RFE-2025-129
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Allé Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Allé)
Gange-Rolvs gate 1C
0273 OSLO
Saken gjelder:
Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, samt god meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i november 2023 Kjøpesummen var 10 000 000 kroner. Overtakelsen ble gjennomført 16. februar 2024.
Borrettslaget ble presentert som veldrevet, og det ble ikke opplyst om større vedlikeholdsbehov utover en varslet tilstandsvurdering. I mai 2024 mottok klageren sakspapirene til en ekstraordinær generalforsamling hvor det fremgikk at borettslaget hadde et betydelig vedlikeholdsetterslep, og at det var besluttet å ta opp et lån på 53 millioner kroner for å dekke nødvendige tiltak. Dette innebar en økning i fellesgjelden for klagerens leilighet på 876 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved salget, videre om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 750 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I salgsoppgaven ble borettslaget omtalt som
«et velholdt borettslag med god vedlikeholdshistorikk».
Det ble videre opplyst at:
«det ikke [er] planlagt for større vedlikehold i 2023», men at det ville igangsettes en «tilstandsvurdering av borettslagets takutspring, dører og vinduer […] for å få oversikt over eventuelle vedlikeholdsbehov, men også med tanke på mulige tiltak for energiøkonomisering».
Dette ga inntrykk av en generell kartlegging med langsiktig perspektiv, ikke at det allerede forelå konkrete funn som tilsa omfattende vedlikeholdsbehov. Som lekmann tolket klageren dette som rutinemessig planlegging, ikke som varsel om snarlig rehabilitering.
Det er senere dokumentert at styret i borettslaget allerede i august 2023, i god tid før salget, mottok førsteutkast til en tilstandsrapport fra et Selvaag, hvor blant annet tak/loft, vinduer og fasadepuss var vurdert i rødoransje tilstandssone (TG3/KG2 og TG2/KG3). Denne informasjonen ble ikke gjort tilgjengelig for klageren ved kjøpet. Dersom dette hadde vært opplyst, ville klageren forstått at det forelå et vesentlig vedlikeholdsetterslep, og tilpasset budet sitt deretter. Tilstandsrapporten og informasjonen om at førsteutkastet av rapporten ble levert til styret allerede i august 2023, men ble ikke gjort tilgjengelig for klageren før april 2025 over ett år etter at hun kjøpte leiligheten og etter gjentatte forespørsler til styret, både muntlig og skriftlig.
Undersøkelser viser at megler ikke innhentet informasjon fra styret, kun fra forretningsfører USBL. I e-post kommunikasjon bekrefter megler at hun valgte å ikke kontakte styret fordi hun kjente borettslaget godt fra før, og mente det ikke var nødvendig.
«Vi kontakter styreleder når vi selger bolig på nye jaktmarker, men vi ringer ikke hver gang vi selger i [navn på brl.]ettersom dette er et borettslag jeg kjenner svært godt.» Videre: «Vi får boliginfo fra forretningsfører USBL når vi skal selge boliger i borettslaget, og vil bare unntaksvis kontakte styreleder om vi føler at det er noe som er uklart i innkallingen til gen.forsamling eller at vi får høre fra selgerne at noe «nytt» er på gang.»
Disse uttalelsene viser at megler baserte seg på tidligere kjennskap, fremfor å aktivt undersøke om det forelå ny og vesentlig informasjon. Det fremstår derfor som kritikkverdig at megler ikke innhentet oppdatert informasjon om borettslagets tekniske tilstand.
Dette er i strid med god meglerskikk og meglers plikt til å innhente, kontrollere og videreformidle relevante opplysninger om eiendommen. Megler burde ha forsikret seg om at det ikke forelå informasjon som vesentlig kunne påvirke klagerens beslutning. Megler har utvist uaktsomhet ved å unnlate å avdekke og formidle relevante opplysninger om eiendommens tekniske og økonomiske status. Dette har ført til økonomisk tap for klager som følge av uforutsette vedlikeholdskostnader.
