RFE-2025-139

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS
Ruseløkkveien 30
0251 Oslo

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 4. august 2024 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av en tomannsbolig. Boligen ble ikke solgt, og meglerforetaket sa opp oppdraget 25. november 2024. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av salgsoppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for å sette ned vederlaget til meglerforetaket. Videre er det spørsmål om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, med den følge at klageren har krav på erstatning. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem, bortsett fra på et mindre punkt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Meglerforetaket ble engasjert til å forestå salget av tomannsboligen til klager og hennes medeier. Boligen ble vasket og gjort salgsklar, og megleren insisterte på å bestille stylingpakke. Megleren var hyggelig i begynnelsen, og klageren følte at han passet godt til å selge boligen.

Første visning var i september 2024. Megler oppførte seg urimelig på visningene, da han for eksempel nektet å flytte litt på puter og tenne lys osv. i forkant, slike ting som er ganske vanlig at meglere gjør. Megler var blant annet blitt spurt om å flytte på putene fra terrassen og ta dem med inn i leiligheten på grunn av vær og vind, men var ikke villig til å gjøre dette. Visningen resulterte ikke i noen bud.

Megleren begynte å bli utålmodig med salget da det ikke kom inn noen bud etter første visning. Dette til tross for at det var kjent at markedet var tregt som følge av rentenivået. I Megleren begynte å komme med nedsettende kommentarer om boligen, som påfunn om mangler og alt han som megler ikke ville gjøre. På selgernes spørsmål om interessentene som hadde vært på visning, og om de selv kunne delta på visninger, nektet megleren ofte å svare fullstendig. Han svarte kort og avvisende og nektet dem å delta på visningene. I dialogen med klager var megler ofte vanskelig, kverulerende og påståelig. Videre hadde han liten forståelse for at klager og medselger, som følge av at de hadde jobb og småbarn, ikke var tilgjengelige på dagtid.

Megleren kranglet hele tiden og hans motivasjon var å dumpe prisen. I en telefonsamtale hadde megler forsøkt å trekke en sammenligning ved å vise til et annet salg i en helt annen prisklasse, hvor han hadde satt ned prisen med flere millioner kroner og fått boligen solgt, som en strategi for å få boligen solgt og selv få betalt. Klageren har både før og etter oppdraget med meglerforetaket snakket med flere meglere i ulike meglerforetak, som alle har gitt tilbakemelding på at boligen var priset etter markedet og at prisen verken var eller er vurdert til å være for høy. Videre har flere naboer på tunet solgt sine boliger for tilsvarende og høyere priser. Disse boligene hadde ikke noen særlig annen standard, størrelse eller interiør etc. sammenlignet med klagerens bolig.

Da klager kontaktet megler for å avtale ny visning, gikk det en god stund før hun mottok et svar. Megleren anbefalte så å trekke boligen fra markedet før jul, for deretter å relansere den etter jul. Boligen ble fjernet fra markedet i den tro at den skulle legges ut igjen etter jul. Etter dette hørte de ikke noe fra megler på en lang stund, før klageren mottok en faktura på 75 000 kroner. Klager hadde da allerede betalt 50 000 kroner etter meglers rådgivning for styling som ikke var nødvendig, i tillegg hadde det påløpt utgifter til takstmann m.m.

Da klager tok kontakt med megleren, ble det stilt helt urimelige betingelser for at meglerforetaket skulle fortsette å ha oppdraget. Megler nektet å kommunisere med klager, og ønsket bare å ha kontakt med medselger. Det ble stilt krav om at klager måtte signere på dette. Videre ble det stilt krav om at klager måtte betale 75 000 kroner og signere ny avtale på disse vilkår, til tross for at megleroppdraget fortsatt var løpende og boligen ikke var solgt. Et helt nytt oppdrag ville koste til sammen 375 000 – 400 00 kroner. Dette er mer enn dobbel pris av hva det koster å selge en tilsvarende bolig gjennom andre meglerforetak.

