RFE-2025-127

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: 
Aksept Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Aksept)
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirma Ringstad AS
Fru Kroghs Brygge 1
0252 Oslo

Saken gjelder: 
Brudd på undersøkelse- og opplysningsplikten og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak 22. februar 2017.

Før bud og aksept informerte megler om at leiligheten manglet ferdigattest og ikke var godkjent som boenhet. Like fullt ble leiligheten markedsført og solgt som bolig. Samtidig ble det også informert at slik ferdigattest ville bli gitt innen rimelig tid. I etterkant av salget har den aktuelle boligen fått avslått søknad om ferdigattest. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, knyttet til om megler ved salgsoppdraget i 2016/2017 ga misvisende og mangelfull informasjon om eiendommen hva gjaldt prosessen rundt borettslagets arbeide for å få endret offentligrettslig status fra næring til bolig. Videre blir det spørsmål om dette medfører et erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 2 000 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Slik leiligheten er i dag ser det ikke ut til at boligen vil få ferdigattest og godkjenning som boenhet. Klageren har dermed lidt et betydelig tap. Det ble gitt feilaktige opplysninger om at ferdigattest og godkjenning som boenhet ville bli gitt innen rimelig tid, noe som viste seg å ikke stemme. Leiligheten kan i utgangspunktet ikke brukes eller selges som bolig.

Klageren krever derfor erstatning tilsvarer differansen mellom eiendommens verdi med dagens status og som godkjent boenhet med ferdigattest. Ifølge innhentet verdivurdering utgjør dette 1 850 000 kroner.

Klage er sendt til forliksrådet og saken ble siden innstilt den 3. april 2025.

Klageren var på visning i leiligheten i oktober 2016. Før salget opplyste megleren at den aktuelle leiligheten foreløpig ikke var godkjent som boenhet og at den manglet ferdigattest. Det ble samtidig opplyst at dette ville bli ordnet.  I salgsprospektet på side 20 stod det følgende:

«Borettslaget har fått melding om manglende ferdigattest / ulovlig omgjøring av flere leiligheter i borettslaget, inkl herværende leilighet. Det er ihht plikt fra Oslo kommune iverksatt tiltak slik at samtlige leiligheter blir godkjent i henhold til Plan & Bygningsloven. Arkitekt / borettslag og Oslo kommune er i dialog om endringene. Borettslaget har vært kjent med saken i en lengre periode og det har vært en prosess med å få kartlagt behovet for å kunne få ferdigattest (jobbes med brannsikring etc). Borettslaget har anslått en kostnad på mellom 5 – 7 millioner for hele borettslaget (kan også bli rimeligere). Herværende kjøper vil innen rimelig tid få en godkjent boenhet, registret som bolig og med ferdigattest. Dette må eventuelt gjøres via et ekstraordinært lån (snitt ca. 150 000 mer i gjeld pr leilighet).»

På side 11 i salgsprospektet stod det også:

«Det er kun ferdigattest på deler av eiendommen. Herværende leilighet er blant de leilighetene som skal få utarbeidet en ferdigattest på eiendommen.»

Megler opplyste altså til klageren at leiligheten ville bli godkjent som boenhet «innen rimelig tid» og at det ville bli gitt ferdigattest.  I forkant av bud fra selger ble klageren tilsendt et notat fra megler som omhandlet prosessen for søknaden om ferdigattest og godkjenning som boenhet. Det skrivet ga, på samme måte som salgsprospektet, inntrykk av at boligen innen rimelig tid, vil få ferdigattest og godkjenning som boenhet. I skrivet stod det også litt om bakgrunnen for søknadsprosessen og hvorfor leiligheten ikke hadde ferdigattest og ikke var godkjent som boenhet:

«Det som nå er konklusjonen er at flere bad ikke er godkjent (det betyr at det ikke har vært bad på samme plass før ombyggingen), og herværende leilighet har bygget et bad der det ikke tidligere har vært bad, og således ikke godkjent pt. For å få herværende og andre bad godkjent må det hovedsakelig to tiltak / godkjenninger til, det er fukt og brann som må «friskmeldes» og omsøkes. Det betyr at det må kontrolleres at det er i henhold, og da kommer nye forskrifter inn i forhold til TEK10 (nyere byggeforskrift). Det betyr ikke nødvendigvis at badet må rives og stares på nytt, men både murmester og Firesafe er inne og kontrollerer og eventuelt utbedrer i henhold til det de kan.»

