RFE-2025-120

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
BONORD Eiendomsmegling AS (Garanti Eiendomsmegling Harstad)
v/advokatfullmektig Per Hultgren
GARANTI Eiendomsmegling Norge AS
Akersgata 41
0102 Oslo

Saken gjelder:
Oppgjør – Brudd på god meglerskikk og krav om forsinkelsesrenter

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av sin fars eiendommen 18. april 2023. Døtrene solgte eiendommen via fremtidsfullmakt. Det oppstod forsinkelser i oppgjøret og meglerforetaket erkjente at det var begått feil i oppgjøret som medførte forsinkelse. Det er ikke erkjent at dette utgjør brudd på god meglerskikk, videre er partene uenige om forsinkelsesrentebeløpets størrelse. Spørsmålet i saken er om meglerens feil innebærer brudd på god meglerskikk, samt forsinkelsesrentebeløpets størrelse, antall dager med forsinkelsen varte, samt hvorvidt det skal gjøres fradrag i forsinkelsesrentekravet for innskuddsrente opparbeidet på klientkonto.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne solgte sin fars bolig via fremtidsfullmakt med hjelp av innklagede meglerforetak sommeren 2024. Klagerne gjorde megler oppmerksom på fremtidsfullmakten og at deres far satt i uskiftet bo før oppdragsavtalen ble inngått 18. april 2023. De ba også om at korrespondanse i hovedsak måtte gå gjennom en av klagerne ettersom den andre bodde i England. Klagerne aksepterte et bud på 4 millioner kroner 29. juli 2024. Overtakelsesdato ble satt til 27. september 2024. Etter mye frem og tilbake mottok klagerne oppgjøret først 20. november 2024, m.a.o. 54 dager etter overtakelsen. Dette synes klagerne er uakseptabelt og mener de har krav på forsinkelsesrenter.

Kravet deres er basert på at meglerforetaket ikke hadde salgsdokumentene i tinglysningsklar tilstand innen forventede tidsrammer. Rot og mangelfull dokumentasjon førte til at dokumentene ikke ble sendt til Kartverket før 24. oktober 2024. Altså nesten 1 mnd. etter overtakelse. Disse ble deretter returnert på grunn av diverse feil/mangler to ganger, før de etter tredje forsendelse 19. november 2024 omsider ble godkjent og tinglyst av Kartverket.

Dette skyldtes følgende:

1). Den ene klageren signerte «Samtykke til salg ved fremtidsfullmakt» 25. september 2024, slik at hennes søster den andre klageren kunne motta oppgjøret. Klagerne ble fortalt at dette hastet, ellers kunne det medføre «noe» forsinket utbetaling. Dette burde ha vært ordnet tidlig i salgsprosessen, da det også omhandlet søsterens rett til å signere samtlige dokumenter vedrørende salget.

2). Klagerne ble ikke informert om hva forsinkelsen av oppgjøret skyldtes. Klagerne ba omsider om skriftlig forklaring via e-post 31. oktober 2024. Megler svarte dagen etter via samme e-post. Han hevdet at forsinkelsen delvis skyldtes at kjøpers bank hadde laget pantedokumentene elektronisk og ikke i nødvendig papirform. Disse ble derfor returnert til kjøper som så skulle levere dem til megler den dagen huset ble overtatt. Dette ble ikke gjort av kjøper. Megler mottok dermed ikke pantedokumentene før på et senere tidspunkt. Dato er ukjent for klagerne. Megler videresendte også en e-post han hadde mottatt av oppgjørs- og fagansvarlig eiendomsmegler i meglerforetaket 25. oktober 2024 med tittel «Dårlige nyheter ang. [eiendommens adr.]». Der bekreftes det at Kartverket mottok dokumentene 24. oktober 2024 og at de ville bli returnert på grunn av feil/mangler.

3). Klagerne signerte skjøtet 29. oktober 2024. Ifølge signert kjøpekontrakt av 26. august 2024, punkt 4.2, skulle skjøtet vært utstedt til kjøper samtidig som kjøpekontrakt ble underskrevet.

4).Ifølge punkt 1. i første returbrev fra Kartverket til meglerforetaket 24. oktober 2024 kom det frem at klagernes far ikke hadde hjemmel alene i grunnboken. Deres avdøde mor stod fremdeles oppført som hjemmelshaver og måtte samtykke til tinglysningen. Hjemmelsattest var derfor påkrevd. Klagerne meldte sin mor død 31. juli 2019, og mottok uskifteattest der det ble bekreftet at deres far hadde overtatt boet i uskifte. Nødvendigheten av en hjemmelsattest var ukjent for klagerne og ble heller aldri nevnt av megler. I kjøpekontrakten som ble signert 26. august 2024 står faren til klagerne oppnevnt som eneste hjemmelshaver, side 2, paragraf 1. På gitte tidspunkt var dette feilaktig. Ifølge punkt 2. i samme returbrev fra Kartverket kom det frem at fremtidsfullmakten ikke var sendt inn. Ifølge punkt 3. hadde meglerforetaket ikke gitt skriftlig samtykke til tinglysningen.