Klager forholdt seg til meglers anbefaling og avtale om å trekke boligen fra markedet før jul og relansere den etter jul. Dette ble ikke gjort. I stedet kom meglerforetaket med trusler om fakturering og ny fakturering av tredoblet oppdragsavtale, og stilte urimelige krav om å ikke ha kommunikasjon med klager, før en eventuell relansering. Klager vil ikke godta meglerforetakets manipulering og trusler om økonomiske krav, da megler ikke har forholdt seg til avtalen.

Megler har trenert salgsprosessen i mer enn seks måneder, noe som har medført et tap og merkostnader for klager. Klager krever erstatning med 500 000 kroner. Det bemerkes at kravet er mindre enn det faktiske tapet klager er blitt påført som følge av at boligen ikke ble solgt. Hvis man ser hen til hva de som selgere har i gjeld, og betalt i felleskostnader og for strøm, har de lidt et tap på 664 000 kroner det året boligen ikke har blitt solgt.

Videre kreves det at meglerforetakets krav om betaling på 75 000 kroner bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i hovedsak anført:

Det ble inngått oppdragsavtale mellom partene 4. august 2024. Eiendommen ble markedsført tidlig september 2024, og i løpet av høsten ble det avholdt syv annonserte visninger med megler til stede.

Leiligheten var ubebodd, og var ved fotografering og salgsstart stylet av stylist. På et tidspunkt ble stylingen fjernet, uten at megler ble varslet om dette. Leiligheten forble utover høsten uvasket, selv om megler påpekte at den burde bli rengjort etter hvert, særlig på baderommet og fugene på badet i dusjen.

Det ble gjort en mindre justering av prisantydningen, men ikke i den grad megler anbefalte, og heller ikke nok til at det kom inn bud fra noen interessenter. Megler anbefalte å nedjustere prisantydningen for å treffe markedet bedre, basert på tilbakemeldinger fra interessenter og oppmøte på visninger, visningspåmeldinger og den generelle interessen sammenlignet med tilsvarende objekter i området. Selger var ikke interessert i å justere ned prisantydningen, og ønsket å markedsføre med samme prisantydning som tidligere.

Etter en re-lansering 13. november 2024 med digital markedsføring og ny prisantydning, ble det avholdt en visning 24. november. Det ble ikke oppnådd noen bud, og etter diskusjoner mellom selger og megler, tok megler initiativ til å si opp avtalen 25. november. Bakgrunnen for oppsigelsen var manglende tillit fra selger, en anstrengt kommunikasjon og at selger ikke var mottakelig for meglers rådgivning. Digital markedsføring ble samtidig avsluttet.

Selger opplyste pr. telefon og e-post at de ikke var tilgjengelige i desember. Selger ønsket igjen videre markedsføring mot slutten av januar 2025, på et tidspunkt hvor oppdraget var sagt opp av megler. Megler viste til at oppdraget ikke lenger var aktivt.

Det ble lansert noen muligheter fra oppdragsgivers side om å re-signere oppdraget. Medselger foreslo muligheten for at han kunne stå for kommunikasjonen med megler, men det ble totalt sett ikke noe mer konkret ut av dette. Det understrekes at dette ikke har noen side til arbeidet utført under oppdragsperioden høsten 2024, hvor megler forholdt seg til klager hele veien, slik det fremgår av e-poster og SMS-er. Det anses derfor ikke å være en relevant problemstilling knyttet til klagen og oppdragsutførelsen.

Klager anførte at hun ikke anså oppdraget avsluttet, og at hun ikke ville betale fakturaen.

Kommunikasjon

Megler opplevde etter hvert kommunikasjonen med klageren som svært anstrengt, og at den bare preg av at hun ikke hadde tillit til megler. Som noen eksempler kan nevnes at selger stilte spørsmåltegn ved om megler fant opp interessenter, og at selger mente megler skulle style leiligheten på visningene. Megler skriver selv at det er innenfor eiendomsmeglers oppgaver å tenne lys, åpne vinduer o.l., men at det går en grense mot å re opp senger, sofaer, pledd mv.

