RFE-2025-123

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Ensjø Eiendomsmegling AS (EIE Ensjø)
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Postboks 7070
5020 Bergen

Saken gjelder:
Garasjeplass – Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av leiligheten sin med innklagede meglerforetak 2. mai 2024. Han eide i tillegg en garasjeplass i sameiets garasjeanlegg organisert i en næringsseksjon og tinglyst som et realsameie. Megler anbefalte å skille ut garasjeplassen fra salget av leiligheten, da dette ville gi høyere samlet salgsverdi. Megler verdsatte garasjeplassen til 400 000 kroner basert på markedet for eksternt salg. Klager fulgte rådet. Etter salget av leiligheten ble klager informert av sameiet om at garasjeplassen ikke kunne selges eksternt, da kvoten for slike salg allerede var oppbrukt. Garasjeplassen måtte derfor selges sammen med leiligheten eller internt i sameiet. Da kjøperen ikke ønsket å kjøpe garasjeplassen ble den solgt internt for 200 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å anbefale at garasjeplassen skulle skilles ut fra salget av leiligheten, videre om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning, tilsvarende differansen mellom meglers verdivurdering og salgssummen.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Megler foretok ingen undersøkelser av lovligheten rundt sin feilvurderte rådgivning om å splitte garasjen fra tilhørende leilighet ved salget. Megler anbefalte selger å skille ut garasjeplassen fra salget av leiligheten, og selge den separat. Dette ble begrunnet med at det var et godt marked for garasjeplasser i området, og at dette skulle gi markant høyere total salgssum.

Meglerfirmaet fastsatte verdien for garasjeplassen på det eksterne markedet til 400 000 kroner. Dette var basert på markedet for garasjeplasser, og sammenlignbare salg i området. Klageren stolte på megler som forklarte at han hadde god erfaring, og fulgte naturlig nok den profesjonelles råd. Etter salget av leiligheten, fikk klageren imidlertid beskjed fra sameiet om at garasjeplassen ikke kunne selges eksternt, ettersom det forelå en øvre grense for antall garasjeplasser som kunne eies av eksterne. Denne grensen var allerede nådd. Sameiet svarte også følgende: «Du skulle ha solgt garasjeplass sammen med leilighet. Garasjeplass er ikke en egen selvstendig eierseksjon». Garasjeplassen kunne derfor kun selges internt innad sameiet. Noe som åpenbart begrenset markedet markant.

Klageren forsøkte å løse dette ovenfor sameiet, uten hell. Da klageren ba om korrespondansen mellom megler og sameiet i forkant av salget, fikk han beskjed om at megler aldri hadde kontaktet sameiet. Verken før eller etter at leiligheten ble lagt ut for salg. Megler foretok ingen form for undersøkelse eller avklaring i forkant av sin konkrete rådgivning om å skille ut garasjeplassen som et eget salgsobjekt.

Når megleren fremmer et så konkret råd, i strid med selgers egen plan, skjerper dette meglers undersøkelsesplikt og behov for forhåndsavklaring. Dette var meglers egen idé, og klageren måtte kunne forvente at megleren hadde avklart at dette var en mulighet før budrunden. En avklaring ville vært enkelt å innhente ved å ta en telefon, eller sende en e-post til styre i sameie.

Garasjen lå ute i lang tid, men ble til slutt solgt internt for 200 000 kroner. Altså halvparten av meglers egen verdivurdering ved eksternt salg.

Megleren anbefalte en salgsstrategi basert på feilaktige forutsetninger, uten å gjennomføre de undersøkelser som med rimelighet kunne forventes. Denne manglende aktsomheten førte til at klageren ble avskåret fra å selge garasjeplassen i det åpne markedet, noe som resulterte i et betydelig økonomisk tap.

Meglers rolle og rådgivning
Megler forsøker i sitt tilsvar å gi inntrykk av at beslutningen om å skille ut garasjeplassen fra leiligheten ble fattet i samråd med klager. Dette er en misvisende fremstilling. Det var megler som tok initiativ til løsningen og uttrykkelig anbefalte et separat salg. Klager handlet i tillit til denne anbefalingen, uten egne forutsetninger for å vurdere de praktiske eller juridiske implikasjonene.  Megler ga ingen informasjon som tilsa at den anbefalte strategien kunne innebære risiko, og klager hadde verken grunnlag for å betvile anbefalingen eller foranledning til å anta at megler manglet den faglige innsikten en slik vurdering forutsatte, herunder kunnskap om eventuelle rettslige begrensninger knyttet til separat salg av garasjeplassen.  Han hadde derfor all grunn til å stole på at megleren, som profesjonell aktør, hadde kontrollert forutsetningene for gjennomførbarheten.

