RFE-2025-126

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Stavanger
Knud Holms gate 8
4005 Stavanger

Saken gjelder: God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 21. mars 2025 inngikk klageren og hans samboer oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Klageren ble tidlig opplyst om at den ansvarlige megleren skulle gå ut i permisjon etter påskehøytiden. Den 8. april 2025 ble imidlertid klageren kjent med at megleren hadde gått ut i permisjon på et tidligere tidspunkt. Klageren fikk da tildelt en ny megler som bistod salget. Klageren solgte boligen for 3 800 000 kroner.

Spørsmålet er om den nye megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, samt om det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse og erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren skulle selge eiendommen sin, valgte han å inngå oppdragsavtale med megleren på grunn av hennes kompetanse og profesjonalitet. Klageren valgte også å betale mer for dette. Det vises her til at klageren fikk rimeligere pristilbud fra andre meglerforetak.

I forbindelse med oppdragsinngåelsen informerte megleren om at hun skulle ha permisjon etter påske. Dersom boligen ikke var klar til salg før dette, ville en annen megler overta oppdraget. På bakgrunn av dette, fremskyndet klageren salgsprosessen.

Under befaringen ga megleren uttrykk for at boligen var svært attraktiv, samt at den ville bli solgt etter første visning. Megleren annonserte deretter boligen på Finn.no torsdag 3. april med visning onsdag 9. april. Annonsen hadde altså kort eksponeringstid, men megleren mente at dette ikke gjorde noe da boligen ville solgt raskt.

Dagen før visningen, ringte det en annen megler fra meglerforetaket for å informere om at hun hadde overtatt oppdraget for den opprinnelige megleren som var gått ut i permisjon. Telefonsamtalen varte kun i to minutter, og klageren fikk hverken noen forvarsel eller informasjon om rettighetene sine før bytte av megler. Dette skapte stor usikkerhet, og førte til at klageren mistet kontrollen over en svært viktig prosess. Klageren opplevde situasjonen som et brudd på avtalen og forventingene til meglerforetaket og den opprinnelige megleren.

Under telefonsamtalen, informerte også den nye megleren om at hun ville komme til klageren en halv time før visningen. På dagen for visningen følte klageren på en stor usikkerhet, og han ringte derfor til megleren klokka 15:16. Til tross for at megleren var på vei, ankom hun ikke før omkring 15:40. Det var da svært kort tid til visningen startet. Det stemmer derfor ikke at megleren var hos klageren 40 minutter før visningen.

Under visningen, virket den nye megleren uforberedt. Det bemerkes her at dette var første gang hun var i boligen. Klageren opplevde derfor at visningen ble gjennomført på en uprofesjonell måte, og han stiller seg spørrende til om det er greit å avholde visning uten å ha vært på befaring først.

Dagen etter visningen ble det inngitt et bud under prisantydning. Klageren gjorde det da klart at han ikke ønsket å selge for under prisantydning. Megleren forslo deretter å gi budgiveren et motbud. Siden klageren ikke visste hva et motbud var, ba han om ti minutter for å undersøke dette. Til tross for at klageren ba om betekningstid, opplevde han et press fra megleren om å gi budgiveren et motbud. Slik klageren forstod det, var han nødt til å gi budgiveren et motbud, og det ble ikke skissert andre mulige løsninger. Megleren argumenterte blant annet med at en tilsvarende bolig snart skulle annonseres for 3 700 000 kroner, samt at klageren dermed kunne miste budgiveren. Selv om klageren i utgangspunktet var sikker på at han ikke skulle selge for under prisantydning, følte han seg presset til å gi budgiveren et motbud.

Hva gjaldt huset som megleren opplyste om at ville annonseres for 3 700 000 kroner, ble dette annonsert to uker senere for 3 750 000 kroner. Boligen ble deretter solgt for 150 000 kroner over prisantydning. Boligen hadde samme standard og størrelse som klagerens, men klagerens eiendom hadde bedre beliggenhet.

