RFE-2025-140

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:  
Allé Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Allé)
Gange-Rolvs gate 1C
0273 OSLO

Saken gjelder:
Oppgjør – Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt – Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagers mor solgte eiendommen sin gjennom innklagede meglerforetak 27. mai 2022. Overtakelsen ble gjennomført 1. august. Klageren var fremtidsfullmektig for sin mor, som var oppdragsgiver. Megler utbetalte 19. oktober 2022 salgsprovenyet etter en ugjenkallelig utbetalingsfullmakt datert 12. februar 2022. Fullmakten ble oversendt av søsterens advokat 5. august 2022, etter overtakelse og etter at oppdragsgiver var vurdert som ikke samtykkekompetent. Fullmakten manglet vitner og ble ikke kvalitetssikret, men ble brukt som grunnlag for oppgjøret til tross for at det allerede forelå en gyldig, vitnebekreftet oppgjørsfullmakt datert 30. november 2021. Denne var utstedt på meglerforetakets eget skjema og signert av oppdragsgiver. Klager ble utsatt for sterkt press og godtok til slutt utbetalingen under eksplisitt forbehold. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket har opptrådt i strid med god meglerskikk og eiendomsmeglingsloven ved sin håndtering av salgsoppgjøret, herunder bruken av den nye fullmakt og ivaretakelsen av oppdragsgivers interesser. Klageren krever erstatning for dokumentert økonomisk tap, samt nedsettelse av meglerhonoraret.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Mangel på lojalitet til oppdragsgiver og tilsidesettelse av gyldig instruks
I november 2021 mottok megleren et fullverdig utbetalingsskjema signert av klagerens mor, i vitners nærvær og i tråd med meglerens egne krav. På tidspunktet hadde moren uomtvistet samtykkekompetanse. Denne instruksen ble senere tilsidesatt til fordel for en «ugjenkallelig utbetalingsfullmakt» datert 12. februar 2022 – utformet av advokat og oversendt 5. august, etter at salgsoppgjøret var innbetalt og etter at klagerens mor var vurdert som ikke samtykkekompetent. Dokumentet manglet vitner, var ikke utformet av uavhengig rådgiver, og ble signert i en periode hvor journalnotater dokumenterte betydelig kognitiv svekkelse. Likevel la megleren den til grunn, uten å foreta tilstrekkelig kontroll, be om ny bekreftelse, eller vurdere det opp mot den tidligere instruksen. Det forelå heller ingen eksplisitt tilbaketrekking av den opprinnelige instruksen.

Rolleblanding og kontakt med motpart i strid med oppdragsforholdet
Megleren anbefalte selv advokat for klagerens søster, og hadde, uten klagerens viten, omfattende kontakt med vedkommende i forkant av og under salgsprosessen. Dette til tross for at hun selv i ettertid har forklart til Statsforvalteren at hun «ikke var involvert» i salget. Noe av kontakten var godkjent av klageren, men den bærer i ettertid preg av å ha et omfang som ikke var i samsvar med oppdraget.

Salgsprosessen ble forsinket gjentatte ganger, uten saklig grunn, og det er påfallende at salget først ble sluttført etter at klagerens mor var vurdert som ikke samtykkekompetent og at nevnte fullmakt kunne fremlegges. Denne rolleblandingen svekker tilliten til meglers uavhengighet, og styrker inntrykket av at megleren lot seg påvirke av den parten han burde hatt profesjonell avstand til.

Brudd på dokumentasjons- og kontrollplikt
Det foreligger ingen skriftlig redegjørelse fra megleren om vurderingene bak utbetalingen. Klageren etterspurte gjentatte ganger journalføring, korrespondanse og notater som kunne forklare hvorfor gyldig og vitnebekreftet instruks ble tilsidesatt til fordel for en seks måneder gammel, svakt dokumentert fullmakt. Dette er ikke besvart tross purringer og endelig svarfrist 19. mai 2025.

Trenering og skadevirkninger
Salg av eiendommen var planlagt vinteren 2021/2022 og avtalt markedsføring skulle starte i uke 9. Dette ble bekreftet av megleren i SMS 2. februar 2022. Salget ble likevel gjentatte ganger utsatt, tilsynelatende på grunnlag av kontakt mellom megleren og motparten, uten at klageren, som fremtidsfullmektig og aktiv part i eierskapet, ble informert. Denne utsettelsen bidro til en situasjon hvor klagerens mor var i redusert helsemessig tilstand da disposisjonene ble gjennomført. Forsinkelsen muliggjorde bruk av den såkalte «ugjenkallelige fullmakten» i en prosess som ellers ville blitt stoppet.

