Klage nr:
101/09

Avgjort:
08.10.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om ”utleiedel”

Foretakets navn:
Tonne ogamp; Partnere Eiendomsmegling MEFF

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 8. oktober 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en bolig som var til salgs gjennom innklagede. Kjøpekontrakten ble undertegnet 24. mars 2006 med overtakelse 1. juni 2006.

Innklagede er representert ved advokat, nedenfor benevnt som innklagede.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen ble solgt med «utleiedel». Det viser seg at huset må bygges om for 100-150 000 kroner for at utleiedel skal kunne godkjennes. Dette utlegget, med tillegg av tapte leieinntekter, krever klageren erstattet.

Salgsoppgaven s 2 sier at det er «Utleiedel med vindfang, gang, kjøkken og oppholdsrom» i underetasjen. Videre står det under Meglers nøkkelinfo om eiendommen på side 1 om innholdet i underetasjen, «Utleiedel med vindfang, gang, kjøkken og oppholdsrom». Taksten s 2 omtaler «Fleksibel underetasje hvor forholdsvis enkle tiltak kan tilpasse en «uavhengig» leilighet». Videre antyder taksten en leieinntekt for slik leilighet ca kr 6 000 per måned.

Klageren baserte sin budgivning på at opplysningene fra innklagede var korrekte. Hun ble derfor svært overrasket da det viste seg at det må til ombygging av huset for 100 – 150 000 kroner for at kravene til rømningsveier, lyd- og brannskiller samt bod for at uavhengig leilighet/utleiedel skal kunne godkjennes i henhold til kommunens krav. For klageren betyr dette at budet hun la inn og fikk akseptert var langt høyere enn det ville vært dersom innklagedes opplysninger ikke hadde forledet henne til å tro at hun med enkle tiltak kunne sette i stand en uavhengig leilighet som kunne gitt betydelige leieinntekter.

Slik klageren forsto innklagede, ville enkle tiltak være noe oppussing og utskifting av vindu i oppholdsrom for bruk som rømningsvei. Anbud som er nødvendig for kommunens godkjenning som utleiedel, har en totalpris på kr 120 000 inkl. mva.

Ettersom innklagede her har gitt feil/mangelfulle opplysninger som har påført klageren økonomisk tap, mener klageren innklagede må erstatte dette og hun viser til tidligere saker 2008036, 2007217 og 2007022. Tapets størrelse vil være kostnadene med ombygging og godkjenning av utleiedel, med tillegg for tapte leieinntekter i perioden fra overtakelse til utleiedelen er godkjent.

Innklagede anfører:

Klageren hevder at eiendommen ble solgt med «utleiedel». Videre hevder hun at huset må bygges om for
kr 100 – 150 000 for at utleiedelen skal kunne godkjennes og hun krever erstatning for dette.

Innklagede legger til grunn at utmåling av en eventuell erstatning for tap som måtte ha oppstått på grunn av feil fra innklagede, faller utenfor Reklamasjonsnemndas virkeområde, og innklagede vil derfor ikke kommentere dette nærmere.

Eiendommen er solgt i 2006. På dette tidspunktet gjaldt eiendomsmeglingsloven av 1989. Krav til meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt er regulert i § 3-6 og § 3-7. Salgsoppgaven er vedlagt klagen. I salgsoppgaven sies følgende under innhold: «Utleiedel med vindfang, gang, kjøkken og oppholdsrom.» I selgerens egenerklæringsskjema som også var vedlagt salgsoppgaven, fremgår det under punkt 14: «Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel eller lignende kjenner du til om denne er godkjent av bygningsmyndighetene?» På dette punktet har selgeren krysset for nei.

I taksten som også er en del av salgsoppgaven, sies følgende under «sammenfattet takstbeskrivelse» på side 2:

«Romslig enebolig med godt vedlikehold i 1. Etg. Noe potensiale ved ombygging og tilpassing av underetasje. Fleksibel underetasje hvor forholdsvis enkle tiltak kan tilpasse en «uavhengig» leilighet. Det er ikke kontrollert om leiligheten er godkjent omsøkt. Ved tilpasning til «egen leilighet» vil markedsverdien for en slik leilighet mest sannsynlig ligge på ca. 6.000,- pr. måned.»

Som vedlegg til taksten fulgte tegninger av huset. Denne tegningen viser at det er en trapp ned fra første etasje. Utleiearealet er en integrert del av boligen, hvor blant annet badet ligger i en gang som også hovedleiligheten har adgang til via peisestuen. Det er av selgeren og innklagede lagt til grunn at dette var en uselvstendig bolig/hybelleilighet. Utleie av dette arealet vil være utleie som både i forhold til skattelovgivningen og bygningslovgivningen er å regne som utleie av en del av eierens egen bolig. Utleie av dette arealet som hybelleilighet eller bruk som praktikantbolig er derfor lovlig uten søknad eller bygningsmessig endringer.

Slik innklagede forstår klagen, legger klageren til grunn at eiendommen ikke har en utleiedel. Dette er ikke riktig. Deler av eiendommen kan lovlig leies ut, men dersom man ønsker å etablere en selvstendig leilighet krever dette ombygging. Dette er også opplyst i salgsoppgaven. Det er over tre år siden klageren overtok eiendommen. Innklagede har fått opplysninger om at deler av kjelleren har vært utleid i perioden. Ut fra klagen, og kravet om erstatning, fremstår det som man ikke har hatt leieinntekter i denne perioden.