Om prosessen videre sto det:

«Der er det all grunn til å tro at fravik godkjennes, men får ikke avvik det på TEK10 ifht brann og fukt.»

Videre sto det også at:

«Dersom herværende bad er i strid med TEK10, så er det likevel ikke sikkert at noe ytterligere enn brannsikring må gjøres for å godkjennes.»

Avslutningsvis oppsummerte megler situasjonen slik:

«Selve prosessen med å få utstedt ferdigattesten kan ta noe tid, for selv om man friskmelder bade ifht brann og fukt, så er det enkelte forhold som går på helheten i bygget, som f.eks brannvarslingsanlegg. Noe av grunnen til at det vil ta tid er også for at det må etableres en finansiell løsning, borettslaget må ha møter, saksbehandles (12 uker alene) etc.  Det må legges til at det finnes en mulighet for å saksøke Plan & Bygningsetaten for feilene som er gjort, og vinner borettslaget frem vil mye / hele beløpet kunne dekkes. Arkitekt har anbefalt å gå til sak, og borettslaget har ikke sett seg negative til det. P&B har gjort tydelige feil, de seksjonerte uten å undersøke noe som helst, og da har de misforstått lovteksten over flere år. Men som nevnt, dette er en eventuell mulighet.»

Megler gir ikke utrykk for at det er en betydelig risiko for at leiligheten ikke vil få ferdigattest og godkjenning som boenhet. Tvert om gir både prospektet og informasjonsskrivet samlet utrykk for at boligen vil få ferdigattest og at dette vil skje innen rimelig tid.

Klageren gav i første omgang et bud på 1 830 000 kroner, som ikke ble akseptert av selger. Ved en senere utveksling av tekstmelding den 29. oktober 2016 mellom megler og klageren, oppfordret megleren henne til å inngi et nytt bud. I den anledning ble det av megler fremhevet i tekstmeldingen at:

«den er nok fremstilt verre enn nok situasjonen er i borettslaget. Men man bør nok medregne at det kommer økt fellesgjeld på ca 150″, men til gjengjeld vil da alt være godkjent og ok»

Megler siktet her til det ovennevnte skrivet om søknad om ferdigattest, som ble sendt til klageren noen dager før denne tekstmeldingen ble sendt fra megler. Igjen forsterker megleren inntrykket av at godkjenning som boenhet og ferdigattest vil bli gitt innen rimelig tid, uten at risikoen for avslag på søknaden som gjelde dette fremheves.  Det var på denne bakgrunnen klager innga bud på 1 920 000 kroner som ble akseptert, og senere stadfestet den 17. februar 2017.

Kjøpskontrakten ble signert den 22. februar 2017. Allerede på salgstidspunktet var det varslet pålegg fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune om retting/tilbakeføring av ulovlig utført tiltak, hvilket innebar at leiligheten ikke var godkjent som bolig. Boligen manglet også ferdigattest. Det var styret som holdt i prosessen for søknader for godkjenning av boenheter og ferdigattester samlet. Klageren ble holdt orientert om prosessen av styret per e-post.

Byggesaken som berørte den aktuelle leiligheten, gjaldt også flere forhold i borettslaget. Etter overtagelse ble det søkt om blant annet bruksendring til bolig, endret planløsning, fasadeendring, etablering av våtrom, utvendig branntrapp og brannteknisk oppgradering. Det var særlig søknad om etablering av våtrom og bruksendring som gjaldt den aktuelle leiligheten klageren kjøpte.