Tapt tillit og manglende oppfølging
Megleren ble valgt på grunnlag av tillit. Han kjente både klagerens mor, far, søster og klager. Det var et valg klageren tok som fullmektig, nettopp for å unngå konflikt. Denne tilliten ble brutt. Megleren har siden nektet å redegjøre for hendelsesforløpet og vært utilgjengelig for dialog. Dette svekker tilliten til eiendomsmeglerens rolle i transaksjoner med sårbare personer.

Megleren som også er advokat valgte å gjennomføre en utbetaling basert på en nesten seks måneder gammel ugjenkallelig fullmakt fra en 93 år gammel sykehjemspasient, uten vitner, uten advokatbistand og etter at samtykkekompetansen var bortfalt. Dette skjedde i en prosess hvor klageren var utpekt som fremtidsfullmektig for sin mor. Klageren ble utsatt for betydelig press, mens megler samtidig unnlot å forholde seg til en rekke varselsignaler.

Ugyldig fullmakt brukt ved oppgjør
Fullmakten datert 12. februar 2022 ble oversendt først 5. august 2022, etter at selger var erklært ikke samtykkekompetent og fem dager etter overtakelse. Fullmakten manglet vitner og ble ikke kvalitetssikret. Megler tilsidesatte en tidligere korrekt og vitnebekreftet oppgjørsfullmakt uten formell begrunnelse.

Manglende kontroll og informasjon
Megler unnlot å informere klageren (fremtidsfullmektigen) om omfattende kontakt med søsteren og hennes advokat, til tross for at disposisjonene direkte rammet selger. Klageren varslet gjentatte ganger om manglende midler til skatt og sykehjemsutgifter, uten at megler iverksatte tiltak.

Brudd på profesjonsplikter
Megler har ikke opptrådt i samsvar med god meglerskikk, lojalitetsplikten og kontrollplikten. Det ble lagt til grunn en uvitnet fullmakt fremskaffet av motpartens advokat, uten juridisk vurdering, til tross for dokumentert tvil om selgers handleevne og gyldig fremtidsfullmakt.

Alvorlige konsekvenser
Håndteringen førte til at midler ikke ble sikret for selgers behov. Klageren har måttet dekke utgifter på ca. kr 300 000 og brukt betydelig tid (ca. 250 timer) for å rette opp situasjonen. Selger har også pådratt seg renter og forsinkelsesrenter.

Press og feilaktig fremstilling av samtykke
Klageren godtok utbetaling under eksplisitt forbehold etter ti ukers press for å sikre midler til selgers grunnleggende behov. Meglerforetakets påstand om samtykke er uriktig og misvisende.

Rolleblanding og mistanke om partiskhet
Megler samarbeidet tett med søsteren og hennes advokat, anbefalte advokaten og tilsidesatte klagerens innsigelser. Dette svekker meglerens objektivitet og integritet.

Klager fremhever at megler avviste alle balanserte forslag om å la deler av provenyet stå på selgers konto, og fremtidsfullmektigens rolle ble tilsidesatt. Det er dokumenterte at oppdragsgiver hadde signert på blanke ark. Megler unnlot å stanse prosessen eller foreta kontrolltiltak.

Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 (lojalitetsplikt), 6-4 (objektivitet), 6-7 (god meglerskikk) og 6-9 (kontrollplikt). Meglerens opptreden utgjør grov uaktsomhet, eventuelt forsett, og forsinkelsen i salget muliggjorde oppgjør etter bortfall av selgers samtykkekompetanse.

Oppsummering
Megleren klages inn for følgende brudd:
Tilsidesettelse av dokumentert og gyldig instruks fra oppdragsgiver
Mangel på kontroll av fremlagt fullmakt i strid med meglers undersøkelsesplikt
Uavhengighetsbrudd og mulig koordinering med part som ikke var oppdragsgiver
Manglende dokumentasjon og svar på relevante henvendelser

Forhold som samlet utgjør brudd på god meglerskikk og eiendomsmeglingsloven §§ 6-3, 6-4, 6-7 og 6-9

Problemstillinger nemnda bes ta stilling til
Om megler kunne se bort fra vitnebekreftet fullmakt til fordel for uvitnet dokument.
Om oppgjør 19. oktober 2022 var i tråd med § 6-9 når tvil ikke var avklart.
Om varsler av 8. og 9. august 2022 utløste skjerpet kontrollplikt.
Om avvisning av forslag og tilsidesettelse av fremtidsfullmektigen var forenlig med §§ 6-3 og 6-4.