Nyhetsbrevet som meglerforetaket har vedlagt fra borettslag datert 19. februar 2024, mottok dessverre ikke klageren, noe som skyldes at hun først meldte seg på nyhetsbrevet den 19. mars 2024.
Av mailutveksling mellom en annen eiendomsmegler og styreleder fra november 2022 fremgår følgende informasjon om planlagte prosjekter som kan medfører låneopptak/økning i felleskostnadene.
«Det må påregnes økte felleskostnader fra og med 2023 som resultat av økte lånekostnader på eksisterende lån samt generell økning i kommunale utgifter m.m. Utbedring av fasader samt nødvendige arbeider……vil gi økt gjeld/økte lånekostnader…»
Informasjonen gitt i november 2022 vil selvsagt være annerledes enn hva styret ville gitt i september/oktober 2023, ettersom førsteutkastet av tilstandsrapporten ble mottatt i august 2023. Likevel gir informasjonen en indikasjon på hvordan styret kunne informert dersom megler eller meglerforetaket hadde henvendt seg direkte dit.
Økonomisk tap
Som følge av manglende opplysninger og feilaktig bilde av borettslagets økonomiske situasjon, er klageren påført en betydelig uforutsett økonomisk belastning. Klageren krever totalt 750 000 kroner i erstatning, basert på følgende:
Økning i fellesgjeld: 876 000 kroner, med fradrag for 60 % av kostnader til vindusutskifting da 40 % av vinduene ble vurdert å ha et akutt utbedringsbehov, fradrag på 25 000 kroner for ventilasjonsmangler, som var nevnt i boligsalgsrapporten.
Eiendomsmegleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og eiendomsmeglingslovens regler om opplysningsplikt. Meglers håndtering strider mot bransjestandard for informasjonsinnhenting ved boligsalg i borettslag med kjent vedlikeholds risiko. Klageren krever erstatning for sitt økonomisk tap som følge av manglende eller feilaktige opplysninger, anslått til 750 000 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Megler hadde på det aktuelle tidspunktet ikke mottatt informasjon fra verken forretningsfører eller selger utover den generell informasjonen som var videreformidlet i salgsoppgaven.
Megler ble først klar over det akutte vedlikeholdsbehovet ved et salg i samme borettslag i mai 2024. Megler mottok da et skriv om fremtidige arbeider som hadde blitt levert i postkassen til leieboeren nylig. Forretningsfører hadde i forkant av salgene både i 2023 og 2024 ikke opplyst megler om det fremtidige vedlikeholdsbehovet. Informasjonen kom ikke frem av megleropplysningene. I forbindelse med salget i mai 2024 beklager forretningsfører at informasjonen ikke ble opplyst til megler ved salget i 2024. I nyhetsbrev til beboerne i borettslaget (Nyhetsbrev 7 – 2023/2024) – datert 19/02/2024, stod det følgende:
«Informasjonsmøte om tilstandsvurderingen. Dere husker sikkert at Selvaag Prosjekt gjennomførte befaringer i leilighetene våre i august 2023. I starten av desember 2023 avholdt vi et informasjonsmøte der [navn] fra Selvaag Prosjekt la fram en oversikt over tilstand for blant annet tak, fasader og vinduer med mer, og innspill til mulige tiltak.»
Etter meglers oppfatning hadde ikke selger kjennskap til annet enn den generelle informasjonen om fremtidig vedlikeholdsbehov som ble opplyst i salgsoppgaven. De opplyste derfor ikke om vedlikeholdsbehovet verken i egenerklæringsskjema eller ved godkjenning av salgsoppgaven da salget ble igangsatt i september 2023.
Meglerforetaket sendte eierskiftemelding til USBL den 07.11.2023 og styret godkjente klageren 15. november 2023. Nyhetsbrevet som det vises til, hentet megler opp i forbindelse med klagen. Dette var tilgjengelig på nett for alle beboere/og andre. Nyhetsbrevet viste at det ikke var gitt ytterligere informasjon til beboerne om status på fremtidige arbeider på borettslagets eiendom før februar 2024. Boligen ble solgt i nov 2023. Informasjonsbrevet viste videre til i et infomøte fra desember 2023 hvor det ble fremlagt en oversikt over tilstand for gården. At klageren ikke hadde meldt seg på for å motta nyhetsvarsel før i mars, er ikke relevant, da dette ikke har noe med megler å gjøre. Uansett ville det vært for sent om klager fikk informasjon i februar 2024, da informasjonen må være komme i forkant av handelen.