Søknad om tillatelse til tiltak som omfattet den aktuelle boligen ble sendt fra borettslaget og mottatt av Oslo Plan- og bygningsetat den 12. juli 2019. Et revidert prosjekt ble sendt inn den 2. august 2021. Den 22. april 2022 avslo Plan- og Bygningsetaten den ovennevnte søknaden, herunder den delen som gjaldt leiligheten til klageren. Som begrunnelse for avslaget viste Plan- og Bygningsetaten til brudd på reguleringsplan og en rekke bestemmelser i plan- og bygningsloven. Vedtaket om avslag ble påklaget til Statsforvalteren i Oslo og Viken. Vedtaket ble opprettholdt i brev av 13. februar 2024. Slik saken er i dag, fremstår det som om leiligheten ikke vil bli gitt noen ferdigattest og godkjenning som boenhet. Som en følge av dette er den som utgangspunkt ulovlig å bruke som bolig for klageren, med mindre det gis en midlertidig tillatelse til å bo der. Klager kjøpte leiligheten med den hensikt å bo der.

Klager har lidt et betydelig tap på grunn av meglers opplysningssvikt. Det rettslige grunnlaget for meglers ansvar følger av alminnelig ulovfestet uaktsomhetsansvar (culpa).  Meglerforetaket hefter for sine ansatte meglere, jf. skadeerstatningsloven § 2-1.

Størrelsen på det økonomiske tapet som klageren krever erstattet, tilsvarer differansen mellom eiendommens verdi med dagens status og som godkjent boenhet med ferdigattest. Det er årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlagene og det økonomiske tapet. Klageren ville ikke kjøpt leiligheten dersom hun var klar over at det ikke var sikkert at leiligheten ville få godkjenning som boenhet og ferdigattest innen rimelig tid, og at leiligheten da som utgangspunkt ikke kunne brukes eller selges som bolig.

Ansvarsgrunnlaget for meglers ansvar ved feilopplysninger er alminnelig ulovfestet uaktsomhetsansvar (culpa). For profesjonsutøvere, som eiendomsmeglere, gjelder en streng handlenorm. Dette er blant annet lagt til grunn i Høyesteretts dom Rt. 1995 s. 1350.

Det er grovt uaktsomt av en eiendomsmegler å opplyse om at en leilighet som selges som bolig, når den ikke er lovlig bruksendret til bolig, vil bli godkjent som boenhet innen rimelig tid og få ferdigattest, når dette ikke stemmer.

I sitt svarbrev til klageren har megler selv skrevet følgende:

«Megler er ikke, og skal ikke være, bygningskyndig i slik forstand at vedkommende skal eller kan si noe om sannsynligheten for å få på plass nødvendige offentligrettslige tillatelser».

Dette er klager enig i. Nettopp derfor er det også grovt uaktsomt av megler å gi utvetydig informasjon om at ferdigattest og godkjenning som boenhet vil bli gitt, når dette ikke var sikkert, og indikere at dette vil være på plass innen rimelig tid. Slike villedende opplysninger er brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, samt den generelle reglen om god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Megler skal ikke gi feilaktig informasjon om sannsynligheten for å få på plass nødvendige offentligrettslige tillatelser, eller hvor lang tid dette vil ta. Megler skal heller ikke bruke denne feilaktige informasjonen til å lokke kjøper til å gi bud. Klageren hadde på sin side grunn til å tro at eiendommen ville bli godkjent som boenhet og at det ville bli gitt ferdigattest. Dette forsterkes av: innholdet i salgsprospektet, innholdet i skriv om søknad om ferdigattest datert 27. oktober 2016, tekstmeldingen fra megler der han påpeker at fremstillingen av situasjonen i ovennevnte skriv er fremstilt verre enn den egentlig er. Dette må igjen sees i lys av at skrivet ikke gir noe form for utrykk for den eksisterende risikoen for at godkjenning som boenhet og ferdigattest ikke blir gitt.

Klageren viser til utgangspunktet om at megleren skal undersøke og opplyse om eksistensen av ferdigattest, men at megler ikke er forpliktet til å undersøke om vilkårene for å utstede ferdigattest etter plan og bygningsloven er oppfylt. Se blant annet Rosén og Torsteinsen Eiendomsmegling rettslige spørsmål 2. utgave s. 285.  Megler skal normalt derfor ikke uttale seg om sannsynligheten for å få ferdigattest og godkjenning som boenhet gjennom søknad til plan- og bygningsetaten. Likevel har megler ved salget gitt feilaktig utrykk for at ferdigattest både vil bli gitt, og at det skal skje innen rimelig tid.