Manglende undersøkelser
Det er ikke bestridt at megler ikke kontaktet sameiets styre for å få bekreftet om garasjeplassen kunne selges eksternt. Dette er særlig graverende ettersom megler, gjennom dokumentasjonen i den mottatte meglerpakken, allerede var kjent med at det forelå en reguleringsbestemt begrensning på antall parkeringsplasser som kunne selges til eksterne kjøpere. At kvoten allerede var oppbrukt, kunne enkelt vært avklart. Når dette ikke ble gjort, og megler i stedet ga råd som forutsatte at slik adgang forelå, innebærer det et klart brudd på både god meglerskikk og den opplysnings- og undersøkelsesplikt som følger av eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Når man som fagperson gir et råd som innebærer økt risiko for selger, er det ikke akseptabelt å unnlate å foreta nødvendige kontroller.

Det økonomiske tapet
Innklagede hevder at det ikke er dokumentert noe økonomisk tap. Denne påstanden fremstår som grunnløs. Megler la selv til grunn at garasjeplassen kunne oppnå en pris på 400 000 kroner ved salg på det åpne markedet. Klager fulgte dette rådet, men ble senere tvunget til å selge plassen internt i sameiet for 200 000 kroner, etter at det viste seg at salg eksternt ikke var mulig. Differansen mellom forventet og oppnådd pris er reell og målbar, og knytter seg direkte til meglers feilvurdering.

Innklagede viser til at leiligheten ble solgt til en «god» pris, og at klager «sitter igjen med en garasjeplass». Verdien av en bruksrett som kun kan omsettes internt blant beboere er vesentlig lavere enn verdien på det åpne markedet. Klager ble fratatt muligheten til å realisere garasjeplassens reelle markedsverdi, som en direkte konsekvens av meglers rådgivning basert på udokumenterte og uverifiserte forutsetninger. Det må her også presiseres at klager, etter å ha overført leiligheten til ny eier, i realiteten ikke hadde anledning til å eie garasjen separat. Styret klargjorde at klager ikke kunne fortsette som ekstern eier, og han ble derfor presset til å selge, under tidspress og i et sterkt begrenset marked.

Fagansvarlig i meglerforetaket har henvist til sammenlignbare garasjeplasser annonsert til lignende priser på FINN.no, og eksempler på andre salg. Det vises til annonsert pris på to plasser til 1 049 000 kroner, samt en enkeltplass solgt for 400 000 kroner. De viser til plasser som omsettes på det åpne markedet, som altså var en mulighet klager ikke hadde tilgang til. At slike plasser omsettes for høyere summer, er ikke et argument for at klager ikke har lidt tap, men tvert imot en bekreftelse på at adgangen til det åpne markedet gir høyere verdier. Disse eksemplene styrker dermed klagers sak.

Rettslig vurdering
Det foreligger brudd på kravet til god meglerskikk og profesjonell omsorg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. og § 6-7 meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt. Klager hadde ingen grunn til å mistenke at megler ikke hadde kontrollert dette, og har derfor ikke opptrådt klanderverdig.

Ansvarsgrunnlaget følger direkte av meglers profesjonsansvar, slik dette er tydelig trukket opp i både rettspraksis og tilsynsmyndighetenes fortolkning. Det fastholdes at megler på eget initiativ anbefalte å skille ut garasjeplassen for å maksimere verdien. Denne anbefalingen ble gitt uten nødvendig kontroll og medførte at garasjeplassen ikke kunne selges som forutsatt. Klager har i ettertid oppnådd en vesentlig lavere salgsverdi enn det megler selv forutsatte, og dette tapet kan føres direkte tilbake til meglers uriktige og uavklarte rådgivning.

Det foreligger således både et ansvarsgrunnlag og en klar årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det økonomiske tapet.  På denne bakgrunn bes klagenemnda ta klagen til følge, og tilkjenne klager en erstatning på 200 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Leiligheten ble markedsført med tilhørende parkeringsplass på følgende måte:

I Finn.no annonsen ble det vist til at dette var en

«Romslig og moderne 3-roms med sørvestvendt balkong på ca. 13 kvm, bod på 5 kvm, nærhet til «alt», Garasje*»

I salgsoppgaven fremgikk følgende på side 9 under overskriften «Parkering»:

«Selger eier en garasjeplass i sameiets garasjeanlegg. Denne er det mulig å kjøpe for 400 000,- Garasjeplassen er tinglyst som et realsameie med følgende matrikkel; [gnr., bnr., snr. andel nr.]. Det påløper administrasjonsgebyr forretningsfører etter gjeldende priser og dokumentavgift for plassen.»

Megler innhentet på vanlig måte informasjon fra boligselskapet. I denne fremkom det følgende informasjon om garasjeplassen:

«Garasjeplassene er organisert i en næringsseksjon nr. 84 hvor man eier en ideell 1/67 for hver plass. Den følger ikke automatisk med boligseksjonen og kan i prinsippet selges separat både internt og eksternt. Det finnes dog et regulert p-krav som begrenser antall plasser som kan selges ut (eksternt). For denne eiendommen er p-kravet 57. Det betyr at totalt 10 kan selges eksternt. Regulering om p-krav styres av plan- og bygningsetaten.»

Utkast til salgsprospekt med tilhørende informasjon ble oversendt til selger på vanlig måte for godkjenning. Selger godkjente informasjonen og hadde ingen kommentarer til beskrivelsen av forholdene til parkering og salgsstrategien knyttet til dette.