I taksten redegjør takstmannen for muligheten for å få en «uavhengig leilighet». Ifølge takstmannen kan dette gjøres med «forholdsvis enkel tiltak». Innklagede har i denne saken ikke gitt noen annen informasjon om mulighetene for utleie utover det som følger av taksten.

Klageren har forstått innklagede slik at enkle tiltak vil være oppussing og bytte av vindu. Dette er ikke riktig, innklagede har kun videreformidlet den informasjonen som er gitt i taksten. Innklagede har ikke særskilt bygningskompetanse og har derfor ikke noen oppfatning om hvilke bygningsmessige endringer som må gjøres for at utleiearealet kan etableres som en selvstendig boenhet.

Innlagede anfører at faktum i de tidligere sakene det vises til i Nemnda ikke er identiske med denne saken. Det avvises at disse sakene kan påberopes som grunnlag for avgjørelse av denne saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Kommunen eller en av kommunens brukere er aktuelle leietakere for klageren. Hun har erfart at en utleiedel som ikke har kommunal godkjennelse, ikke betraktes av kommunen somutleiedel, men bare som hybel eller lignende, som kommunen ikke vil leie for sine brukere. Når begrepet utleiedel er brukt i salgsoppgaven, er dette å forstå som en del av eiendommen som tilfredsstiller kommunens krav.

Det er ikke riktig som innklagede hevder at klageren har gitt en uriktig fremstilling av hvilke leieinntekter hun har hatt av «kjelleren». Hun har derimot krevd erstatning for tapte leieinntekter. Dette vil i det vesentlige utgjøres av differansen mellom markedsleien for en godkjent utleiedel og verdien av den leien hun har kunnet oppnå ved å leie ut det innklagedes advokat betegner som «deler av kjelleren». Klageren finner innklagedes ordbruk påfallende. Den sammenfaller med faktiske forhold – huset har ingen utleiedel, men noen rom i kjelleren som kan leies bort som en del av eierens bolig.

Megleren skal ivareta både selgerens og kjøperens interesser. Her hadde selgeren i sin egenerklæring krysset av for at han ikke visste om utleiedelen var godkjent. Likevel benytter innklagede begrepet «utleiedel» i salgsoppgaven, trolig uten å ha undersøkt om slik utleiedel var søkt godkjent eller om den i det hele tatt kunne godkjennes. Det må kunne forventes at megleren undersøker om godkjennelse kunne oppnås før han skriver i salgsoppgaven at huset har utleiedel.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om feilaktige opplysninger om utleiedel.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til om kravet er foreldet.

Den omstridte «utleiedel» var ikke godkjent som separat boligenhet. I salgsoppgaven sies følgende under innhold: «Utleiedel med vindfang, gang, kjøkken og oppholdsrom.» Det fremgår således av salgsoppgaven at huset har utleiedel, men det står ikke noe om at denne er godkjent som separat boligenhet. Bruken av ordet «utleiedel» gir imidlertid inntrykk av at det dreier seg om noe helt annet enn utleie av del av egen bolig. Reklamasjonsnemnda har i klagesak 217/07, hvor eiendommen var markedsført ved hjelp av uttrykket «utleiedel», uttalt at «Når en eiendom markedsført på en slik måte, får kjøperen en berettiget forventning om at utleiedelen er godkjent av bygningsmyndighetene». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er salgsoppgaven villedende og det er i strid med god meglerskikk å bruke uttrykket «utleiedel» i et tilfelle som dette.

Spørsmålet er da om innklagedes feilaktige bruk av ordet «utleiedel» gir klageren noe krav mot innklagede. At utleiedelen ikke var godkjent som separat utleieenhet fremgår tydelig når salgsoppgaven og det øvrige materialet som var vedlagt salgsoppgaven ses i sammenheng. I selgerens egenerklæringsskjema som var vedlagt salgsoppgaven, fremgår det under punkt 14: «Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel eller lignende kjenner du til om denne er godkjent av bygningsmyndighetene?» På dette punktet har selgeren krysset for nei. At det likevel har vært utleiemulighet, har også klageren lagt til grunn, ettersom de omdiskuterte delene av boligen har vært utleid siden hun overtok. Videre fremgår det av taksten under «sammenfattet takstbeskrivelse» på side 2:

«Romslig enebolig med godt vedlikehold i 1. Etg. Noe potensiale ved ombygging og tilpassing av underetasje. Fleksibel underetasje hvor forholdsvis enkle tiltak kan tilpasse en «uavhengig» leilighet. Det er ikke kontrollert om leiligheten er godkjent omsøkt. Ved tilpasning til «egen leilighet» vil markedsverdien for en slik leilighet mest sannsynlig ligge på ca. 6.000,- pr. måned.»

Som vedlegg til taksten fulgte tegninger av huset. Tegningen viser at det er en trapp ned fra første etasje. Utleiearealet er en integrert del av boligen, hvor bl.a. badet ligger i en gang som også hovedleiligheten har adgang til via peisestuen.

Reklamasjonsnemnda må dermed legge til grunn at innklagede har kjøpt en bolig som det i salgsmaterialet – bortsett fra bruken av ordet «utleiedel» – er gitt korrekte opplysninger om at boligen ikke hadde separat hybelleilighet, men hvor det forutsettes ombygging og tilpasning før den kan tjene som dette og at dette fremgår av salgsoppgaven.

Klagen kan dermed ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda har full adgang til å fastsette størrelsen på meglerens erstatningsansvar, der den finner å ha grunnlag for dette.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.