Klage nr:
103/09
Avgjort:
18.02.2010
Saken gjelder:
Mangelfulle/feilaktige opplysninger i salgsoppgave
Foretakets navn:
Dialog Eiendomsmegling avd. Krokstadelva
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. februar 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Ved kjøpekontrakt av 31. januar 2001 kjøpte klageren en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Det var i salgsoppgaven opplyst at det var en «meget pent oppusset enebolig m/hybelutleie».
Da klageren våren 2009 besluttet å selge boligen, fikk han tilbakemelding fra sin eiendomsmegler om at han ikke kunne selge eiendommen med hybel, men kun som enebolig, da det ikke fantes godkjenning for hybelleiligheten som var innredet i underetasjen.
Fagansvarlig hos innklagede er nå eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Hybelleiligheten var ulovlig innredet. Klageren anfører at han har vært i god tro om forholdet, helt til ny eiendomsmegler informerte ham. Klageren hevder at huset ble solgt til ham med ulovlig innredet hybelleilighet og at dette ved nytt salg medfører en betydelig lavere verdi på eiendommen enn om den kunne blitt solgt med hybelleilighet.
Klagerne har kontaktet et tømmermesterfirma og fått et kostnadsoverslag på tiltak som må gjennomføres for å oppnå godkjenning av eksisterende hybelleilighet. Vesentlige mangler ble registrert:
– for lav takhøyde
– manglende brannisolering
– manglende lydisolering
Innklagede anfører:
Det har etter innklagedes mening ikke kommet nye momenter i saken etter hans skriftlige tilbakemelding til klageren i e-post av 30. juli 2009.
Innklagede presiserer at klageren har vært i møte med fagansvarlig hos innklagede og fått informasjon om at det på kontraktstidspunktet ikke forelå formelle krav til at eiendomsmeglere skulle sjekke om det forelå godkjenninger av utleiedel i bolig. Det nevenes i takstrapporten at dette er en bolig med utleie. Innklagede har forholdt seg til kjøperens [selgerens] opplysninger.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av feilaktige opplysninger om hybelutleie.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klageren og meglerforetaket. Forholdet mellom kjøperen og selgeren faller utenfor Nemndas område.
Kjøpet skjedde i 2001. Klageren ble ikke oppmerksom på mangelen før i 2009 ved kontakt med ny eiendomsmegler i forbindelse med salg. Reklamasjonsnemnda finner at kravet ikke er foreldet og at saken kan behandles.
I salgsoppgaven står det på første side: «Meget pent oppusset enebolig m/hybelutleie», og det er videre på første side anført under BOA: 100 (hovedleilighet), 60 (utleieleilighet). De samme arealer gjengis i salgsoppgaven side 2. Videre fremgår det på side 3 under Innhold bl.a.:
«Utleieleilighet: vindfang, gang, soverom, stue, kjøkken, wc og bod.»
Etter eiendomsmeglingsloven av 1989 var det ikke noe krav til fremskaffelse av ferdigattest. Reklamasjonsnemnda har imidlertid i sak 2007022, hvor en enebolig ble markedsført med «mulighet for utleie/praktikantdel», sagt
«Innklagede må forsikre seg om at det er en reell mulighet for å få utleiedelen godkjent som varig oppholdsrom. I tillegg må innklagede gi utfyllende opplysninger i salgsoppgaven: Enten at utleiedelen ikke er godkjent, og at kjøperen bærer risikoen for å få den godkjent, eller at bygningsmyndighetene opplyser at det vil være mulig å få utleiedelen godkjent.
Det går dessuten frem av takstrapporten at takhøyden i kjelleren er lav. Dette burde vært nok en oppfordring til innklagede å undersøke om det er en reell mulighet til å få kjelleren godkjent som varig oppholdsrom etter reglene i plan- og bygningsloven.
Det er korrekt at man ikke trenger særskilt tillatelse for å leie ut et rom i egen bolig, herunder «hybel». For Reklamasjonsnemnda har ikke bruken av ordet «utleie» alene vært avgjørende, men derimot uttrykket «praktikantdel» sett i sammenheng med ordet «utleie». Dette skaper en forventning om at boligen har en egen del som lovlig vil kunne leies ut. Spesielt gjelder dette når kjelleren ut fra tegningen fremstår som en egen bruksenhet.»
I sak 2007217 uttalte Reklamasjonsnemnda:
«Eiendommen er markedsført med hybelleilighet uten noe forbehold. Dette fremgår flere steder i salgsoppgaven, samt boligsalgsrapporten. At eiendommen er markedsført på denne måten, gir kjøperen en berettiget forventning om at utleiedelen er godkjent av bygningsmyndighetene. Dette forsterkes av at innklagede har oppgitt hvilket beløp leiligheten er utleid for på salgstidspunktet. Innklagede har benyttet utleiemuligheten som et klart salgsfremmende element.
Selgeren har i sitt egenerklæringsskjema krysset av for «vet ikke» på spørsmål om han kjenner til om utleieleiligheten er godkjent hos bygningsmyndighetene. Reklamasjonsnemnda har tidligere bemerket at dette er en klar oppfordring til eiendomsmegleren å foreta ytterligere undersøkelser vedrørende utleiedelen, jf. klagesak 22/07. Alternativt må markedsføringen tilpasses slik at kjøperen får tilstrekkelige opplysninger om at han løper en kalkulert risiko ved å kjøpe en eiendom hvor det ikke er avklart om utleiedelen er godkjent.
Innklagede har ikke oppfylt sin undersøkelses- eller opplysningsplikt, og har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som klageren er påført som følge av innklagedes forsømmelse.»
I begge disse sakene var det opplyst/dokumentert at selgeren hadde krysset av i egenerklæringsskjemaet for «vet ikke» på spørsmål om han kjente til om utleiedelen var godkjent hos bygningsmyndighetene. I nærværende sak er ikke egenerklæringsskjemaet lagt fram.
Reklamasjonsnemnda finner på bakgrunn av den omtalen «utleieleiligheten» har fått i salgsoppgaven at innklagede har gitt klageren en forventning om at dette var en egen leilighet som lovlig kunne brukes til utleie. Innklagede har således opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å fastslå om klageren har lidt et økonomisk tap og størrelsen på et eventuelt tap.
Konklusjon: