Klage nr:
097/09
Avgjort:
09.12.2009
Saken gjelder:
Budgivning, manglende informasjon om korrigert tilstandsrapport
Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Jærmegleren Klepp
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdragsavtale er signert og datert 19. januar 2009. Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av budrunden, idet en tidligere interessent og budgiver ikke ble varslet om nye og høyere bud før endelig bud ble akseptert. Videre mener klageren at innklagede ikke har varslet alle interessentene om at takstmannen hadde endret takstrapportens tilstandsgrad når det gjelder takkonstruksjon og himling i stuen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Boligen ble ifølge klageren «solgt uten at alle som hadde lagt inn bud i første runde ble kontaktet, før [klageren] ble anbefalt å skrive kontrakt». Dette skjedde til tross for at klageren hadde understreket viktigheten av dette. Dette medførte ifølge klageren at det ikke kom i stand noen fullstendig budrunde i sluttfasen. Dersom fullstendig budrunde hadde kommet i stand, mener klageren at salgssummen ville blitt høyere.
En av budgiverne, som hadde lagt inn skriftlig bud til innklagede i en tidligere budrunde, og som klageren da hadde avslått, kontaktet klageren umiddelbart etter at han forsto at eiendommen var solgt. Vedkommende var forundret over at han ikke var blitt kontaktet av innklagede i siste budrunde. Da ingen andre som angivelig skulle ha blitt kontaktet, hadde lagt inn bud i siste budrunde, ble det ingen budrunde. Budgiveren ble ikke utfordret, siden det ikke var andre som la inn høyere bud.
Etter at vedkommende også hadde tatt kontakt med innklagede og klaget på forholdet, ble klageren innkalt til innklagede for å redegjøre for sin sak. Innklagede innrømmet ifølge klageren feilen som var begått. Klageren varslet i samme møte at hun ville ha erstatning for mangelfull saksbehandling og hun ble tilbudt reduksjon i meglerprovisjonen.
Klageren krevde en erstatning på kr 200 000 basert på de signaler hun hadde fått fra budgiveren som kontaktet henne. Prisantydningen var kr 2 800 000 og eiendommen ble solgt for kr 2 600 000. Budgiveren uttalte til klageren at han sannsynligvis ikke ville gått over prisantydningen på kr 2 800 000.
Klagerens krav ble avslått av innklagede med henvisning til at hun da måtte rette sitt krav overfor Reklamasjonsnemnda. I møtet ble klageren tilbudt avkortning i meglerens vederlag, siden det var begått en saksbehandlingsfeil. Innklagede mente klageren ikke kunne føre bevis for at salgssummen ville blitt høyere, og det var derfor ikke aktuelt å komme klageren i møte utover dette. Innklagede har etter mottakelsen av skriftlig klage bekreftet å ville ettergi meglerprovisjonen på 1,8 %.
Første tilstandsrapport som ble avgitt i forbindelse med megleroppdraget, ble endret på klagerens initiativ, da beskrivelsen av takkonstruksjonen i stuen var misvisende og det ble oppfattet som en vesentlig svakhet. Klageren ble oppmerksom på dette under og etter visningen, da dette ble kommentert negativt av de som var på befaring. Klageren kontaktet vedkommende fagmann som utførte oppdraget, som var enig i at rapporten var misvisende på dette punktet. Han endret rapporten ved å sette verdi til 1 fra 2 på dette punktet og klageren fikk utstedt ny rapport. I samråd med innklagede skulle denne nye rapporten leges inn i salgsoppdraget og de som hadde vært på visning, samt de som hadde gitt bud, skulle få den nye rapporten tilsendt.
På kontraktsmøtet i forbindelse med salget, fremkom det at innklagede ikke hadde utført dette. Kjøperne var også ukjent med at det var kommet ny tilstandsrapport.
Basert på den informasjon som er blitt kjent for klageren, mener hun å kunne kreve erstatning for kr 200 000 korrigert for provisjon på grunn av mangelfull saksbehandling i siste budrunde og for ikke å ha gitt ut vesentlig informasjon knyttet til boligens tilstand.
Innklagede anfører:
Innklagede oppfatter saken slik at det er to forhold klageren er misfornøyd med og av den grunn krever erstatning fra innklagede for. Det ene forholdet er mangelfull budrunde og det andre gjelder endring av boligsalgsrapporten som klageren hevder ikke er forelagt for interessenter og budgivere.
