RFE-2025-132

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
W Eiendomsmegling Sunnfjord AS
Postboks 6559
6800 Førde

Saken gjelder:
E-takst – Brudd på god meglerskikk

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren bestrider en verdivurdering (e-takst) utført av innklagede meglerforetak, knyttet til en eiendom hun eier sammen med sin tidligere samboer. E-taksten ble bestilt i forbindelse med samlivsbrudd og oppløsning av sameiet. Spørsmålet i saken er om e-taksten ble utført i tråd med bransjestandard og god meglerskikk, og om det er grunnlag for å trekke i tvil metodikken og objektivitet i arbeidet megleren utførte. Klageren har ikke fremmet noe økonomiske krav.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Det ble i anledning oppløsning av sameie innhentet to e-takster med betydelig avvik: Èn innhentet av klageren fra et annet meglerforetak med en verdivurdering på 8 200 000 kroner, og én fra innklagede meglerforetak hvor verdien ble vurdert til 11 200 000 kroner. Differansen på kr 3 000 000 utgjør et avvik på nærmere 37 %, til tross for at vurderingene ble foretatt med mindre enn én måneds mellomrom. Klagerens e-takst ble innhentet først.

Klageren stiller spørsmål ved det store avviket, og viser til at e-takstordningen skal sikre objektiv og etterprøvbar prissetting. Hun viser til bransjestandard og retningslinjer som skal motvirke manipulering av verdivurderinger. Dersom det gjennomføres flere e-takster på samme eiendom i løpet av et halvt år, vil alle resultatene være synlige i den sentrale databasen. Ordningen er innført for å hindre svindel og hvitvasking.

Bransjestandarden for e-takst, oppdatert 28.02.2025, slår fast at dersom en bank oppdager uregelmessige e-takster, skal dette varsles til Eiendom Norge, som igjen kontakter fagansvarlig i foretaket. Videre har bankene tilgang til verdivalideringsrapporter som kontrollerer blant annet om taksten avviker vesentlig fra tidligere salgspriser, spriker over 15 % i verdi, og om det er brukt sammenligningseiendommer med svært ulik standard.

I dette tilfellet mener klager at innklagede meglerforetaks vurdering burde vært vurdert som uregelmessig og varslet etter gjeldende rutiner. Klageren stiller seg blant annet kritisk til sammenligningseiendommene som er benyttet i vurderingen. Særlig én eiendom med vesentlig høyere standard og beliggenhet enn klageren og hennes tidligere samboers bolig.

Det at en bolig selges for 14 millioner i et mye mer attraktivt område, sier lite om hva man realistisk kan forvente å oppnå for klageren og hennes tidligere samboers bolig, som ligger i en annen del av byen. Å bruke en slik eiendom som referanse bidrar til å trekke vurderingen kunstig opp. Det er også påfallende at megler har brukt denne boligen som sammenligning, mens megleren fra det andre meglerforetaket som faktisk hadde salgsoppdraget på eiendommen, ikke har brukt den i sin vurdering.

Klageren uttrykker manglende tillit til den høye taksten, og stiller spørsmål ved om vurderingen oppfyller kravene til objektivitet, etterrettelighet og faglig forsvarlighet.

E- taksten er ikke utført i tråd med bransjestandard og god meglerskikk. Det er grunnlag for å trekke i tvil både metodikk og objektivitet i arbeidet som er utført.

Megleren i det andre meglerforetaket skriver blant annet at:

«Vi mener sammenligningsgrunnlaget i den andre rapporten er helt feil da to av objektene ligger i et annet markedsområde. [Adressen til den dyre boligen] var et helt nytt hus med nybygg garanti og svært høy standard, i et område som generelt sett oppnår svært høye priser i forhold til resten av [navn på området].»

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket hadde tilgang til Eiendomsverdi, men ikke innsyn i e-takster utarbeidet av det andre meglerforetak. Megleren var derfor ikke kjent med at det andre vurderingen da oppdrag ble gjennomført.

Etter meglerforetakets vurdering fremstår det andre meglerforetakets takst som noe lav, gitt eiendommens beliggenhet (1,5 km fra sentrum), størrelse (over 300 kvm), dobbel garasje, moderne standard, tomt på over 1 mål, god parkeringsdekning og skattefrie leieinntekter på 24 000 kroner pr. måned. Disse inntektene alene kan finansiere et lån på ca. 4 millioner kroner. Selv om ikke alle ønsker utleie, er dette blitt en mer relevant faktor i dagens økonomiske situasjon.

Megler erkjenner at det er vanskelig å konkludere med årsaken til det store avviket mellom vurderingene, men mener at 8 200 000 kroner er en svært attraktiv pris gitt eiendommens kvaliteter. Med en antatt feilmargin på 10 %, har verdivurdering en nedre grense på ca. kr 10 200 000, mens det andre meglerforetakets takst har en øvre grense på ca. 9 000 000 kroner.

Meglers intensjon har utelukkende vært å bidra til en rettferdig økonomisk fordeling mellom partene. På bakgrunn av det store spriket mellom vurderingene, anbefales det å innhente en tredje eller fjerde vurdering, og vurdere å legge til grunn de som ligger nærmest hverandre.

Når det gjelder sammenligningsgrunnlaget, har megler vurdert syv eiendommer, inkludert boligen klageren viser til. Selv om denne hadde høyere standard og bedre beliggenhet, gir den et referansepunkt for hva som kreves for å oppnå 14 millioner i områdets boligmarked. De øvrige seks eiendommene som ble vurdert, ligger nærmere i kvadratmeterpris. Hvorfor det andre meglerforetaket ikke har inkludert denne eiendommen i sin vurdering, kan ikke meglerforetaket svare på.

Meglerforetaket bestrider ikke det andre meglerforetakets kompetanse, men mener at alle aktører – uavhengig av erfaring – kan gjøre feil. Vurdering har ikke hatt som formål å presse prisen, og meglerforetaket ble først kjent med avviket etter henvendelse fra klagerens far.

Det finnes få sammenlignbare eiendommer i umiddelbar nærhet, megler har derfor inkludert sentrumsnære eneboliger i vurderingen. Det andre meglerforetaket har selv benyttet en eiendom, som ligger rett ved eiendommen klageren viser til, til tross for at de i sitt tilsvar hevder at dette er et annet markedsområde. Med begrenset datagrunnlag mener megler at disse eiendommene var relevante.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når det gjelder e-takster, kan nemnda i praksis ha begrenset mulighet til å overprøve om den verdivurdering megler har gjort, er i strid med god meglerskikk. E-takster beror på et skjønn, og det er ikke uvanlig at meglere kan vurdere verdien forskjellig. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. E-taksten er heller ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for på det åpne markedet, da det er en rekke faktorer som påvirker markedsprisen på et gitt tidspunkt.

Selv om differansen isolert sett kan fremstå stor, kan ikke nemnda se at det har fremkommet noe som tilsier at megleren kan kritiseres.

Klageren er kritisk til sammenligningsgrunnlaget som ble benyttet. Hvilke eiendommer en enebolig bør sammenlignes med for at sammenligningsgrunnlaget skal bli riktig, beror på en skjønnsmessig vurdering megleren må foreta i det enkelte tilfelle. Den aktuelle boligen ligger i et område med få sammenlignbare objekter i umiddelbar nærhet. Nemnda kan ikke se at megleren kan kritiseres når det gjelder valg av eiendommer å sammenligne med.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved utarbeidelse av e-taksten.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.