RFE-2025-066

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Østlandet avd. Ski
Postboks 553
1401 Ski

Saken gjelder: 
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 20. mai 2022 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpesummen var på 5 550 000 kroner. Boligen ble annonsert i to omganger, henholdsvis i november 2021 og mai 2022. Mellom de to annonserundene var det kommet på et pant til kommunen, og salgsoppgaven var blitt endret i tråd med dette. På visningsdagen 15 mai ble link til ny salgsoppgave sendt klageren. Klageren ble først oppmerksomme på at kommunen hadde tinglyst pant i eiendommen i september 2024. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin opplysningsplikt ved ikke å ha opplyst om at det var gjort endringer i salgsoppgaven mellom første og andre salgsrunde. Videre er det spørsmål om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 200 132 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren meldte for første gang interesse for eiendommen ved annonsering i november 2021. Ved oversendelse av salgsoppgaven var det ikke inntatt opplysninger om heftelser i eiendommen. Klageren deltok på visning, men innga ikke bud.

Noen måneder senere ble boligen annonsert på nytt, og klageren meldte igjen interesse for eiendommen. Link til ny salgsoppgave ble mottatt fra meglerforetaket 15. mai 2022. Megleren unnlot imidlertid å opplyse om at det var foretatt vesentlige endringer i salgsoppgaven, og klageren forholdt seg derfor til informasjonen som var gitt ved forrige annonsering.

Den 20. mai 2022 fikk klageren tilslaget på 5 500 000 kroner. Kjøpekontrakt ble signert av klageren og selgeren 23. mai 2022, og overtakelse ble gjennomført 1. juni 2022.

Da klageren i september 2024 ble kjent med at kommunen hadde tinglyst pant i eiendommen, henvendte han seg straks til meglerforetaket og selgers boligselgerforsikring. Megleren opplyste da om at salgsoppgaven ble endret ved annen gangs annonsering, og at panteheftelsen fremgikk av den seneste versjonen.

Ved en saldoforespørsel til kommunen fikk klageren opplyst at pantets pålydende pr. 11. september 2024 var 200 132 kroner inkludert renter.

Klageren hadde ikke fått oppgitt informasjon om kommunens pengeheftelse på eiendommen før det ble lagt inn bud. Salgsoppgaven var blitt endret etter han fikk den oversendt, uten at dette ble opplyst om eller spesifisert i den øvrige salgsdokumentasjonen.

Som den profesjonelle part burde megleren gjort kjøperen oppmerksom på at salgsoppgaven var endret. Det bemerkes at det var den samme megleren som bistod salget gjennom hele prosessen, og at han således var godt kjent med endringene som var foretatt.

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det brudd på god meglerskikk. I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megleren gi kjøperen råd og opplysninger av betydning for handelen. Det ble derimot ikke gitt tilstrekkelig informasjon om panteheftelsen ved salget.

Klageren krever 200 132 kroner i erstatning, henholdsvis pantets pålydende pr. 11. september 2024.

Innklagede har i hovedsak anført:
Da boligen ble annonsert i november 2021 var det ikke opplyst om panteheftelsen til kommunen i salgsoppgaven. Boligen ble imidlertid ikke solgt, og den ble derfor tatt av markedet i desember 2021. Kort tid etter trådte omfattende endringer i avhendingsloven i kraft.

Boligen ble annonsert på nytt 10. mai 2022 med visning 15. mai 2022. Forut for dette hadde megleren i tråd med eiendomsmeglingsloven og avhendingsloven innhentet oppdatert informasjon, herunder ny tilstandsrapport og egenerklæringsskjema fra selgeren. Ved oppdatering av salgsoppgaven ble det også inntatt opplysninger om kommunens pantedokument på 119 680 kroner som ble tinglyst 30. mars 2011.

Den 11. mai 2022 meldte klageren seg på visning. I den forbindelse mottok han en automatisk bekreftelse fra meglersystemer med oppfordring om å sette seg inn i salgsoppgaven. På visningsdagen ble det også sendt ut lenke til salgsoppgaven og budskjemaet.

Den 19. mai 2022 innga klageren bud på 5 500 000 kroner. Det vises til budskjemaet, hvor det tydelig fremgår at budet ble inngitt på de vilkår og betingelser som er beskrevet i salgsoppgaven av 10. mai 2022. Ved inngivelse av bud bekreftet klageren at han hadde lest og forstått innholdet i salgsoppgaven. Budaksept ble formidlet klageren påfølgende dag .

Kjøpekontrakt ble signert 23. mai 2022, hvor det under avsnitt «[h]eftelse» opplyses om følgende:

«Kjøper har fått seg forelagt utskrift av grunnboken for eiendommen og har gjort seg kjent med denne. Selger garanterer at eiendommen vil bli levert fri for andre pengeheftelser enn de kjøper skal overta, jf. salgsoppgaven. Pengeheftelser som ikke overtas av kjøper, skal slettes for selgers regning. Kjøper er innforstått med at det vil ta noe tid før selgers pant slettes, selv om det er innfridd ved oppgjør.»

