RFE-2025-136
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Nordvik Bygdøy Allé
v/advokatfullmektig Marit Skjevling
Claims Link AS
Postboks 324
1326 Lysaker
Saken gjelder:
Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak 11. januar 2024. Kjøpesummen var på 6 100 000 kroner, og overtakelsen ble gjennomført 1. april 2024.
leilighet som ble markedsført med «10 års reklamasjonsrett mot utbygger», frem til desember 2029. Opplysningen fremgikk både av Finn-annonsen og salgsoppgaven. På visning ble det presisert at dette ikke var en garanti, men en reklamasjonsrett som gjaldt større eller klare feil.
I mars 2025 oppstod en kortslutning i en stikkontakt. Elektriker avdekket feilmontering både i stikkontakten og komfyrvakten. Klagerne hadde utgifter på ca. kr 19 000 og forventet at disse ville bli dekket av reklamasjonsretten mot utbygger. Utbygger avviste reklamasjonen og opplyste at reklamasjonsfristen utløp i desember 2024. Spørsmålet er om megler har opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med profesjonsansvaret. Videre om dette medfører at klagerne har rett til erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Ved kjøpet ble det fremhevet både i Finn annonsen og i salgsoppgaven, på en av de første sidene, at det var reklamasjonsrett ovenfor utbygger helt frem til 2029. På visning forklarte megleren at det ikke var en utvidet garanti, men en reklamasjonsrett, og at dette medførte at utbygger ikke ville komme og fikse alle små ting, men at større eller mer klare feil var omfattet av denne retten.
I mars 2025 opplevde klagerne at et støpsel kortsluttet i leiligheten og de måtte da kontakte elektriker. Elektrikeren forklarte at kortslutningen skjedde grunnet en løs kobling i stikkontakten, som følge av feilmontering. I tillegg oppdaget han at komfyrvakten deres var feilmontert. Klagerne hadde ca. 19 000 kroner i elektrikerutgifter som de tenkte ville bli dekket av den utvidede reklamasjonsretten mot utbygger, ettersom avvikene kunne knyttes tilbake til mangelfullt/feil arbeid under oppføringen av boligen.
Da klagerne kontaktet utbygger fikk de derimot beskjed om at det ikke var en utvidet reklamasjonsrett på denne boligen, og at reklamasjonsretten gikk ut desember 2024.
Klagerne kontaktet megler for å få en kompensasjon for dette, men det lyktes ikke å oppnå noen enighet. Slik klagerne forstår megleren sin respons, virker det som at han mener avviket er uten betydning, da den utvidede reklamasjonsretten i praksis ikke dekker noen ting.
Klagerne har fått feil opplysninger, og blitt solgt en falsk trygghet om at de kan rette seg mot utbygger, noe som ikke stemmer. Dette medfører en økt økonomisk risiko for klagerne, særlig hvis det først skulle oppstå et større avvik ved eiendommen som en lekkasje fra badet eller lignende. Det var av stor betydning for klageren at de også kunne rette seg mot utbygger, i tillegg til selger hvis det først skjedde noe med leiligheten. Særlig sett i lys av at selger ikke hadde tegnet Boligselgerforsikring. Når vi da trodde at man også kunne rette seg mot en stor og solvent utbygger, var risikoen ved at det ikke var tegnet slik Boligselgerforsikring mindre.
Megler valgte å bruke den utvidede reklamasjonsfristen som et salgsfremmende moment, ved å spesifikt løfte det frem i punktlisten over boligens høydepunkter. Det har formodningen mot seg, at han ikke anså dette som et salgsfremmende moment, når han først nettopp valgte å løfte dette frem.
Klageren krever erstatning fra meglerforetaket fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i hovedsak anført:
Boligen ble lagt ut i markedet 1. januar 2024, med en prisantydning på 6 100 000 kroner. I annonsen ble det i punktlisten om eiendommen opplyst om 10 års reklamasjonsfrist, frem til desember 2029. Tilsvarende opplysning ble gitt i punktlisten i salgsoppgaven. Visning ble avholdt 7. og 8. januar 2024. På visningen presiserte megler at det ikke var snakk om en utvidet garanti, men en reklamasjonsrett, og at dette innebar at utbygger ikke ville komme og fikse alle små ting, men at større eller mer klare feil var omfattet.
Bindende avtale ble inngått 11. januar 2024 og klagerne overtok eiendommen 1. april s.å. Klage ble fremmet overfor megler den 18. mars 2025, etter at klager hadde forsøkt å sende en reklamasjon til utbygger.
I HR-2018-1234-A avsnitt 42 står følgende: «Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingslovens § 63 første ledd. God meglerskikk er en rettslig standard som viser bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller av forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar jf. blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010 side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.» Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet avgjørelse HR-1995-132-B som er fulgt opp i senere rettspraksis.
Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelse som betinger ansvar. Vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av eiendomsmeglerens opptreden. I dette tilfellet er det i markedsføringen opplyst om en utvidet reklamasjonsrett mot utbygger i 10 år, som tilsynelatende ikke stemmer. Megleren har forklart at han fikk opplysningen om utvidet reklamasjonsrett fra en kollega, som nylig hadde solgt en bolig i samme sameie. Kollegaen hadde fått opplysningen fra utbygger i en telefonsamtale og hadde loggført samtalen i meglersystemet. Megleren fant det ikke nødvendig å gjøre ytterligere undersøkelser, ettersom det fantes en detaljert logg på kollegaens sak på opplysninger som var formidlet direkte fra utbygger.
Megleren vurderte at opplysningen ikke nødvendigvis var salgsfremmende og valgte derfor å ikke framheve dette, men nevnte det kun i punktlisten i annonsen og salgsoppgaven. Om megler har forsømt seg i en slik grad at det kan karakteriseres som erstatningsbetingende uaktsomt, må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet. Etterpåklokskap skal ikke være avgjørende når man sitter med fasiten. Ideelt sett skulle megleren ha fått bekreftet opplysningen om utvidet reklamasjonsrett fra utbygger direkte. Men slik denne side ser det, var det ikke erstatningsbetingende uaktsomt av megler å bygge på opplysningen fra kollegaen, når dette også ble underbygget av logg fra samtalen han hadde hatt med utbygger.
Uavhengig av et evt. ansvarsgrunnlag, har klagerne uansett ikke sannsynliggjort et økonomisk tap eller en adekvat årsakssammenheng. Det bemerkes at bevisbyrden for dette ligger på klager. Klager krever kompensasjon for en økt økonomisk risiko, ikke et faktisk tap. Klagers krav bygger på en forutsetning om at det avdekkes et større avvik ved leiligheten, som en lekkasje fra badet eller lignende. Dette er helt umulig å forutse.
Videre bygger kravet på en forutsetning om at kjøper ikke vil nå fram med en reklamasjon overfor selger, dersom et slikt større avvik skulle avdekkes. Dette er ikke sannsynliggjort. Det bemerkes at en evt. reklamasjonsadgang overfor utbygger ikke ville gitt større rettigheter for klager enn det de har etter avhendingsloven overfor selger. Mangelsvurderingen etter bustadoppføringslova og avhendingslova er tilnærmet lik. Selgers mangelsansvar etter avhendingsloven er videre uavhengig av om selger har tegnet boligselgerforsikring eller ikke.
Det er ikke sannsynliggjort at selger ikke vil være i stand til å gjøre opp for sitt eventuelle mangelsansvar. Det er dermed ikke sannsynliggjort et økonomisk tap eller årsakssammenheng.
Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt, idet det verken foreligger ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap eller årsakssammenheng. Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning fra meglerforetaket som følge av påstått feilinformasjon om reklamasjonsrett mot utbygger ved kjøp av bolig.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger megler å gi kjøper korrekte og fullstendige opplysninger av betydning for handelen. Det er ubestridt at salgsoppgaven og annonsen inneholdt opplysning om reklamasjonsrett mot utbygger frem til 2029, mens den faktiske reklamasjonsfristen utløp i desember 2024. Opplysningen fremkom i punktliste over fordeler ved boligen under «kort fortalt», innledningsvis i salgsoppgaven og i Finn.no-annonsen.
Megler har en selvstendig plikt til å kontrollere opplysninger som kan være avgjørende for kjøperens beslutning. Her skulle megleren ha innhentet bekreftelse fra utbygger, og ikke utelukkende basert seg på opplysninger fra en kollega, som gjaldt salg av en annen leilighet. Nemnda finner at dette utgjør brudd på opplysningsplikten og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Klagerne har dokumentert utgifter til elektriker på ca. 19 000 kroner, som oppsto fordi de måtte utbedre feilmontering av en stikkontakt og komfyrvakten. Disse feilene kunne tilbakeføres til byggearbeidene utført av utbygger. Når reklamasjonsfristen overfor utbygger var utløpt, mistet klagerne muligheten til å kreve utbedring fra utbygger. Nemnda mener likevel at klagernes erstatningskrav ikke kan føre frem. Det er klager som har bevisbyrden for at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt; ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom disse. Klagerne står ikke i noe kontraktsforhold med megler, og et krav mot megler gir ikke klagerne noen rett til å kreve oppfyllelse hos meglerforetaket ut fra den uriktige opplysningen. Klagerne skal, ut fra alminnelig erstatningsrett, stilles økonomisk som om forsømmelsen tenkes borte, det vil si som om megleren ikke hadde gitt den uriktige opplysningen. Nemnda kan ikke se bort fra at klagerne, ved et slikt hendelsesforløp, ville ha kjøpt boligen til samme pris. Selv om selger ikke hadde tegnet boligselgerforsikring, er klagerne heller ikke avskåret fra å rette mangelskrav mot selger, som er den direkte kontraktsparten. Nemnda oppfatter, når det gjelder utgiftene til elektriker, at det ikke er forsøkt. Nemnda kan etter dette ikke se at meglers uriktige opplysning har forårsaket noe økonomisk tap hos klagerne.
Megler har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Nordvik Bygdøy Allé har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.