale. Meglerforetaket kan ikke se at de kunne håndtert oppgjøret på noen annen måte eller at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Det fremsettes slik påstand:

«Klagen tas ikke til følge og kravet mot megler fører ikke frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at i henhold til salgsoppgaven skulle kjøper overta eiendommen heftelsesfri. Det samme fulgte av kjøpekontrakten. Den 26. august 2024 fikk megler oversikt fra den tidligere ektefellens advokat om at utestående forsinkelsesrenter var 282 282 kroner. Den 15. september bekreftet klageren til megler at den utestående kostnaden mottatt av megler 26. august ville bli betalt til klagerens tidligere ektefelle ved salg av eiendommen. I kjøpekontrakten ga klager megler ugjenkallelig fullmakt til å innfri pengeheftelser som fremgikk av eiendommens grunnboksutskrift. Megler har forholdt seg til denne fremgangsmåten, som er i tråd med meglers plikt til å gjennomføre en trygg og sikker eiendomshandel, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1.

Dersom megler ikke skulle ha innfridd heftelsen til fordel for klagers tidligere ektefelle, som hadde tinglyst pantesikkerhet også for forsinkelsesrentene, men utbetalt dette til klager, som igjen gjorde opp overfor den tidligere ektefellen, ville dette ha vært i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, meglers ansvarsforsikring, erklæringen som var gitt tidligere ektefelle og kjøpekontrakten. Det har dermed klart formodningen mot seg at megler muntlig skal ha gitt uttrykk overfor klager at det omstridte beløpet ville betales til henne.

Nemnda har etter dette kommet til at klagen ikke fører frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.