RFE-2025-137

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Kursiv Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Rakkestad)
Storgata 13
1890 Rakkestad

Saken gjelder: Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Da klageren overtok eiendommen som innklagede meglerforetak formidlet, oppdaget han at elbilladeren som skulle medfølge handelen var fjernet. I tillegg oppdaget han at komfyren som var fremvist under visningen, var skiftet ut med en eldre modell. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin omsorgs- og rådgivningsplikt overfor klageren, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning for den manglende elbilladeren og den utskiftede komfyren.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Manglende elbillader
Etter at klageren overtok eiendommen, oppdaget han at elbilladeren som skulle medfølge boligen var fjernet. Da klageren tok opp dette med megleren, bekreftet megleren at laderen var fjernet. Til tross for at megleren anerkjente at laderen skulle medfølge boligen, hjalp han ikke klageren videre i saken.

Klageren ble deretter henvist til selgerens boligselgerforsikringsselskap. I tillegg ble han tilbudt et rabatert meglerhonorar dersom han valgte meglerforetaket ved et fremtidig salg. Klageren opplevde imidlertid dette som irrelevant.

Det vises for øvrig til meglerens e-post, hvor han frarådet klageren å reklamere på forholdet overfor selgerens boligselgerforsikringsselskap. Dette påvirket klagerens vurdering av saken, og var en avgjørende grunn til at han ikke tok saken videre.

Manglende komfyr
Under visningen og gjennom salgsoppgaven, fremgikk det tydelig at en komfyr medfulgte som en naturlig del av kjøkkeninnredningen. Under overtakelsen var imidlertid komfyren fjernet og erstattet med en eldre og dårligere modell. Dette ble det ikke opplyst om i salgsdokumentasjonen, og det ble heller ikke nevnt i overtakelsesprotokollen.

Etter klagerens vurdering, utgjør en slik endring et avvik fra det han med rimelighet kunne forvente, jf. avhendingslova §§ 3-7 og 3-9. Dersom megleren kjente til utskiftningen, må det uansett anses som brudd på god meglerskikk.

Krav om erstatning
I dette tilfellet har megleren opptrådt passivt, og han har ikke oppfylt sin omsorgs- og rådgivningsplikt overfor klageren. Det er dermed urimelig at klageren må bære hele byrden selv ved å kreve erstatning for den manglende elbilladeren og komfyren.

Det bemerkes her at både elbilladeren og komfyren var synlig under visningen. Elbilladeren var fastmontert på husveggen, samt tilkoblet strøm. Komfyren på kjøkkenet var moderne og i god stand. Dette er imidlertid ikke løse gjenstander som normalt fjernes uten at det må nevnes eksplisitt i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten. Det ble altså ikke opplyst om at gjenstandene ikke skulle medfølge handelen. Dette må anses å være i strid med avhendingslova § 4-19, samt god meglerskikk.

Klageren er en forbruker uten juridisk kompetanse. Han var derfor i god tro om at saken kunne løses med selger eller megler. Klageren kan altså ikke anses for å ha opptrådt passivt, da han brukte tid på å forstå hvordan han skulle gå videre med saken. Klageren kontaktet meglerforetaket flere ganger før han kontaktet Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Det bemerkes for øvrig at klageren var villig til å avslutte saken mot et beløp som dekket tapet av den manglende elbilladeren og komfyren. Meglerforetaket avslo imidlertid dette.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 10 000 kroner i erstatning for tap av elbilladeren. Det bemerkes her at en elbillader koster omkring 6 000 kroner, samt at installasjonskostnaden beløper seg til omkring 3 000 kroner. I tillegg krever klageren erstatning tilsvarende verdien på komfyren som ble presentert under visningen. Avslutningsvis krever klageren erstatning for påkjenningen som følge av meglerens manglende oppfølging og rådgivning i saken.