5). Ifølge det andre returbrev fra Kartverket til meglerforetaket 06. november 2024 viste det seg at megler kun hadde sendt inn uskifteattesten som bekreftelse på at klagernes far stod som eneste hjemmelshaver. Hjemmelsattest var ikke vedlagt. Den ble ikke underskrevet før 12. november 2024. Klagerne kan ikke lastes for forsinkelsen da de fremskaffet og signerte alle dokumenter de ble bedt om så snart de forelå.

Klagerne bekrefter å ha mottatt opplastet skriv fra megler via e-post 13 september 2024 med tittel «Praktiske opplysninger om oppgjøret for [eiendommens adresse]». I skrivet står det «ved stor pågang hos Kartverket kan det ta opptil 15 virkedager», ikke at det ville gå 15 virkedager. Klagerne oppfattet skrivet som informasjon, ikke en avtale.

Til anmerkning ble oppgjøret utbetalt dagen etter at Kartverket mottok siste forsendelse av dokumentene fra meglerforetaket. Dette viser at utbetaling av oppgjøret ikke er avhengig av returnerte saksdokumenter fra Kartverket. Vi mener derfor det er urimelig å ta dette med i beregningen av antall virkedager.

Klagerne har ikke på noe tidspunkt fremsatt krav til meglerforetaket om 12.5 % forsinkelsesrenter av hele beløpet. Summen de har basert kravet på har alltid vært den samme og var tydelig utregnet og beskrevet i e-posten de mottok 16. desember 2024.

Klagerne er berettiget til forsinkelsesrenter i samsvar med forsinkelsesrenteloven på 12.5% av netto salgsoppgjør (minus mottatte renter på klientkonto). Dette utgjør en sum på 3 754 171 kroner. Klagerne har gitt rom for at oppgjøret «burde» ha vært utbetalt innen tre uker etter overtakelse (pga. mulig forsinket postgang), og har brukt 18. oktober 2024 som «forventet» oppgjørsdato. Kravet om forsinkelsesrenter er derfor beregnet fra denne dato til datoen de mottok oppgjøret som var 34 dager senere. Summen klagerne krever blir da 43 594 kroner.

Klagerne sendte kravet til meglerforetaket via e-post 16. desember 2024 i håp om å løse saken i minnelighet. Etter tre måneder og to purringer ringte omsider daglig leder i meglerforetaket 17. mars 2025 og tilbydde 30 000 kroner i kompensasjon.

Klagerne synes ikke kravet er urimelig og mener dette er for lite. De avslo derfor tilbudet og sa de forventet summen de hadde beregnet. Meglerforetaket hevdet da at klagerne ikke kunne kreve både renter av klientkonto (20 655 kroner) og forsinkelsesrenter. Ettersom klagerne forstår mener meglerforetaket at renter av klientkonto skal trekkes direkte fra beløpet i klagernes krav. Vi informerte at vi har trukket disse rentene fra før beregning av forsinkelsesrenter og var uenig i denne påstanden. Meglerforetaket skulle vurdere saken og komme tilbake til klagerne innen 20. mars 2025.

Den 23. mai 2025, mottok klageren et skriftlig tilbud på 28 149 kroner som kompensasjon for forsinkelsesrenter. Klagerne takket for tilbudet, men var ikke enig i utregningen til meglerforetaket og avslo det derfor. Klageren har etter hvert mistet tilliten til meglerforetaket og ønsker at nemnda skal behandle saken.

Klageren avslo budet på 4 millioner kroner da prisantydningen på dette tidspunkt var 4.9 millioner kroner. De la deretter frem et motbud på 4,7 millioner kroner etter råd fra daværende megler. De fikk beskjed pr. telefon at budgiver avslo motbudet. At budet ble akseptert i etterkant er ukjent for klagerne. De ville aldri avslått aksept av motbudet sitt. Dette må være en feil angivelse i meglerforetakets tilsvar.

Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede mottok den den 18. mars 2023 salgsoppdrag på eiendommen. Eierens to døtre hadde via fremtidsfullmakt i oppgave å selge eiendommen. Eieren satt med eiendommen i uskifte. Hjemmelsoverføring fra hans avdøde ektefelle var ikke gjennomført. Prisantydning ble satt til 4,9 millioner korner. Den 12. juni 2023 kom det inn bud på 4 millioner kroner. Den 13. juni 2023 høynet budgiverne budet til 4,7 mill. Klager avslo budet samme dag.

Etter dette tok det lang tid før det kom flere bud. Men den 24. juli 2024 kom det inn bud på 3 875 000 kroner. Klagerne ga inn et motbud på  4 050 000 kroner, noe som ble avslått. Den 29. juli 2024 ga samme budgiver bud på  4 millioner kroner, som ble akseptert av klagerne. Kontrakt ble signert den 26. august 2024 og overtagelsen ble avtalt til 27. september 2024.