Denne lovnaden ble aktivt brukt for å lokke selger til å gi det budet som ble akseptert av selger. Det er ikke tvilsomt at informasjonen som ble gitt direkte til klageren om leilighetens status i forbindelse med godkjenning som boenhet, rettet seg direkte til henne som kjøper av leiligheten. Vilkårene for erstatningsansvar som følge av feilopplysninger er derfor innfridd.

Kjøper har lidt et økonomisk tap med årsakssammenheng. Det er et betydelig økonomisk tap knyttet til verdien av eiendommen dersom denne ikke kan benyttes eller selges som bolig. Det er også klart at klageren ikke ville kjøpt leiligheten dersom hun var klar over at det i utgangspunktet ikke er lovlig å bruke denne som bolig, og at det ikke var sikkert at godkjennings om boenhet og ferdigattest ville bli gitt. Det foreligger derfor økonomisk tap og årsakssammenheng.

Klagen kan ikke avvises fordi den har liknende saksforhold som RFE 2023- 281, slik innklagde anfører. For sakens opplysning er det fremsatt en rekke dokumenter som viser at megler ga skriftlige opplysninger om at leiligheten ville få ferdigattest innen rimelig tid. Det er opplysningene som er gitt gjennom de skriftlige dokumentene i saken som danner grunnlag for meglers uaktsomhet og erstatningsansvar. Klagers krav baserer seg ikke på muntlige opplysninger som ble gitt av megler i saken. Klager kan heller ikke se at innklagede har fremsatt anførsler knyttet til informasjon som ble muntlig formidler av megler til klager. Saken er tilstrekkelig opplyst gjennom skriftlig dokumentasjon, og nemnda kan behandle den uten muntlig bevisføring. Det er meglers skriftlige uttalelser som er sentrale, blant annet lovnader om ferdigattest og godkjenning som boenhet «innen rimelig tid», noe som fortsatt ikke er oppfylt.

Meglerforetakets henvisning til tapsberegning og foreldelse som grunnlag for muntlig behandling, avvises. Klager har fremlagt to uavhengige verdivurderinger som underbygger tapet. Når det gjelder foreldelse, er kravet ikke foreldet etter foreldelsesloven § 9 (1). Foreldelsesfristen begynte tidligst å løpe da Statsforvalteren avviste klagen 13. februar 2024. Forliksklage ble tatt ut 19. september 2024, klart innenfor treårsfristen. Klager fastholder at hun ikke hadde nødvendig kunnskap om skaden før dette tidspunktet. Kravet er heller ikke foreldet etter den alminnelige foreldelsesfristen i foreldelsesloven, med et eventuelt tillegg på ett år, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 10 (1).

Klager mottok informasjon fra både megler og borettslaget som ga grunn til å tro at prosessen med ferdigattest og godkjenning som boenhet ville ta tid, men at den ville lykkes til tross for avslag fra Plan- og bygningsetaten. Megler ga uttrykk for at ferdigattest ville bli gitt «innen rimelig tid» og bagatelliserte problemstillingen, dette utgjør brudd på god meglerskikk.

Kravet er ikke foreldelse i og med at nødvendig kunnskap først forelå da Statsforvalteren avviste klagen 13. februar 2024. Kravet er rettidig. Klageren har innhentet ny verdivurdering som viser at klagerens økonomiske tap utgjør 2 000 000 kroner noe som tilsvarer verdiforskjellen mellom leiligheten med ferdigattest (ca. kr 5,2 mill.) og dagens verdi uten godkjenning (ca. kr 3,2 mill.). Klageren krever at meglerforetaket erstatter henne dette beløpet med tillegg av forsinkelsesrenter.

Klageren krever differansen mellom eiendommens verdi med dagens status og som godkjent boenhet med ferdigattest erstattet. Differansen på verdi av leiligheten med og uten godkjenning som boenhet og ferdigattest utgjør 2 000 000 kroner.

