RFE-2025-125

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd. Jessheim
Postboks 385 Sentrum
0102 Oslo

Saken gjelder: 
Lovlighetsmangler – brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak i 2023. Da klagerne skulle selge eiendommen igjen, ble det oppdaget at kun ett av de tre soverommene var godkjent. Dette var noe klagerne ikke var opplyst om da de kjøpte. Boligen kunne derfor ikke markedsføres med mer enn ett soverom ved re-salget. Spørsmålet i saken er om det foreligger brudd på meglers opplysningsplikt, herunder god meglerskikk i forbindelse med markedsføring av antall soverom. Samt om dette berettiger klagerne til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 68 261,75 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
I og med at andre etasje ikke var bruksendret så var heller ikke de to soverommene i andre etasje lovlige. Dette var ikke noe klagerne hadde fått opplyst om når de kjøpte boligen i 2023.

Følgende var opplyst i salgsoppgaven:

«Deler av loftsetg. er innredet og omgjort uten byggemelding til kommunen. Badet i loftsetg. Er bekreftet byggemeldt og godkjent av kommunen. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Arealet er målbart selv om deler av det ikke er godkjent til varig opphold».

Ellers sto det minst tolv ganger i prospektet, samt var opplyst klart og tydelig i Finn-annonsen at det var tre soverom. Dette er misvisende markedsføring.

Det var ikke tilstrekkelig opplyst ved salget at det kun var ett godkjent soverom. I tilfelle det ikke får noen konsekvenser, så virker det som innklagede meglerforetak mener det at det er helt greit å selge boliger på denne måten. Det var helt uaktuelt for ny megler når klagerne skulle selge boligen igjen. For å kunne markedsføre boligen slik den ble markedsført da de kjøpte den, måtte klagerne besørge godkjenning. Det var kommentert i salgsoppgaven i mindre skrift og avsnitt, mens det i stor skrift og overskrift var markedsført med noe helt annet, nemlig med tre soverom. Megler var jo fullstendig klar over at 2. etasjen ikke var godkjent når salgsoppgaven ble laget. Dette er bevisst feil markedsføring, noe ny megler er enig i. Klagerne synes det er underlig at det ikke er noen felles kjøreregler her.

I forbindelse med re-salget har klagerne bruksendret boligen for å få markedsført den med tre godkjente soverom, noe som kostet nærmere 70 000 kroner. 2. etasje er fullført og ferdigmeldt og for dette måtte de ut med:

Plantegninger/byggesak/kontroll av baderom 47 793, 75 kroner.
Gebyr plan- og byggesak 18 468 kroner.
Gebyr ferdig attest 2 000 kroner.
Totalt 68 261,75 kroner.

Dette er summen klagerne måtte ut med for å få selge boligen med tre godkjente soverom. Megler har bevisst markedsført boligen klageren kjøpte i 2023, med at det var en enebolig med tre soverom.

Kostnadene kreves erstattet av meglerforetaket.

Innklagede har i hovedsak anført:
Boligen ble markedsført med tre soverom, mens det bare var ett soverom som var godkjent til

varig opphold. Meglerforetaket erkjenner at dette er i strid med markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven§ 6-3. Selv om det er gjort en feil ved markedsføringen, så var det i salgsoppgaven tydelig kommunisert at soverommene i husets andre etasje ikke var godkjent for lovlig opphold. Det erkjennes derfor ikke at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Megler laget utkast til annonse og salgsoppgave før byggetegningen var mottatt fra kommunen. Han tok utgangspunkt i at huset hadde tre soverom. Tegningene viste at soverommene ikke var godkjent til varig opphold, men megler glemte å rette opplysningen om antall soverom i meglersystemet og dette ble en følgefeil i annonsen og salgsoppgaven. Boligen ble derfor markedsført med tre soverom på FINN.no, selv om to av soverommene, som ligger i husets andre etasje, ikke var godkjent til varig opphold.

Opplysningene om at soverommene ikke var godkjent til varig opphold, var opplyst og gjentatt en rekke ganger i salgsoppgaven og i vedleggene til denne. For øvrig kan det nevnes at megler henvendte seg til kommunen og fikk bekreftet pr. telefon at badet i andre etasje var godkjent og at de hadde mottatt tegninger på dette arbeidet.

Boligen ble markedsført med tre soverom på FINN.no, men i salgsoppgaven var det under feltet ferdigattest opplyst at det ikke forelå godkjente byggetegninger over 2. etasje. Denne informasjonen fremkom også av boligsalgsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven. I salgsoppgaven på side 7 var det gitt slike opplysninger i feltet antall soverom:

«3 Se for øvrig informasjon under punktet «areal», og eventuell kommentar under «innhold feltet.»»

På side 10 under feltet «Brukstillatelse ferdigattest», var det gitt slik info:

«Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen, datert 31.01.1996.Det foreligger ferdigattest på levegg, datert 09.03.2020. Deler av loftsetg. er innredet og omgjort uten byggemelding til kommunen. Badet i loftsetg. er bekreftet byggemeldt og godkjent av kommunen. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Arealet er målbart selv om deler av det ikke er godkjent til varig opphold. Brukstillatelse/ferdigattest er datert 31.01.1996»

I tilstandsrapporten kommer det frem slik informasjon, tilstandsrapport: Side 8 Enebolig:

«foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.»