Budrunden
Fellesvisning ble gjennomført 10. mars 2009 kl 17 – 18. Ansvarlig megler for oppdraget hadde visningen og klageren var ikke til stede. Fire personer skrev seg opp på listen som interessenter, men ingen av disse har lagt inn bud på eiendommen. Det var flere på visningen, disse valgte å ikke skrive seg opp på listen og innklagede kjenner ikke deres navn.
Budgiver A hadde deretter en privat visning sammen med klageren og la inn bud den 24. mars 2009 på kr 2 200 000. Budet ble sendt på e-post 24. mars kl 1023 og ble registrert i innklagedes datasystem samme dag kl 1120, etter bekreftelse av finansiering. Dette var første kontakt med A vedrørende denne eiendommen. Budet ble avslått den 25. mars 2009.
Innklagede ringte A ved minst én senere anledning og spurte om han fortsatt var interessert i eiendommen og om han kunne være interessert i å legge inn et nytt bud. A ville fortsatt bli orientert om eiendommen, men sa at han ikke ville legge inn noe nytt bud akkurat da. Han spurte om det var andre som hadde lagt inn bud, og fikk beskjed om at ingen hadde gjort det enda. Han ville da vente og se.
Budgiver(e) B, som endte med å bli kjøpere, ble lagt inn i datasystemet som interessenter 14. april 2009. Klageren ringte innklagede og informerte om at de hadde tatt kontakt med henne direkte og vært på privat visning. Bs bud ble avgitt 27. april 2009. Akseptfrist var satt til 28. april 2009 kl 1200. Overtakelse i henhold til overtakelsesprotokoll var 27. august 2009.
Når innklagede gjennomfører en budrunde, tar han alltid utgangspunkt i datasystemet. Alle som har kontakt med interessenter, følger samme rutiner. Alle interessenter blir merket med ulike grader av interesse. De som skal ha beskjed om bud, merkes med «Meget interessert/varsles om bud». De som klart gir uttrykk for at de ikke lenger er interessert i eiendommen, merket med «ikke interessert nå lenger». Det viser i oversikten over interessenter som «LITEN». Dette gjøres fortløpende når noen hos innklagede har kontakt med interessenter. Under budrunden og all annen kontakt med interessenter, forholder innklagede seg til de som står med «Meget interessert/varsles om bud». Dette fungerer ifølge innklagede, og han mener å kunne stole på systemet.
Bs bud ble varslet til alle som sto merket «Meget interessert/varsles om bud».
A var market med «LITEN» under interessefeltet på dette tidspunktet. Han ble derfor ikke oppringt, men dette burde blitt dobbeltsjekket fordi han hadde gitt innklagede beskjed om at han ville holdes informert. Innklagedes saksbehandler stolte på systemet og antok derfor at noen andre måtte ha snakket med A etterpå, og merket ham med «LITEN» interesse.
Den 30. april 2009 ringte A innklagede og sa at han hadde sett at eiendommen var solgt. Han var overrasket over at han ikke hadde fått beskjed om bud. Innklagede informerte klageren om dette og at datakyndig var kontaktet for å finne ut hva som hadde skjedd. Det er ifølge innklagede avdekket at interessegraden er endret uten at noen ansatte fysisk har gått inn i systemet og endret interessen.
A kjøpte en annen eiendom hos innklagede og la inn bud på den kjøpte eiendommen etter at hans bud på nærværende eiendom ble avslått. Hans bud ble akseptert den 25. mars 2009 kl 1400, og As status ble endret til «Ikke interessert nå lenger» ved aksepten. Systemet tar ikke høyde for at en interessent kan være interessert i å kjøpe flere eiendommer når han først har fått aksept på bud på en eiendom.
Klageren (selgeren) ringte innklagede mandag 4. mai 2009 og antydet at hun ønsket erstatning. Hun var nå misfornøyd med det meste innklagede hadde gjort og mente hun hadde fått dårlig service. Innklagede ba henne sende et eventuelt erstatningskrav skriftlig, samtidig som han på telefon tilbød henne å stryke vederlaget på 1,8 % av kjøpesummen. Tilbudet om frafall av meglerprovisjonen ble gjentatt da daglig leder og fagansvarlig hadde møte med klageren, men ikke akseptert av klageren. Kontraktsmøte ble gjennomført av fagansvarlig den 11. juni 2009.