Utover dette besitter megler en omfattende korrespondanse med selger både pr. SMS og e-post. Hovedsakelig er dette høyst ordinær kommunikasjon, dog med et større detaljnivå, og relativt sett atskillig mer omfattende enn ved sammenlignbare megleroppdrag. Dette er for så vidt ikke noe selvstendig poeng i seg selv, men i den grad det skal vurderes av nemnda om megler har gjort tilstrekkelig arbeid innenfor oppdragsperioden, er vår påstand at dette absolutt er tilfelle.

Det belyser også at megler har gjort det som stod i hans makt for å få solgte boligen. Videre viser det at megler har informert selger om prosessen underveis og gitt nødvendige avklaringer, foreslått tiltak underveis, og at det ikke er noe vanskelig å underbygge dette med mye skriftlig korrespondanse. På den annen side er det ikke et nødvendig å vidløftiggjøre saken ved å legge frem korrespondanse som ikke har betydning for selve tvisten, med mindre klager eller nemnda er av motsatt oppfatning.

Etter at oppdraget ble sagt opp av megler, har oppdragsgiver fremsatt skriftlige beskyldninger til megler om trakassering, trusler, diskriminering og manipulering. Disse påstandene/merkelappene er ikke underbygget, så det er vanskelig for megler å vite meningsinnholdet i disse, eller i nøyaktig hvilken kontekst de fremsettes under. Uansett kjenner ikke megler seg igjen i beskyldningene. Oppdraget er utført under god meglerskikk, og med den største respekt for oppdragsgiver, og med hensyn til oppdragets kompleksitet og omfang.

Meglers rådgivning

Megler opplyste til selger at det var lite interesse for leiligheten på de første syv visningene, og anbefalte derfor selger å redusere prisantydningen. Partene hadde avtalt at selger skulle betale pr. visning, noe som er bransjestandard, men som på den annen side også medfører en kostnad for selger pr. visning. Dette fremgikk for eksempel av e-posten megler sendte til selger 7. november:

Second;it feels wrong to put it in the marked again with two open houses that will cost you additional fees, when i know it will not get sold on this askingprice.

Meglers tilbakemelding til selger var at det var liten interesse for eiendommen, og at det var lite fornuftig å avholde ytterligere visninger med samme prisantydning som tidligere, fordi sannsynligheten for å oppnå et salg var liten:

If you sincerely want to get the house sold, you have to lower the price in this marked.»  Megler rådet selger til å redusere prisantydningen fra 10,2 millioner til 9,5 millioner. «My suggestion would be 9,5- (…)

Selger ønsket å opprettholde prisnivået, fordi det var investert egenkapital i eiendommen, samt fordi selger hadde betalt en sum for boligen de ikke ønsket å undergå. Dette er selgers prerogativ. Megler har på sin side en rådgivningsplikt overfor oppdragsgiver med hensyn til prisantydningen og hvilke positive muligheter markedet og interessenter har for å ville betale samme prisantydning for boligen. Som det fremgår over, var meglers rådgivning klar på at prisantydningen måtte reduseres hvis det skulle skapes større interesse rundt objektet, og hvis det skulle komme flere interessenter på visninger.

Selger ønsket likevel å avholde flere visninger, og en påregnelig konsekvens av dette er at kostnadsposten for visninger øker. Meglers rådgivning har vært innenfor oppdragets formål, og i oppdragsgivers interesse.

Når det gjelder prisantydningen på eiendommen, har den vært følgende i løpet av oppdragsperioden:

Prisantydning 03.09.2024:
10 200 000 kroner

Endret prisantydning 17.09.2024:
10 000 000 kroner

Endret prisantydning 24.09.2024:
9 900 000 kroner

Endret prisantydning 13.11.2024:

10 200 000 kroner

Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oppdragets avslutning

Etter de opplysningene og e-postene meglerforetaket besitter, er det ikke korrekt at megler har unngått å besvare noen spørsmål eller e-poster fra klager. Det er ikke utenkelig at noe kan ha glippet i kommunikasjonen, men etter de e-postene meglerforetaket besitter har det vært en mer eller mindre kontinuerlig korrespondanse mellom klager og megler. Det er ingenting som tyder på at klager har stått igjen med noen ubesvarte spørsmål eller at salgsprosessen har stoppet opp pga. miskommunikasjon.