Innklagede har i korte trekk anført:
Etter at meglerforetaket fikk i oppdrag å formidle selgerens eiendom, ble det avholdt fellesvisning 29. april 2024. Klageren deltok på denne, og fikk deretter tilslag på sitt bud. Den 30. mai 2024 inngikk dermed klageren avtale om kjøp med selgeren.

Det bestrides ikke at elbilladeren og komfyren var synlig under visningen. Meglerforetaket er imidlertid ikke kjent med komfyrens tilstand under visningen.

Under overtakelsen 5. august 2024, var både klageren, selgeren og megleren til stedet. Den påståtte manglende elbilladeren ble imidlertid ikke kommentert i overtakelsesprotokollen. Megleren kan heller ikke erindre at dette var et tema under overtakelsen.

Først den 3. mai 2025, fikk meglerforetaket en henvendelse fra klageren hva gjaldt den manglende elbilladeren. Meglerforetaket oppfordret da klageren til å kontakte selgers boligselgerforsikringsselskap. Det stemmer dermed ikke at megleren frarådet klageren å kontakte boligselgerforsikringen. Megleren ga imidlertid uttrykk for at klageren måtte være forberedt på at klagen kunne bli avvist ettersom det ikke var reklamert innen rimelig tid.

Da det senere fremkom at klageren vurderte å selge boligen, ønsket meglerforetaket å vise «goodwill» ved å tilby reduserte salgsomkostninger. Klageren valgte imidlertid å sende en klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

I klagen krever klageren 10 000 kroner i erstatning som følge av manglende elbillader. I tillegg krever han erstatning for påkjenningen av meglerens manglende oppfølging og rådgivning i saken. Til tross for at forholdene må anses som en sak mellom kjøper og selger, tilbød meglerforetaket i sin e-post av 22. mai 2025 å imøtekomme klagerens krav. Tilbudet var ikke en erkjennelse av ansvar, men et forsøk på å spare tid og ressurser. Klageren avslo tilbudet i en e-post av 23. mai 2025. I tillegg fremsatte klageren et nytt klagepunkt om at komfyren skal ha blitt byttet ut mellom visning og overtakelse. I likhet med elbilladeren, var forholdet ukjent for megleren. Det ble hverken bemerket i overtakelsesprotokollen eller diskutert under overtakelsen. Forholdet ble først påpekt av klageren ni måneder etter overtakelsen.

Prinsipalt anfører meglerforetaket at saken avvises. Subsidiært, er meglerforetaket av den oppfatning at dette er en sak mellom kjøper og selger, samt at meglerforetaket ikke har noe ansvar i saken. Meglerforetaket kan hverken se at megleren har brutt sin rådgivningsplikt eller god meglerskikk. Megleren merket seg heller ikke at elbilladeren var fjernet eller at komfyren var skiftet ut. Klageren poengterte uansett ikke dette under overtakelsen, og det tok over ni måneder før han foretok seg noe i saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Meglerforetaket opplyser at megler, ved overtakelsen, verken la merke til at elbiladeren manglet, eller at komfyren var byttet ut med en annen komfyr. Dette var heller ikke tema fra klagers side og det fremgår ingenting om dette i overtakelsesprotokollen. Først ni måneder senere – 3. mai 2025 – henvendte klager seg til megleren om den manglende elbilladeren. Komfyren ble først et tema etter at klager hadde avslått meglerforetakets forlikstilbud knyttet til laderen, som gikk ut på å kreditere klager med 7 500 kroner. Dette var i tråd med klagers beregning om at den manglende laderen representerte et verdiminus på 5 000 til 10 000 kroner.

Nemnda kan verken se at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller opplysnings- og undersøkelsesplikten etter hhv. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd eller 6-7 første ledd. Det som er påberopt er kjøpsrettlige mangler, som er et forhold mellom klager og selger, og som megler ikke hefter for. Nemnda tilføyer at det ikke generelt kan forventes at megler, ved overtakelse, fysisk kontrollerer at alt som skal følge med i henhold til kontrakten er til stede.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.