Til tross for klagerens skepsis og opprinnelige avslag, følte han seg presset til å akseptere budet. Det bemerkes her at de fleste sammenlignbare boligene i området har blitt solgt over prisantydning. Klageren opplever meglerens rådgivning som mangelfull og utilstrekkelig. Videre opplevde klageren det slik at megleren ønsket å selge boligen raskest mulig uten å hensynta klagerens interesser.

På bakgrunn av dette, har ikke klageren fått levert den tjenesten han har betalt for. Klageren ble ikke informert om sine rettigheter ved bytte av megler, og den nye megleren håndterte salgsprosessen på en uansvarlig og uprofesjonell måte. Klageren ble videre presset til å selge for en pris han ellers ville avslått, og opplever at hans interesser ikke er blitt ivaretatt.

Da boligen ble solgt for under prisantydning i et marked hvor sammenlignbare boliger ble solgt for over prisantydning, har klageren lidt et økonomisk tap. På bakgrunn av dette krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 100 000 kroner. I tillegg krever klageren 100 000 kroner i erstatning som følge av meglerens mangelfulle rådgivning, samt press til å akseptere budet under prisantydning.

Innklagede har i korte trekk anført:
Slik meglerforetaket ser det, inneholder klagerens saksfremstilling en rekke feil. Dersom man legger korrekt faktum til grunn, foreligger det ikke noe erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Sakens faktiske side
Under hele oppdragsperioden fikk klageren både tilstrekkelig og god informasjon om salgsprosessen. Samtlige av klagerens påstander om uregelmessigheter bestrides derfor.

Klageren ble informert om at megleren skulle ut i permisjon etter påske. Samtidig ble klageren forsikret om at en annen megler ville overta oppdraget. Før påske oppstod det imidlertid uforutsette komplikasjoner som medførte at megleren måtte gå ut i permisjon tidligere. I den forbindelse, ble en annen megler koblet på oppdraget. Megleren som ble tildelt oppdraget hadde svært god kjennskap til området, og hadde solgt flere boliger der. Det foreligger dermed ikke brudd på god meglerskikk på dette punkt.

Den nye megleren stilte godt forberedt til visning. Hun tok omgående kontakt med klageren for å få god oversikt over forholdene rundt boligen. Megleren opplevde da forståelse fra klageren som aksepterte meglerbytte. Partene var samkjørte hva gjaldt veien videre, og megleren mottok ikke ingen innvendinger på å fortsette oppdraget.

Det stemmer ikke at megleren kom til boligen rett før visningen, samt at hun ikke var tilstrekkelig forberedt. Megleren satte seg raskt og grundig inn i oppdraget. Det bemerkes her at megleren er godt kjent med lignende boliger fra tidligere, og for å være ekstra godt forberedt til visningen møtte hun opp omkring 40 minutter før visningen skulle starte.

På visningsdagen sendte megleren en SMS til klageren klokka 09:11 om at hun ville komme til boligen omkring en halv time før visningen. Senere på dagen, var imidlertid megleren tidlig ute. Hun kjørte dermed innom nærbutikken som ligger tre minutter med bil fra boligen. Klokka 15:16 ringte selgeren for å fortelle at han var litt forsinket. Megleren spurte da om klagerens samboer var hjemme slik at hun likevel kunne reise dit litt før. Siden samboeren var hjemme, reiste megleren til boligen for å ta en gjennomgang før visningen. Selgeren kom ti minutter før visningen startet, men var ikke til stedet under selve visningen.

Under budrunden, ble det først inngitt et bud som var 300 000 kroner under prisantydning. Budgiveren som innga budet, hadde ikke deltatt på visning. Etter mottakelse av budet, ringte megleren til andre visningsdeltakerne som ga tilbakemelding om at de ikke ønsket å inngi bud. Megleren videreformidlet dette til klageren.

Den andre budgiveren hadde først snakket med den opprinnelige megleren for å spørre om lademuligheter i parkeringsanlegget. Megleren hadde da undersøkt forholdet med styrelederen. Etter en stund valgte denne budgiveren å inngi et bud på 3 700 000 kroner. Heller ikke den andre budgiveren deltok på visning. Budgiveren ga imidlertid tydelig beskjed om at dette var det høyeste han var villig til å betale.