Boligsalgsrapporten
Boligsalgsrapport ble bestilt på vegne av klageren. Eiendommen ble besiktiget 2. februar 2009 med klageren til stede. Rapporten var ferdig 4. februar og sendt innklagede og klageren den 7. februar 2009. I følgebrevet minnet takstmannen klageren om forutsetningene på side 2 i rapporten: « Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk, og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. »
På fellesvisningen tok mange interessenter opp med innklagede punktet om takkonstruksjon i boligsalgsrapporten. De var bekymret for om det som var beskrevet om taksperre og takplater i stuehimling, var alvorlig. Innklagede svarte at dette skulle han sjekke opp og ta kontakt med interessentene. Klageren ble informert om at interessentene var urolige for taket. På telefon noen dager etter visningen opplyste klageren at hun hadde hatt noen til å se på taket i stuen for å utbedre det. Innklagede kontaktet da takstmannen og fortalte at det hadde vært en del spørsmål om taket i stuen og spurte om han mente det var alvorlig eller om det kunne beskrives noe tydeligere. Innklagede fortalte atklageren hadde fått noen til å se på og utbedre taket og ba takstmannen selv ta kontakt med klageren for å få beskrevet hva som var gjort. Innklagede ville unngå misforståelser ved at informasjonen skulle gjennom flere ledd. Den 20. mars kom en ny boligsalgsrapport i posten, og per e-post 18. mars 2009. Teksten ble endret og tilstandsgraden for hele punktet ble endret fra TG 2 til TG 1. Innklagede kontaktet alle interessentene som ifølge datasystemet hadde «stor interesse» per telefon og fortalte om endringen i boligsalgsrapporten.
Innklagede var enig med klageren i at han på grunn av en feil i sine rutiner (datasystemet) ikke kontaktet budgiver A da det nye budet på kr 2 600 000 kom inn, og budgiver A fikk dermed ikke anledning til å bli med i budrunden. Imidlertid var ikke A villig til å strekke seg lenger enn kr 2 200 000 til tross for at prisantydningen var kr 2 800 000 og i hvert fall ikke langt over ut fra de signalene han tidligere hadde gitt. Som en kompensasjon til klageren tilbød innklagede derfor å refundere hele sitt vederlag, og beløpet på kr 46 800 er tilbakebetalt henne. Til tross for det mottok innklagede denne klagen.
Når det gjelder endring av boligsalgsrapporten vil innklagede påstå at alle aktuelle interessenter ble meddele endringen da ny rapport ble utarbeidet.
Innklagede mener at den kompensasjonen han har gitt til klageren er rimelig i forhold til den feilen som er gjort, men dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til noe annet er innklagede interessert i å få avsluttet saken med en utmålt erstatning av Nemnda.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder manglende informasjon til tidligere budgiver, samt påstand om manglende informasjon til interessenter vedrørende utbedring og endring av boligsalgsrapport.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Innklagede har innrømmet å ha gjort en feil ved ikke å kontakte budgiver A. Reklamasjonsnemnda legger dette til grunn. Innklagede har frafalt krav på meglerprovisjon med 1,8 % av salgssummen. Dette ble ikke akseptert av klageren. Etter Reklamasjonsnemndas mening er det tilbudt en tilstrekkelig kompensasjon for feilen.
« å sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.»
Videre vises til artikkelen «Meglers ansvar for retting av opplysninger» i Eiendomsmegleren nr 4 April 2009, s. 16 flg., hvor det bl.a. fremgår:
«Der det er gitt forskjellige opplysninger til markedet må megleren forsikre seg om at kjøperen inngir bud på korrekt grunnlag. En slik avklaring må foretas senest før handel sluttes, men aller helst før budet formidles til selgeren. Når budet har kommet til mottakerens (selgers) kunnskap, er budgiveren bundet av sitt bud. Det må dessuten kunne dokumenteres skriftlig at megleren har foretatt en slik avklaring.» (Nemndas utheving.)
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må tilbakeføre sitt vederlag til klageren.