På vegne av klageren fremsettes slik påstand:

«PrivatMegleren Aksept /Aksept Eiendomsmegling AS (Org.nr. 991 458 409) betaler kroner 2 000 000 til [klager] med tillegg av lovens forsinkelsesrenter til betaling skjer.»

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket vil under henvisning til nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e. påstå klagen avvist. Det foreligger en rekke uavklarte forhold rundt faktum i saken som medfører at saken er ikke tilstrekkelig opplyst til at nemnda forsvarlig kan ta stilling til de rettslige spørsmål saken reiser. Saken fordrer muntlig og umiddelbar bevisførsel og egner seg således heller ikke for skriftlig behandling. Det vises for dette til blant annet RFE 2023- 281 som gjelder et sammenlignbart forhold. For det tilfelle nemnda anser saken egnet for skriftlig behandling, kan kravet ikke føre frem da det må anses som foreldet. Atter subsidiært har megler ikke opptrådt i strid med god meglerskikk og/eller erstatningsbetingende, de øvrige vilkårene for erstatningsansvar er heller ikke oppfylt.

Klagers fremstilling av faktum er noe upresis og mangelfullt fremstilt når det gjelder to konkrete forhold.  Klager har, for det første ikke fremlagt fullstendig dokumentasjon for informasjon fra borettslaget/styret som har tilflytt beboerne i tidsperioden fra kjøpet i 2017 og fremover. Klagers opplysning innledningsvis i klagen om at «slik leiligheten er i dag ser det ikke ut til at boligen vil få ferdigattest og godkjenning som boenhet, er ikke riktig. Det vises til at det fortsatt pågår søkeprosess og dialog med Oslo kommune, jf. vedlagte e-poste hentet fra saksinnsyn der det fremgår at søkeprosess og dialog med Oslo kommune fortsatt pågår.

For sakens rettslige bedømmelse presiseres at klager først ved brev av 26. juni 2024, over syv år etter at kjøpsavtalen ble inngått, reklamerte overfor meglerforetaket på forholdene kravet er basert på. Reklamasjon ble også fremmet overfor selger, som også var omfattet av forannevnte sak i Oslo forliksråd. Det er ukjent hvorvidt krav er fremmet overfor borettslaget.

Når det gjelder meglers oppdragsutførelse, ble det fra meglers side formidlet videre det han fikk av informasjon fra borettslaget og dets hjelpere. Det er tydelig opplyst at eiendommen er en seksjon godkjent for næring, ikke beboelse, og at borettslaget var i en pågående prosess med å forsøke å fremskaffe ferdigattest for denne og en rekke andre seksjoner i borettslaget.

Klager inngav bud på eiendommen først den 29. oktober 2016. Budet ble avslått fra selgers side. Deretter ble det den 16. februar 2017 fra klagers side inngitt nytt bud, som etter en forhøyelse ble akseptert av selger.

Megler kjenner seg ikke igjen i klagers fremstilling av hans «bagatellisering» av forholdet, jf. henvisningen til SMS-rekke som er lagt frem. Dette er imidlertid noe klager og megler, blant andre forhold, må forklare seg muntlig om slik at det er grunnlag for kontradiksjon for begge parter i forhold til faktum.

Det presiseres for ordens skyld at det er borettslaget som er ansvarlig for at eiendommens offentligrettslige forhold er i orden. Leiligheten ble priset i markedet ut fra status og risiko som er beskrevet. Klager fikk således kjøpt seksjonen til langt under markedspris for tilsvarende eiendom godkjent som bolig. Klager har, ifølge egne opplysninger gitt knyttet til sakens behandling i forliksrådet, leid ut eiendommen for beboelse i en årrekke. Eiendommen har, så vidt denne side forstår, vært i bruk som bolig gjennom hele klagers eiertid.

Foreldelse
Klager har nærmere 7 og et halvt år etter at hun kjøpte og tiltrådte eiendommen fremmet erstatningskrav overfor meglerforetaket. Foreldelsesfrist ble formelt avbrutt først ved forliksklage innregistrert i Oslo forliksråd den 23. september 2024.  Etter foreldelseslovens § 9, foreldes erstatningskrav 3 år etter at skadelidte fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om skaden og den ansvarlige.