Salgsoppgave side 77, tilstandsrapporten side 20 under feltet Lovlighet, byggetegninger:

«Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Kommentar: Det foreligger ikke godkjente tegninger av loftsetasjen. Krav for rom til varig opphold: Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei» (her har den bygningssakkyndige krysset av for nei).

På side 89 i salgsoppgaven hadde megler vedlagt kopi av den midlertidige brukstillatelsen.

Tillatelsen hadde et eget punkt der hvor myndighetene fyller ut hva som er nødvendig for å begjære ferdigattest, og her var det opplyst om innredning av 2. etasje. Plantegninger over boligen og 2. etasje var vedlagt salgsoppgaven. På tegningen var det anmerket at 2. etasje bestod av et disponibelt uinnredet loft. I tillegg lå det vedlagt tegninger på innredning av bad.

Megler avholdt visningen med klagerne. På visningen ble det ikke stilt spørsmål om rommene i 2. etasje og den manglende godkjennelse av disse som rom for varig opphold.

Klager overtok boligen den 18. august 2023, og på overtakelsen ble det ikke gjort noen anmerkninger i protokollen. Den 07. april 2025 mottok meglerforetaket reklamasjon fra klagerne. Klagerne hevdet i klagen at de ikke hadde fått informasjon om at soverommene i 2. etasje ikke var godkjent. Videre ble det fremsatt et krav på 70 000 kroner, som tilsvarte kostnader som klagerne hadde betalt for å få godkjent innredningen av 2. etasje.

Meglerforetaket svarte klagerne den 28. april 2025. Det ble bekreftet i svaret at markedsføringen av de to soverommene i andre etasje var i strid med markedsføringsloven, men meglerforetaket erkjente ikke erstatningsansvar ettersom det var gitt utførlig informasjon ellers i salgsoppgaven.

Meglerforetaket er ikke enige i klagernes påstand om at boligen ikke kunne selges slik den fremsto, og mener at godkjenningsprosessen var klagers eget valg og risiko.

Klagerne har meldt saken til boligselgerforsikringsselskapet. For det tilfelle at Reklamasjonsnemnda konkluderer med at meglerforetaket er erstatningsansvarlig, må utfallet av saken mot selger avklares slik at klager ikke får utbetalt erstatning to ganger for samme forhold.

Reklamasjonsnemnda har tidligere behandlet tilsvarende saker, se REF-2023-211 og REF-2024-034. I sak RFE-2024-034 gjaldt også markedsføring av uriktig antall godkjente soverom. Her uttalte Reklamasjonsnemnda at markedsføringen av antall soverom var villedende, og at det var brudd på god meglerskikk. Videre ble det påpekt at det ikke er noen automatikk i at brudd på god meglerskikk medfører at megler har opptrådt erstatningsbetingende. Det ble videre bemerket at kjøper, ved å sette seg tilstrekkelig inn i salgsoppgaven, måtte forstå at soverommene ikke var godkjent. Konklusjonen til nemda ble at megler ikke var erstatningspliktig, selv om antall soverom var uriktig oppgitt i markedsføringen, siden det ble gitt informasjon om ulovligheten i salgsoppgaven.

Med bakgrunn i likehetstrekkene, må denne saken behandles likt, slik at megler ikke kan vurderes strengere enn dette. Forholdene var bemerket flere ganger i salgsoppgave og tilstandsrapporten jf. redegjørelsen over.

På bakgrunn av opplysningene som fremgikk, kunne ikke klager ha en berettiget forventning om at soverommene i 2. etasje var godkjent for varig opphold, og det var opplyst at dette var kjøpers risiko. I forhold til en eventuell offentlig godkjenning, måtte klageren forstå at det ville påløpe kostnader, samt at det var de som bar risikoen for disse. Vilkåret om årsakssammenheng er ikke oppfylt, og erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda bemerker at meglerforetaket har erkjent at megleren har brutt markedsføringsloven og opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, ved å markedsføre boligen med tre soverom. Nemnda slutter seg til dette, og bemerker at det også utgjør brudd på meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Det fremgår for øvrig i Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, punkt 3.3.2, at «[n]år antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer».

Det er ingen automatikk i at brudd på god meglerskikk medfører at megleren også har opptrådt uaktsomt i erstatningsrettslig sammenheng. Det vises til at det i salgsoppgaven fremgår at deler av arealet på loftet ikke var godkjent for varig opphold. Klagerne, ved å sette seg tilstrekkelig inn i salgsoppgaven, måtte forstå at soverommene på loftet ikke var godkjent som oppholdsrom.

Selv om nemnda vil rette kritikk mot måten megleren har annonsert boligen på, mener nemnda likevel at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende. Klager gis dermed ikke medhold i kravet om erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren ved EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd. Jessheim har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.