RFE-2025-130

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
PrivatMegleren Première
Østmarkveien 2
0687 OSLO

Saken gjelder: 
Brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av eiendommen sin 15. oktober 2024. Prisantydningen var satt til 7 890 000 kroner, og boligen ble solgt for 7 500 000 kroner. Klageren viste til at det forelå en mulighet for å oppgradere rekkehuset fra to til tre soverom, noe megler unnlot å opplyse om i salgsprospektet. Manglende informasjon om denne muligheten har slik klageren ser det, medført et verditap ved salget. Spørsmålet i saken er om megleren, ved å unnlate å opplyse om muligheten for å etablere et tredje soverom, har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven. Klageren krever 390 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket som tilsvarer differansen mellom prisantydningen og salgssummen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Boligen ble markedsført med to soverom, i tråd med den faktiske situasjonen på salgstidspunktet. Det forelå imidlertid en mulighet for å utvikle underetasjen slik at det kunne etableres et tredje soverom, noe som ikke ble omtalt i prospektet eller annonsen. Manglende informasjon om denne utnyttelsesmuligheten anses som en vesentlig svakhet ved salgsoppgaven, og klageren mener dette har hatt negativ innvirkning på interessen i markedet og salgsprisen.

Det vises til at det først og fremst er annonsen som skaper interesse for boligen, og at opplysninger gitt på visning har begrenset verdi. En tilsvarende bolig i nabolaget, markedsført av samme meglerfirma, ble annonsert med tre soverom og ble solgt raskt etter kun én visning. Dette fremheves som et eksempel på at informasjon om mulighet for et tredje soverom kan være avgjørende for blant annet barnefamilier. Den sammenlignbare boligen manglet godkjent rømningsvei, men ble likevel markedsført med tre soverom.

I tillegg hadde klagerens bolig to oppgraderte bad, noe som burde ha styrket salgsverdien. Det opplyses også at megler ikke ønsket å dele salgsoppgaven til den tilsvarende eiendommen, til tross for at annonsen lå ute på Finn.no. Det vises videre til at når samme meglerfirma markedsfører to tilsvarende boliger, må det kunne forventes intern koordinasjon og kvalitetssikring av annonsene.

Det ble avholdt et møte mellom partene hvor problemstillingene ble diskutert, men klageren opplevde at megler ikke var lydhør og viste liten respekt for kritikken. Klagerne var et eldre ektepar, og at megler håndterte oppdraget på en lite respektfull måte. Klagerne krever 390 000 kroner i erstatning på for det verditapet de ble påført som følge av brudd på opplysnings- og undersøkelsesplikten.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det er enighet om at boligen ble korrekt markedsført med to soverom. Uenigheten gjelder hvorvidt det burde vært informert om muligheten for å gjøre om et rom i kjelleren til et tredje soverom.

Det vises til at rommet i kjelleren ikke var godkjent som soverom av Plan- og Bygningsetaten, og at det derfor ikke kunne markedsføres som et potensielt soverom. I henhold til veiledning for markedsføring kan megler ikke markedsføre noe som ikke er lovlig, og kan heller ikke garantere at rommet ville blitt godkjent. Klagerne ble før publisering av annonsen informert om at et tredje soverom først kunne markedsføres dersom det forelå godkjenning, noe klagerne ikke tok initiativ til.

Det vises til veiledning fra Norges Eiendomsmeglerforbund, hvor det fremgår at kun rom godkjent til bruk som soverom kan inkluderes i markedsføringen. Å opplyse om annet kan være villedende og i strid med markedsføringsloven.

Det opplyses videre at den sammenlignbare boligen som klageren viser til, har en annen godkjent situasjon i underetasjen, med omsøkt og godkjent rom. Denne boligen hadde også en bedre standard, og at det derfor ikke er urimelig at den fikk høyere interesse i markedet.

Klagernes boligen ble lagt ut med bred markedsføring, og det var åtte registrerte deltakere på visning og to budgivere. Dette anses som en grei respons ut fra objektets standard og egenskaper. Det presiseres at kun partene i handelen har krav på salgsoppgaven etter salg, og at annonsen på Finn.no ikke er å anse som en komplett salgsoppgave.

På bakgrunn av dette mener meglerforetaket at salgsoppgaven oppfyller faglige mål, og at håndteringen av salgsprosessen ikke har medført noen verdiforringelse. Kravet om erstatning avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det er på det rene at boligen ble markedsført med to soverom, og at det forelå en mulighet for å etablere et tredje soverom i underetasjen. Spørsmålet er om megler burde ha opplyst om denne muligheten i salgsoppgaven og annonsen, og om manglende informasjon utgjør et brudd på opplysningsplikten. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd plikter megler å gi kjøper og selger «alle opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen»​. I tillegg følger det av markedsføringsloven § 7 at markedsføring ikke må være villedende, og at vesentlige forhold ved boligen skal fremgå klart og tydelig.

Det fremgår av saken at rommet i underetasjen, på salgstidspunktet, ikke var godkjent som soverom av Plan- og Bygningsetaten. I henhold til Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig, skal kun godkjente rom inkluderes som soverom i markedsføringen. Å opplyse om potensielle løsninger som ikke er godkjent, kan være villedende og i strid med markedsføringsloven og dermed også i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3​.

Megler har dokumentert at oppdragsgiver før publisering ble informert om at et tredje soverom først kunne markedsføres dersom det forelå godkjenning, noe det ikke ble tatt initiativ til.

Nemnda finner derfor at megler har forholdt seg til gjeldende regelverk og ikke har handlet i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.