Klager baserer sitt krav på at risikoen ved eiendommens offentligrettslige status på kjøpstidspunktet var underkommunisert, og at megler ved sin informasjon gav en slags «lovnad» om at ferdigattest ville foreligge innen rimelig tid. Det fremstår ut fra dette som  åpenbart at klager har hatt eller burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om at meglers informasjon ikke stod seg gjennomføre lenge før 23. september 2021, som er tre år før foreldelsesfristen ble avbrutt ved forliksklage innregistrert i Oslo forliksråd 23. september 2024.

Klager har kjent til den løpende prosessen borettslaget hadde i Oslo kommune og har ut fra sin angitte forståelse av informasjonen i salgsdokumentene, åpenbart hatt, eller burde ha hatt, tilstrekkelig kunnskap om at ferdigattest ikke ble gitt innen rimelig tid allerede i 2017/2018.  Hvis man er ukjent med de forhold som kravet bygger på, kan man etter nærmere regler få en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet man fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige, jf. foreldelsesloven § 9 første ledd.

Det fremstår som uklart hvorvidt klager har deltatt på de ekstraordinære generalforsamlingene i borettslaget der det må antas at informasjon er gitt. En eventuell unnlatelse av å sette seg inn i status for offentligrettslig status vil være klagers risiko og ansvar.

For en eventuell tilleggsfrist vises til at klager har fremlagt dokumentasjon på at hun i alle fall ved e-post fra styret den 4. mai 2022 fikk tydelig informasjon om avslag, uten at dette avstedkom noen reaksjon fra hennes side.  Erstatningskravet som er fremmet er ved dette foreldet da både den alminnelige foreldelsesfristen og tilleggsfristen er oversittet, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 10.

Meglerforetakets erstatningsansvar – erstatningsbetingelsene
Innledningsvis bemerkes at klager synes å blande sammen betingelsene for et erstatningsansvar for meglerforetaket (profesjonsansvaret) og betingelsene for et informasjonsansvar, jf. henvisningen til Informasjonsansvarsdom II i RT 2015 side 556.  Det korrekte rettslige utgangspunkt er hvorvidt de alminnelige betingelser for et erstatningsansvar er oppfylt. Illustrerende for vurderingen av dette profesjonsansvaret er blant annet HR-2018.1234-A. 3a)

Ansvarsgrunnlag
Det er korrekt at det gjelder et strengt profesjonsansvar for blant andre eiendomsmeglere.  Som det fremgår av blant annet forannevnte dom fra Høyesterett, skal megler imidlertid innrømmes et visst handlingsrom for kritikkverdig adferd før man kan legge til grunn erstatningsbetingende opptreden i betydningen ansvarsgrunnlag.  Videre fastslår nevnte dom at vurderingen av meglers håndtering og opptreden alltid skal vurderes ut fra situasjonen og opplysningene man hadde i hende da salgsoppdraget ble utført. Etterpåklokskap og endring i faktiske forhold skal ikke ha noen betydning ved vurderingen som skal foretas.

Erstatningskravet som er fremmet er basert på et synspunkt om at meglerforetaket har solgt eiendommen som bolig når den ikke er lovlig bruksendret til bolig, og at det er gitt villedende opplysninger om prosessen rundt eiendommens status til klager.  Det dominerende klagepunktet synes å være at megler i salgsdokumentasjonen ikke har gitt tilstrekkelige opplysninger om usikkerhet og risiko knyttet til selgers og borettslagets arbeide for godkjenning og ferdigattest. Klager synes videre å legge til grunn at meglers informasjon i salgsoppgave og informasjonsskriv gir en slags «lovnad» for at ferdigattest vil bli gitt av Oslo kommune, og at dette skulle skje innen rimelig tid.