Når det gjelder salgsprosessen så var det totalt fire interessenter på visning, men kun en som innga bud. Budgiver var ikke interessert i å overta parkeringsplassen.

Vilkårene for erstatningsansvar er ikke oppfylt. Megler har innhentet nødvendig dokumentasjon i saken og lagt en salgsstrategi i samarbeid med selger. Det er korrekt at det for det tilfelle at det ikke ville være adgang til å selge parkeringsplassen eksternt, hvis kvoten på salgstidspunktet var oppbrukt, ikke ble drøftet med klager. Dette vil jo kunne endre seg hele tiden, avhengig av hvor mange plasser som til enhver tid var solgt eksternt. Den salgsstrategi som ble valgt gjorde denne diskusjonen mindre relevant da klageren stod fritt til å vurdere eventuelle bud på garasjeplassen på budtidspunktet.

Strategien som ble lagt var for å få maksimalt ut av boligen og parkeringsplassens verdi. Slik det er redegjort for ble parkeringsplassen markedsført sammen med boligen slik at interessenter kunne by på denne isolert, alternativt ta inn en forutsetning i budet om at den skulle følge med ved salget, eller tilkjennegi at man ikke ønsket å overta parkeringsplassen.

Kjøper var ikke interessert og dersom den hadde vært lagt inn som en del av salgsobjektet er det ingen grunn til å tro at kjøper ville budt noe mer. Salgsstrategien har således bidratt til å få frem verdien av parkeringsplassen, selv om den ikke kunne selges eksternt. Innklagede mener derfor at klagers interesser ble forsvarlig ivaretatt og at det ikke kan reises noe kritikk mot innklagedes håndtering av salgsprosessen.

Vi kan heller ikke se at vilkårene om økonomisk tap eller årsakssammenheng er til stede. Hvis man tenker den påståtte meglerfeilen borte, så skulle megler ha rådgitt nærmere om at kvoten på salgstidspunktet var oppfylt og at parkeringsplassen derfor måtte følge ved salget alternativt selges til en annen sameier. Med bakgrunn i at p-plassen nå etter en annonsering, over en viss tidsperiode, er solgt til en annen sameier for 200.000 kroner, så mener meglerforetaket at dette er det beste utfallet man kunne få i denne saken, og at det ikke er dokumentasjon for at klageren er påført noe økonomisk tap. Megler kan ikke klandres for at kvoten var oppfylt og at selger dermed gikk glipp av en potensiell mergevinst ved salg i det åpne markedet.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Klagen kan ikke føre frem.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at meglerforetaket har bekreftet at det ikke ble drøftet med klager at det ikke ville være adgang til å selge parkeringsplassen ekstern hvis kvoten for eksternt salg var oppbrukt på salgstidspunktet. Samtidig har meglerforetaket innhentet informasjon fra boligselskapet der dette var klart beskrevet. Det er ikke hevdet at dette ble opplyst til klager, og nemnda legger til grunn at klager ikke var kjent med denne informasjonen. Det må i alminnelighet forutsettes at en eier kjenner til alle relevante bestemmelser i eget sameie/borettslag. Her har imidlertid ikke meglerforetaket bestridt at delt salg av leilighet og parkeringsplass var noe megler foreslo etter kontakt med forretningsfører. Megler, som den profesjonelle part, har dermed et ansvar for at dette faktisk lar seg gjennomføre.

Nemnda mener at megler skulle ha opplyst klager om hva som ville kunne bli tilfellet dersom det ikke var tilstrekkelig kvote til eksternt salg av parkeringsplassen. Dette ble ikke gjort. Klager ble dermed ikke informert om at hva konsekvensen kunne være; nemlig at han – som ikke lenger var eier av leilighet i boligselskapet – måtte selge parkeringsplassen raskt og i tillegg hadde et mindre «marked» til rådighet, kun bestående av andre eiere i boligsameiet. Nemnda mener at dette var en vesentlig opplysning, som kunne få betydning for salget, og som megler måtte opplyse klager om. Nemnda mener at forsømmelsen er i strid med god meglerskikk og omsorgsplikten som følger av denne bestemmelsen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Paragraf 6-7, som gjelder i forholdet mellom megler og kjøper, kommer ikke til anvendelse.

Nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men at klager ikke har sannsynliggjort noe økonomisk tap. Klager skal stilles økonomisk som om forsømmelsen tenkes borte. Det er klager som har bevisbyrden for at han har lidt et økonomisk tap. Etter det opplyste var det fire som meldte sin interesse da leiligheten skulle selges. Den ene som innga bud, og som fikk tilslaget på leiligheten, ønsket ikke å overta leiligheten med garasjeplass. Det er ikke sannsynliggjort at klager – ved å selge leiligheten og garasjen samlet – ville ha oppnådd noe mer enn han fikk for leiligheten, samt de 200 000 kronene han mottok ved salget av parkeringsplassen.

Etter dette har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

Megler ved Ensjø Eiendomsmegling AS (EIE Ensjø) har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men erstatningskravet fører ikke frem.