Videre fremgikk det av kjøpekontrakten under avsnitt «[v]edlegg» at klageren var forelagt salgsoppgaven av 10. mai 2022.

Det er salgsoppgaven av 10. mai 2022 som utgjør grunnlaget for budet, og dersom klageren har sett hen til en tidligere salgsoppgave fra 2021 er dette en risiko han selv må bære. Er omsetningstiden lang, som i dette tilfellet, vil megleren naturlig nok oppdatere lovpålagt informasjon og den skriftlige oppgaven som interessenter skal få før handelen sluttes. Det fremgår tydelig av salgsoppgaven at kommunen har pant i eiendommen, og megleren har således gitt korrekte opplysninger før avtaleinngåelse. Meglerforetaket kan ikke bebreides for klagerens manglende gjennomgang av salgsmaterialet.

Hva gjelder klagerens påstand om at megleren burde ha informert ham om endringene i salgsoppgaven, fremstår dette urimelig ettersom det ikke hadde vært kontakt mellom dem på fire og en halv måned.

For øvrig bemerkes det at klagerens bank overførte kjøpesummen til meglerforetaket med forbehold om at deres pant oppnådde første prioritet. Panteretten er returnert til banken i tinglyst stand og de har akseptert den foranstående heftelsen.

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke brudd på meglers undersøkelses- eller opplysningsplikt. Megleren har heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger megler å gi kjøperen korrekte og fullstendige opplysninger av betydning for handelen.

Det er ikke bestridt at salgsoppgaven ved første annonsering i november 2021 ikke inneholdt opplysninger om kommunens pant, mens den oppdaterte salgsoppgaven av 10. mai 2022 gjorde det. Klageren har anført at han ikke ble gjort oppmerksom på endringene og forholdt seg til salgsoppgaven han hadde mottatt tidligere.

Nemnda legger til grunn at det er den oppdaterte salgsoppgaven som utgjør grunnlaget for handelen. Klageren mottok lenke til denne før budgivning, og bekreftet i budskjemaet at han hadde lest og forstått innholdet. Opplysning om det aktuelle pantet fremgikk tydelig av salgsoppgaven. Megler har dermed isolert sett gitt korrekte opplysninger før avtaleinngåelse.

Nemnda mener likevel at megler ikke har overholdt opplysningsplikten etter § 6-7.

Nemnda legger til grunn at megler, når eiendommen ble relansert, var kjent med at klageren tidligere hadde mottatt den første salgsoppgaven. Når det underveis i salgsprosessen gjøres vesentlige endringer i salgsdokumentasjonen eller nye opplysninger kommer til, herunder en opplysning om en ikke ubetydelig pengeheftelse, kan det etter omstendighetene påligge megler å uttrykkelig informere interessenter om dette. I denne konkrete saken gikk det fem til seks måneder mellom første og andre gangs annonsering, hvor boligen i perioden var tatt av markedet. Når det går så lang tid er det påkrevd å innhente oppdaterte opplysninger, noe som gjerne medfører behov for endringer av salgsoppgaven m.v. I en slik situasjon vil det også være påregnelig for en interessent at det kan ha skjedd endringer ved eiendommen, herunder når det gjelder heftelser, i mellomtiden. At den aktuelle heftelsen, som var tinglyst i 2011, var uteglemt i den første salgsoppgaven, var imidlertid ikke noe klager hadde foranledning til å være oppmerksom på. Nemnda mener etter en konkret vurdering at megler hadde særlig foranledning til å gjøre klager uttrykkelig oppmerksom på endringen, og at det ikke var tilstrekkelig at klager selv kunne fange opp dette ved selv å lese salgsoppgaven og Finn-annonsen. Nemnda viser til at det var tale om vesentlig heftelse av en spesiell karakter, og at megler hadde kjennskap til at klager forrige gang boligen lå ute var salg var presentert for en uriktig salgsoppgave der opplysninger om heftelsen ikke fremgikk. Nemnda mener at forholdet er erstatningsbetingende uaktsomt, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 42.

Erstatningskravet fører likevel ikke frem. Det er klager som må sannsynliggjøre at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt; ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom disse. Klager skal stilles som om forsømmelsen tenkes borte. Det følger dermed ikke av erstatningsretten at meglerforetaket har et «oppfyllelsesansvar» basert på den uriktig opplysningen. Dersom klager hadde blitt særskilt opplyst om pantet, er det ikke sannsynliggjort at dette ville ha påvirket hans kjøpsvilje. Hans egen forsømmelse av å sette seg tilstrekkelig inn i salgsoppgaven, som ga riktige opplysninger, er dessuten en vesentlig årsak til et eventuelt tap.

Etter dette foreligger det brudd på god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Østlandet avd. Ski har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.