RFE-2025-200
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Drammen Eiendomsmegling AS (Nordvik Drammen)
Saken gjelder: Budgivning – brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klager kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak ved budaksept 1. juli 2025. Kjøpesummen var 3 490 000 kroner. Overtakelse fant sted 20. september 2025. Klager la inn bud på eiendommen sent søndags kveld 29. juni 2025. Tidligere på dagen hadde hun vært i kontakt med megler og avtalt privatvisning dagen etter. Budgivningen skjedde etter en meldingsutveksling med megler, der klager først la inn bud på 37 000 000 kroner ved en tastefeil, deretter 3 700 000 kroner, før hun til slutt bekreftet bud på prisantydning 3 490 000 kroner via SMS. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med om god meglerskikk, herunder omsorgsplikten ved sin håndtering av budprosessen. Videre er det spørsmål om det foreligger grunnlag for klagers krav på erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren la inn bud på eiendommen uten å ha vært på visning, og uten å forstå at budet var bindende. Dette skjedde etter at megleren tok kontakt med henne på kvelden den 29. juni kl. 23.00, etter en forvirret og uoversiktlig meldingsutveksling. Klageren forsøkte først å legge inn bud ved å skrive 3 700 000 kroner, men la ved en feil inn bud på 37 000 000 kroner, og deretter 3 007 000 kroner før hun til slutt, etter press fra megleren, la inn bud på prisantydning 3 490 000 kroner. Budet ble akseptert av selger.
Klageren var hjemme alene med sovende barn da megleren kontaktet henne sent på kvelden. Hun hadde aldri deltatt i boligkjøp før, og visste ikke at bud var bindende fra det øyeblikket det legges inn. Dette ble aldri forklart for henne. Meldingsdialogen mellom henne og megleren viser tydelig at hun var forvirret, usikker og ga uttrykk for at hun ikke forstod hva som skjedde. Likevel presset megler samtalen videre for å få henne til å bekrefte bud.
Hun skrev gjentatte ganger feil tall og nevnte også i meldinger at dette «ikke stemte». Likevel ble det tolket som seriøse bud, og til slutt ledet megler henne til å legge inn bud på prisantydning.
Klageren gjør gjeldende at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk, samt plikten til betryggende veiledning og opplysningsplikt.
Megler drev prosessen frem sent på kvelden/natten til tross for at klagers ektefelle gjentatte ganger ba om å vente til neste dag. Kommunikasjonen skjedde via SMS, og megler ba om bekreftelser og sendte forslag til akseptformuleringer. Klageren anfører at dette innebar press og manglende omsorgsfull veiledning.
Klageren fikk ikke tilstrekkelig informasjon om binding, forbehold og konsekvenser av bud/aksept før megler presset frem bekreftelser. Det foreligger ingen dokumentasjon på at «Forbrukerinformasjon om budgivning» ble gitt og forstått før første bud.
Budprosessen innebar grove feil (bl.a. bud på 37 000 000, deretter 3 700 000), før megler selv foreslo å endre til prisantydning og innhentet bekreftelse via SMS. Megler skulle stanset prosessen og sikret korrekt budgivning.
Klageren hadde avtalt privatvisning dagen etter, men megler tilrettela for bindende aksept før besiktigelse. Megler skulle frarådet bindende handling og sikret reell betenkningstid.
Bud ble håndtert via SMS med uklare formuleringer og uten forhåndskontroll av finansiering og legitimasjon. Megler sikret ikke korrekt budinnhold eller nødvendige forbehold før formidling.
Megler foreslo bud på prisantydning og innhentet bekreftelse, til tross for at budgiver var usikker og ønsket å vente. Dette er styring mot et bestemt utfall og ikke nøytral veiledning.
Det foreligger ikke dokumentasjon på at ID, finansiering og forbrukerinformasjon ble avklart før budformidling og aksept.
Budprosessen ble drevet frem sent på kvelden/natten, uten å gi klagerne reell betenkningstid.
Klageren hadde ikke besiktiget boligen før bindende aksept. Megler skulle frarådet kjøp uten besiktigelse eller sikret forbehold.
Klageren ber nemnda vurdere om megleren har handlet i strid med god meglerskikk, herunder omsorgsplikten, samt om det er grunnlag for å kritisere meglerens metode og håndtering.