Det foreligger alvorlige brudd på god meglerskikk og meglers kontrollplikt. Klageren krever kompensasjon for dokumentert økonomisk tap. Videre kreves tilbakebetaling av meglerhonoraret helt eller delvis. Saken bes henvises til Finanstilsynet for vurdering av tilsynsmessige reaksjoner.

Økonomisk tap
Klager oppgir et dokumenterte tap i form av renter og gebyrer (ca. kr 60 000), advokatutgifter (ca. kr 120 000) og betydelig merarbeid. Han krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, samt reduksjon/tilbakebetaling av meglerhonoraret.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagen gjelder forhold etter salg av eiendom 27. mai 2022, altså for mer enn tre år siden. Den reelle bakgrunnen for klagen er det dårlige forholdet mellom klageren og hans søster. De fremsatte påstander fra klageren er av en slik karakter at saken burde vært avvist.

Mangel på lojalitet til oppdragsgiver og tilsidesettelse av gyldig instruks
Etter overtakelsen av eiendommen 1. august 2022 fikk fagansvarlig i meglerforetaket en e-post fra advokat med ugjenkallelig utbetalingsfullmakt signert av klagerens mor. Klageren ble informert om nevnte fullmakt, og at megler ikke kunne stilling til om klagerens mor var samtykkekompetent på tidspunktet hun signerte fullmakten. Han ble informert om handlingsalternativene og hadde engasjert advokat på dette tidspunktet. Oppgjøret ble holdt tilbake på meglers klientkonto, før klageren etter en tid samtykket til at oppgjøret kunne utbetales iht. utbetalingsfullmakten.

Rolleblanding
Klageren hevder det var megleren som anbefalte vedkommende advokat som advokat for søsteren. Dette er ikke korrekt. Det hevdes videre at megler hadde omfattende kontakt med klagerens søster før og under salgsprosessen. Det er ikke korrekt at det var mer kontakt mellom dem enn det klageren var kjent med.

Trenering
Det er korrekt at planen var at eiendommen skulle legges ut i uke ni. Men siden eiendommen ikke var klargjort for salg på dette tidspunktet, var det enighet mellom både klageren og søsteren at megler måtte vente med fotografering til man hadde ryddet, utbedret en del både inne og ute, samt fjernet en del møbler. Megleren er overrasket over at det klages på dette mer enn tre år etter salget.

Tapt tillit og manglende oppfølging
Det hevdes at megleren har nektet å redegjøre for hendelsesforløpet og vært utilgjengelig for dialog. Klageren har åpenbart glemt at han primo mai ringte til megleren og svært høyrøstet beskyldte han for en rekke straffbare forhold. Dette er sjelden oppskriften for en fruktbar dialog.

Det fremsettes nye påstander uten dokumentasjon mer enn tre år etter at eiendommen ble solgt. Klageren synes å hevde at megler skulle tatt stilling til om moren var samtykkekompetent da hun signerte oppgjørsfullmakten i februar 2022, der det fremgår at nettoprovenyet skal fordeles 50/50 mellom han og hans søster. Dette synet hadde han ikke i august 2022. Klageren var på dette tidspunktet representert av advokat, som heller ikke var av den oppfatning at megler var kompetent til å foreta en medisinsk vurdering om samtykkekompetanse. Klageren mener megleren burde ha frosset oppgjøret. Det var nettopp det som ble gjort. Klageren samtykket etter en tid til at nettoprovenyet ble fordelt iht. oppgjørsfullmakten fra 12. februar 2022.

Det er ikke riktig at megler var kjent med at klagerens mor var erklært ikke samtykkekompent da hun signerte oppgjørsfullmakten i februar 2022. Statsforvalteren stadfestet ikrafttredelsen av fremtidsfullmakten først 10. januar 2023. Det er grunn til å gjenta at klager var representert ved advokat i august 2022, og både klageren og advokaten var vel kjent med handlingsalternativene om de ønsket å bestride oppgjørsfullmakten fra februar 2022.

Klageren har fremmet en rekke uriktige påstander som vil kreve umiddelbar bevisføring. På denne bakgrunn egner saken seg ikke for nemndsbehandling.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«1. Prinsipalt at saken avvises. 2. Subsidiert at [innklagede] frifinnes»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at en sak kan avvises etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e)  dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svar på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og viser til at den vanskelig kan ta forsvarlig stilling de spørsmål saken reiser uten muntlige forhandlinger. Nemndas saksbehandling er rent skriftlig. Etter dette avvises klagen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen avvises.