Dersom klager har hatt en slik oppfatning og forståelse av salgsmateriellet, er det vanskelig å forstå at hun ventet over 7 år etter at denne informasjonen og «lovnaden» ble gitt henne med å ansvarliggjøre megler og meglerforetak. Klager synes heller ikke å ha tatt opp forholdet med borettslaget som har ansvaret for eiendommen, og som jevnlig skal ha informert om fortsatte utfordringer rundt pågående søkeprosess, herunder avslag allerede i 2022.  Dersom klager var usikker på hva informasjonen betydde og innebar, burde det vært stilt spørsmål til borettslaget eller megler om dette. Det ble ikke gjort. At klager eventuelt ikke har forstått informasjonen, eller selv lagt til grunn at informasjonen innebar at ferdigattest var sikret, kan ikke megler lastes for.

Meglerforetaket er uansett ikke enig i at informasjon om usikkerhet og risiko knyttet til eiendommens offentligrettslige status er underkommunisert eller at det er gitt villedende opplysninger. Ved formidling av informasjon om status i søkeprosessen i Oslo kommune baserte megler seg på den kilden som var tilgjengelig: borettslaget og dets arkitekt.  Megler kan eller skal følgelig ikke stå inne for at dispensasjoner som skal søkes blir gitt og/eller at søkeprosessen i borettslaget vil føre frem, selv om dette selvfølgelig er det uttalte formålet med en slik prosess.

Megler er ikke, og skal ikke være, bygningskyndig i slik forstand at vedkommende kan si noe om sannsynligheten for å få på plass nødvendige offentligrettslige tillatelser. Det vises for dette til RFE 2021-163: Nemnda bemerker at en meglers undersøkelses- og opplysningsplikt til en viss grad er utformet etter mønster av avhendingsloven, jf. NOU 2006:1 side 118. Dette har blant annet sammenheng med at selger identifiseres med opplysninger som er gitt av megler etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Men meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven er ikke sammenfallende med selgers ansvar etter avhendingsloven § 3-7, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 286. Det forventes ikke at megler skal være bygningskyndig, jf. Rt-1988-7, Rt-1995-1350, sml. NOU 1987:14 side 65 og NOU 2006:1 side 122-123. Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren, jf. NOU 1987:14 side 75 og NOU 2006:1 side 119. Der megler ikke har grunn til å tvile på selgerens opplysninger, og det ikke er andre forhold som tilsier nærmere undersøkelser, kan megler ikke holdes ansvarlig for at opplysninger ikke fremkommer, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 296 med videre henvisninger.

Det var både i salgsoppgaven og i informasjonsskrivet inntatt omfattende informasjon om den pågående søknadsprosessen og herunder mulige utfordringer knyttet til å få ferdigattest. Det vises blant annet til at det er opplyst at det skal sendes inn søknad om bruksendring på samlet søknad for alle leilighetene der det er flere forhold det må søkes dispensasjon for, slik bodareal, parkering, heis mv. Klager hadde svært god tid på å sette seg inn i all salgsdokumentasjon, herunder de klare negative opplysningene om denne eiendommen knyttet til den risiko manglende godkjenning og ferdigattest alltid utgjør ved en eiendom.

Nemnda må ved sin vurdering av formuleringer og tekst i informasjonen som er gitt, hensynta at det på tidspunkt for salgsoppdraget i 2016 i langt mindre grad enn i dag var krav til presisjon og tydelighet når det gjaldt formidling av risiko knyttet til informasjon om offentligrettslig status. Illustrerende for rettstilstanden i 2016 er RFE 2024-06 der følgende uttales:  «På dette området har det både i lovgivningen og med tanke på hva som er god meglerskikk, vært en utvikling som stiller større krav til megleren.» Megleren har gjort undersøkelser gjennom de kilder som var tilgjengelige; borettslag og dets arkitekt, og videreformidlet den informasjonen han fikk knyttet til at andelen ikke har ferdigattest og at det på salgstidspunktet var en pågående søknadsprosess samt mulige utfordringer knyttet til å få ferdigattest.

Megleren har etter dette overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Det foreligger derfor ikke ansvarsgrunnlag.