Klageren krever 200 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket. Kravet omfatter advokatutgifter i saken og kompensasjon for de ekstra kostnadene meglerens håndtering har påført klageren.
Innklagede har i hovedsak anført:
Boligen ble lagt ut for salg i mai 2024. Prisantydning var på 3 490 000 kroner. I prospektet som ble utarbeidet for boligen, var det inntatt standard forbrukerinformasjon om budgivning. Det framgår der bl.a. at det ikke eksisterer noen angrerett og at bud er bindende for budgiver når selger har få kjennskap til budet.
Meldingsloggen viser at det var kontakt mellom megler og en av klagerne på ettermiddagen søndag 29. juni 2025, for å avtale privatvisning dagen etter. Senere samme kveld, klokken 22:46, mottar megler et bud fra klager på 37 000 000 kroner. Det vises her til budjournalen.
Budet ble lagt inn via Finn-annonsen. I budgivningsløsningen via Finn.no framgår tilsvarende forbrukerinformasjon om budgivning som i salgsoppgaven. Ved inngivelse av bud bekreftet budgiver å ha satt seg inn i hele salgsoppgaven. Ettersom det var et veldig stort misforhold mellom budet og prisantydningen, forsøkte megler å ringe klager umiddelbart, for å avklare omstendighetene rundt budet. Budgiver tok ikke telefonen og megler sender en SMS der han ba budgiver ringe. Budgiver svarte at hun skulle ringe dagen etter.
Meldingsutvekslingen som deretter følger, viser at megleren stiller spørsmål ved størrelsen på budet og får dette korrigert til 3 700 000 kroner. Megler stiller spørsmål også til dette beløpet, med henvisning til prisantydningen. Megler spør om budet skal endres til prisantydning og budgiver bekrefter dette. Megleren ber budgiver svare på en SMS fra systemet for å bekrefte budet sitt. Det framgår av systemmeldingen som sendes til budgiver, at hun ved å svare JA på meldingen bekrefter å gi bud på eiendommen på 3 490 000 kroner + omk., uten forbehold. Akseptfrist er angitt til 01. juli 2025 kl. 12:00. Det framgår avslutningsvis at budet vil bli formidlet til selger, andre budgivere og øvrige interessenter, så snart bekreftelsen er mottatt.
Budjournalen og meldingsloggen viser at det var klager som initierte kontakten sent søndag kveld, ved at hun uoppfordret la inn bud på eiendommen. Megler la ikke noe press på budgiver, men forsøkte kun å avklare innholdet i budet. At budgivning er bindende, framgår klart av forbrukerinformasjonen i både prospektet og på Finn.no. Budgiver har ved inngivelse av bud bekreftet at hun har satt seg inn i salgsoppgaven. Meglerforetaket kan ikke se at det er noe i dialogen som tilsier at megler burde forstå at budgiver var i villfarelse om reglene for budgivning, eller at det ble utøvet press mot budgiver. Det skal også tilføyes at megler var kjent med at budgiver jobbet like ved boligen, og la til grunn at hun var kjent med området.
Megler har ikke handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke grunnlag for å kritisere meglerens metode og håndtering.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten i forbindelse med budprosessen, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda legger til grunn at klager la inn bud på eiendommen sent på kvelden 29. juni 2025, og at budet ble akseptert av selger dagen etter. Det er ubestridt at klager først la inn bud med tastefeil, og at megler deretter avklarte budets størrelse gjennom SMS-dialog. Klager hadde ikke vært på visning, men det var avtalt privatvisning neste dag. Budet ble bekreftet via SMS med akseptfrist til 1. juli kl. 12:00.
Nemnda finner ikke grunnlag for å konstatere at megler har utøvet utilbørlig press eller handlet i strid med god meglerskikk. Meldingsutvekslingen viser at megler forsøkte å avklare budets størrelse etter tastefeil, og at klager bekreftet budet på prisantydning. At budgivningen skjedde sent på kvelden, kan ikke i seg selv anses som brudd på omsorgsplikten. Nemnda legger til grunn at klager selv initierte budgivningen, og at megler ikke hadde foranledning til å forstå at klager var i villfarelse om budets bindende karakter.
Det foreligger etter dette ikke brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og det er ikke grunnlag for erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.