Derimot var megler åpen om at det neppe er en farbar vei å fortsette salgsprosessen med samme utgangspunkt i februar 2025, dvs. samme prisantydning som tidligere, når markedet og interessen uteble i november 2024. I tråd med tilbakemeldingene og diskusjonene som pågikk november 2024, er det en øvre grense for hvor lenge megler kan fortsette å avholde visninger, dersom megler ikke har tro på prisantydningen, og heller ikke opplever å ha nødvendig tillit fra klager i salgsprossen.

Med små forutsetninger for å få solgt, anså megler det derfor nødvendig å få inn noen endringer i oppdraget hvis det skulle fortsette med det siktemålet å få solgt eiendommen. Når selger ikke ønsket dette, var det naturlig at oppdraget ble sagt opp av megler, av hensyn til både oppdragsgiver og oppdragstaker.

Oppsigelsesmekanismen fremgår av oppdragsavtalens vilkår og av eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd. Videre følger det av vilkårene:

Hvis handel ikke kommer i stand, oppdraget løper ut på tid eller blir sagt opp:
Dersom oppdraget utløpet på tid eller blir sagt opp av en av partene, faktureres oppdragsgiver utlegg, tillegg og markedspakke(r).

Partene har dermed avtalt avslutningsmekanismene, og oppdragsgiver kan fakturere klager de postene som fremgår av fakturaen.

Det bestrides at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Vederlagsnedsettelse

Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, da det ikke påvist en ubetydelig pliktforsømmelse av megler.

For ordens skyld består meglers vederlag av følgende:

Tilrettelegging: 12 900 kroner

Visninger: 21 000 kroner

Markedspakke: 16 857 kroner (29 000,- eks. kostnader)

Inneståelseshonorar: 1 620 kroner

Totalt: 52 377 kroner   

Erstatning

Klager har fremsatt et erstatningskrav på 500 000 kroner for utgifter og tap, uten at disse er nærmere dokumentert. Erstatningskravet er ikke tidligere rettet ovenfor megler.

Klager har ikke lidt noe økonomisk tap som følge av at boligen ikke er blitt solgt. Videre er kravet uansett ikke dokumentert, og det foreligger ikke noe ansvarsgrunnlag eller årsakssammenheng. Det er følgelig ikke grunnlag for noe erstatningsansvar.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem, bortsett fra på et mindre punkt.

Nemnda bemerker at megler har en plikt til å utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og avtalen med oppdragsgiver. Det er dokumentert at boligen ble markedsført med flere visninger, og at megler har gitt råd om prisreduksjon. Klager ønsket å opprettholde prisantydningen, noe som begrenset muligheten for salg.

Når det gjelder relansering etter jul, fremgår det at oppdraget var sagt opp av megler i november 2024. Nemnda finner ikke grunnlag for å konstatere at megler har trenert prosessen eller opptrådt i strid med god meglerskikk. Faktureringen av utlegg og markedspakke er i tråd med oppdragsavtalens vilkår ved oppsigelse. Nemnda kan imidlertid ikke se at megler kunne kreve inneståelseshonorar når ikke det ble gitt noen inneståelseserklæring overfor kjøpers bank, ettersom boligen ikke ble solgt.

Kravet om erstatning er ikke dokumentert, og det foreligger ikke årsakssammenheng mellom meglers handlinger og det påståtte tapet. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, da det ikke er påvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Men meglerforetaket plikter å krediterer klager inneståelseshonoraret på 1 620 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS krediterer Klager 1 620 kroner. Klager gis for øvrig ikke medhold.