Etter en ny samtale med den første budgiveren, ble det avklart at vedkommende ikke hadde mulighet til å inngi et høyere bud. Informasjonen ble videreformidlet til klageren og hans samboer. I utgangspunktet ønsket ikke klageren å akseptere budet. Megleren forklarte da hvilke muligheter klageren hadde som selger. Megleren nevnte blant annet muligheten for motbud eller å avholde ny visning. Megleren forklarte herunder hvordan et motbud fungerer i praksis, og klageren fikk noe tid til å vurdere hva han ønsket å gjøre. Under telefonsamtalen, som ble avholdt omkring klokka 11:45, ga megleren uttrykk for at hun ville ringe tilbake 11:55. Grunnen til at hun måtte ringe klageren tilbake klokka 11:55, var for at de skulle holde seg innenfor budets akseptfrist som var satt til klokka 12:00. Under telefonsamtalen 11:55, ga klageren uttrykk for at han var villig til å gi budgiveren et motbud på 3 800 000 kroner. Motbudet ble til slutt akseptert av kjøperen.

Megleren kjenner seg ikke igjen i å ha presset klageren til å akseptere noe bud, og er av den oppfatning at hun har gjort sitt ytterste for å redegjøre for alle mulighetene klageren hadde. Klageren ga ikke uttrykk for at han ønsket å utsette visningen eller salgsprosessen, og megleren hadde ikke grunn til å iverksette slike tiltak. Meglerforetaket bestrider derfor klagerens påstander om at megleren skal ha håndtert salget på en uforsvarlig måte. Det bemerkes her at klageren heller ikke har fremlagt noe som underbygger dette, og det er klageren som har bevisbyrden.

Slik meglerforetaket ser det, fikk klageren god informasjon under budrunden. I alle tilfeller var informasjonen tilstrekkelig og i tråd med god meglerskikk. Klager valgte helt fritt og uten utilbørlig press å gi et motbud som budgiveren aksepterte. Det bemerkes her at megleren aldri har gitt uttrykk for at selgeren måtte gi motbud. Det er heller ikke fremlagt noe som peker i den retningen.

Megler er en mellommann mellom interessenter og selger. Meglerforetaket forstår at en budrunde kan oppleves som stressende ettersom man må forholde seg til tidsfrister. Det er imidlertid segler som til slutt velger å akseptere bud på eiendommen. Det er markedet, herunder budgiverne, som avgjør hva markedsverdien er på salgstidspunktet.

Hva gjelder klagerens påstand om at boligen ble solgt til en lavere pris enn markedsverdi, bestrides dette. I tråd med god meglerskikk, ble det i dette tilfellet gjennomført en salgsprosess med både visning og budrunde. Det er markedet som bestemmer prisen, og det må sies å være på det rene at markedspris ble oppnådd for denne eiendommen. På salgstidspunktet var 3 800 000 kroner den høyeste salgssummen som var oppnådd for rekkehusene siden oppføringen i 2004.

Når det kommer til annonseringen av den andre boligen som klageren har vist til, stemmer det at megleren nevnte at dette kunne medføre konkurranse. Huset som skulle annonseres var like stort, men skilte seg likevel fra klagerens bolig. I utgangspunktet skulle det andre huset annonseres for en lavere prisantydning. Etter en helhetsvurdering av klagerens salg, ble likevel prisantydningen til den andre boligen oppjustert til 3 750 000 kroner. Det bemerkes her at prisantydning ofte settes med bakgrunn i nylige, nærliggende og sammenlignbare salg.

Sakens rettslige side
Da det i herværende tilfellet står påstand mot påstand i en rekke forhold, fremstår saken som lite egnet til skriftlig behandling i nemnda. Nemnda bes derfor om å vurdere hvorvidt saken skal avvises.

For det tilfellet at saken ikke avvises, gjelder den krav om erstatning. Grunnvilkårene for erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Alle vilkårene må være oppfylt, og det er den som krever erstatning som har bevisbyrden. I dette tilfellet er det altså klageren som har bevisbyrden for at megleren har opptrådt kritikkverdig. Meglerforetaket kan ikke se at dette er dokumentert eller sannsynliggjort. Ved eventuell tvil skal dette gå utover klager, jf. blant annet RFE-2024-107.