Det ble ved kontraktsignering informert om at oppgjør kunne ta noe lenger tid enn normalt. Dette på grunn av at tinglysning ikke kunne foretas elektronisk fordi det var fremtidsfullmakt og hjemmelserklæring i forbindelse med uskifte. Det er ikke uvanlig at postgangen nå tar en uke hver vei fra Nord-Norge til Kartverket på Hønefoss Det ble derfor avtalt at det ville ta 15 virkedager fra overtagelse å gjennomføre oppgjøret.

Det oppsto forsinkelse. Årsaken var bla. at megler uriktig antok at det lot seg gjøre at den ene fullmektigen overdro sin fullmakt til den andre. At det har oppstått forsinkelse og at megler har ansvaret for denne er partene enige om. Forsinkelsesrenter skal beregnes av det krav selger har til utbetaling. Nettoproveny utgjør 3 771 425,19 kroner fratrukket innskuddsrenter. Rentefot som legges til grunn er 12,5%. Fra overtagelsen den 27. september 2024 til 18. oktober 2024 er det 15 virkedager. Fra 18. oktober 2024 til dato for oppgjør 20. november 2024 er det 31 rentedager hvis vi tar med start- og sluttdato. Beløpet utgjør da 40 039,10 kroner. Innskuddsrenter for 31 dager, tilsvarende 11 890 kroner er allerede utbetalt så resterende forsinkelsesrenter utgjør 28. 49,00 kroner. Klagerne har forøvrig også mottatt innskuddsrenter for dato før skjæringstidspunktet for forsinkelsesrenter med 8 765 kroner.

Det erkjennes som nevnt at det er begått feil i denne saken og at det har medført en begrenset forsinkelse. At feil har oppstått er ikke ensbetydende med at det foreligger brudd på god meglerskikk. Feil kan skje. Det avgjørende i vurderingen av hvorvidt megler har overholdt kravet til god meglerskikk må avgjøres ut fra hvordan megler har forholdt seg til den eller de feil som ble begått.

I dette tilfellet har meglerforetaket tilbudt å dekke forsinkelsesrenter som klageren har krav på. Det anføres derfor at megler har handlet i tråd med god meglerskikk. Det kan virke som at klageren mener å ha krav på forsinkelsesrenter med 12,5% av hele beløpet og i tillegg renter opptjent på konto. Det kan ikke kreves. Innklagede henvendte seg til klager etter at klagen ble innlevert med forespørsel om klager mente at det var blitt foretatt en regnefeil og forsikret om at dersom det var tilfellet så skulle beløpet selvfølgelig bli korrigert. Klager meldte tilbake at hun ikke var interessert i noen avtale med megler og ønsket at Reklamasjonsnemnda skulle behandle saken.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk i forbindelse med forsinket oppgjør og krav om forsinkelsesrenter.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at meglerforetaket har erkjent at det har oppstått en forsinkelse, og at megler har ansvaret for denne. Det er videre enighet om at meglerforetaket er ansvarlig for forsinkelsesrenter. Nemnda bemerker at om det foreligger brudd på god meglerskikk eller ikke, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ikke får betydning for rentespørsmålet. Nemnda bemerker likevel at to returer fra Kartverket skyldes mangelfulle innsendinger fra meglers side. Selv om håndtering av denne typen oppdrag, der det selges eiendom i uskifte etter fremtidsfullmakt, kan være ukjent for en del meglere, må megler forutsettes å sette seg inn i hva som kreves for hjemmelsoverføring for å tilstrebe så raskt oppgjør som mulig. Nemnda mener at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Nemnda er imidlertid enig med meglerforetaket i at det ikke kan være ansvarlig for forsinkelse utover perioden fra 18. oktober til 20. november 2024, som omfatter 31 rentedager. Forfall i denne sammenhengen må anses å være 15 virkedager etter overtakelsen, jf. forsinkelsesrenteloven § 2. Når innskuddsrenter går til fradrag, utgjør resterende forsinkelsesrenter 28 149 kroner. Nemnda kan ikke se at klagerne har krav på ytterligere forsinkelsesrenter. Det er heller ikke grunnlag for noe erstatning utover dette.

Nemnda mener imidlertid at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette er ikke direkte påberopt av klager, men nemnda finner grunn til å redusere vederlaget av eget tiltak, jf. nemndas vedtekter punkt 7.1 tredje avsnitt. Nemnda reduserer vederlaget skjønnsmessig med 20 000 kroner.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, men klagerne gis ikke medhold i kravet på forsinkelsesrenter utover det meglerforetaket allerede har tilbudt. Vederlaget settes ned med 20 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved BONORD Eiendomsmegling AS (Garanti Eiendomsmegling Harstad) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne har krav på 28 149 kroner i forsinkelsesrenter. I tillegg nedsettes vederlaget og klagerne krediteres med 20 000 kroner.