Årsakssammenheng og økonomisk tap
Det bestrides at klager har sannsynliggjort at hun er påført et økonomisk tap som en følge av en eventuell underkommunisert risiko ved eiendommen. Klager opplyste i forliksrådsmøtet at eiendommen under hele hennes eiertid har vært benyttet til bolig, og at den pr. april 2025 fortsatt var utleid.  Klager kjøpte eiendommen for 1 920 000 kroner i 2017, og kan i henhold til takstrapportene hun selv har fremlagt selge eiendommen som næringslokale i dag for 3 200 000 kroner. Det er ut fra dette faktum vanskelig å se noen saklig begrunnelse for et erstatningskrav pålydende 2 000 0000 kroner.

Avvisning
Saken egner seg ikke for skriftlig behandling. Det kreves muntlig bevisførsel for å vurdere ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og foreldelse. Klager ventet over syv år med reklamasjon, og tidspunktet for hennes kunnskap om risiko er sentralt. Borettslagets byggesak i Oslo kommune er fortsatt uavklart, og omfattende dokumentasjon er ikke fremlagt. Forklaringer fra klager, megler, borettslagets representant og selger anses nødvendige. Ettersom byggesaken er ikke avsluttet, er det vanskelig å fastslå et endelig økonomisk tap. Dette understøtter også behovet for muntlig behandling.

Innklagde meglerforetak vil på bakgrunn av ovennevnte primært anføre at saken skal avvises fra skriftlig behandling i nemnda. Subsidiært at klagen ikke kan føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelse- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at salgsoppgaven ga uttrykk for at ferdigattest ville bli gitt og at dette ville skje innen rimelig tid. Et notat fra megler som klager ble kjent med i forkant av at hun innga bud, nyanserte dette noe, og muligheten for å saksøke Plan- og bygningsetaten var blant annet nevnt her. Etter at klager ikke fikk tilslag på det første budet, sendte megler en SMS 29. oktober 2016, som nemnda mener igjen underkommuniserte risikoen ved søknadsprosessen, ved at det blant annet ble gitt uttrykk for at «til gjengjeld vil da alt være godkjent og ok».

Som innklagede selv er inne på, skal ikke megler si noe om sannsynligheten for å få på plass offentligsrettslige tillatelser. Nemnda mener at det er nettopp det megler her har gjort. Nemnda mener at dette er i strid med plikten til, før handel sluttes, å gi kjøperen opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, slik bestemmelsen lød i 2017. Nemnda mener at megler, samlet sett, har underkommunisert risikoen for at nødvendige godkjennelser kunne ende med å ikke bli gitt, og har «tatt munnen for full» ved flere av de formuleringer som er benyttet. I den grad meglers tilsynelatende overbevisning om at dette ville «ordne seg», stammer fra andre, for eksempel selger eller borettslaget, skulle megler uansett ha uttalt seg mer forbeholdent. Dette er også i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda mener at grensen for hvilke kritikkverdige forhold som kan foreligge uten at grensen for et erstatningsbetingende uaktsomt forhold foreligger, er passert, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 42. Ansvarsgrunnlaget er godt opplyst gjennom den dokumentasjonen som foreligger, og det er ikke grunnlag for avvisning på dette punktet, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e.

Når det gjelder øvrige vilkår for erstatning, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet, og heller ikke spørsmålet om foreldelse. Nemnda bemerker at klager synes å legge til grunn at megler er ansvarlig for den «positive kontraktsinteresse». Dette er et uriktig rettslig utgangspunkt, i og at med at megler ikke står i noe kontraktsforhold med klager. Klager skal stilles økonomisk som om forsømmelsen tenkes borte. Om kjøper – dersom hun var gjort tilstrekkelig tydelig oppmerksom på den reelle risikoen som forelå for at godkjenninger ikke ville bli gitt – ville ha kjøpt eiendommen, og hvor mye hun eventuelt ville ha gitt for den, er det ikke mulig for nemnda å ta stilling til under nemndas skriftlige behandling. Nemnda har heller ikke grunnlag for å ta stilling til når klager fikk tilstrekkelig informasjon til at foreldelsesfristen begynte å løpe, jf. foreldelsesloven § 9. Klagen avvises dermed, så langt den gjelder spørsmålet om årsakssammenheng, økonomisk tap og foreldelse.

Etter dette har megler opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt, men klagen avvises hva gjelder erstatningskravet.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Aksept Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Aksept) har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men klagen avvises hva gjelder erstatningskravet.