Basert på situasjonen og informasjonen som er gitt underveis, kan ikke meglerforetaket se at det foreligger noe pliktforsømmelse fra megleres side. Meglerforetaket kan heller ikke se at klageren har lidt noe tap som tilsier at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse eller erstatning.

Etter en helhetsvurdering, kan ikke meglerforetaket se at megleren har forsømt sin omsorgsplikt eller at hun på annen måte har opptrådt i strid med god meglerskikk. Selv om man eventuelt legger til grunn at enkelte forhold ved meglerens adferd kan kritiseres, ligger adferden uansett innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig adferd må anses for å utgjøre erstatningsbetingende uaktsomhet.

Når det kommer til klagerens påståtte økonomiske tap, kan ikke meglerforetaket se at det er sannsynliggjort at tapet står i adekvat årsakssammenheng med den påstått kritikkverdige adferden.

Hva gjelder vederlagnedsettelse, har ikke klageren dokumentert eller sannsynliggjort at det foreligger noen ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Subsidiært anføres det at kravet i alle tilfeller er for høyt.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Nemnda legger til grunn at klageren inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket den 21. mars 2025, og at det ble opplyst at den ansvarlige megleren skulle gå ut i permisjon etter påske. Det er på det rene at megleren gikk ut i permisjon tidligere enn varslet, og at en ny megler overtok oppdraget. Klageren ble imidlertid informert om meglerbyttet først dagen før visning, og opplevde dette som uventet og utrygt. Nemnda bemerker at der det er mulig å gi beskjed i god tid, bør dette gjøres, men det kan også forekomme uventede forhold som gjør at megler raskt må ut av oppdraget. Nemnda kan ikke se at det foreligger brudd på god meglerskikk på dette punktet i saken her, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Nemnda bemerker at det ikke foreligger krav om at en megler må ha vært på befaring før visning, men det forventes at megleren er tilstrekkelig forberedt og har satt seg godt inn i alle forhold ved eiendommen. Nemnda mener som et utgangspunkt at ny megler bør befare eiendommen, jf. RFE-2024-222. Det fremgår imidlertid av saken her at den nye megleren møtte før visning for å gjøre seg kjent med eiendommen. Dessuten hadde hun erfaring fra området. Det er uenighet mellom partene om tidspunkt for når megleren ankom visningen og graden av forberedelse, men det er ikke fremlagt dokumentasjon som sannsynliggjør at visningen ble gjennomført på en måte som er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Når det gjelder budrunden, er det også motstridende opplysninger. Klageren opplever å ha blitt presset til å gi motbud, mens innklagede anfører at klageren fikk informasjon om sine valgmuligheter og at motbudet ble gitt frivillig. Det er selger som avgjør om bud skal aksepteres, og meglerens rolle er å informere og bistå, men ikke presse selger til å akseptere bud. Det er ikke dokumentert eller sannsynliggjort på annen måte at megler skal ha lagt utilbørlig press på klager underveis i budrunden. jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klageren har videre anført at boligen ble solgt under prisantydning, og at dette medførte et økonomisk tap. Nemnda viser til at det er markedet som avgjør prisen på salgstidspunktet, og at det ikke er dokumentert at klagerens bolig hadde en høyere markedsverdi enn oppnådd salgssum. Det er heller ikke sannsynliggjort at meglerens håndtering har hatt en direkte og adekvat årsakssammenheng med det påståtte tapet, jf. alminnelige erstatningsrettslige prinsipper og nemndspraksis, herunder RFE-2024-107.

Når det gjelder krav om vederlagsnedsettelse, må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner ikke at det er sannsynliggjort at megleren har utvist en slik forsømmelse.

Det foreligger heller ikke grunnlag for erstatning, da vilkårene for erstatningsansvar, herunder ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng, ikke er oppfylt.

Megleren har opptrådt innenfor rammene av god meglerskikk. Klagerens krav fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.