Megleren har solgt bolig for andre i styret og hatt overlevering av deres bolig så sent som i juli 2023 hvor ingen ny informasjon tilfløt megler. Megler har fortsatt ingen grunn til å tro at styret satt på mer oppdatert/ nøyaktig informasjon enn det som faktisk sto i salgsoppgaven på tidspunktet for annonsering og salg av eiendommen. Det er beklagelig at klageren har fått en økt fellesgjeld på leiligheten, men megler var ikke kjent med vedlikeholdsbehovet på tidspunktet da boligen ble solgt.
Klageren fikk relevant informasjon om fremtidige arbeider i borettslaget som ikke var tallfestet, men likevel ga indikasjon på omfanget. Klagerens kravet er i en størrelsesorden som tilsier at megler skal erstatte oppgradering av boligen på mange hundre tusen kroner, noe som vil gi en vesentlig verdiøkning. Erstatningskravet avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Det er ikke holdepunkter for at megler var kjent med hvilken økning i fellesgjelden som kunne forventes, på tidspunktet for avtaleinngåelsen, utover det generelle som var tatt inn i salgsoppgaven om at det ville igangsettes en tilstandsvurdering av borettslagets takutspring, dører og vinduer for å få oversikt over eventuelle vedlikeholdsbehov mv. I saken her har megler innhentet informasjon fra forretningsfører, der det ikke fremkom noe nærmere om dette. Spørsmålet er om megler hadde foranledning til å undersøke dette nærmere.
Nemnda mener på generelt grunnlag at megler ikke uten nærmere foranledning kan forventes å også kontakte styret, før utarbeidelse av salgsoppgave. I salgsoppgaven var det på side 63 inntatt et avsnitt om hva som var planlagt knyttet til vedlikehold. Dette fremstår basert på årsmeldingen for borettslaget for 2022, som ble godkjent av generalforsamlingen 27. april 2023. I årsmeldingen, som er inntatt i salgsoppgaven side 123 flg., fremgikk det at det var sendt ut tilbudsforespørsel til fem leverandører og at valg av leverandør ville bli foretatt i april 2023. Det fremgikk videre følgende:
I del I av vår tilbudsforepørsel inngår vurdering av alle dører og vinduer i borettslaget, både i den enkelte leilighet og i fellesareal. Videre en vurdering av inneklima/ventilasjon samt råteskader i både takutspring, fellesareal og konkrete leiligheter.
Når megler satt med dette bakteppet, mener nemnda at megler ikke kunne slå seg til ro med informasjonen fra forretningsfører 10. september 2023, der det ikke fremgikk noe oppdatert om denne prosessen.
Ovennevnte var opplysninger som megler etter sin art burde ha undersøkt nærmere. Nemnda mener at det var i strid med meglers undersøkelsesplikt etter § 6-7, når dette ikke ble gjort. Forholdet er også i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og erstatningsbetingende uaktsomt, slik nemnda ser det.
Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet. Nemnda bemerker at klager må sannsynliggjøre at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt; ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom disse. Ved en eventuell erstatningsutmåling skal klager stilles økonomisk som om forsømmelsen tenkes borte. Hvordan budrunden ville ha forløpt dersom opplysningsplikten var overholdt, og hva salgsprisen eventuelt ville ha vært, er det ikke mulig for nemnda forsvarlig å ta stilling til under nemndas skriftlige behandling. Nemnda nevner likevel at den verdihevingen klager i praksis krever erstattet ikke synes å stå i årsakssammenheng med meglers forsømmelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Allé Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Allé) har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda tar ikke stilling til erstatningskravet.